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京城楼市初体验
2007年11月3日,进入毕业实习阶段的金凯早早做完了论文,一头扎到了北京。他只有一个单纯的想法:不能让父母养着。甭管什么工作,找一个就行,挣点钱,认识社会。当天,他就应聘了两家公司,一个是期货公司,一个是房产中介。听说房产火,金凯选择了后者。当天面试,当天上岗,金凯进入的是一家新拓展市场的中介公司。面试了十五六个应聘者,最后就剩下仨人,他是其中之一。开始公司连店面门脸都没有,在一个写字楼里办公。有事就约个时间在肯德基碰头,然后开始一天的跑盘,了解周边的配套和社区。
2007年底,楼市不景气,就业也同样不景气。“名牌大学生跑到北京当中介的很普遍,我们当初一起做的,有武汉大学、吉林大学、北二外、北方交大……”金凯说,同事都是新招来的大学生,所以干劲特别足。一开始,刚入社会的新人没有“资源”,他们就从别的中介看,从网络上找,从小区物业问,或者在小区楼前摆个小牌,发名片、发传单、发小广告……对于小广告,经历了两年风吹日晒经历的金凯并不避讳,他笑着说:“基本都是我们这些人发的。”
“刚来的时候特别苦,住地下室,没暖气,一个月房租340元。实习阶段底薪1100元,学校发的研究生补助每月还有200元,比别人幸福一些。吃饭一天限制在10元,早晨一杯豆浆、一个面包,中午炒饭,三四元的那种,或者两个饼一碗汤,晚上也都差不多。很久没有吃过肉。”金凯说。长期没有肉吃,让金凯在开始的一段时间里抱有一个梦想:“刚开始跟游击队似的,每次碰头开会都选在肯德基那种地方,不过从来都是看别人吃鸡腿。我总在想,等‘开单子’了,给同事一人买一个全家桶!”
“超越巅峰,挑战极限,坚持不懈,直到成功!”——这是金凯在公司里每天必喊的一句“战斗口号”。“当时感觉可傻了,跟搞传销的差不多,但人困难时,总需要个精神支柱,后来习惯了,天天喊也就不觉得什么了。”到公司3个月后,金凯终于“开单”了,卖出了一套国瑞城的房子,319万元。公司收了7万元中介费,而他的提成是5600元。金凯实现了他的“全家桶”梦想,同事也只剩下了3个。
临近过年,金凯用第一笔收入为母亲买了一条金链子,又买了几只北京烤鸭带回了老家。
2008年,金凯回到学校毕业论文答辩,随后再度来到北京。而他的同学,不是在校读博,就是在药厂、生物制药公司做实验。在彻底逃离了与小白鼠和瓶瓶罐罐打交道的世界之后,金凯决定沿房产这条路一直走下去。
见证寒冬与疯狂
金凯承认,他刚刚进入房产中介时,就像是一头撞进冰天雪地的驯鹿。2008年的北京楼市,正经历着行业的低谷时期。
“2007年高成交量的时候没赶上,2008年整个一年,几乎都是寒冬。”金凯说,进入这个行业时才感觉卖房子并没有想象的那么容易,不像原先电视里忽悠的房子特别好卖。他用了一个词,就是房价就“固”在那里。“房主不愿降,1.5万元一平方米顶多也就降个一两千,而一些中端楼盘的小区,还是两万。”金凯说,他进入那家中介没多久,附近就有两个店撤了。别的中介也不停地关店。
“客户”,在这时的房产中介看来,比救命稻草还重要。“只要有意向,不管买不买房,都算客户。”金凯说。可那时,房产中介的业务清淡到每天偶尔只有一两个人上门,也只问不买。“有时一天也来不了一个问一嘴,甚至好几天都没有一个人。”金凯说,当时他脑子里出现的画面就是:很多人天天呆在家里看新闻,琢磨着房价还要跌。
天天除了跑盘,金凯就琢磨着买房卖房人的心理。“您看,都挂了半个月了,看房的都嫌贵,是不是降点儿?”隔几天,金凯就给房主打两个电话劝其降价。
2008年底,楼市一年的萧条让很多卖房人憋不住劲了。“打几个电话,房主说便宜10万,再打两个电话,又便宜5万。”金凯说,中介的工作其实就是议价,后来都不用议价,房主直接往下降。
2008年底到2009年初,北京楼市的坚冰开始融化,二手房市场开始走出新一轮暴涨的轨迹。
让他印象深刻的是,崇文区幸福家园的一套129.7平方米的房,年初由他经手198万元出的房,仅仅两个月后有人出260万元要买。“回头想想,那时都说经济危机,其实净瞎掰,都是拿这个说事,不过是大家的从众心理罢了。”追涨的情形一直持续到今年八九月份。金凯发现,很多房主的要价开始有点儿离谱了,买房者又开始观望起来。
“好像进入了一个新的阶段,该买房的都买完了,想卖的房子也卖完了。”金凯总结说。
谁是购房人?
2009年,北京楼市的交易结构发生了显著的变化,二手房成交量一直持续超过一手房。异常火爆的二手房交易中,追涨楼市的背后都是哪些购买者呢,其中每一个群体都有什么特征?
金凯毫不费力地将二手房购买者划分为特征明显的3个类别。
最底层的,是普通的老百姓置业,工薪阶层主要是以贷款为主。其中包括首次购房和换房一族,卖小房,买大房,首付比例最低,贷款比例最高、年限最长。“还有一种就是刚刚来北京的年轻人,虽然自己没有什么积蓄,但家里人也能掏得起首付款,双方父母各掏个几十万,付个首付没什么问题。”金凯说。这些“刚需”人群买房主要集中在90万元至150万元之间。他们,不少人就是《蜗居》中的“房奴”,房价的涨跌他们最关心,也最受刺激。房价涨了,这个购买群体基本上也就消失了。
除了“房奴”,另外两个群体,日子就滋润多了。
金凯将购房者的中间阶层定位在200万的购买力上:“银行里类似个贷部的主任这个级别;政府官员或国企单位的处长这样层次,月收入应该至少在2万至3万元,能买得起150万元以上房产的人群,主流购买力集中在200万元左右的房产上。”金凯发现,除银行信贷部主任、政府官员之外,还有一些演艺圈内不太知名的演员、歌手,这些人的特点是,一般买房都是第二、第三套,多数能够一次性付款,或者首付比例很高,一下掏个一百多万,顶多留个小尾巴付月供。“这部分人普遍是自住需求,像很多国企干部,多是有一套单位分的房,但面积不大,比如六七十平方米,再买一套大户型的房产。”
第三种人,就是“富豪阶层”。金凯的定义是,“行长级”和外地富豪。望着曙光花园旁一栋封闭式管理的高档小区,金凯说:“这栋楼里就住着一家银行的行长。像他们这样的人,指定是房价涨到两万也买得起,涨到3万也买得起,七八百万的房,都不在话下。”金凯说,和他们在同一个购买力的,还有做大买卖的。不過90%都是外地人,特别是山西、温州等地的商人。
摘自《北京晚报》2009.11.29
2007年11月3日,进入毕业实习阶段的金凯早早做完了论文,一头扎到了北京。他只有一个单纯的想法:不能让父母养着。甭管什么工作,找一个就行,挣点钱,认识社会。当天,他就应聘了两家公司,一个是期货公司,一个是房产中介。听说房产火,金凯选择了后者。当天面试,当天上岗,金凯进入的是一家新拓展市场的中介公司。面试了十五六个应聘者,最后就剩下仨人,他是其中之一。开始公司连店面门脸都没有,在一个写字楼里办公。有事就约个时间在肯德基碰头,然后开始一天的跑盘,了解周边的配套和社区。
2007年底,楼市不景气,就业也同样不景气。“名牌大学生跑到北京当中介的很普遍,我们当初一起做的,有武汉大学、吉林大学、北二外、北方交大……”金凯说,同事都是新招来的大学生,所以干劲特别足。一开始,刚入社会的新人没有“资源”,他们就从别的中介看,从网络上找,从小区物业问,或者在小区楼前摆个小牌,发名片、发传单、发小广告……对于小广告,经历了两年风吹日晒经历的金凯并不避讳,他笑着说:“基本都是我们这些人发的。”
“刚来的时候特别苦,住地下室,没暖气,一个月房租340元。实习阶段底薪1100元,学校发的研究生补助每月还有200元,比别人幸福一些。吃饭一天限制在10元,早晨一杯豆浆、一个面包,中午炒饭,三四元的那种,或者两个饼一碗汤,晚上也都差不多。很久没有吃过肉。”金凯说。长期没有肉吃,让金凯在开始的一段时间里抱有一个梦想:“刚开始跟游击队似的,每次碰头开会都选在肯德基那种地方,不过从来都是看别人吃鸡腿。我总在想,等‘开单子’了,给同事一人买一个全家桶!”
“超越巅峰,挑战极限,坚持不懈,直到成功!”——这是金凯在公司里每天必喊的一句“战斗口号”。“当时感觉可傻了,跟搞传销的差不多,但人困难时,总需要个精神支柱,后来习惯了,天天喊也就不觉得什么了。”到公司3个月后,金凯终于“开单”了,卖出了一套国瑞城的房子,319万元。公司收了7万元中介费,而他的提成是5600元。金凯实现了他的“全家桶”梦想,同事也只剩下了3个。
临近过年,金凯用第一笔收入为母亲买了一条金链子,又买了几只北京烤鸭带回了老家。
2008年,金凯回到学校毕业论文答辩,随后再度来到北京。而他的同学,不是在校读博,就是在药厂、生物制药公司做实验。在彻底逃离了与小白鼠和瓶瓶罐罐打交道的世界之后,金凯决定沿房产这条路一直走下去。
见证寒冬与疯狂
金凯承认,他刚刚进入房产中介时,就像是一头撞进冰天雪地的驯鹿。2008年的北京楼市,正经历着行业的低谷时期。
“2007年高成交量的时候没赶上,2008年整个一年,几乎都是寒冬。”金凯说,进入这个行业时才感觉卖房子并没有想象的那么容易,不像原先电视里忽悠的房子特别好卖。他用了一个词,就是房价就“固”在那里。“房主不愿降,1.5万元一平方米顶多也就降个一两千,而一些中端楼盘的小区,还是两万。”金凯说,他进入那家中介没多久,附近就有两个店撤了。别的中介也不停地关店。
“客户”,在这时的房产中介看来,比救命稻草还重要。“只要有意向,不管买不买房,都算客户。”金凯说。可那时,房产中介的业务清淡到每天偶尔只有一两个人上门,也只问不买。“有时一天也来不了一个问一嘴,甚至好几天都没有一个人。”金凯说,当时他脑子里出现的画面就是:很多人天天呆在家里看新闻,琢磨着房价还要跌。
天天除了跑盘,金凯就琢磨着买房卖房人的心理。“您看,都挂了半个月了,看房的都嫌贵,是不是降点儿?”隔几天,金凯就给房主打两个电话劝其降价。
2008年底,楼市一年的萧条让很多卖房人憋不住劲了。“打几个电话,房主说便宜10万,再打两个电话,又便宜5万。”金凯说,中介的工作其实就是议价,后来都不用议价,房主直接往下降。
2008年底到2009年初,北京楼市的坚冰开始融化,二手房市场开始走出新一轮暴涨的轨迹。
让他印象深刻的是,崇文区幸福家园的一套129.7平方米的房,年初由他经手198万元出的房,仅仅两个月后有人出260万元要买。“回头想想,那时都说经济危机,其实净瞎掰,都是拿这个说事,不过是大家的从众心理罢了。”追涨的情形一直持续到今年八九月份。金凯发现,很多房主的要价开始有点儿离谱了,买房者又开始观望起来。
“好像进入了一个新的阶段,该买房的都买完了,想卖的房子也卖完了。”金凯总结说。
谁是购房人?
2009年,北京楼市的交易结构发生了显著的变化,二手房成交量一直持续超过一手房。异常火爆的二手房交易中,追涨楼市的背后都是哪些购买者呢,其中每一个群体都有什么特征?
金凯毫不费力地将二手房购买者划分为特征明显的3个类别。
最底层的,是普通的老百姓置业,工薪阶层主要是以贷款为主。其中包括首次购房和换房一族,卖小房,买大房,首付比例最低,贷款比例最高、年限最长。“还有一种就是刚刚来北京的年轻人,虽然自己没有什么积蓄,但家里人也能掏得起首付款,双方父母各掏个几十万,付个首付没什么问题。”金凯说。这些“刚需”人群买房主要集中在90万元至150万元之间。他们,不少人就是《蜗居》中的“房奴”,房价的涨跌他们最关心,也最受刺激。房价涨了,这个购买群体基本上也就消失了。
除了“房奴”,另外两个群体,日子就滋润多了。
金凯将购房者的中间阶层定位在200万的购买力上:“银行里类似个贷部的主任这个级别;政府官员或国企单位的处长这样层次,月收入应该至少在2万至3万元,能买得起150万元以上房产的人群,主流购买力集中在200万元左右的房产上。”金凯发现,除银行信贷部主任、政府官员之外,还有一些演艺圈内不太知名的演员、歌手,这些人的特点是,一般买房都是第二、第三套,多数能够一次性付款,或者首付比例很高,一下掏个一百多万,顶多留个小尾巴付月供。“这部分人普遍是自住需求,像很多国企干部,多是有一套单位分的房,但面积不大,比如六七十平方米,再买一套大户型的房产。”
第三种人,就是“富豪阶层”。金凯的定义是,“行长级”和外地富豪。望着曙光花园旁一栋封闭式管理的高档小区,金凯说:“这栋楼里就住着一家银行的行长。像他们这样的人,指定是房价涨到两万也买得起,涨到3万也买得起,七八百万的房,都不在话下。”金凯说,和他们在同一个购买力的,还有做大买卖的。不過90%都是外地人,特别是山西、温州等地的商人。
摘自《北京晚报》2009.11.29