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摘要：房地产行业一直是中国比较重要的支撑行业，近些年来，我国房地产行业发展比较缓慢，河南中小房地产企业也面临着挑战，消费者的心态也在疫情期间发生了变化，大部分的消费者持有观望心态，进而影响了房地产销量。虽然河南省是人口大省，有着人口红利的优势，但是河南省三四线城市的房地产销售前景也不容乐观，河南省中小房地产要持续经营下去，必须不断加强企业内部管理，进而对成本进行控制。本文通过分析河南省中小房地产成本控制中存在的问题以及原因，并且为河南省中小企业房地产进行更好的成本控制提出建议。
关键词：中小房地产;成本控制;研究
一、研究背景
高速发展的房地产业推动了城镇化的发展，近些年来，房地产业也是根据市场行业起伏不定，但是整体来看，房地产业也是蓬勃发展的。房地产业也是关系着民生的一个重要行业，为了合理利用土地资源、避免浪费，促使房地产业健康可持续发展，我国政府多次表示坚持对房地产业进行宏观调控不动摇。为了抑制房地产业过热，我国政府不断出台新的政策，新政策对房地产的市场供需均造成了极大的影响。随着房地产业的不断发展，土地越来越少，尤其在疫情期间，大部分的消费者持有观望态度，所以房地产企业正经历着低盈利的阶段。房地产销售量不容乐观，但前期的开发成本，维持项目运转的成本问题会影响企业的利润。这就要求房地产企业注重可持续发展，强化成本控制。对于宏观调控政策和不断变化的市场环境，规模大的全国性的房地产企业资金充裕，可通过调整企业区域投资方向，从而减少局部地区风险及损失，而本地中小房地产业由于资金流有限，在面对突然变化的政策和引起的供需变化，可能由于资金收回不足而引起财务危机。现阶段河南省中小房地产企业目前已经将项目成本控制作为企业转型发展的重点工作。综上，对河南省中小房地产企业的成本控制进行研究，有利于更客观、全面的认识企业项目成本控制现状，并为进一步改善企业项目成本控制提供实践依据。
二、河南中小企业房地产成本控制存在的问题
（一）成本控制体系不完善
河南省中小房地产企业由于企业运营时间短，项目运营经验不足，因此很多企业成品控制体系不全面，不能很好地发挥成本控制体系的作用。很多中小企业未建立健全预结算管理制度、材料供应体系、合同管理体系等，导致很多工作相互交叉，结算混乱。有些房地产企业项目分包较多，产生大量工程交叉，工期延长，工程损耗大，成本较高。还有些企业工程档案管理无序，未建立相应的工程资料管理制度，导致在结算时因索赔无据或签证纠纷造成重大经济损失。有些房地产企业在实际的成本管理工作中，有理论的管理措施，但执行的过程比较敷衍，企业没有专设监管部门对成本管理工作进行监督管控，这就使得成本管控工作人员缺少工作积极性，常常在工作中敷衍了事。
（二）工程施工成本高
河南中小房地产企业由于项目工期紧张，人员不足以及缺少专业技术人员，在项目设计阶段考虑不够周全，在施工图设计过程中以及图纸会审过程中，在不影响工程质量的前提下，不能提出图纸中技术冲突、以及材料浪费的问题，仅依靠监理单位、施工单位提出部分问题。导致项目材料费用高，項目签证多，最终导致项目施工成本高。再有河南中小房地产企业项目管理人员欠缺，项目组织不健全，在项目实施过程中，项目的进展得不到实时的跟踪，不能得到有效的数据，成本的核算也不准确，所以就无法准确分析项目进度、成本耗费等，因此难以控制成本。
（三）广告宣传投入无计划
房地产营销是房地产业运作的生命线，营销策划的好坏，直接影响房地产销售量。所以房地产营销必须制定合理的营销策略，避免出现营销误区。而河南省中小房地产企业在营销宣传上存在诸多问题。河南省中小房地产企业由于人力、物力、财力缺乏，前期缺乏对市场进行认真的调研，不能充分了解客户需求，委托的营销策划代理公司策划水平不高，定位不准确，广告缺乏新颖性，不能获得很好地营销效果。再者，很多房地产企业没有制定系统性的整体营销方案，没有针对性地、盲目地投放广告，导致营销成本很高，效果欠佳。对于整个房地产营销工作来说是重中之重，在营销阶段，该项目没有制定针对性的营销方案，没有详细定位和分析该项目的优劣势以及周边市场，盲目在电台大量的投放楼盘广告进行宣传，不按计划、不控制成本，营销宣传成本存在巨大浪费。
三、河南中小房地产企业成本控制存在问题的原因
（一）企业人员整体意识不强
河南省中小房地产企业员工缺乏整体意识，在项目实际运营过程中，从领导班子、部门干部、岗位职工、作业人员都没有对成本控制管理形成必要的重视。多个部门之间未能形成必要的成本控制框架，管理者也没有形成成熟的责任考核观念，在薪酬待遇上也未能和项目收益或亏损制定挂钩措施。如果项目的投资成功，实现较高收益时，高管们则会有较丰富的报酬;如果投资项目收益较小，甚至发生亏损，企业管理者还是可以拿到丰厚的报酬。因此，如此的成本控制没有形成实质性作用，无法有效提升管理者和下属员工的主动性，也就谈不上全面判断项目投资是否具备可操作性以及风险概率。
（二）工程施工动态反馈不及时
根据调查研究发现，河南中小房地产由于整个开发周期比较紧张，施工之前并没有做好充足的准备，而在真正施工时会导致增加成本。同时，河南中小房产人才紧缺，或因工作人员时间有限，并没有在成本控制上下足够的功夫。有可能在项目开发之前做了成本预算的工作，但由于工程施工时会根据实际的工作环境和状况随时更改部分设计内容，但原来的成本预算就不能反映出实际的问题，进而成本控制就成为一句空谈。由于环境等方面的影响，政府会对工程施工做出限制，所以会延长施工的工期，在这种情况下，施工的人工成本会增加。租赁设备的费用也会增加。同时又因为不能及时交房会支付买房者违约金。所以在项目进行施工时，动态的反馈项目全过程非常重要。当施工图纸发生变更时，项目上的管理人员应及时反馈，这样财务部才会接受到有效信息，进而能够合理的计算工程量。也能从整体上把控项目工程款的去向。不仅如此，财务部也应该根据项目部报上的工程量，对工程进度的成本数据进行专人核算和监督，对产生差异的数据进行深入分析。 （三）项目缺乏系统的营销宣传方案
房地产的销售是重要环节，销量的提升可以加速企业回笼资金，销售效果是影响房地产企业的发展，所以河南中小房地产进行宣传时要讲究成本效益原则。由于买房者有着地缘性的特点，所以在进行营销时，要进行深入的市场调研，了解客户的潜在需求，在宣传上注重细节，抓住客户心理。并且对调研结果的准确性进行深入分析，有计划增强宣传力度。
四、完善河南中小房地产企业成本控制的建议
（一）树立全过程成本控制整体意识
土地是稀有资源，河南中小房地产竞争也是比较激烈的。为了企业更好地生存和发展，管理人员要有成本控制的全局意识，管理人员可以根据企业实际情况来设置奖惩制度进行调动全员参与成本控制的积极性。河南中小企业要根据项目建设期，制定工程节点，调整进度安排，让成本控制贯穿整个项目始末，而且要在平时加强全体员工成本控制意识。
（二）施工工程实行实时成本控制
动态成本控制会帮助河南省中小房地产节约施工成本，现代信息技术的发展也为动态成本的控制提供了支持。众所周知，房地产运行周期长，如果管理上有不足的话会增加企业支出。有效制定成本进度是非常有必要的，河南中小房地产企业要根据项目全过程的活动进行有层次的细分，然后依照细分的工程活动编制进度，项目的跟进人员根据进度的安排进行统计和及时进行调整，让进度的偏差减小到最小，并且迅速汇报自己掌握的信息，实时进行成本控制。
（三）做好营销宣传方案
河南省中小房地产在市场营销上要根据自身现状做好企业营销规划，整合营销资源，选择对企业品牌有利的营销，从消费者心理入手，做到理念上的创新，重视互联网线上与销售人員线下的结合，利用公交车、地铁这种公共资源进行推广，根据不同的时期采取不同的推广方式。
五、结论
通过对河南省中小房地产企业现状分析，得出河南省中小房地产面临成本控制体系、工程施工成本高、广告宣传浪费等问题，接着分析问题存在的原因，提出提高管理人员成本控制的整体意识、动态成本控制、提前做好营销宣传方案等建议。
参考文献：
[1]孙志阳，齐梅.房地产企业项目成本控制研究[J].财会通讯，2018（26）：91-95.
[2]纪华.论房地产项目全过程成本控制策略[J].财会学习，2020（28）：116-117.
[3]罗莉.房地产企业财务成本管理研究[J].纳税，2020，14（24）：67-68.
关键词：中小房地产;成本控制;研究
一、研究背景
高速发展的房地产业推动了城镇化的发展，近些年来，房地产业也是根据市场行业起伏不定，但是整体来看，房地产业也是蓬勃发展的。房地产业也是关系着民生的一个重要行业，为了合理利用土地资源、避免浪费，促使房地产业健康可持续发展，我国政府多次表示坚持对房地产业进行宏观调控不动摇。为了抑制房地产业过热，我国政府不断出台新的政策，新政策对房地产的市场供需均造成了极大的影响。随着房地产业的不断发展，土地越来越少，尤其在疫情期间，大部分的消费者持有观望态度，所以房地产企业正经历着低盈利的阶段。房地产销售量不容乐观，但前期的开发成本，维持项目运转的成本问题会影响企业的利润。这就要求房地产企业注重可持续发展，强化成本控制。对于宏观调控政策和不断变化的市场环境，规模大的全国性的房地产企业资金充裕，可通过调整企业区域投资方向，从而减少局部地区风险及损失，而本地中小房地产业由于资金流有限，在面对突然变化的政策和引起的供需变化，可能由于资金收回不足而引起财务危机。现阶段河南省中小房地产企业目前已经将项目成本控制作为企业转型发展的重点工作。综上，对河南省中小房地产企业的成本控制进行研究，有利于更客观、全面的认识企业项目成本控制现状，并为进一步改善企业项目成本控制提供实践依据。
二、河南中小企业房地产成本控制存在的问题
（一）成本控制体系不完善
河南省中小房地产企业由于企业运营时间短，项目运营经验不足，因此很多企业成品控制体系不全面，不能很好地发挥成本控制体系的作用。很多中小企业未建立健全预结算管理制度、材料供应体系、合同管理体系等，导致很多工作相互交叉，结算混乱。有些房地产企业项目分包较多，产生大量工程交叉，工期延长，工程损耗大，成本较高。还有些企业工程档案管理无序，未建立相应的工程资料管理制度，导致在结算时因索赔无据或签证纠纷造成重大经济损失。有些房地产企业在实际的成本管理工作中，有理论的管理措施，但执行的过程比较敷衍，企业没有专设监管部门对成本管理工作进行监督管控，这就使得成本管控工作人员缺少工作积极性，常常在工作中敷衍了事。
（二）工程施工成本高
河南中小房地产企业由于项目工期紧张，人员不足以及缺少专业技术人员，在项目设计阶段考虑不够周全，在施工图设计过程中以及图纸会审过程中，在不影响工程质量的前提下，不能提出图纸中技术冲突、以及材料浪费的问题，仅依靠监理单位、施工单位提出部分问题。导致项目材料费用高，項目签证多，最终导致项目施工成本高。再有河南中小房地产企业项目管理人员欠缺，项目组织不健全，在项目实施过程中，项目的进展得不到实时的跟踪，不能得到有效的数据，成本的核算也不准确，所以就无法准确分析项目进度、成本耗费等，因此难以控制成本。
（三）广告宣传投入无计划
房地产营销是房地产业运作的生命线，营销策划的好坏，直接影响房地产销售量。所以房地产营销必须制定合理的营销策略，避免出现营销误区。而河南省中小房地产企业在营销宣传上存在诸多问题。河南省中小房地产企业由于人力、物力、财力缺乏，前期缺乏对市场进行认真的调研，不能充分了解客户需求，委托的营销策划代理公司策划水平不高，定位不准确，广告缺乏新颖性，不能获得很好地营销效果。再者，很多房地产企业没有制定系统性的整体营销方案，没有针对性地、盲目地投放广告，导致营销成本很高，效果欠佳。对于整个房地产营销工作来说是重中之重，在营销阶段，该项目没有制定针对性的营销方案，没有详细定位和分析该项目的优劣势以及周边市场，盲目在电台大量的投放楼盘广告进行宣传，不按计划、不控制成本，营销宣传成本存在巨大浪费。
三、河南中小房地产企业成本控制存在问题的原因
（一）企业人员整体意识不强
河南省中小房地产企业员工缺乏整体意识，在项目实际运营过程中，从领导班子、部门干部、岗位职工、作业人员都没有对成本控制管理形成必要的重视。多个部门之间未能形成必要的成本控制框架，管理者也没有形成成熟的责任考核观念，在薪酬待遇上也未能和项目收益或亏损制定挂钩措施。如果项目的投资成功，实现较高收益时，高管们则会有较丰富的报酬;如果投资项目收益较小，甚至发生亏损，企业管理者还是可以拿到丰厚的报酬。因此，如此的成本控制没有形成实质性作用，无法有效提升管理者和下属员工的主动性，也就谈不上全面判断项目投资是否具备可操作性以及风险概率。
（二）工程施工动态反馈不及时
根据调查研究发现，河南中小房地产由于整个开发周期比较紧张，施工之前并没有做好充足的准备，而在真正施工时会导致增加成本。同时，河南中小房产人才紧缺，或因工作人员时间有限，并没有在成本控制上下足够的功夫。有可能在项目开发之前做了成本预算的工作，但由于工程施工时会根据实际的工作环境和状况随时更改部分设计内容，但原来的成本预算就不能反映出实际的问题，进而成本控制就成为一句空谈。由于环境等方面的影响，政府会对工程施工做出限制，所以会延长施工的工期，在这种情况下，施工的人工成本会增加。租赁设备的费用也会增加。同时又因为不能及时交房会支付买房者违约金。所以在项目进行施工时，动态的反馈项目全过程非常重要。当施工图纸发生变更时，项目上的管理人员应及时反馈，这样财务部才会接受到有效信息，进而能够合理的计算工程量。也能从整体上把控项目工程款的去向。不仅如此，财务部也应该根据项目部报上的工程量，对工程进度的成本数据进行专人核算和监督，对产生差异的数据进行深入分析。 （三）项目缺乏系统的营销宣传方案
房地产的销售是重要环节，销量的提升可以加速企业回笼资金，销售效果是影响房地产企业的发展，所以河南中小房地产进行宣传时要讲究成本效益原则。由于买房者有着地缘性的特点，所以在进行营销时，要进行深入的市场调研，了解客户的潜在需求，在宣传上注重细节，抓住客户心理。并且对调研结果的准确性进行深入分析，有计划增强宣传力度。
四、完善河南中小房地产企业成本控制的建议
（一）树立全过程成本控制整体意识
土地是稀有资源，河南中小房地产竞争也是比较激烈的。为了企业更好地生存和发展，管理人员要有成本控制的全局意识，管理人员可以根据企业实际情况来设置奖惩制度进行调动全员参与成本控制的积极性。河南中小企业要根据项目建设期，制定工程节点，调整进度安排，让成本控制贯穿整个项目始末，而且要在平时加强全体员工成本控制意识。
（二）施工工程实行实时成本控制
动态成本控制会帮助河南省中小房地产节约施工成本，现代信息技术的发展也为动态成本的控制提供了支持。众所周知，房地产运行周期长，如果管理上有不足的话会增加企业支出。有效制定成本进度是非常有必要的，河南中小房地产企业要根据项目全过程的活动进行有层次的细分，然后依照细分的工程活动编制进度，项目的跟进人员根据进度的安排进行统计和及时进行调整，让进度的偏差减小到最小，并且迅速汇报自己掌握的信息，实时进行成本控制。
（三）做好营销宣传方案
河南省中小房地产在市场营销上要根据自身现状做好企业营销规划，整合营销资源，选择对企业品牌有利的营销，从消费者心理入手，做到理念上的创新，重视互联网线上与销售人員线下的结合，利用公交车、地铁这种公共资源进行推广，根据不同的时期采取不同的推广方式。
五、结论
通过对河南省中小房地产企业现状分析，得出河南省中小房地产面临成本控制体系、工程施工成本高、广告宣传浪费等问题，接着分析问题存在的原因，提出提高管理人员成本控制的整体意识、动态成本控制、提前做好营销宣传方案等建议。
参考文献：
[1]孙志阳，齐梅.房地产企业项目成本控制研究[J].财会通讯，2018（26）：91-95.
[2]纪华.论房地产项目全过程成本控制策略[J].财会学习，2020（28）：116-117.
[3]罗莉.房地产企业财务成本管理研究[J].纳税，2020，14（24）：67-68.