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【摘要】实施不动产统一登记，重点是要加强不动产登记管理平台的信息化建设。在当前互联网快速发展的新趋势下，要充分利用互联网的资源优势和技术优势，主动借助移动互联、大数据分析等科技手段，推动不动产登记信息化建设，从而保护个人信息安全，促进政府服务更加便捷高效。
【关键词】互联网 不动产登记 信息化 网络化
【中图分类号】D923.3 【文献标识码】A
不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为而产生物权变动的生效要件，是物权依法获得承认和保护的基本根据。为推进不动产登记制度建设，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）立法时提出“国家对不动产实行统一登记制度”，但一直未能得到有效落实，这主要表现在登记机构、登记范围、登记程序和城乡登记等方面“不统一”。由于部门利益、网络技术等原因，不动产登记缺乏一个统一、规范、高效的管理平台，无法实现不动产登记的立法目的和制度价值。
2016年1月1日起颁布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对不动产登记资料的查询、保护与利用作了进一步规定，第九十五条明确提出应加强不动产登记信息化建设，按照统一的建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务，加强产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。
不动产登记信息化建设面临的主要问题
首先是登记机构整合后信息归整难度较大。以住房信息联网为例，由于各地各部门调查技术与认定标准不统一，又面临技术、人员和资金等难题，个人住房信息系统联网进展始终不理想，而不动产统一登记的规模和难度实际上远超住房信息联网工程。《暂行条例》已整合不动产登记机构职责，解决了登记机关不统一的问题。但由于历史原因，登记机构职能整合具有多个部门（行业）和多个层级（区域）网格交叉的特点，同时涉及权力再分配，不可避免会触及部门实际利益。从部门角度来看，多年来，土地、房屋、林地、海域等不动产资源分属国土、住建、农林、海洋等不同部门管辖，机构撤并划转牵扯较多利益矛盾，国土部门还需要较长时间进行牵头协调；从地方政府角度来看，不动产登记与地方政府经济利益紧密相关，又与考核权重挂钩，由于担心统一登记后不动产基础信息的公布可能会涉及地方债、土地财政等问题，不排除部分地方政府从地方发展考虑，不愿意曝光家底，没有动力去推进登记工作落实。在推动登记数据联网方面，多年的分散登记造成了很多原始信息都散布在地方政府相关部门内部办公系统或档案管理系统中。同时，由于各地登记标准不一，信息化水平存在差距，多数地区还以纸质登记为主，再考虑到技术、人员、经费和档案涉密、部门不愿共享数据等方面原因，数据整合汇总并实行联网，需要更加科学有效的方式。
其次是平台准确性、开放性和易用性不够突出。不动产涉及范围广种类多，《暂行条例》第五条明确规定了能够依法进行登记的10种不动产权利的具体类型。详实准确的不动产登记数据是跨部门联网的重要基础，因此信息准确性有待提高。《暂行条例》第二十五条要求各级各部门加强不动产登记信息互通共享。不动产信息全国联网，有利于打破部门间信息壁垒，推动信息透明公正、实时共享，便于交易相对人查询，降低交易成本，维护交易安全，还有利于社会公众进行监督，大大减少暗箱操作、权力寻租空间。这里需要厘清的是不动产登记哪些信息可以公开，以什么样的形式公开，在什么样的范围公开和面向什么样的对象公开等几个重要问题。目前，部分政府职能部门和地方政府对不动产登记信息公开持保留态度。多数政府网站都需投入了大量人力、物力、财力进行建设管理，但往往存在内容不够全面、更新不够及时、后期无人维护等问题，“僵尸网站”现象并不少见。部分网站还存在查询要素缺失、搜索路径繁琐、数据库连接不畅等问题，点击率始终偏少，群众知晓率低。这些都是网络化过程中需要解决的问题。
最后是网络安全与个人隐私保护还需加强。《暂行条例》规定了可以依法查询、复制不动产登记资料的主体范围，并严格限制了查询目的和用途，要求查询单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经同意不得泄露查询获得的不动产登记资料。国土部表示，个人房产信息属于个人隐私，只对管理部门和住房产权所有人公开。但在推动住房信息联网过程中，部分拥有多套房产的群体或既得利益者，不愿意主动配合联网工作，给登记审查带来了不少困难。由于不动产登记涉及私有财产，关乎个人隐私问题，而登记又是完全自愿的，因此有相当一部分当事人不愿意配合登记，即使申请登记也会故意提供不真实不准确的申请材料，以此掩饰名下私人财产。
域外不动产登记的相关经验与启示
美国各州通过不动产登记联网为征税提供依据。根据各州的不动产登记法进行登记，美国没有统一的不动产登记体系。但美国建立了一套供人检索和调阅的公共索引系统，依托先进的索引系统，当事人可通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见、向专业的产权保险公司购买产权保险或者在产权转移契约中要求转让人提供产权保证等措施来确保不动产产权的真实性。民众也可以到政府土地登记办公室或相关网站查询有关不动产登记信息。
新加坡大力整合登记系统并实现电子化。新加坡经历了较长一段地契系统与中央登记系统并存的时期，到本世纪初，新加坡全境不动产基本上已统一在中央登记系统下。新加坡政府还同步推进“电子政府”计划，大力推动不动产登记系统电子化，可以让所有人查到某一地块的各种信息。值得注意的是，新加坡不动产登记制度不允许民众查询他人名下具体房产数量信息，以保护个人隐私。
香港地区提供不动产登记便民查询服务。香港的房地产登记制度主要由专门的香港土地注册处负责，自2005年2月12日起，启用了“综合注册资讯系统”，变过去分散在香港岛、九龙和新界登记为统一的中央注册系统，取消了地域界限，并提供网上查询服务，市民只需要交纳几十港币注册，就能在网上查询任意一个物业信息，大大降低了成本，方便了当事人。为保护个人隐私，个人房产信息查询以房屋本身为主，不能查到他人名下所有房产。 台湾地区推行不动产实价登记以遏制炒房。台湾地区现行的“土地登记规则”对岛内每座房屋（包括没有产权的房屋）都进行了登记。2012年8月以后，岛内房屋交易必须实价登记并联网。在严格的不动产登记制度下，民众只需查询“不动产交易实价查询服务网”就能了解不动产价值，官员无法瞒报财产。实价登记后，能够根据实际，产生反映该地区较为准确真实的房价平均值，避免恶意炒房。
不动产登记信息化建设是当前的发展趋势，也是国际主流方向。信息技术的推广可以有效解决多部门、多层级工作协同问题，形成全国上下、横跨不同部门的不动产产权信息共享的局面，为不动产登记当事人提供更加便利高效的行政服务，保护权利人合法财产权益。此举也有利于IT技术支撑下的国家治理体系的发展和完善，提高政府治理效率和服务水平意义重大。
不动产登记信息化与网络化的建议
一是加快推进系统融合。根据《暂行条例》《实施细则》和国土资源部《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》的规定，要求建立统一的不动产登记信息管理平台，并全国联网登记。
跨部门的数据交换共享平台，目前主要有两种主流模式可供参考：一种是由国土资源部牵头，多部委协作，在国家层面建立一个统一的不动产登记管理系统，允许各地各部门直接在线登陆使用。这种模式的特点是通过标准化建设，能够实现统一更新、统一使用、统一管理。另一种是在省级国土部门的指导下，各地自行筹建不动产登记系统，采用标准接口与联网系统对接，在全国范围内实现数据的实时更新和共享。比如，湖北省荆州市在原有房产交易登记系统的基础上，利用视图向该系统推送数据，实现三网并联运行。这种模式的优势是变动小、转换快、成本低。
不动产登记数据是国家战略性信息资源，需要与人口库和法人库对接。加快对各类不动产登记操作系统软件进行融合对接，开发出支持与本级国土、住建、林业、农业、海洋等部门的业务协同，实现统一发证的业务操作系统软件。同时，通过分类分权限的方式，实现不动产审批、交易和登记信息网络化操作，推动不动产交易监管和登记部门间共享。
二是实现移动化操作。不动产登记应依托互联网和数据库技术实现不动产信息的数字化管理，为权利人、利害关系人、国家机关提供配套的查询服务，提高不动产交易、登记以及查询等效率。而不动产登记移动互联网化，就是在所有登记信息通过互联网公开的基础上，借助智能手机、平板电脑等可联网移动终端设备，利用云计算技术，实现随时随地查询登记资料、修改基本信息和部分手续预交办等模块化功能，为公众提供便利高效的行政服务。
以“互联网+”为载体的登记服务，可以减少办证环节，节省登记费用，便利企业和群众。较传统互联网，移动互联网更加智能高效，不受时间、空间等客观条件的限制。此外，移动互联可以与基础信息平台和不动产登记中心互联互通，推广“一站式”服务与公开有偿查询服务，推动政府简政放权与信息公开，加快职能转变。
三是实现大数据化管理。不动产实现统一登记后，将产生海量数据。特别是当不动产登记信息管理基础平台以及相应移动互联软件投入运行后，将会面临在全国联网数据库中重复调取数据的问题，不但会给网络服务器增添巨大压力，增加网络系统安全风险，而且也会因频繁调用数据，造成网络延时或拥堵，增加各项维护费用。利用大数据分析技术，就能很好解决上述问题。大数据（big data）是指无法在可承受的时间范围内用常规软件工具进行捕捉、管理和处理的数据集合。比如，不同查询人在不同地区某一时段内均查询了相似字条，计算机自动分析数据，并根据查询频率、点击率等条件将查询结果从数据库提取并予以保存，当下次又有查询人查询相似字条时，有用的搜索结果将以最短时间呈现供查询人选择。大数据分析技术的意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理，无需巨额财政投入和高端技术投入，就能成为不动产档案存储与查询应用的最佳手段。
四是依法保护登记信息。首先要确保信息准确。《暂行条例》引入了“不动产单元”概念，在新版不动产登记簿证启用后，统一以“不动产单元”为基本单位进行登记，包括权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他情况等信息，编码具有唯一性，有利于更加直观准确地反映不动产的真实信息。其次是要确保信息安全，对有权查询登记信息的对象范围应予以进一步细化。同时，也要明确查询不动产登记资料的单位与个人的保密责任。最后是要明确赔偿责任。登记机关提供登记服务时，有义务做好形式审查，将不动产有关信息准确记录在案。因不动产登记机构泄露登记材料或信息给他人造成损害时，应根据《暂行条例》第三十二条的规定承担相应赔偿责任。对于错误登记，不动产权利人也可以提出异议，并进行更正登记。避免不动产机构因滥用职权等方式侵害不动产权利人的合法权益，为不动产权利人提供了救济途径。
（作者单位：清华大学法学院）
【参考文献】
①孙宪忠：《土地登记的法理和登记机关的选择》，《中国土地科学》，1998年第2期。
②王崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》，《中国法学》，2003年第2期。
③曹祎遐、董亮：《大数据--商业世界新蓝海》，《上海信息化》，2013年第4期。
④Viktor Mayer-Schonberger，KennethCukier：Big Data：A Revolution That Will Transform How We Live， Work and Think， London：Hodder&Stoughton，2013.3.
责编/周素丽 王妍卓（见习 ）
美编/于珊
【关键词】互联网 不动产登记 信息化 网络化
【中图分类号】D923.3 【文献标识码】A
不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为而产生物权变动的生效要件，是物权依法获得承认和保护的基本根据。为推进不动产登记制度建设，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）立法时提出“国家对不动产实行统一登记制度”，但一直未能得到有效落实，这主要表现在登记机构、登记范围、登记程序和城乡登记等方面“不统一”。由于部门利益、网络技术等原因，不动产登记缺乏一个统一、规范、高效的管理平台，无法实现不动产登记的立法目的和制度价值。
2016年1月1日起颁布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对不动产登记资料的查询、保护与利用作了进一步规定，第九十五条明确提出应加强不动产登记信息化建设，按照统一的建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务，加强产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。
不动产登记信息化建设面临的主要问题
首先是登记机构整合后信息归整难度较大。以住房信息联网为例，由于各地各部门调查技术与认定标准不统一，又面临技术、人员和资金等难题，个人住房信息系统联网进展始终不理想，而不动产统一登记的规模和难度实际上远超住房信息联网工程。《暂行条例》已整合不动产登记机构职责，解决了登记机关不统一的问题。但由于历史原因，登记机构职能整合具有多个部门（行业）和多个层级（区域）网格交叉的特点，同时涉及权力再分配，不可避免会触及部门实际利益。从部门角度来看，多年来，土地、房屋、林地、海域等不动产资源分属国土、住建、农林、海洋等不同部门管辖，机构撤并划转牵扯较多利益矛盾，国土部门还需要较长时间进行牵头协调；从地方政府角度来看，不动产登记与地方政府经济利益紧密相关，又与考核权重挂钩，由于担心统一登记后不动产基础信息的公布可能会涉及地方债、土地财政等问题，不排除部分地方政府从地方发展考虑，不愿意曝光家底，没有动力去推进登记工作落实。在推动登记数据联网方面，多年的分散登记造成了很多原始信息都散布在地方政府相关部门内部办公系统或档案管理系统中。同时，由于各地登记标准不一，信息化水平存在差距，多数地区还以纸质登记为主，再考虑到技术、人员、经费和档案涉密、部门不愿共享数据等方面原因，数据整合汇总并实行联网，需要更加科学有效的方式。
其次是平台准确性、开放性和易用性不够突出。不动产涉及范围广种类多，《暂行条例》第五条明确规定了能够依法进行登记的10种不动产权利的具体类型。详实准确的不动产登记数据是跨部门联网的重要基础，因此信息准确性有待提高。《暂行条例》第二十五条要求各级各部门加强不动产登记信息互通共享。不动产信息全国联网，有利于打破部门间信息壁垒，推动信息透明公正、实时共享，便于交易相对人查询，降低交易成本，维护交易安全，还有利于社会公众进行监督，大大减少暗箱操作、权力寻租空间。这里需要厘清的是不动产登记哪些信息可以公开，以什么样的形式公开，在什么样的范围公开和面向什么样的对象公开等几个重要问题。目前，部分政府职能部门和地方政府对不动产登记信息公开持保留态度。多数政府网站都需投入了大量人力、物力、财力进行建设管理，但往往存在内容不够全面、更新不够及时、后期无人维护等问题，“僵尸网站”现象并不少见。部分网站还存在查询要素缺失、搜索路径繁琐、数据库连接不畅等问题，点击率始终偏少，群众知晓率低。这些都是网络化过程中需要解决的问题。
最后是网络安全与个人隐私保护还需加强。《暂行条例》规定了可以依法查询、复制不动产登记资料的主体范围，并严格限制了查询目的和用途，要求查询单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经同意不得泄露查询获得的不动产登记资料。国土部表示，个人房产信息属于个人隐私，只对管理部门和住房产权所有人公开。但在推动住房信息联网过程中，部分拥有多套房产的群体或既得利益者，不愿意主动配合联网工作，给登记审查带来了不少困难。由于不动产登记涉及私有财产，关乎个人隐私问题，而登记又是完全自愿的，因此有相当一部分当事人不愿意配合登记，即使申请登记也会故意提供不真实不准确的申请材料，以此掩饰名下私人财产。
域外不动产登记的相关经验与启示
美国各州通过不动产登记联网为征税提供依据。根据各州的不动产登记法进行登记，美国没有统一的不动产登记体系。但美国建立了一套供人检索和调阅的公共索引系统，依托先进的索引系统，当事人可通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见、向专业的产权保险公司购买产权保险或者在产权转移契约中要求转让人提供产权保证等措施来确保不动产产权的真实性。民众也可以到政府土地登记办公室或相关网站查询有关不动产登记信息。
新加坡大力整合登记系统并实现电子化。新加坡经历了较长一段地契系统与中央登记系统并存的时期，到本世纪初，新加坡全境不动产基本上已统一在中央登记系统下。新加坡政府还同步推进“电子政府”计划，大力推动不动产登记系统电子化，可以让所有人查到某一地块的各种信息。值得注意的是，新加坡不动产登记制度不允许民众查询他人名下具体房产数量信息，以保护个人隐私。
香港地区提供不动产登记便民查询服务。香港的房地产登记制度主要由专门的香港土地注册处负责，自2005年2月12日起，启用了“综合注册资讯系统”，变过去分散在香港岛、九龙和新界登记为统一的中央注册系统，取消了地域界限，并提供网上查询服务，市民只需要交纳几十港币注册，就能在网上查询任意一个物业信息，大大降低了成本，方便了当事人。为保护个人隐私，个人房产信息查询以房屋本身为主，不能查到他人名下所有房产。 台湾地区推行不动产实价登记以遏制炒房。台湾地区现行的“土地登记规则”对岛内每座房屋（包括没有产权的房屋）都进行了登记。2012年8月以后，岛内房屋交易必须实价登记并联网。在严格的不动产登记制度下，民众只需查询“不动产交易实价查询服务网”就能了解不动产价值，官员无法瞒报财产。实价登记后，能够根据实际，产生反映该地区较为准确真实的房价平均值，避免恶意炒房。
不动产登记信息化建设是当前的发展趋势，也是国际主流方向。信息技术的推广可以有效解决多部门、多层级工作协同问题，形成全国上下、横跨不同部门的不动产产权信息共享的局面，为不动产登记当事人提供更加便利高效的行政服务，保护权利人合法财产权益。此举也有利于IT技术支撑下的国家治理体系的发展和完善，提高政府治理效率和服务水平意义重大。
不动产登记信息化与网络化的建议
一是加快推进系统融合。根据《暂行条例》《实施细则》和国土资源部《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》的规定，要求建立统一的不动产登记信息管理平台，并全国联网登记。
跨部门的数据交换共享平台，目前主要有两种主流模式可供参考：一种是由国土资源部牵头，多部委协作，在国家层面建立一个统一的不动产登记管理系统，允许各地各部门直接在线登陆使用。这种模式的特点是通过标准化建设，能够实现统一更新、统一使用、统一管理。另一种是在省级国土部门的指导下，各地自行筹建不动产登记系统，采用标准接口与联网系统对接，在全国范围内实现数据的实时更新和共享。比如，湖北省荆州市在原有房产交易登记系统的基础上，利用视图向该系统推送数据，实现三网并联运行。这种模式的优势是变动小、转换快、成本低。
不动产登记数据是国家战略性信息资源，需要与人口库和法人库对接。加快对各类不动产登记操作系统软件进行融合对接，开发出支持与本级国土、住建、林业、农业、海洋等部门的业务协同，实现统一发证的业务操作系统软件。同时，通过分类分权限的方式，实现不动产审批、交易和登记信息网络化操作，推动不动产交易监管和登记部门间共享。
二是实现移动化操作。不动产登记应依托互联网和数据库技术实现不动产信息的数字化管理，为权利人、利害关系人、国家机关提供配套的查询服务，提高不动产交易、登记以及查询等效率。而不动产登记移动互联网化，就是在所有登记信息通过互联网公开的基础上，借助智能手机、平板电脑等可联网移动终端设备，利用云计算技术，实现随时随地查询登记资料、修改基本信息和部分手续预交办等模块化功能，为公众提供便利高效的行政服务。
以“互联网+”为载体的登记服务，可以减少办证环节，节省登记费用，便利企业和群众。较传统互联网，移动互联网更加智能高效，不受时间、空间等客观条件的限制。此外，移动互联可以与基础信息平台和不动产登记中心互联互通，推广“一站式”服务与公开有偿查询服务，推动政府简政放权与信息公开，加快职能转变。
三是实现大数据化管理。不动产实现统一登记后，将产生海量数据。特别是当不动产登记信息管理基础平台以及相应移动互联软件投入运行后，将会面临在全国联网数据库中重复调取数据的问题，不但会给网络服务器增添巨大压力，增加网络系统安全风险，而且也会因频繁调用数据，造成网络延时或拥堵，增加各项维护费用。利用大数据分析技术，就能很好解决上述问题。大数据（big data）是指无法在可承受的时间范围内用常规软件工具进行捕捉、管理和处理的数据集合。比如，不同查询人在不同地区某一时段内均查询了相似字条，计算机自动分析数据，并根据查询频率、点击率等条件将查询结果从数据库提取并予以保存，当下次又有查询人查询相似字条时，有用的搜索结果将以最短时间呈现供查询人选择。大数据分析技术的意义不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理，无需巨额财政投入和高端技术投入，就能成为不动产档案存储与查询应用的最佳手段。
四是依法保护登记信息。首先要确保信息准确。《暂行条例》引入了“不动产单元”概念，在新版不动产登记簿证启用后，统一以“不动产单元”为基本单位进行登记，包括权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限以及权利其他情况等信息，编码具有唯一性，有利于更加直观准确地反映不动产的真实信息。其次是要确保信息安全，对有权查询登记信息的对象范围应予以进一步细化。同时，也要明确查询不动产登记资料的单位与个人的保密责任。最后是要明确赔偿责任。登记机关提供登记服务时，有义务做好形式审查，将不动产有关信息准确记录在案。因不动产登记机构泄露登记材料或信息给他人造成损害时，应根据《暂行条例》第三十二条的规定承担相应赔偿责任。对于错误登记，不动产权利人也可以提出异议，并进行更正登记。避免不动产机构因滥用职权等方式侵害不动产权利人的合法权益，为不动产权利人提供了救济途径。
（作者单位：清华大学法学院）
【参考文献】
①孙宪忠：《土地登记的法理和登记机关的选择》，《中国土地科学》，1998年第2期。
②王崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》，《中国法学》，2003年第2期。
③曹祎遐、董亮：《大数据--商业世界新蓝海》，《上海信息化》，2013年第4期。
④Viktor Mayer-Schonberger，KennethCukier：Big Data：A Revolution That Will Transform How We Live， Work and Think， London：Hodder&Stoughton，2013.3.
责编/周素丽 王妍卓（见习 ）
美编/于珊