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摘要：土地还原利率在城镇基准地价评估中作用显著，本文探讨了城镇地价评估中确定还原利率的几种方法，并根据温州市区实际，提出符合当地情况的还原利率的确定方法。
关键词：土地还原利率；租售比法；风险调整法；温州市
中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号：
1 常用的土地还原率确定方法介绍
1.1 土地纯收益与价格比率法
选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易案例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率，按下式计算土地还原率:
rd＝∑(Rx/Px)×1/M
式中：rd—某—土地利用类型的还原利率
Px—某一土地用途法定最高年限宗地单位面积售价
Rx—与售价质量相同宗地的单位面积年租金M—调查样本数量
1.2 安全利率加风险调整值法
即：还原利率＝安全利率＋风险调整值。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
1.3 投资风险与投资收益率综合排序插入法
将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
2 各方法应用比较分析
第一种方法即计算同一均质区段样本地价与样本租金的租价比，在土地市场比较正常的状况下，测算的土地还原利率能反映实际情况，温州市土地市场发育较早，已经初步形成较为完整的土地市场，房地产租售价之间具有一定的可比性。但是从理论上分析，土地使用权租赁（短期）市场与买卖（长期）市场的市场行为与特性不同，地价形成机制也不同。根据古典地租地价理论，租赁市场的收益地价由土地收益（即租金）确定，反映地价的长期均衡值；而买卖市场的交易地价则由供求决定，是在土地资产市场上决定其价格，不是间接由地租决定，因而土地市场上收益价格与交易价格往往不一致。特别是当土地市场投机气氛比较浓厚时，“地价泡沫”不断膨胀，容易出现租金不涨而房地产买卖价格节节攀升的现象，这样市场交易地价与收益地价就会出现背离。
第二种方法理论性强，反映还原利率是房地产投资收益率的实质，即投资收益率等同于投资者的机会成本加上投资房地产的风险补偿，机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的回报，一年期存款利率在我国一般可作为安全利率，但该法对影响投资的风险因素的加数大小确定带有较大的主观成分。
第三种方法在理想的市场状况下，所求得的还原利率较为接近真实值。但是，由于我国的价格体系尚未完全理顺，不同行业的投资利率可比性差，数据资料难以获取，社会平均投资收益率很难测算，因此，用该方法确定土地还原率操作性较差。
3 温州市区土地还原利率确定
综合分析温州市具体情况及其他城市土地还原率确定的经验，本次土地还原率的确定，主要采用的方法是以实际测算的租售比率数据（综合还原利率）和基准日现行的各种存贷款利率数据作为土地还原率的控制指标，在此二者的区间内，经对比分析确定。
3.1 房地产租售比测算
本次测算，我们通过典型调查了11个住宅和22个商业店铺的买卖价格和租金水平案例，分别测算商服和住宅的租售比价。从测算结果看，住宅租售比1.54%-2.42%区间，平均值为1.80%；商服的租售比在4.01%-10.36%不等，大部分在6%左右，平均值为6.13%。而不同类型、不同区位、不同品质的房屋租售比差距比较大，但基本符合规律，测算出的商业店铺的租售比相对较高，尤其在老城区的繁华地段；而住宅用房租售比普遍低，特别是在城市新区或一些新建楼盘。考虑到温州市区近年的房地产价格上涨较快，对于住宅的投资需求远远大于实际居住需求，使得住宅价格存在一定的“泡沫”，采用租售比无法算出真实的还原率；相对来说，商业用房的租售比较真实地反映租金与售价间的关系，权宜确定以商业用房的租售比作为控制指标。
为了合理确定温州市土地还原利率水平，首先以商业用房租售比的平均值作为房地产综合还原利率，即商服用地的综合还原利率为6.13%。其次根据综合还原利率与土地还原利率、房屋还原利率的相互关系来测算土地还原利率。公式如下：
r=(L*r1+B*r2)/(L+B)= γ1*r1+γ2*r2
式中：r——综合还原利率r1——土地还原利率 r2——房屋还原利率
L——土地价格 B——房屋价格
γ1——土地价格占房地总价的比例 γ2——房屋价格占房地总价的比例
根据所选样本地价与房屋价格的比较及温州市的实际情况，确定商服的γ1为0.70，γ2为0.30。另外由于房屋有—定的经济耐用年限和折旧，一般情况房屋还原利率比土地还原率高1-2％，由此确定房屋还原利率在土地还原率的基础上加2％。由此测算得到商服的土地还原利率为5.53%。
3.2 安全利率加风险调整法
近年来我国宏观经济持续保持较快发展，货币信贷增长较快，加之受能源、食品等结构性因素的影響，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力不断增加，为防止物价由结构性上涨演变为显著的通货膨胀，尤其是2010年以来，人民银行加大了利率杠杆调控，先后进行了多次存、贷基准利率的上调。若以本次基准日一年期存款基准利率3.3%为安全利率，综合考虑因当前物价上涨的趋势、房地产市场的风险积累、公众对房地产宏观调控政策的观望心里的不确定性等所致的房地产投资额外风险程度，以及贷款基准利率对房地产投资价值效应的影响等，确定风险调整值为3-4%，则土地还原利率在6.5-7.5%。同时结合国土资发[2006]307号文件有关工业用地出让最低价标准中进行年期修正的还原利率不得低于同期人民银行公布的五年期存款利率的规定，现行的五年期存款基准利率为5.5%。据此，我们认为土地还原利率确定在7%左右比较合理。
3.3 最终土地还原利率的确定
对比上述两种方法可以看出，两者存在一定的差距。分析原因，主要在于我国当前社会主义市场经济体系不够完善，房地产市场体系中不同层次市场之间特别是租赁市场与资产市场之间联动性不强，房地产买卖的资产市场存在过热的现象，致使房地产市场租售比价关系失衡。从有利于引导房地产市场健康稳定发展的角度出发，本次温州市土地还原利率的确定，主要以安全利率加风险调整值法确定结果为基础，结合房地产租售比法结果、不同用地的投资风险程度差异及实际操作性等确定，同时征询当地资深估价师意见，最终确定商服、住宅、工业用地等各类用地的土地还原利率统一为7%。
[参考文献]
[1] 城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）.中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001-11-12批准，2002-07-01实施.
作者简介：陈玲（1983-），女，本科，工程师，主要从事土地评估、房地产评估、土地规划工作
关键词：土地还原利率；租售比法；风险调整法；温州市
中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号：
1 常用的土地还原率确定方法介绍
1.1 土地纯收益与价格比率法
选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易案例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率，按下式计算土地还原率:
rd＝∑(Rx/Px)×1/M
式中：rd—某—土地利用类型的还原利率
Px—某一土地用途法定最高年限宗地单位面积售价
Rx—与售价质量相同宗地的单位面积年租金M—调查样本数量
1.2 安全利率加风险调整值法
即：还原利率＝安全利率＋风险调整值。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
1.3 投资风险与投资收益率综合排序插入法
将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
2 各方法应用比较分析
第一种方法即计算同一均质区段样本地价与样本租金的租价比，在土地市场比较正常的状况下，测算的土地还原利率能反映实际情况，温州市土地市场发育较早，已经初步形成较为完整的土地市场，房地产租售价之间具有一定的可比性。但是从理论上分析，土地使用权租赁（短期）市场与买卖（长期）市场的市场行为与特性不同，地价形成机制也不同。根据古典地租地价理论，租赁市场的收益地价由土地收益（即租金）确定，反映地价的长期均衡值；而买卖市场的交易地价则由供求决定，是在土地资产市场上决定其价格，不是间接由地租决定，因而土地市场上收益价格与交易价格往往不一致。特别是当土地市场投机气氛比较浓厚时，“地价泡沫”不断膨胀，容易出现租金不涨而房地产买卖价格节节攀升的现象，这样市场交易地价与收益地价就会出现背离。
第二种方法理论性强，反映还原利率是房地产投资收益率的实质，即投资收益率等同于投资者的机会成本加上投资房地产的风险补偿，机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的回报，一年期存款利率在我国一般可作为安全利率，但该法对影响投资的风险因素的加数大小确定带有较大的主观成分。
第三种方法在理想的市场状况下，所求得的还原利率较为接近真实值。但是，由于我国的价格体系尚未完全理顺，不同行业的投资利率可比性差，数据资料难以获取，社会平均投资收益率很难测算，因此，用该方法确定土地还原率操作性较差。
3 温州市区土地还原利率确定
综合分析温州市具体情况及其他城市土地还原率确定的经验，本次土地还原率的确定，主要采用的方法是以实际测算的租售比率数据（综合还原利率）和基准日现行的各种存贷款利率数据作为土地还原率的控制指标，在此二者的区间内，经对比分析确定。
3.1 房地产租售比测算
本次测算，我们通过典型调查了11个住宅和22个商业店铺的买卖价格和租金水平案例，分别测算商服和住宅的租售比价。从测算结果看，住宅租售比1.54%-2.42%区间，平均值为1.80%；商服的租售比在4.01%-10.36%不等，大部分在6%左右，平均值为6.13%。而不同类型、不同区位、不同品质的房屋租售比差距比较大，但基本符合规律，测算出的商业店铺的租售比相对较高，尤其在老城区的繁华地段；而住宅用房租售比普遍低，特别是在城市新区或一些新建楼盘。考虑到温州市区近年的房地产价格上涨较快，对于住宅的投资需求远远大于实际居住需求，使得住宅价格存在一定的“泡沫”，采用租售比无法算出真实的还原率；相对来说，商业用房的租售比较真实地反映租金与售价间的关系，权宜确定以商业用房的租售比作为控制指标。
为了合理确定温州市土地还原利率水平，首先以商业用房租售比的平均值作为房地产综合还原利率，即商服用地的综合还原利率为6.13%。其次根据综合还原利率与土地还原利率、房屋还原利率的相互关系来测算土地还原利率。公式如下：
r=(L*r1+B*r2)/(L+B)= γ1*r1+γ2*r2
式中：r——综合还原利率r1——土地还原利率 r2——房屋还原利率
L——土地价格 B——房屋价格
γ1——土地价格占房地总价的比例 γ2——房屋价格占房地总价的比例
根据所选样本地价与房屋价格的比较及温州市的实际情况，确定商服的γ1为0.70，γ2为0.30。另外由于房屋有—定的经济耐用年限和折旧，一般情况房屋还原利率比土地还原率高1-2％，由此确定房屋还原利率在土地还原率的基础上加2％。由此测算得到商服的土地还原利率为5.53%。
3.2 安全利率加风险调整法
近年来我国宏观经济持续保持较快发展，货币信贷增长较快，加之受能源、食品等结构性因素的影響，居民消费物价指数不断攀升，通货膨胀压力不断增加，为防止物价由结构性上涨演变为显著的通货膨胀，尤其是2010年以来，人民银行加大了利率杠杆调控，先后进行了多次存、贷基准利率的上调。若以本次基准日一年期存款基准利率3.3%为安全利率，综合考虑因当前物价上涨的趋势、房地产市场的风险积累、公众对房地产宏观调控政策的观望心里的不确定性等所致的房地产投资额外风险程度，以及贷款基准利率对房地产投资价值效应的影响等，确定风险调整值为3-4%，则土地还原利率在6.5-7.5%。同时结合国土资发[2006]307号文件有关工业用地出让最低价标准中进行年期修正的还原利率不得低于同期人民银行公布的五年期存款利率的规定，现行的五年期存款基准利率为5.5%。据此，我们认为土地还原利率确定在7%左右比较合理。
3.3 最终土地还原利率的确定
对比上述两种方法可以看出，两者存在一定的差距。分析原因，主要在于我国当前社会主义市场经济体系不够完善，房地产市场体系中不同层次市场之间特别是租赁市场与资产市场之间联动性不强，房地产买卖的资产市场存在过热的现象，致使房地产市场租售比价关系失衡。从有利于引导房地产市场健康稳定发展的角度出发，本次温州市土地还原利率的确定，主要以安全利率加风险调整值法确定结果为基础，结合房地产租售比法结果、不同用地的投资风险程度差异及实际操作性等确定，同时征询当地资深估价师意见，最终确定商服、住宅、工业用地等各类用地的土地还原利率统一为7%。
[参考文献]
[1] 城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）.中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001-11-12批准，2002-07-01实施.
作者简介：陈玲（1983-），女，本科，工程师，主要从事土地评估、房地产评估、土地规划工作