论文部分内容阅读
摘要：房地产企业成本管理，努力提高房地产企业核心竞争力，才能在竞争中保持优势，脱颖而出。本文浅析了房地产成本管理现状及改进措施。
关键词：房地产企业;成本控制;管理
中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：
引言
目前我国房地产开发的投资和销售达到空前的规模，但是国内房地产企业的成本管理水平普遍较为落后，成本浪费情况严重，对企业而言会降低经济效益，对国家而言会造成经济资源的浪费。论文从房地产企业成本管理的现状着手，研究了房地产建设项目成本管理。
一、房地产成本管理的重要性
工程施工项目管理的重点，主要集中在合同管理、质量管理、进度管理、成本管理、安全管理和信息管理等六个方面；这六个方面的管理与成本管理相关联。因此，成本管理是施工项目管理的一项重要内容，它贯穿在施工项目管理的全过程，它像一支无形的手，制约、影响、推动或迟滞施工项目的各项管理工作。施工项目管理的管理水平高低，直接体现在成本核算管理水平上。故施工项目成本管理是衡量施工企业管理的综合指标，施工企业能否取得利润，取决于是否对施工项目成本进行了有效的成本管理。
二、房地产建设项目成本管理现状
目前国内房地产企业成本管理总的来说比较落后，具体表现有以下几点:首先，成本管理工作留于表面房地产企业的成本管理,是企业经营管理的核心内容之一，成本管理的动力应来自于企业内部经营管理的需要。但是目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，成本管理工作只是留于表面，并没有真正理解到成本管理在企业中的巨大作用，并没有把它作为一项实事来抓。其次，成本管理缺乏市场观念,房地产企业的成本是企业生产经营效率的综合体现，它影响着企业内部投入和产出的对比关系，低成本意味着以较少的资源投入,产出更多的产品和服务，但低成本未必就是高效益。目前许多房地产企业的成本管理并没有和市场相结合，往往只重视建筑产品的成本控制，而不考虑市场需要什么样的产品以及各种建筑产品的投入产出比。第三，成本管理的理論和内容僵化、手段老化,目前许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性，制度性，可有可无；成本计划缺乏科学性、严肃性、可增可减，因此，造成事中、事后成本管理的盲目性。
三、加强房地产建筑工程施工成本管理的对策
1、完善成本管理制度,形成成本管理责任制
在工程施工之前,对工程管理和成本管理进行明确的分工,形成完善成本责任制,将成本管理体制规范化、统一化、标准化。企业施工成本管理的主体是项目经理及各专业施工队队长。把成本的责任进行分解与细化,明确落实到全体管理人员及全体施工人员身上,确保每一项责任都有人负责,使工程成本管理逐渐形成一个责任制的网状结构,形成责任分明、目的明确、分工合理的责任体系。因此,对于每一个部门、每一个人员的工作职责及工作范围进行详细的界定,给以他们一定的权力,让他们能够有效地履行责任;实施奖罚制度,对于工作出色的人员进行嘉奖,提高施工人员的工作积极性,增强他们的责任心。
2、加强工程的施工质量
在施工过程中,要尽量避免施工工程出现返修的情况,以减少因工程返修而额外增加成本。同时要实行施工现场管理责任制,对于每个工程的进度、质量进行检测,确保每一个项目的质量达到合格,保证建筑工程质量。
3、加强对施工人员的管理,减少施工工程拖延的现象
在工程施工过程中,出现工程拖延的现象则会增加施工成本。如果施工的时间延长,施工现场的人工费、管理费、及租赁机械的费用等等也会增加。因此,科学地组织施工,合理安排施工先后顺序,保证工期顺利进展。合理分配施工现场的工作任务,协调好各方面的工作,推进建筑材料、资金及劳动力等各方面有效的运作,尽量减少不必要的浪费,降低工程造价,达到施工成本的有效控制与管理。
四、房地产施工项目成本管理
所谓工程施工项目管理，就是指在工程项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的直接工程费、措施费、管理费及其他费用进行指导、监督、调节和控制；做到降低工程成本，增加工程项目利润的目的。具体的做法是：
1、工作时间的控制，应尽量减少缺勤工时，停工工时，非生产工时等，充分提高出勤率、劳动生产率、工时利用率；严格执行劳动定额。进行实际工作时间和标准工作时间的比较、分析和报告；并建立奖勤罚懒制度。
2、关于材料费控制，材料费在项目成本管理中占有很大的比重，一般都在60%以上，节约材料费的支出是降低工程成本的重要途径，应采取以下措施：
2.1在施工和操作方面，应严格按施工图施工，并贯彻技术组织措施；严格执行国家颁布的操作规程，还要制定属于自己的规章制度，责任到人；层层落实。
2.2在现场材料管理方面，在进料前必须由预算员来按施工图工程量来预算主材和辅材的用量；一方面还要对主材和辅材根据市场价格波动分析采用不同的采购方法，这样做就可以更好的备料、用料、做到不浪费。
2.3在供料和材料代用方面，先说一下供料，从以下几个方面进行：①从内部控制材料价钱；②控制材料采购和运输费；③控制运输途中损耗，④控制挑选整理费用，规定材料挑选整理中损耗指标；⑤控制材料的保管费用。
2.4要在技术方面找原因，尽可能采用质优价廉的新材料、新工艺、从改进操作方法而制约材料的消耗。
2.5材料进货尽可能就地取材，减少运费支出；采用招标投标，通过各种手段降低材料价格。大宗材料公司部门统一供应为好，有条件的可采取市场招标，以降低成本。
3、机械使用费管理。尽管机械使用费在工程项目成本中所占的比重不大，随着施工机械化程度的不断提高，技术装备的逐步改善；这部分支出也随之增加。当然也要制订维修和油料消耗定额，并按月进行考核；建立各项保养制度，认真组织实施；确保机械设备的完好，杜绝机械事故发生，努力降低机械使用成本。
4、措施费的控制。技术措施是降低成本的保证，在施工准备阶段应多进行不同施工方案的技术经济比较，找出既保证质量。满足工期要求，又降低成本的最佳施工方案。
不但在施工准备阶段，还应在施工进展的全过程中注意在技术上采取措施，以降低成本。例如，进行技术经济分析，确定最佳的施工方法，结合施工方法，进行材料使用的比选，确定最合适的施工机械、设备使用方案，降低材料的储存成本和运输成本，先进的施工技术的应用，新材料的应用等。
5、管理费用成本控制。项目经理部应将成本责任分解落实到各个岗位、落实到专人，对成本进行全过程管理、全员管理、动态管理，形成一个分工明确、责任到人的成本管理责任体系，同时管理人员应挑选精干，有现场管理经验、工作效率高的人员担当。项目管理水平高与低，人员配置精简与否除直接影响管理费用成本外，同时还能够加快施工进度有效缩短工程项目工期，大大降低管理费用成本。
6、其它费用成本控制。其它费用成本控制涉及的内容很多，管理难度也比较大，我认为应注意以下几个方面：
6.1严格根据各工程项目施工的需要，进行合理平稳调度资金，控制资金使用成本。
6.2在工程施工过程中，要加强安全的监督及控制，坚持事故零目标的管理理想，减少安全事故费用支出。可以采取上保险等方式。
6.3严格零星签证用工，减少定额外的用工数量。
6.4工程完工，及时办理工程完工结算，辞退不需要的人员，从各方面减少工程完工后的费用支出。
6.5业务费用开支遵循必要和从严原则，建立严格的审批、报销制度权限不得突破；财务要认真执行有关制度并实施监督。
五、提高房地产造价管理水平，降低成本支出
成本控制的最终目的是追求利润最大化，对于建筑企业而言，公司制定的各种方针政策及目标，很大程度上需要施工项目部来落实和完成；因此提高项目部的管理水平，是实现这一目标的基础。
结束语
房地产工程项目成本控制管理,科学运用成本管理方法，加强房地产成本控制，对施工企业在市场竞争积累资金和发展壮大,有着重要的实际意义。
参考文献
[1]单香慧.浅谈工程项目成本管理存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2012
[2]李素敏.建筑工程成本管理存在的问题及建议[J].中国房地产业，2012
关键词：房地产企业;成本控制;管理
中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：
引言
目前我国房地产开发的投资和销售达到空前的规模，但是国内房地产企业的成本管理水平普遍较为落后，成本浪费情况严重，对企业而言会降低经济效益，对国家而言会造成经济资源的浪费。论文从房地产企业成本管理的现状着手，研究了房地产建设项目成本管理。
一、房地产成本管理的重要性
工程施工项目管理的重点，主要集中在合同管理、质量管理、进度管理、成本管理、安全管理和信息管理等六个方面；这六个方面的管理与成本管理相关联。因此，成本管理是施工项目管理的一项重要内容，它贯穿在施工项目管理的全过程，它像一支无形的手，制约、影响、推动或迟滞施工项目的各项管理工作。施工项目管理的管理水平高低，直接体现在成本核算管理水平上。故施工项目成本管理是衡量施工企业管理的综合指标，施工企业能否取得利润，取决于是否对施工项目成本进行了有效的成本管理。
二、房地产建设项目成本管理现状
目前国内房地产企业成本管理总的来说比较落后，具体表现有以下几点:首先，成本管理工作留于表面房地产企业的成本管理,是企业经营管理的核心内容之一，成本管理的动力应来自于企业内部经营管理的需要。但是目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，成本管理工作只是留于表面，并没有真正理解到成本管理在企业中的巨大作用，并没有把它作为一项实事来抓。其次，成本管理缺乏市场观念,房地产企业的成本是企业生产经营效率的综合体现，它影响着企业内部投入和产出的对比关系，低成本意味着以较少的资源投入,产出更多的产品和服务，但低成本未必就是高效益。目前许多房地产企业的成本管理并没有和市场相结合，往往只重视建筑产品的成本控制，而不考虑市场需要什么样的产品以及各种建筑产品的投入产出比。第三，成本管理的理論和内容僵化、手段老化,目前许多房地产企业的事前成本管理薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性，制度性，可有可无；成本计划缺乏科学性、严肃性、可增可减，因此，造成事中、事后成本管理的盲目性。
三、加强房地产建筑工程施工成本管理的对策
1、完善成本管理制度,形成成本管理责任制
在工程施工之前,对工程管理和成本管理进行明确的分工,形成完善成本责任制,将成本管理体制规范化、统一化、标准化。企业施工成本管理的主体是项目经理及各专业施工队队长。把成本的责任进行分解与细化,明确落实到全体管理人员及全体施工人员身上,确保每一项责任都有人负责,使工程成本管理逐渐形成一个责任制的网状结构,形成责任分明、目的明确、分工合理的责任体系。因此,对于每一个部门、每一个人员的工作职责及工作范围进行详细的界定,给以他们一定的权力,让他们能够有效地履行责任;实施奖罚制度,对于工作出色的人员进行嘉奖,提高施工人员的工作积极性,增强他们的责任心。
2、加强工程的施工质量
在施工过程中,要尽量避免施工工程出现返修的情况,以减少因工程返修而额外增加成本。同时要实行施工现场管理责任制,对于每个工程的进度、质量进行检测,确保每一个项目的质量达到合格,保证建筑工程质量。
3、加强对施工人员的管理,减少施工工程拖延的现象
在工程施工过程中,出现工程拖延的现象则会增加施工成本。如果施工的时间延长,施工现场的人工费、管理费、及租赁机械的费用等等也会增加。因此,科学地组织施工,合理安排施工先后顺序,保证工期顺利进展。合理分配施工现场的工作任务,协调好各方面的工作,推进建筑材料、资金及劳动力等各方面有效的运作,尽量减少不必要的浪费,降低工程造价,达到施工成本的有效控制与管理。
四、房地产施工项目成本管理
所谓工程施工项目管理，就是指在工程项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的直接工程费、措施费、管理费及其他费用进行指导、监督、调节和控制；做到降低工程成本，增加工程项目利润的目的。具体的做法是：
1、工作时间的控制，应尽量减少缺勤工时，停工工时，非生产工时等，充分提高出勤率、劳动生产率、工时利用率；严格执行劳动定额。进行实际工作时间和标准工作时间的比较、分析和报告；并建立奖勤罚懒制度。
2、关于材料费控制，材料费在项目成本管理中占有很大的比重，一般都在60%以上，节约材料费的支出是降低工程成本的重要途径，应采取以下措施：
2.1在施工和操作方面，应严格按施工图施工，并贯彻技术组织措施；严格执行国家颁布的操作规程，还要制定属于自己的规章制度，责任到人；层层落实。
2.2在现场材料管理方面，在进料前必须由预算员来按施工图工程量来预算主材和辅材的用量；一方面还要对主材和辅材根据市场价格波动分析采用不同的采购方法，这样做就可以更好的备料、用料、做到不浪费。
2.3在供料和材料代用方面，先说一下供料，从以下几个方面进行：①从内部控制材料价钱；②控制材料采购和运输费；③控制运输途中损耗，④控制挑选整理费用，规定材料挑选整理中损耗指标；⑤控制材料的保管费用。
2.4要在技术方面找原因，尽可能采用质优价廉的新材料、新工艺、从改进操作方法而制约材料的消耗。
2.5材料进货尽可能就地取材，减少运费支出；采用招标投标，通过各种手段降低材料价格。大宗材料公司部门统一供应为好，有条件的可采取市场招标，以降低成本。
3、机械使用费管理。尽管机械使用费在工程项目成本中所占的比重不大，随着施工机械化程度的不断提高，技术装备的逐步改善；这部分支出也随之增加。当然也要制订维修和油料消耗定额，并按月进行考核；建立各项保养制度，认真组织实施；确保机械设备的完好，杜绝机械事故发生，努力降低机械使用成本。
4、措施费的控制。技术措施是降低成本的保证，在施工准备阶段应多进行不同施工方案的技术经济比较，找出既保证质量。满足工期要求，又降低成本的最佳施工方案。
不但在施工准备阶段，还应在施工进展的全过程中注意在技术上采取措施，以降低成本。例如，进行技术经济分析，确定最佳的施工方法，结合施工方法，进行材料使用的比选，确定最合适的施工机械、设备使用方案，降低材料的储存成本和运输成本，先进的施工技术的应用，新材料的应用等。
5、管理费用成本控制。项目经理部应将成本责任分解落实到各个岗位、落实到专人，对成本进行全过程管理、全员管理、动态管理，形成一个分工明确、责任到人的成本管理责任体系，同时管理人员应挑选精干，有现场管理经验、工作效率高的人员担当。项目管理水平高与低，人员配置精简与否除直接影响管理费用成本外，同时还能够加快施工进度有效缩短工程项目工期，大大降低管理费用成本。
6、其它费用成本控制。其它费用成本控制涉及的内容很多，管理难度也比较大，我认为应注意以下几个方面：
6.1严格根据各工程项目施工的需要，进行合理平稳调度资金，控制资金使用成本。
6.2在工程施工过程中，要加强安全的监督及控制，坚持事故零目标的管理理想，减少安全事故费用支出。可以采取上保险等方式。
6.3严格零星签证用工，减少定额外的用工数量。
6.4工程完工，及时办理工程完工结算，辞退不需要的人员，从各方面减少工程完工后的费用支出。
6.5业务费用开支遵循必要和从严原则，建立严格的审批、报销制度权限不得突破；财务要认真执行有关制度并实施监督。
五、提高房地产造价管理水平，降低成本支出
成本控制的最终目的是追求利润最大化，对于建筑企业而言，公司制定的各种方针政策及目标，很大程度上需要施工项目部来落实和完成；因此提高项目部的管理水平，是实现这一目标的基础。
结束语
房地产工程项目成本控制管理,科学运用成本管理方法，加强房地产成本控制，对施工企业在市场竞争积累资金和发展壮大,有着重要的实际意义。
参考文献
[1]单香慧.浅谈工程项目成本管理存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2012
[2]李素敏.建筑工程成本管理存在的问题及建议[J].中国房地产业，2012