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摘要:楼宇经济是现代都市最具活力和潜力的一种经济形态,通过调查海宁市商务楼宇的基本概况,归纳海宁市楼宇经济发展的现状特征,在此基础上,结合海宁市区位条件、经济基础、城市转型需要,提出了未来适合海宁市楼宇经济重点发展的模式:商务中心、特色商务业基地、中小企业中部基地、都市产业园、大都市扩展商务区,试图为壮大海宁市楼宇经济提供一定的借鉴意义。
关键词:楼宇经济;现状;模式;海宁市
中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0177-04
引言
20世纪90年代中后期,楼宇经济作为一个新兴概念在国内开始出现并逐渐升温,反映了现代城区经济发展理念,被认为是现代都市最具活力和潜力的一种经济形态。尽管楼宇经济在中国发展的时间不长,但因其在一定程度上大大拓展了城市经济的发展空间和前景,优化了产业、空间布局,增强了核心竞争力,并已逐渐成长为城市经济增长的重要支撑和财税收入的主要来源,受到政府部门和学术界的广泛关注和高度重视[1]。
楼宇经济的实践在国内以北京、上海、杭州、深圳等大都市为发端,随着国内其他城市经济水平不断提高及城市集约型发展的需要,近些年,楼宇经济的发展呈现出从大都市核心地区向大都市外围地区和中小城市扩展的态势。然而在中小城市发展楼宇经济,不仅在选择发展空间上限制因素颇多,而且相对大城市而言先天条件不足。因此,本文在借鉴大城市楼宇经济成功经验的同时,立足于海宁这样一个中小城市的发展实际,通过实地调研掌握海宁市楼宇经济发展现状资料,分析目前海宁楼宇经济现状特征与问题,在此基础上提出未来海宁市楼宇经济重点发展的空间模式,试图为促进海宁市的楼宇经济不断发展壮大提供建议。
一、楼宇经济及其内涵
楼宇经济是学术概念在中国本土化的结果,其基本定义为:在城市中心区块(此处所指城市中心区块,不完全是空间的中心性,更加强调地块发展条件的中心性。即基础设施完善,人气、财气相对集中,从产业基础到外部景观都比较现代化的区段),以商务楼宇为载体,现代服务业为核心,发展现代型城区经济[2]。其在本质上不仅包括了空间的载体,更反映了楼宇背后的产业结构特性。楼宇经济的发展与城区经济实力紧密相关。只有在经济实力雄厚的基础上,楼宇经济才具备了发展的土壤和扩展的空间。楼宇不仅是一个城市的产业经济载体,也是其空间的重要组成部分。
二、海宁市楼宇经济现状特征与问题
海宁地处全国城镇和经济最为密集和最为活跃的长三角地区,位于“十一五”长三角区域规划中确定的沿沪杭城镇发展带、沿杭州湾城镇发展带和环太湖城镇发展带“三带交叠”之处,并且在上海都市圈辐射的核心范围内,是浙江省极具县域经济特色的中小城市。优越的区位条件、雄厚的工业经济基础、深厚的区域人文历史积淀及当前城市三产发展、产业转型的迫切需要,使得海宁市具备了发展楼宇经济的优势、需求及必要条件。
近年来,新建商务楼宇无论从单体规模还是总量上都呈现快速扩张态势。通过笔者现状调研统计,目前海宁市中心城区已建和在建商务楼宇共13座,总建筑面积达36.73万平米(如下页表1)。
1.主要类型
一般而言,商务楼宇可以分为纯商务写字楼、商务居住混合型楼宇、商业办公混合型楼宇和酒店式写字楼四种类型。笔者调查发现,海宁中心城区已建成的7座商务楼宇中,纯商务写字楼和商业办公混合型各有3座,另有1座为商务居住混合型。在建的6座楼宇以纯商务写字楼为主,包括1座商务居住混合楼宇。目前,海宁市还没有能够提供酒店式服务的高档、多功能的商务办公楼宇。
2.空间分布
海宁市商务楼宇分布总体上呈现出城南、城北新老两大片区(图1)。其中,老城区以商业中心工人路与交通便捷、最早出现商务楼宇的西山路沿线为主,集中分布了已建成的5座商务办公楼宇。在城市跨洛塘河向南拓展的新城区内,集中了绝大部分新近规划建设的商务楼宇。与老城区的沿街带状分布不同,新城区的商务楼宇在规划导引下,呈现块状分布特征。此外,在城市北部的经济开发区与南部马桥经编产业园区内也分布有个别商务楼宇。
海宁中心城区商务楼宇分布随城市建设空间的扩展而呈现由北向南转移扩张的态势,总体上较为分散,有限的商务空间未能进行有效整合。
3.使用状况
海宁市中心区现有商务楼宇实际利用率较高,空置比重很低,这和部分大城市商务办公楼宇高空置状况对比强烈。对海宁市现状商务楼宇的实地踏勘表明,海宁商务楼宇平均入驻率大多达到90%以上,平均空置率仅为10%左右。
目前,海宁市商务楼宇使用主体包括海宁市域中小企业办事处、营销机构,外地公司驻海宁办事机构以及广告设计、软件、信息咨询、法律、中介事务、物流代理、贸易等各类生产性服务业企业。不同的商务楼宇,使用主体特征也存在一定差异。如在海宁成立最早、知名度较高的龙翔商务中心,入住主体主要是海宁市中小企业,占楼宇承租企业总数的近50%,为企业经营服务的广告、咨询、法律、票务、物流机构共占20%左右,此外,还有部分港台和外地企业驻海宁办事机构。而在东方商厦,楼宇使用主体则设计创意与电脑软件企业为主体,同时集聚了较多外地企业办事机构,两者分别占承租企业总数的26%和18%。
海宁商务楼宇使用状况表明:一方面海宁民营经济发达,工业企业数量多,经济发展对商务空间需求比较旺盛,另一方面也在某种程度上反映现有商务楼宇供给量总体偏少,商务办公场所可选择余地较小。
三、海宁市楼宇经济发展模式
在对海宁市楼宇经济发展现状特征解读的基础上,根据海宁市区位条件、自身的产业特色和经济基础,城市三产及产业转型的需要,提出了未来海宁市楼宇经济重点发展模式:
1.商务中心
结合海宁市工业经济发达,本土企业发展迅猛,大型上市公司和集团公司不断涌现的趋势,重点打造为本土企业发展升级服务的商务业平台,引导大型企业总部集聚。
城市中心商务区以大型企业总部为核心,发展包括金融保险、信息咨询、法律服务、会计服务、中介服务、物流服务、广告策划等在内的商务服务体系,建构方便高效的行政服务体系。
海宁CBD将既是为本地企业服务的商务业平台,也是海宁市商务业功能最为集中和完善的商务活动中心。并在一定程度上能够与城市新商业中心进行有机整合,形成具有标志性的城市商務商业中心。
2.特色商务业基地
结合海宁市已经形成品牌优势的皮革、轻纺、经编产业,打造具有区域和全国影响力的专业性研发、会展、信息、创意和总部基地。
即将动工建设的海宁皮革城三期工程依托皮革城既有的优势,按照现代总部商务花园的理念进行规划、设计、建设和经营,建成为一个国内领先、国际知名的集展示、交易、设计、研发、品牌营销、商务办公于一体的现代化皮革行业总部商务基地。
马桥经编园区在经编生产力促进中心项目的基础上,打造经编产业技术创新和企业孵化基地,依托生产基地拓展经编市场,培育经编产品展示和交易中心。
许村家纺业基地在进一步完善现有家纺市场功能、品质的基础上,以提升家纺产业品牌创新、价值创造能力为目标,结合生产基地的升级改造,培育集会展、交易、研发、创意、营销、结算、管理等功能于一体的中国家纺业总部商务基地。
3.中小企业总部基地
结合海宁市域中小企业众多,民营经济发达的特点,依托海宁经济技术开发区,打造为中小企业服务,助推中小企业发展壮大的中小企业总部基地。在现有中小企业不断向园区集聚的基础上,完善园区的商务服务、生活服务功能配套,重点增强园区的研发创新、教育培训、孵化支持能力,形成中小企业创业成长和总部职能基地。
4.都市产业园
都市产业是指位于都市市区范围内,占地少、规模小、污染小、能耗低、低物耗、高附加值的劳动密集型和技术密集型相结合的产业。都市产业园既可以采取开发新建,也可以通过对旧工业区的更新置换。
海宁都市产业园的发展方向可以从以下三方面入手:(1)选择与皮革、经编、家纺等主导产关联度高,具有重要支撑的专业化配套及服务性产业,通过政策引导和技术扶持,形成广泛有序的大中小企业多层分包专业化协作生产体系。(2)依托中心城市的集散功能和区位优势,培育旅游休闲、文化创意、软件开发、教育培训、信息咨询等新产业。(3)鼓励发展直接为城市居民生活服务的最终消费品制造业和服务业,如服装、个人设计、居室装饰、家居产品等集制造和服务功能为一体的产业。
5.大都市扩展商务区
凭借海宁自身的区位优势和自然资源特色以及现状发展成熟的专业市场等条件,考虑接轨上海、杭州大都市商务业空间扩散,为打造“杭州—海宁”市郊商务区(SBD:Suburban Business District)[3]、“长三角—海宁”休闲商务区(LBD:Leisure Business District)[4]创造条件和奠定基础。
结语
楼宇经济作为一种快速带动区域经济发展的新型经济形态,以其高知识含量、高附加值、低污染的现代服务业内涵,在长三角一级城市如火如荼的发展,并已经开始向海宁等基础条件较好的中小城市扩散。海宁市优越的区位条件、雄厚的经济基础、深厚的文化内涵等为其发展楼宇经济提供了支持,而目前城市自身三产发展的巨大潜力、城市所面临的结构转型、产业升级的迫切需求,则为其发展楼宇经济提供了必要性。
海宁市应根据自身城市实际情况,认清自身的利弊条件,抓住自身的特色,采取扬长避短和错位发展战略,楼宇经济定位为强化特色的专业性行业总部(Special Headquarters),立足本地的中小企业商务平台(Small Headquarters),接轨沪杭的大都市郊外商务基地(Suburb CBD)。
对于海宁这样一个极具县域经济特色的中小城市发展楼宇经济,机遇与挑战并存,唯有于发展中抓住机遇,充分发挥楼宇经济的效益,才能增强自身城市核心竞争力。
参考文献:
[1]周建梁,卫国昌.楼宇经济:上海经济增长的新亮点[J].上海房产,2006,(9):7-9.
[2]刘黎,徐逸伦,张敏.中小城市楼宇经济发展的可行性分析——以浙江省海宁市为例[J].现代城市研究,2009,(8):83-89.
[3]王绍凯.郊外商业商务中心(SBD)的发展[J].上海房地,2006,(1):35-37.
[4]方田红.上海城市休闲商业区(LBD)空间布局分析[J].江南论坛,2006,(5):20-22.
Research on the Modes of Buliding Economy Development in Haining
LIU Xue1,ZANG Min2,YAO Lei1
(1.Nantong University Construction Engineering Institute,Nantong 226019,China;
2.Nanjing University Department of Urban and Regional Planning,Nanjing 210093,China)
Abstract:Buliding economy is the most dynamic and potential of an economic form.Surveying basic profiles of business buildings in Haining,generalizing characteristics of the status of building economy development in Haining,on this basis,combined with conditionsof the location in Haining,the economic base,urban transitions,this paper puts forward for the future development modes for building economy: business Center,features commercial business base,the central base of small and medium enterprises,urban industrial park,Suburb CBD,attempting to provide some to learn to strengthen the economy buildings in Haining.
Key words:building economy;status; modes;Haining[責任编辑 吴明宇]
关键词:楼宇经济;现状;模式;海宁市
中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0177-04
引言
20世纪90年代中后期,楼宇经济作为一个新兴概念在国内开始出现并逐渐升温,反映了现代城区经济发展理念,被认为是现代都市最具活力和潜力的一种经济形态。尽管楼宇经济在中国发展的时间不长,但因其在一定程度上大大拓展了城市经济的发展空间和前景,优化了产业、空间布局,增强了核心竞争力,并已逐渐成长为城市经济增长的重要支撑和财税收入的主要来源,受到政府部门和学术界的广泛关注和高度重视[1]。
楼宇经济的实践在国内以北京、上海、杭州、深圳等大都市为发端,随着国内其他城市经济水平不断提高及城市集约型发展的需要,近些年,楼宇经济的发展呈现出从大都市核心地区向大都市外围地区和中小城市扩展的态势。然而在中小城市发展楼宇经济,不仅在选择发展空间上限制因素颇多,而且相对大城市而言先天条件不足。因此,本文在借鉴大城市楼宇经济成功经验的同时,立足于海宁这样一个中小城市的发展实际,通过实地调研掌握海宁市楼宇经济发展现状资料,分析目前海宁楼宇经济现状特征与问题,在此基础上提出未来海宁市楼宇经济重点发展的空间模式,试图为促进海宁市的楼宇经济不断发展壮大提供建议。
一、楼宇经济及其内涵
楼宇经济是学术概念在中国本土化的结果,其基本定义为:在城市中心区块(此处所指城市中心区块,不完全是空间的中心性,更加强调地块发展条件的中心性。即基础设施完善,人气、财气相对集中,从产业基础到外部景观都比较现代化的区段),以商务楼宇为载体,现代服务业为核心,发展现代型城区经济[2]。其在本质上不仅包括了空间的载体,更反映了楼宇背后的产业结构特性。楼宇经济的发展与城区经济实力紧密相关。只有在经济实力雄厚的基础上,楼宇经济才具备了发展的土壤和扩展的空间。楼宇不仅是一个城市的产业经济载体,也是其空间的重要组成部分。
二、海宁市楼宇经济现状特征与问题
海宁地处全国城镇和经济最为密集和最为活跃的长三角地区,位于“十一五”长三角区域规划中确定的沿沪杭城镇发展带、沿杭州湾城镇发展带和环太湖城镇发展带“三带交叠”之处,并且在上海都市圈辐射的核心范围内,是浙江省极具县域经济特色的中小城市。优越的区位条件、雄厚的工业经济基础、深厚的区域人文历史积淀及当前城市三产发展、产业转型的迫切需要,使得海宁市具备了发展楼宇经济的优势、需求及必要条件。
近年来,新建商务楼宇无论从单体规模还是总量上都呈现快速扩张态势。通过笔者现状调研统计,目前海宁市中心城区已建和在建商务楼宇共13座,总建筑面积达36.73万平米(如下页表1)。
1.主要类型
一般而言,商务楼宇可以分为纯商务写字楼、商务居住混合型楼宇、商业办公混合型楼宇和酒店式写字楼四种类型。笔者调查发现,海宁中心城区已建成的7座商务楼宇中,纯商务写字楼和商业办公混合型各有3座,另有1座为商务居住混合型。在建的6座楼宇以纯商务写字楼为主,包括1座商务居住混合楼宇。目前,海宁市还没有能够提供酒店式服务的高档、多功能的商务办公楼宇。
2.空间分布
海宁市商务楼宇分布总体上呈现出城南、城北新老两大片区(图1)。其中,老城区以商业中心工人路与交通便捷、最早出现商务楼宇的西山路沿线为主,集中分布了已建成的5座商务办公楼宇。在城市跨洛塘河向南拓展的新城区内,集中了绝大部分新近规划建设的商务楼宇。与老城区的沿街带状分布不同,新城区的商务楼宇在规划导引下,呈现块状分布特征。此外,在城市北部的经济开发区与南部马桥经编产业园区内也分布有个别商务楼宇。
海宁中心城区商务楼宇分布随城市建设空间的扩展而呈现由北向南转移扩张的态势,总体上较为分散,有限的商务空间未能进行有效整合。
3.使用状况
海宁市中心区现有商务楼宇实际利用率较高,空置比重很低,这和部分大城市商务办公楼宇高空置状况对比强烈。对海宁市现状商务楼宇的实地踏勘表明,海宁商务楼宇平均入驻率大多达到90%以上,平均空置率仅为10%左右。
目前,海宁市商务楼宇使用主体包括海宁市域中小企业办事处、营销机构,外地公司驻海宁办事机构以及广告设计、软件、信息咨询、法律、中介事务、物流代理、贸易等各类生产性服务业企业。不同的商务楼宇,使用主体特征也存在一定差异。如在海宁成立最早、知名度较高的龙翔商务中心,入住主体主要是海宁市中小企业,占楼宇承租企业总数的近50%,为企业经营服务的广告、咨询、法律、票务、物流机构共占20%左右,此外,还有部分港台和外地企业驻海宁办事机构。而在东方商厦,楼宇使用主体则设计创意与电脑软件企业为主体,同时集聚了较多外地企业办事机构,两者分别占承租企业总数的26%和18%。
海宁商务楼宇使用状况表明:一方面海宁民营经济发达,工业企业数量多,经济发展对商务空间需求比较旺盛,另一方面也在某种程度上反映现有商务楼宇供给量总体偏少,商务办公场所可选择余地较小。
三、海宁市楼宇经济发展模式
在对海宁市楼宇经济发展现状特征解读的基础上,根据海宁市区位条件、自身的产业特色和经济基础,城市三产及产业转型的需要,提出了未来海宁市楼宇经济重点发展模式:
1.商务中心
结合海宁市工业经济发达,本土企业发展迅猛,大型上市公司和集团公司不断涌现的趋势,重点打造为本土企业发展升级服务的商务业平台,引导大型企业总部集聚。
城市中心商务区以大型企业总部为核心,发展包括金融保险、信息咨询、法律服务、会计服务、中介服务、物流服务、广告策划等在内的商务服务体系,建构方便高效的行政服务体系。
海宁CBD将既是为本地企业服务的商务业平台,也是海宁市商务业功能最为集中和完善的商务活动中心。并在一定程度上能够与城市新商业中心进行有机整合,形成具有标志性的城市商務商业中心。
2.特色商务业基地
结合海宁市已经形成品牌优势的皮革、轻纺、经编产业,打造具有区域和全国影响力的专业性研发、会展、信息、创意和总部基地。
即将动工建设的海宁皮革城三期工程依托皮革城既有的优势,按照现代总部商务花园的理念进行规划、设计、建设和经营,建成为一个国内领先、国际知名的集展示、交易、设计、研发、品牌营销、商务办公于一体的现代化皮革行业总部商务基地。
马桥经编园区在经编生产力促进中心项目的基础上,打造经编产业技术创新和企业孵化基地,依托生产基地拓展经编市场,培育经编产品展示和交易中心。
许村家纺业基地在进一步完善现有家纺市场功能、品质的基础上,以提升家纺产业品牌创新、价值创造能力为目标,结合生产基地的升级改造,培育集会展、交易、研发、创意、营销、结算、管理等功能于一体的中国家纺业总部商务基地。
3.中小企业总部基地
结合海宁市域中小企业众多,民营经济发达的特点,依托海宁经济技术开发区,打造为中小企业服务,助推中小企业发展壮大的中小企业总部基地。在现有中小企业不断向园区集聚的基础上,完善园区的商务服务、生活服务功能配套,重点增强园区的研发创新、教育培训、孵化支持能力,形成中小企业创业成长和总部职能基地。
4.都市产业园
都市产业是指位于都市市区范围内,占地少、规模小、污染小、能耗低、低物耗、高附加值的劳动密集型和技术密集型相结合的产业。都市产业园既可以采取开发新建,也可以通过对旧工业区的更新置换。
海宁都市产业园的发展方向可以从以下三方面入手:(1)选择与皮革、经编、家纺等主导产关联度高,具有重要支撑的专业化配套及服务性产业,通过政策引导和技术扶持,形成广泛有序的大中小企业多层分包专业化协作生产体系。(2)依托中心城市的集散功能和区位优势,培育旅游休闲、文化创意、软件开发、教育培训、信息咨询等新产业。(3)鼓励发展直接为城市居民生活服务的最终消费品制造业和服务业,如服装、个人设计、居室装饰、家居产品等集制造和服务功能为一体的产业。
5.大都市扩展商务区
凭借海宁自身的区位优势和自然资源特色以及现状发展成熟的专业市场等条件,考虑接轨上海、杭州大都市商务业空间扩散,为打造“杭州—海宁”市郊商务区(SBD:Suburban Business District)[3]、“长三角—海宁”休闲商务区(LBD:Leisure Business District)[4]创造条件和奠定基础。
结语
楼宇经济作为一种快速带动区域经济发展的新型经济形态,以其高知识含量、高附加值、低污染的现代服务业内涵,在长三角一级城市如火如荼的发展,并已经开始向海宁等基础条件较好的中小城市扩散。海宁市优越的区位条件、雄厚的经济基础、深厚的文化内涵等为其发展楼宇经济提供了支持,而目前城市自身三产发展的巨大潜力、城市所面临的结构转型、产业升级的迫切需求,则为其发展楼宇经济提供了必要性。
海宁市应根据自身城市实际情况,认清自身的利弊条件,抓住自身的特色,采取扬长避短和错位发展战略,楼宇经济定位为强化特色的专业性行业总部(Special Headquarters),立足本地的中小企业商务平台(Small Headquarters),接轨沪杭的大都市郊外商务基地(Suburb CBD)。
对于海宁这样一个极具县域经济特色的中小城市发展楼宇经济,机遇与挑战并存,唯有于发展中抓住机遇,充分发挥楼宇经济的效益,才能增强自身城市核心竞争力。
参考文献:
[1]周建梁,卫国昌.楼宇经济:上海经济增长的新亮点[J].上海房产,2006,(9):7-9.
[2]刘黎,徐逸伦,张敏.中小城市楼宇经济发展的可行性分析——以浙江省海宁市为例[J].现代城市研究,2009,(8):83-89.
[3]王绍凯.郊外商业商务中心(SBD)的发展[J].上海房地,2006,(1):35-37.
[4]方田红.上海城市休闲商业区(LBD)空间布局分析[J].江南论坛,2006,(5):20-22.
Research on the Modes of Buliding Economy Development in Haining
LIU Xue1,ZANG Min2,YAO Lei1
(1.Nantong University Construction Engineering Institute,Nantong 226019,China;
2.Nanjing University Department of Urban and Regional Planning,Nanjing 210093,China)
Abstract:Buliding economy is the most dynamic and potential of an economic form.Surveying basic profiles of business buildings in Haining,generalizing characteristics of the status of building economy development in Haining,on this basis,combined with conditionsof the location in Haining,the economic base,urban transitions,this paper puts forward for the future development modes for building economy: business Center,features commercial business base,the central base of small and medium enterprises,urban industrial park,Suburb CBD,attempting to provide some to learn to strengthen the economy buildings in Haining.
Key words:building economy;status; modes;Haining[責任编辑 吴明宇]