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摘要: 近年来,随着住房制度的进一步改革与完善,与其商品房价格的持续走高,房产测量日益受到广大的业主的重视。相关测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。本文主要对当前房产测量中常用的测量技术与方法和常见的若干问题进行研究,针对我国房产测量规范在执行中产生的问题进行探析,希望能对房产测量的改善有所帮助。
关键词: 房产测量; 技术；探析
引言
目前,隨着经济的发展,我国房地产业在快速发展,房价增长的速度也为前所未有,在这种“寸土是金”的背景之下,房产测量作为直接测算房屋面积的直接形式,具有重要经济社会意义。房产测量的整个测量和计算过程都具有严密的科学性并且有相应的规范依据,测量的结果一旦经过相应的部门审批发证后就具有法律效力,在处理房产纠纷的时候可以作为重要的证据。同时,房产测量作为土地规划的一个重要组成部分,可以为城市的规划建设提供重要的资料,并且有利于城市土地的管理和开发。房产测量的过程中工作人员按照房产部门的规定对房屋的实际占地进行测量,和房屋的自然状况及其专业信息资料进行评估,从而为房产部门提供基础数据和相关资料。这些数据和资料不仅有利于城市土地的规划,同时也是房地产档案的原始资料。最为根本的,房产测量是为衡量商品房的实际面积,是市场交易的“量衡器”,为此分析房产测量中的问题并寻求应对,具有技术和经济的双重必要性。
1 房产测量的意义
房产测量的内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护的依据,直接关系到房产产权人的切身利益。房产测量的全过程都体现了严谨的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据,也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘技术标准和有关其用地的有关信息和资料,通过对房屋状况和其权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况,为房地产产权的管理单位提供基础数据。最后,房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积是否缩水的重要手段。由于商品房价格一直处于高企状态,部分开发商在利益的驱使下常打起房屋面积的主意,损害购房者利益,因此推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。
2 常见房产测量技术
房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。房产测量技术经过多年的发展,目前常见的测量技术主要有以下几方面。
2.1 房产数字化测图技术
数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,数字化测图具有成图质量高、劳动强度低、图载信息多、速度快等特点。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息,通过计算机处理相关数据,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪,绘制成房产图。
2.2 运用坐标解析法进行房产测量的计算
一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算,用地面积测算是封闭地块面积测算。在商品房销售过程中,房地产界址和房产面积纠纷经常发生。因此一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的估算方法与公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,文件对其中专业性很强的房屋边长丈量、面积计算的要求没有作出更进一步的分析说明,因此坐标解析法进行房产测量计算的实际操作中需要进一步的得到规范与修正。
(1)房屋边长丈量较差之限差。为了便于和国际上通行的规范相适应,同时考虑到新规范对界址点的间距误差要求以及新仪器的广泛使用,规范应增加边长丈量较差的限差公式的相关标准。(2)坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差。相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定,也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋,因此测量其界址点的方法体现出了优越性,只要满足精度要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。(3)面积误差之限差。有关房产面积计算的精度缺乏一个统一明确的标准,需要给出一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式,保证房产面积精度标准的统一。
2.3 GPS技术在房产测量中的应用
GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术,GPS技术因其有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并自动生成繁琐的分层分户平面图。RTK测量技术是是GPS定位的最新技术,更有利于测绘的精确化和准确化。其具有其他测量技术不可比拟的优点,应用越来越广泛。(1)定位精度高,数据安全可靠,没有误差积累。(2)效率高。在一般的地形地势下,一次设站就能完成大约6km半径的测区,极大地减少了传统测量的控制点数量和测量仪器的搬站次数。(3)操作简便,数据处理能力强。只要进行简单的设置,就可以同步获得测量结果坐标。
3 房产测量中常见问题分析
3.1 层高与净高的区分
国家标准《房产测量规范》中对层高的定义为,指房屋的上下两层楼面,或楼面至屋顶面或楼面至地面的垂直距离。《规范》中没有给层高一个明显的误差,允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积,其含义是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。但在实际操作中,而净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作只有净高没有层高的情况下,量测净高,净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准,没有层高的以净高为准。
3.2 对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地测量时,由于误差的原因或者房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙在施丁图中本应相等的边出现不相等的情况,使得设计中卫规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下,需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应检查是否为测量不准确所造成,若确实不相等的,则根据测量结果进行绘图和面积计算。
3.3 共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊,首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积,进而求出共有共用面积,计算出面积分摊系数后,再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼,还可能涉及到二级分摊和多级分摊,这种情况应按照“谁受益,谁分摊”的原则,逐级进行分摊。例如一幢四层别墅,上、下两层均为复式,各有两套住宅,套型左右对称,上下相同。该幢别墅的特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门,且下层有两个独立的车库。具体分摊方法为:上面两层楼梯供上层两套住宅使用,应由上层两套住宅共同分摊;然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊,因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用,但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低,属间接受益,应参与下层楼梯面积的分摊。
4 结束语
综上所述,房产测量对于房产工程来说有着重要的意义,在房产测量的过程中,房产测量技术不但具有基础测绘工作所特有的技术性,而且具有很强的法律性,其测量成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个房产主的经济利益。但是在房产测量实际工作中还存在一些问题,这些问题的解决与否,如何解决,直接关系到千家万户的利益。相关部门在制定房产测量规范时应当从严把握,保证测量精度留有余地,测量方法正确可靠,不能在制定规范时留有漏洞。同时测量单位应合理选用测量技术与方法,提高测试精度与准确度。
参考文献：
[1]中华人民共和国建设部房产司.G B/T17986.1-2000房产测量规范[S].北京:中国计划出版社,2000.
[2]吕永江.房产测量规范与房地产测量技术[M].北京:中国标准出版社,2001.
[3]GB/T 17986-1.房产测量规范[S].
[4]李向明.房产测量技术探讨[J].大众科学,2008(1).
[5]全球定位系统(GPS)测量规范[S].G B/T 18314-2001.
关键词: 房产测量; 技术；探析
引言
目前,隨着经济的发展,我国房地产业在快速发展,房价增长的速度也为前所未有,在这种“寸土是金”的背景之下,房产测量作为直接测算房屋面积的直接形式,具有重要经济社会意义。房产测量的整个测量和计算过程都具有严密的科学性并且有相应的规范依据,测量的结果一旦经过相应的部门审批发证后就具有法律效力,在处理房产纠纷的时候可以作为重要的证据。同时,房产测量作为土地规划的一个重要组成部分,可以为城市的规划建设提供重要的资料,并且有利于城市土地的管理和开发。房产测量的过程中工作人员按照房产部门的规定对房屋的实际占地进行测量,和房屋的自然状况及其专业信息资料进行评估,从而为房产部门提供基础数据和相关资料。这些数据和资料不仅有利于城市土地的规划,同时也是房地产档案的原始资料。最为根本的,房产测量是为衡量商品房的实际面积,是市场交易的“量衡器”,为此分析房产测量中的问题并寻求应对,具有技术和经济的双重必要性。
1 房产测量的意义
房产测量的内容包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护的依据,直接关系到房产产权人的切身利益。房产测量的全过程都体现了严谨的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据,也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。按照国家有关部门制定的房产测绘技术标准和有关其用地的有关信息和资料,通过对房屋状况和其权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及使用等状况,为房地产产权的管理单位提供基础数据。最后,房产测量也是衡量和检验房地产开发商销售面积是否缩水的重要手段。由于商品房价格一直处于高企状态,部分开发商在利益的驱使下常打起房屋面积的主意,损害购房者利益,因此推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。
2 常见房产测量技术
房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。房产测量技术经过多年的发展,目前常见的测量技术主要有以下几方面。
2.1 房产数字化测图技术
数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,数字化测图具有成图质量高、劳动强度低、图载信息多、速度快等特点。数字化测图采用一定方法采集有关房产的信息,通过计算机处理相关数据,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪,绘制成房产图。
2.2 运用坐标解析法进行房产测量的计算
一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算,用地面积测算是封闭地块面积测算。在商品房销售过程中,房地产界址和房产面积纠纷经常发生。因此一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的估算方法与公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,文件对其中专业性很强的房屋边长丈量、面积计算的要求没有作出更进一步的分析说明,因此坐标解析法进行房产测量计算的实际操作中需要进一步的得到规范与修正。
(1)房屋边长丈量较差之限差。为了便于和国际上通行的规范相适应,同时考虑到新规范对界址点的间距误差要求以及新仪器的广泛使用,规范应增加边长丈量较差的限差公式的相关标准。(2)坐标反算边长和实际丈量边长较差之限差。相关规范对房产界址点的精度作出明确的规定,也适用于部分超长或者是不便丈量边长的房屋,因此测量其界址点的方法体现出了优越性,只要满足精度要求就能以界址点坐标反算边长来代替直接丈量边长。(3)面积误差之限差。有关房产面积计算的精度缺乏一个统一明确的标准,需要给出一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式,保证房产面积精度标准的统一。
2.3 GPS技术在房产测量中的应用
GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术,GPS技术因其有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并自动生成繁琐的分层分户平面图。RTK测量技术是是GPS定位的最新技术,更有利于测绘的精确化和准确化。其具有其他测量技术不可比拟的优点,应用越来越广泛。(1)定位精度高,数据安全可靠,没有误差积累。(2)效率高。在一般的地形地势下,一次设站就能完成大约6km半径的测区,极大地减少了传统测量的控制点数量和测量仪器的搬站次数。(3)操作简便,数据处理能力强。只要进行简单的设置,就可以同步获得测量结果坐标。
3 房产测量中常见问题分析
3.1 层高与净高的区分
国家标准《房产测量规范》中对层高的定义为,指房屋的上下两层楼面,或楼面至屋顶面或楼面至地面的垂直距离。《规范》中没有给层高一个明显的误差,允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积,其含义是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。但在实际操作中,而净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。当实际操作只有净高没有层高的情况下,量测净高,净高允许值在2.05m。因此在房产测量过程中对于层高与净高掌握的原则为凡是有层高的依层高为准,没有层高的以净高为准。
3.2 对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地测量时,由于误差的原因或者房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙在施丁图中本应相等的边出现不相等的情况,使得设计中卫规则多边形的房屋变为不规则。这种情况下,需要对测量数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差超过限差的边长数据应检查是否为测量不准确所造成,若确实不相等的,则根据测量结果进行绘图和面积计算。
3.3 共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼共有面积的分摊,首先要计算出房屋的总建筑面积和房屋的套内建筑总面积,进而求出共有共用面积,计算出面积分摊系数后,再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。而比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼,还可能涉及到二级分摊和多级分摊,这种情况应按照“谁受益,谁分摊”的原则,逐级进行分摊。例如一幢四层别墅,上、下两层均为复式,各有两套住宅,套型左右对称,上下相同。该幢别墅的特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门,且下层有两个独立的车库。具体分摊方法为:上面两层楼梯供上层两套住宅使用,应由上层两套住宅共同分摊;然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊,因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用,但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低,属间接受益,应参与下层楼梯面积的分摊。
4 结束语
综上所述,房产测量对于房产工程来说有着重要的意义,在房产测量的过程中,房产测量技术不但具有基础测绘工作所特有的技术性,而且具有很强的法律性,其测量成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个房产主的经济利益。但是在房产测量实际工作中还存在一些问题,这些问题的解决与否,如何解决,直接关系到千家万户的利益。相关部门在制定房产测量规范时应当从严把握,保证测量精度留有余地,测量方法正确可靠,不能在制定规范时留有漏洞。同时测量单位应合理选用测量技术与方法,提高测试精度与准确度。
参考文献：
[1]中华人民共和国建设部房产司.G B/T17986.1-2000房产测量规范[S].北京:中国计划出版社,2000.
[2]吕永江.房产测量规范与房地产测量技术[M].北京:中国标准出版社,2001.
[3]GB/T 17986-1.房产测量规范[S].
[4]李向明.房产测量技术探讨[J].大众科学,2008(1).
[5]全球定位系统(GPS)测量规范[S].G B/T 18314-2001.