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对解决楼市调控困境的建议:
提案概要:房价“越调控越上涨”却总让人失望至极。现在的问题是,如何从巨大的历史调控中拔出脚来,并积极应对更为复杂的国民经济环境变化,除了需要对一些实质性的制度痛下决心进行改革,更需要在这一过程中兼顾的利益因素复杂性。
提案:
1、运用多体系的力量接力对各地房价进行监测与调控,着重遏制投机性炒房行为,降低现阶段商品房在中国的投资品属性。
2、开发商囤地、捂盘等问题,一定要坚决查处,执行到位,在保证商品房质量的同时,提升商品房上市流传速度,切实增大市场供应量。这尤其需要地方政府能痛下决心。
3、对于住房保障体系实行进一步的完善与建设,比如说经济适用房和扩大廉租房的覆盖面等,用政策来保证两类老百姓,比如说城市原住民和外来中低收入民众人人有房住。同时,借鉴国外经验,从立法上保障居民拥有“住房权”,即无房居住可告官。
春节前后,海南地区楼盘成交量陷入冰火两重天的强烈对比。去年10月份以来,在海南建国际旅游岛消息传出后,三亚、陵水、海口等地房价飙升尤为明显。而行至虎年,部分海口楼盘的售楼中心则从“门庭若市”急转至到“门可罗雀”。
经历过多轮楼市调控,以高房价为标志的房地产泡沫风险正在全国楼市中越发明显。虽然在这其中,海南由于自身条件有其特殊性,但其在短短几个月内的房价飙升正是2009年以来楼市房价暴涨的集中体现,并非偶然。
中央应更深入督察楼市
畸高房价带来的不只是百姓买不起房的现实民生问题,还在酿造更深层次的问题。在2010年,政府如何有效的调控房价看似老生常谈,然而,这其中,今年楼市调控们面临的复杂性与特殊性不容忽视。
具体来说,一年多来,全国的房价飙升有其全球经济发展的特定背景。在金融海啸席卷全球之后,为刺激经济复苏,政府推出了适度宽松的货币政策以及积极的财政政策,而房价正是在2009年天量信贷投放的催生力量下风生水起,中国重点城市的房价出现了历史罕见的畸形上涨,甚至已经辐射到了二三线城市,也开始暴涨。2月24日,海南省统计局相关官员也曾公开承认,“春节前海南房价是‘游资’炒高的”。在房价飙升这一刺激经济政策负效应愈发明显的同时,经济刺激政策的走向并不能因此轻易转舵。
从2008年底全球发生金融危机各国政府挽救经济以来,我国的经济发展正处于一个比较关键的时期。2008年年底的时候可以概括为“逆水行船,不进则退”,而目前国内经济则处于世界经济外部转换与国内经济内部转换的“双重转换”的背景。如果财政货币等刺激一揽子政策迅速退出,经济可能步入一轮新的衰退;如果退出太晚,却又可能成为下一轮危机的导火索;政府择机“退市”不容回避,只是时机和工具选择的问题。
因此,在维持现有经济刺激政策的大体基调的背景下,如何抑制刺激政策在楼市负效应的不断蔓延扩大,则成为既老又新的政策制定难题。可喜的是,2009年年末以来,对于高房价问题,官方在“国四条”和“国十一条”中出台了相关系列政策以及一些有针对性的举措。进入2010年,以住房和城乡建设部为首的中央督察人员更是深入地方督察楼市,以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。
下决心解决房价捆绑GDP问题
然而,除了将上述政策以及监控切实执行到位以外,出台一些专门针对房价的调控政策大为需要。值得注意的是,我们需要讨论,围绕房价的调控是否有需要在一个明确的调控目标下(包括是否人人居有其屋等等)将注意力放在宏观的价格水平上,并将物价机制运用到房价上来,包括如何设计一个房地产的宏观调控指标,研究对房价的调控与对物价的调控有何异同等等。与此相应的,还可讨论,是否有必要将调控房价的目标应该写进《政府工作报告》,内容有具体的调控年限,有详细的调控计划、目标细则和负责部门,并辅以有效的因地制宜的激励和问责机制。在宏观调控设计到价格水平的同时,针对可能存在或者业已存在投机性需求,制定有效的税收制度,让购房者要缴纳各种负担较大的税,减少其在房地产上短期投资暴富的可能性,促使更多人选择租房而不是买房,不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
此外,需要注意的是,除却今年的特殊环境外,多年来,政府层面从上到下一定要纠正一个错误的逻辑——即房价已经绑架了GDP,如果房价下跌,则必然影响刚刚复苏的国民经济。在2009年,这一逻辑在一些地方财政收入比例中尤为明显。
多年来,一些地方政府放任价格上涨,在一定程度上抬高了房价。由于经济增速放缓,政府财政收支情况不甚理想。而占政府收入较大比重的土地出让金、房地产税收的增加将确保政府收支的改善。一定程度上讲,畸高房价带来的房地产财政、GDP效应已成为转变经济增长方式的拦路虎,致使多年来,中央政策一到地方便减弱了力度,有些地方甚至视而不见。打击囤地、捂盘等急切需要地方政府配合的手法也不由得变了味道。
实际上,上述错误的逻辑的产生与中央层面一直未从GDP的膜拜中解脱出来不无关系。而扭转地方政府的错误做法与惯性,首先要从中央这个层面谈化GDP数据的比拼与考核,其次,也要充分注意到分税制弊端,而且还要不时强调,高房价理性下降可以解放部分居民消费普通商品能力,对于城市人才的挽留、就业、产业经济发展都具有一定的积极意义。
无房居住可告官
同时,正因为上述商品房价控制的复杂性与地方政府的积弊难以一时解决,在民生的需求下,增强住房供应,即为那些暂时不能获得购买住房的中低收入人群提供住房,减少社会舆论压力,成为当务之急。目前,可以获悉的是,《住房保障法》已经形成了内部讨论稿,正在起草过程中,其中保障住房的基本手段被定为廉租制度和共有产权制度。
多年来,保障房政策的难点在于设计的漏洞以及被弱化的执行力度,而在越发频发的地产发展周期中,保障房的建设则更容易受到影响。因此,在设立法律层面以确保住房保障措施的过程中,我们不妨建议政府出面建房,而对于中国而言,目前提出这样的策略,由于土地所有制度的优势,中国更具有一定的实施条件。这其中,就可借鉴日本的住房保障制度或者新加坡的公屋制度等等。比如日本在20世纪50年代,为了缓解二战后的住宅短缺问题,先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》及“住宅消费保障”等,并在此基础上形成了“公团”,性质为政府全额出资的特殊法人,中央与地方政府出资比例为4∶3,开发的“公团住宅”主要面向中低收入家庭出租或出售。
而在立法上,也可借鉴法国等国调控房地产市场的做法,即从立法上保障居民拥有“住房权”,即无房居住可告官。
提案概要:房价“越调控越上涨”却总让人失望至极。现在的问题是,如何从巨大的历史调控中拔出脚来,并积极应对更为复杂的国民经济环境变化,除了需要对一些实质性的制度痛下决心进行改革,更需要在这一过程中兼顾的利益因素复杂性。
提案:
1、运用多体系的力量接力对各地房价进行监测与调控,着重遏制投机性炒房行为,降低现阶段商品房在中国的投资品属性。
2、开发商囤地、捂盘等问题,一定要坚决查处,执行到位,在保证商品房质量的同时,提升商品房上市流传速度,切实增大市场供应量。这尤其需要地方政府能痛下决心。
3、对于住房保障体系实行进一步的完善与建设,比如说经济适用房和扩大廉租房的覆盖面等,用政策来保证两类老百姓,比如说城市原住民和外来中低收入民众人人有房住。同时,借鉴国外经验,从立法上保障居民拥有“住房权”,即无房居住可告官。
春节前后,海南地区楼盘成交量陷入冰火两重天的强烈对比。去年10月份以来,在海南建国际旅游岛消息传出后,三亚、陵水、海口等地房价飙升尤为明显。而行至虎年,部分海口楼盘的售楼中心则从“门庭若市”急转至到“门可罗雀”。
经历过多轮楼市调控,以高房价为标志的房地产泡沫风险正在全国楼市中越发明显。虽然在这其中,海南由于自身条件有其特殊性,但其在短短几个月内的房价飙升正是2009年以来楼市房价暴涨的集中体现,并非偶然。
中央应更深入督察楼市
畸高房价带来的不只是百姓买不起房的现实民生问题,还在酿造更深层次的问题。在2010年,政府如何有效的调控房价看似老生常谈,然而,这其中,今年楼市调控们面临的复杂性与特殊性不容忽视。
具体来说,一年多来,全国的房价飙升有其全球经济发展的特定背景。在金融海啸席卷全球之后,为刺激经济复苏,政府推出了适度宽松的货币政策以及积极的财政政策,而房价正是在2009年天量信贷投放的催生力量下风生水起,中国重点城市的房价出现了历史罕见的畸形上涨,甚至已经辐射到了二三线城市,也开始暴涨。2月24日,海南省统计局相关官员也曾公开承认,“春节前海南房价是‘游资’炒高的”。在房价飙升这一刺激经济政策负效应愈发明显的同时,经济刺激政策的走向并不能因此轻易转舵。
从2008年底全球发生金融危机各国政府挽救经济以来,我国的经济发展正处于一个比较关键的时期。2008年年底的时候可以概括为“逆水行船,不进则退”,而目前国内经济则处于世界经济外部转换与国内经济内部转换的“双重转换”的背景。如果财政货币等刺激一揽子政策迅速退出,经济可能步入一轮新的衰退;如果退出太晚,却又可能成为下一轮危机的导火索;政府择机“退市”不容回避,只是时机和工具选择的问题。
因此,在维持现有经济刺激政策的大体基调的背景下,如何抑制刺激政策在楼市负效应的不断蔓延扩大,则成为既老又新的政策制定难题。可喜的是,2009年年末以来,对于高房价问题,官方在“国四条”和“国十一条”中出台了相关系列政策以及一些有针对性的举措。进入2010年,以住房和城乡建设部为首的中央督察人员更是深入地方督察楼市,以便于国务院及相关部委考虑制定和调整未来的楼市政策。
下决心解决房价捆绑GDP问题
然而,除了将上述政策以及监控切实执行到位以外,出台一些专门针对房价的调控政策大为需要。值得注意的是,我们需要讨论,围绕房价的调控是否有需要在一个明确的调控目标下(包括是否人人居有其屋等等)将注意力放在宏观的价格水平上,并将物价机制运用到房价上来,包括如何设计一个房地产的宏观调控指标,研究对房价的调控与对物价的调控有何异同等等。与此相应的,还可讨论,是否有必要将调控房价的目标应该写进《政府工作报告》,内容有具体的调控年限,有详细的调控计划、目标细则和负责部门,并辅以有效的因地制宜的激励和问责机制。在宏观调控设计到价格水平的同时,针对可能存在或者业已存在投机性需求,制定有效的税收制度,让购房者要缴纳各种负担较大的税,减少其在房地产上短期投资暴富的可能性,促使更多人选择租房而不是买房,不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。
此外,需要注意的是,除却今年的特殊环境外,多年来,政府层面从上到下一定要纠正一个错误的逻辑——即房价已经绑架了GDP,如果房价下跌,则必然影响刚刚复苏的国民经济。在2009年,这一逻辑在一些地方财政收入比例中尤为明显。
多年来,一些地方政府放任价格上涨,在一定程度上抬高了房价。由于经济增速放缓,政府财政收支情况不甚理想。而占政府收入较大比重的土地出让金、房地产税收的增加将确保政府收支的改善。一定程度上讲,畸高房价带来的房地产财政、GDP效应已成为转变经济增长方式的拦路虎,致使多年来,中央政策一到地方便减弱了力度,有些地方甚至视而不见。打击囤地、捂盘等急切需要地方政府配合的手法也不由得变了味道。
实际上,上述错误的逻辑的产生与中央层面一直未从GDP的膜拜中解脱出来不无关系。而扭转地方政府的错误做法与惯性,首先要从中央这个层面谈化GDP数据的比拼与考核,其次,也要充分注意到分税制弊端,而且还要不时强调,高房价理性下降可以解放部分居民消费普通商品能力,对于城市人才的挽留、就业、产业经济发展都具有一定的积极意义。
无房居住可告官
同时,正因为上述商品房价控制的复杂性与地方政府的积弊难以一时解决,在民生的需求下,增强住房供应,即为那些暂时不能获得购买住房的中低收入人群提供住房,减少社会舆论压力,成为当务之急。目前,可以获悉的是,《住房保障法》已经形成了内部讨论稿,正在起草过程中,其中保障住房的基本手段被定为廉租制度和共有产权制度。
多年来,保障房政策的难点在于设计的漏洞以及被弱化的执行力度,而在越发频发的地产发展周期中,保障房的建设则更容易受到影响。因此,在设立法律层面以确保住房保障措施的过程中,我们不妨建议政府出面建房,而对于中国而言,目前提出这样的策略,由于土地所有制度的优势,中国更具有一定的实施条件。这其中,就可借鉴日本的住房保障制度或者新加坡的公屋制度等等。比如日本在20世纪50年代,为了缓解二战后的住宅短缺问题,先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》及“住宅消费保障”等,并在此基础上形成了“公团”,性质为政府全额出资的特殊法人,中央与地方政府出资比例为4∶3,开发的“公团住宅”主要面向中低收入家庭出租或出售。
而在立法上,也可借鉴法国等国调控房地产市场的做法,即从立法上保障居民拥有“住房权”,即无房居住可告官。