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投资商业地产，怎样获得可观的回报无疑是开发商和投资者双方都最为关注的问题。如何让自己的投资回报有所保证，获得相对稳定且可观的收益率呢？无论是从纯销售到租售结合，再到只租不售的产权租售模式变迁，还是逐渐崛起的资本运作模式，开发商不断推陈出新的租售模式需要投资者一一区分清楚，才能在找到适合的投资目标时，控制好相应的风险。因而，辨别和选取不同的租售模式也是投资者需要关心的一个问题。
三大类主要模式
粗略来看，商业地产的租售模式可以先简单划分成三大类。
全部销售：商铺盖好了就全部进入销售环节，全部推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法，由于体量不大，商铺的销售压力也不大。对于投资者来说，各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的情况。
租售结合：租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。
只租不售：商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关，商业自持比例达到100%时，也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。
另外，在传统的租售比模式创造不同的商业盈利模式的同时，商业地产的运作模式也在酝酿全新的升级变化，比如业内比较看好的资本运作模式。资本运作模式在国内刚刚起步，国内一线房企正在探索的商业地产资本运作模式包括分拆上市模式、房地产与证券业相结合的REITs模式、银行贷款证券化模式等。
对于个人投资者而言，由于商业地产对规模要求、经营管理要求、商户经营持续性要求、团队要求都是比较高，没有一定的物业规模和物业条件、没有一定的成熟稳定的商业管理团队是很难获得稳定租金收益的。因而，在租售模式的选取上，首要的方向就是关注开发商对于整体商业项目的态度、投入的资本、相应模式下的不同特点和优劣，区分清楚在今后收益方面开发商和投资者个人会起到的影响作用，以便制订合适的方案。
八种细分模式
进一步而言，随着商业地产的逐步普及和越来越多投资者的进入，在不同城市、不同区域和不同时期出现了多种多样细分的不同租售模式。面对这些层出不穷的租售模式，投资者一是要详细比较相互间的优劣和差异，另一个也要注意其中可能存在的风险。
1.普通租售模式
按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平方米销售，可按银行规定提供贷款按歇，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。
2.承诺一定年限固定回报率
“包租”模式，指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内经营权归商城所有。“包租”概念宣传重点在租金提前预支，保证投资回报得到实现，对于树立市场信心具有相当重要的作用。
“保租”模式，指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高回报率打动消费者。
需要提醒的是，这类模式由于受到政策和风险提示的限制而存在许多换汤不换药的类似做法，但都有着不小的风险，面对这类“打包票”的行为投资者要多加小心。
3.“以租代售”销售方式
主要针对经营性商家，存在两种情况。一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年后，商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场，给经营商保障。二是老商场（经营不太久）打算快速销售，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款（一般以前租金来计算进售价）。
4.“银企联贷”销售模式（非产权）
一般非产权式商业物业，银行不提供贷款服务。“银企联贷”销售模式则是开发商和银行，并以开发商做担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款，目的是快速回笼资金，减轻资金链压力。
5.“预购合同”销售模式
专门针对目前即将建设或在建的商场，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。比如客户购买10万元的房产，只需要支付9.09万元，其余作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式，而所有商城给予业主固定年回报。目的是在前期的销售过程中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。
6.“产权式”销售模式
针对投资型客户，根据各地的经济水平，以“每1万元”、“每1平方米”（商铺或写字楼）或“每1年”、“每半年”（度假酒店）等为单位进行销售，在办理产权证时，通过公证等手段进行“组合产权人”。目的是降低投资门槛。
7.物业回购服务销售模式
商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。
不过，推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口，把风险留给开发商自己，但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年，一般来说不会肯定会升值，如果亏损，则往往坚持不到可以回购的年限。
8.“商铺银行”概念销售模式
本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。一般投资客户交首付，然后办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供，开发商则以投资客首付为本返利；10年后，开发商必须收回商铺的产权，并返还给投资客户的首付款。
这样，整个销售过程投资者仅需付首付，原则上不承担其他费用，类比银行存款。而开发商可以迅速回笼资金，并拥有绝对控制权。但考虑到商铺经营不善等情况，则仍有资金被套牢的危险。
三大类主要模式
粗略来看，商业地产的租售模式可以先简单划分成三大类。
全部销售：商铺盖好了就全部进入销售环节，全部推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法，由于体量不大，商铺的销售压力也不大。对于投资者来说，各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的情况。
租售结合：租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。
只租不售：商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关，商业自持比例达到100%时，也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。
另外，在传统的租售比模式创造不同的商业盈利模式的同时，商业地产的运作模式也在酝酿全新的升级变化，比如业内比较看好的资本运作模式。资本运作模式在国内刚刚起步，国内一线房企正在探索的商业地产资本运作模式包括分拆上市模式、房地产与证券业相结合的REITs模式、银行贷款证券化模式等。
对于个人投资者而言，由于商业地产对规模要求、经营管理要求、商户经营持续性要求、团队要求都是比较高，没有一定的物业规模和物业条件、没有一定的成熟稳定的商业管理团队是很难获得稳定租金收益的。因而，在租售模式的选取上，首要的方向就是关注开发商对于整体商业项目的态度、投入的资本、相应模式下的不同特点和优劣，区分清楚在今后收益方面开发商和投资者个人会起到的影响作用，以便制订合适的方案。
八种细分模式
进一步而言，随着商业地产的逐步普及和越来越多投资者的进入，在不同城市、不同区域和不同时期出现了多种多样细分的不同租售模式。面对这些层出不穷的租售模式，投资者一是要详细比较相互间的优劣和差异，另一个也要注意其中可能存在的风险。
1.普通租售模式
按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平方米销售，可按银行规定提供贷款按歇，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。
2.承诺一定年限固定回报率
“包租”模式，指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内经营权归商城所有。“包租”概念宣传重点在租金提前预支，保证投资回报得到实现，对于树立市场信心具有相当重要的作用。
“保租”模式，指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高回报率打动消费者。
需要提醒的是，这类模式由于受到政策和风险提示的限制而存在许多换汤不换药的类似做法，但都有着不小的风险，面对这类“打包票”的行为投资者要多加小心。
3.“以租代售”销售方式
主要针对经营性商家，存在两种情况。一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年后，商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场，给经营商保障。二是老商场（经营不太久）打算快速销售，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款（一般以前租金来计算进售价）。
4.“银企联贷”销售模式（非产权）
一般非产权式商业物业，银行不提供贷款服务。“银企联贷”销售模式则是开发商和银行，并以开发商做担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款，目的是快速回笼资金，减轻资金链压力。
5.“预购合同”销售模式
专门针对目前即将建设或在建的商场，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。比如客户购买10万元的房产，只需要支付9.09万元，其余作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式，而所有商城给予业主固定年回报。目的是在前期的销售过程中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。
6.“产权式”销售模式
针对投资型客户，根据各地的经济水平，以“每1万元”、“每1平方米”（商铺或写字楼）或“每1年”、“每半年”（度假酒店）等为单位进行销售，在办理产权证时，通过公证等手段进行“组合产权人”。目的是降低投资门槛。
7.物业回购服务销售模式
商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。
不过，推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口，把风险留给开发商自己，但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年，一般来说不会肯定会升值，如果亏损，则往往坚持不到可以回购的年限。
8.“商铺银行”概念销售模式
本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。一般投资客户交首付，然后办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供，开发商则以投资客首付为本返利；10年后，开发商必须收回商铺的产权，并返还给投资客户的首付款。
这样，整个销售过程投资者仅需付首付，原则上不承担其他费用，类比银行存款。而开发商可以迅速回笼资金，并拥有绝对控制权。但考虑到商铺经营不善等情况，则仍有资金被套牢的危险。