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摘 要：我国购物中心在经过“井喷式”发展后，同质化严重。同时面临强大电商冲击，购物中心若要更好存活，就需要不断创新。主力店作为招揽客流的法宝，其形式和作用已今非昔比。体验式消费、家庭消费等新元素更多被人们所提及。
关键词：主力店；购物中心；体验式消费
与成熟商业国家不同，中国的购物中心经历了一个快速集中的发展过程。利用主力店吸引招商和客流的情况可以说是“千店一律”。可主力店带来的利润又是否真的可以与它所享受的大面积低租金福利所对等呢？
一、大面积、单一化、大品牌主力店已成为昨日黄花
“主力店”并非中国特色式叫法，在国外主力店被称为“anchor stores”，寓意他们像锚一样，牢牢定住商场的形象、定位和价值。另外，作为主力店的品牌知名度高、信誉好，有强大的集客能力，消费者被吸引进入商场后，同时会光顾其周边的零售店铺。当然，这些都是表层的价值，主力店最真实最根本的价值在于提升整体物业价值，抗风险能力强，租金回报稳定。
传统主力店往往是大面积、单一化、大品牌店，它们通常面积较大，导致次主力店数量有限。更大的问题是，主力店租金低，条件苛刻，租期长、租赁期间要求物权不得抵押，不接受多产权物业等要求，都会极大减少购物中心收益，并为后期融资带来枷锁。传统大面积、单一化、大品牌主力店已跟不上时代发展，不能为购物中心带来大量客流，没有过去那么重要。“在一二线城市的购物中心里，去主力店化非常明显，而代以小面积、多业态、多品牌的品牌集合店。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出。主力店的种种弊端令我们不禁猜测：大面积、单一化、大品牌主力店已成为昨日黄花。
二、不同购物中心对主力店的需求不一致
购物中心是否需要主力店？主力店对购物中心来说，不是有了就一定成功，没有就注定失败那么简单。以下客观因素决定了不同购物中心对主力店的需求不一致。
第一，购物中心的位置。对一二线城市，顾客消费能力高，购物已经逐渐变成顾客一种消遣放松方式，而不是单纯以买到某种品牌的产品为目的，传统意义的主力店在吸引客流方面的贡献甚微，这时就可以考虑去主力店。对于三四线城市，消费者消费水平不高，城市欠发达，很多品牌仍未进驻，第一家引进某种适合当地消费者购买能力品牌的购物中心，会吸引众多追求个性的消费者前来“参观”。
第二，品牌度。有的主力店可以在品牌方面发挥较大作用，但未必它会对其他店铺带来有效人流量。也有些主力店会吸引特定人群，同时这些客流也可以被其他店铺共享。比如，苹果、屈臣氏等这些品牌忠诚度很高的品牌，它们会吸引相对年轻的顾客，而这些顾客往往注重时尚，在购物中心会顺便消费时装品牌。
第三，空间性。一个购物中心是否需要主力店，空间大小是一个很重要的需要考量的因素。若购物中心空间不大，设置主力店就没有空间安排足够数量的次主力店，再加上租金问题，这样反而无法使购物中心得到满意的回报。
三、多业种主力店使购物中心焕发青春
近些年来电商的冲击是包括华润置地在内诸多商业地产商不得不面对的挑战。潘石屹曾指出，随着网购的兴起，未来商铺需求会缩水，转型成餐馆、购物体验中心。
餐饮受购物中心青睐
购物中心引进与之定位相匹配的有品质的餐饮加盟企业，两者可以相互促进，共同拉动人气。对于购物中心，形式多样的餐饮店增加了消费者在购物过程中的乐趣。餐饮通常聚集在购物中心较高楼层，占据较大面积，是人们聚会地点的选择之一。对比一下新开业的这几个购物中心业态分布，餐饮的比重基本都在30%上下，甚至达到50%。这主要是为拉动人流。餐饮在购物中心的地位也越来越高。洪淑慧称，要配合体验式购物，餐饮是最好的配合。餐饮无疑是很多购物中心主力店的首选。
影院与购物中心联姻
影院作为购物中心的“标配”，其规模、档次、特色均更上一层楼。据业内人士估算，如果一家电影院一年有1000万元的销售额，就能带来40万人的客流量，这一数字对购物中心来说无疑是非常可观的。购物中心内设电影院，使影院人流与购物人流形成联动或重叠，最大化挖掘人气价值，是当前地产商引入电影院线的主流运作模型。这种模型无疑是绝对的“双赢”。
多业种主力店成为购物中心宠儿
除了餐饮影院，展示、教育等也是体验的一部分。戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭称，将来在上海，不一定是迪士尼和欢乐谷，还可能有些小的、针对成年人的娱乐形式，会在购物中心里产生。另外，教育培训、健身美容、亲子教育等高品质体验式业态将是未来吸引以休闲娱乐为目的的家庭式消费主力客流的重要因素，会越来越多地占据购物中心核心面积。
多业种主力店已逐步取代传统主力店，成为购物中心主流，使得购物中心各具特色，百花齐放。同时给人们的生活带来极大便捷，带动经济发展和市场消费。主力店的“改头换面”正悄无声息得上演。
参考文献：
[1]聂冲：“购物中心非主力店租金决定因素与租户组合实证研究”，《财贸经济》，2010（08）
[2]满莎：“商业综合体步入“后时代””，《中国地产市场》，2013（10）
[3]巴蓉、任志翔：“浅谈休闲体验式购物中心”，《建筑技艺》，2013（03）
[4]岳武：“商业地产的开发建设及运营管理”，《中国高新技术企业》，2014（04）
作者简介：宋霜（1988.11-），女，河北省邯郸市，北京工商大学商学院企业管理专业硕士研究生。
关键词：主力店；购物中心；体验式消费
与成熟商业国家不同，中国的购物中心经历了一个快速集中的发展过程。利用主力店吸引招商和客流的情况可以说是“千店一律”。可主力店带来的利润又是否真的可以与它所享受的大面积低租金福利所对等呢？
一、大面积、单一化、大品牌主力店已成为昨日黄花
“主力店”并非中国特色式叫法，在国外主力店被称为“anchor stores”，寓意他们像锚一样，牢牢定住商场的形象、定位和价值。另外，作为主力店的品牌知名度高、信誉好，有强大的集客能力，消费者被吸引进入商场后，同时会光顾其周边的零售店铺。当然，这些都是表层的价值，主力店最真实最根本的价值在于提升整体物业价值，抗风险能力强，租金回报稳定。
传统主力店往往是大面积、单一化、大品牌店，它们通常面积较大，导致次主力店数量有限。更大的问题是，主力店租金低，条件苛刻，租期长、租赁期间要求物权不得抵押，不接受多产权物业等要求，都会极大减少购物中心收益，并为后期融资带来枷锁。传统大面积、单一化、大品牌主力店已跟不上时代发展，不能为购物中心带来大量客流，没有过去那么重要。“在一二线城市的购物中心里，去主力店化非常明显，而代以小面积、多业态、多品牌的品牌集合店。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出。主力店的种种弊端令我们不禁猜测：大面积、单一化、大品牌主力店已成为昨日黄花。
二、不同购物中心对主力店的需求不一致
购物中心是否需要主力店？主力店对购物中心来说，不是有了就一定成功，没有就注定失败那么简单。以下客观因素决定了不同购物中心对主力店的需求不一致。
第一，购物中心的位置。对一二线城市，顾客消费能力高，购物已经逐渐变成顾客一种消遣放松方式，而不是单纯以买到某种品牌的产品为目的，传统意义的主力店在吸引客流方面的贡献甚微，这时就可以考虑去主力店。对于三四线城市，消费者消费水平不高，城市欠发达，很多品牌仍未进驻，第一家引进某种适合当地消费者购买能力品牌的购物中心，会吸引众多追求个性的消费者前来“参观”。
第二，品牌度。有的主力店可以在品牌方面发挥较大作用，但未必它会对其他店铺带来有效人流量。也有些主力店会吸引特定人群，同时这些客流也可以被其他店铺共享。比如，苹果、屈臣氏等这些品牌忠诚度很高的品牌，它们会吸引相对年轻的顾客，而这些顾客往往注重时尚，在购物中心会顺便消费时装品牌。
第三，空间性。一个购物中心是否需要主力店，空间大小是一个很重要的需要考量的因素。若购物中心空间不大，设置主力店就没有空间安排足够数量的次主力店，再加上租金问题，这样反而无法使购物中心得到满意的回报。
三、多业种主力店使购物中心焕发青春
近些年来电商的冲击是包括华润置地在内诸多商业地产商不得不面对的挑战。潘石屹曾指出，随着网购的兴起，未来商铺需求会缩水，转型成餐馆、购物体验中心。
餐饮受购物中心青睐
购物中心引进与之定位相匹配的有品质的餐饮加盟企业，两者可以相互促进，共同拉动人气。对于购物中心，形式多样的餐饮店增加了消费者在购物过程中的乐趣。餐饮通常聚集在购物中心较高楼层，占据较大面积，是人们聚会地点的选择之一。对比一下新开业的这几个购物中心业态分布，餐饮的比重基本都在30%上下，甚至达到50%。这主要是为拉动人流。餐饮在购物中心的地位也越来越高。洪淑慧称，要配合体验式购物，餐饮是最好的配合。餐饮无疑是很多购物中心主力店的首选。
影院与购物中心联姻
影院作为购物中心的“标配”，其规模、档次、特色均更上一层楼。据业内人士估算，如果一家电影院一年有1000万元的销售额，就能带来40万人的客流量，这一数字对购物中心来说无疑是非常可观的。购物中心内设电影院，使影院人流与购物人流形成联动或重叠，最大化挖掘人气价值，是当前地产商引入电影院线的主流运作模型。这种模型无疑是绝对的“双赢”。
多业种主力店成为购物中心宠儿
除了餐饮影院，展示、教育等也是体验的一部分。戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭称，将来在上海，不一定是迪士尼和欢乐谷，还可能有些小的、针对成年人的娱乐形式，会在购物中心里产生。另外，教育培训、健身美容、亲子教育等高品质体验式业态将是未来吸引以休闲娱乐为目的的家庭式消费主力客流的重要因素，会越来越多地占据购物中心核心面积。
多业种主力店已逐步取代传统主力店，成为购物中心主流，使得购物中心各具特色，百花齐放。同时给人们的生活带来极大便捷，带动经济发展和市场消费。主力店的“改头换面”正悄无声息得上演。
参考文献：
[1]聂冲：“购物中心非主力店租金决定因素与租户组合实证研究”，《财贸经济》，2010（08）
[2]满莎：“商业综合体步入“后时代””，《中国地产市场》，2013（10）
[3]巴蓉、任志翔：“浅谈休闲体验式购物中心”，《建筑技艺》，2013（03）
[4]岳武：“商业地产的开发建设及运营管理”，《中国高新技术企业》，2014（04）
作者简介：宋霜（1988.11-），女，河北省邯郸市，北京工商大学商学院企业管理专业硕士研究生。