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摘要：经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。然而在我国却出现了许多高收入阶层涌入经济适用房的现象。剖析其原因，主要是由于住房福利和市场化结合的操作模式不够成熟，政府没有有效的保护中低收入者的住房福利权利，而开发商又从谋利的角度出发将经济房变质，最终导致经济适用房政策不能达到预期效用。
关键词：经济适用房；中低收入家庭
一、经济适用房的定义
所谓经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
二、经济适用房运行过程出现的问题
现在，一些地方的经济适用房慢慢“变了味”，经济适用房向“贵族化”方向发展，大量高收入阶层涌入其中。虽然不断有媒体反映，但这种情况仍然屡禁不止，并似乎有失空之虞。
据一位业内人士表示，如果严格执行国家开发经济适用房的政策，真正面向中低收入阶层，开发商的利润较之商品房太少，因为在开发中，有的优惠政策落不到实处，管理部门伸手太多，费用摊派频繁。而以经济适用房名义，开发面向高收入阶层的楼盘，则可“名利双收”。
而事实也是如此，近来开盘的一些经济适用房面积大多在一百多平方米以上，大至两三百平方米，价格更是使中低收入者望而却步。而实际的需求却并非如此。有项对北京、上海等5个城市的居民进行的调查显示，60％的人认为经济适用房的价格过高。有调查说，在北京，近70％的购房人需要的是30万元以下的住房，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％，而目前的经济适用房60％以上的房价在30万以上。
经济适用房不“经济”，问题出在哪里?有说是某些开发商在建设和销售过程中，虽然享受了如国家划拨用地的优惠政策，但并未将国家给予的优惠政策落到实处；有说是国家规定免征适用房的土地出让金，而土地出让金恰恰是地方政府的重要财政来源，“国家请客、政府出钱”，地方政府自然不愿过分认真云云。
让中低收入家庭改善住房条件，住好房，对于全面建设小康社会具有十分重要的意义。只要抓住这个出发点，下决心彻底堵住经济适用房在销售过程中的漏洞，把国家的“让利”让给真正需要者的身上，扭曲的市场就不难纠正过来。
三、经济适用房不“经济”原因分析
引起经济适用房不经济的原因诸多。首先，我国的经济适用房是一个将住房福利和市场化结合的操作模式。政府负责前期的选址和土地划拨，通常情况下，政府倾向于把偏远的地块划作经济适用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、医疗等各方面倍觉不便。
前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元，经济适用房每平方米价位在1500元左右。在1990年末到21世纪初，当时60平方米的房子在市场上要花十多万元，而买到一套解困房不足7万元，据悉其售价比成本还要低。
而到了后期，经济适用房将由开发商参与开发、建设，但由政府控制、限价，开发商提供一定的政策优惠如免征营业税、免征土地使用出让金等。开发商在获得政府优惠供给的土地后，基本上与商业化开发无异。
某些规划为房改房的楼盘因为建设周期延后，赶不上房改房最后一班车而改为经济适用房，但由于价格与同区域的商品房相差不大，户型较大，因此购买者已经从中低收入阶层转为中等收入家庭，根本没再出现排队抢购的现象。
其次，其片面的强调市场执行容易造成政策走样。
在实际操作中，还有一个广受诟病的地方就是购买对象审核不严格。开宝马车者入住经济适用房的现象比比皆是。有关专家表示，“在我国个人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情况下，收入核定既没有客观、公正的依据，也缺乏可操作的方法”。
剖析深层次原因，从政府层面看，部分城市管理者在指导思想上，重市场发展、轻住房保障，片面强调住房市场化，导致现有政策执行不力。与此同时，又缺乏对地方政府的约束和监督机制，客观上容易使经济适用房在执行中走样。
就政策本身而言，确实也有一些难以操作的地方，购买对象收入难以核定、现有政策对销售环节的规定不清晰、经济适用住房优惠政策支持力度与低收入家庭购买能力仍然有差距。
四、对策建议
综上所述，合理的做法是收紧经济适用房的资格要求。在设置资格要求的时候，应当考虑到，可以享受政府补贴的家庭在城市家庭总量中所占的比例，与政府准备供应的经济适用房总量在整个住宅供给规模中所占的比例，不应有太大差距。如果经济适用房的年供应量只占住宅总供应量的5％，50％的家庭却可以申请经济适用房，结果肯定导致政府补贴出现严重的瞄准偏差。
政府出于综合考虑，坚持开发经济适用房，就应当有效地履行自己的职责，在经济适用房建设中扮演更大作用，而不能将分配补贴的责任推卸给开发商。
关键词：经济适用房；中低收入家庭
一、经济适用房的定义
所谓经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。
二、经济适用房运行过程出现的问题
现在，一些地方的经济适用房慢慢“变了味”，经济适用房向“贵族化”方向发展，大量高收入阶层涌入其中。虽然不断有媒体反映，但这种情况仍然屡禁不止，并似乎有失空之虞。
据一位业内人士表示，如果严格执行国家开发经济适用房的政策，真正面向中低收入阶层，开发商的利润较之商品房太少，因为在开发中，有的优惠政策落不到实处，管理部门伸手太多，费用摊派频繁。而以经济适用房名义，开发面向高收入阶层的楼盘，则可“名利双收”。
而事实也是如此，近来开盘的一些经济适用房面积大多在一百多平方米以上，大至两三百平方米，价格更是使中低收入者望而却步。而实际的需求却并非如此。有项对北京、上海等5个城市的居民进行的调查显示，60％的人认为经济适用房的价格过高。有调查说，在北京，近70％的购房人需要的是30万元以下的住房，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90％，而目前的经济适用房60％以上的房价在30万以上。
经济适用房不“经济”，问题出在哪里?有说是某些开发商在建设和销售过程中，虽然享受了如国家划拨用地的优惠政策，但并未将国家给予的优惠政策落到实处；有说是国家规定免征适用房的土地出让金，而土地出让金恰恰是地方政府的重要财政来源，“国家请客、政府出钱”，地方政府自然不愿过分认真云云。
让中低收入家庭改善住房条件，住好房，对于全面建设小康社会具有十分重要的意义。只要抓住这个出发点，下决心彻底堵住经济适用房在销售过程中的漏洞，把国家的“让利”让给真正需要者的身上，扭曲的市场就不难纠正过来。
三、经济适用房不“经济”原因分析
引起经济适用房不经济的原因诸多。首先，我国的经济适用房是一个将住房福利和市场化结合的操作模式。政府负责前期的选址和土地划拨，通常情况下，政府倾向于把偏远的地块划作经济适用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、医疗等各方面倍觉不便。
前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元，经济适用房每平方米价位在1500元左右。在1990年末到21世纪初，当时60平方米的房子在市场上要花十多万元，而买到一套解困房不足7万元，据悉其售价比成本还要低。
而到了后期，经济适用房将由开发商参与开发、建设，但由政府控制、限价，开发商提供一定的政策优惠如免征营业税、免征土地使用出让金等。开发商在获得政府优惠供给的土地后，基本上与商业化开发无异。
某些规划为房改房的楼盘因为建设周期延后，赶不上房改房最后一班车而改为经济适用房，但由于价格与同区域的商品房相差不大，户型较大，因此购买者已经从中低收入阶层转为中等收入家庭，根本没再出现排队抢购的现象。
其次，其片面的强调市场执行容易造成政策走样。
在实际操作中，还有一个广受诟病的地方就是购买对象审核不严格。开宝马车者入住经济适用房的现象比比皆是。有关专家表示，“在我国个人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情况下，收入核定既没有客观、公正的依据，也缺乏可操作的方法”。
剖析深层次原因，从政府层面看，部分城市管理者在指导思想上，重市场发展、轻住房保障，片面强调住房市场化，导致现有政策执行不力。与此同时，又缺乏对地方政府的约束和监督机制，客观上容易使经济适用房在执行中走样。
就政策本身而言，确实也有一些难以操作的地方，购买对象收入难以核定、现有政策对销售环节的规定不清晰、经济适用住房优惠政策支持力度与低收入家庭购买能力仍然有差距。
四、对策建议
综上所述，合理的做法是收紧经济适用房的资格要求。在设置资格要求的时候，应当考虑到，可以享受政府补贴的家庭在城市家庭总量中所占的比例，与政府准备供应的经济适用房总量在整个住宅供给规模中所占的比例，不应有太大差距。如果经济适用房的年供应量只占住宅总供应量的5％，50％的家庭却可以申请经济适用房，结果肯定导致政府补贴出现严重的瞄准偏差。
政府出于综合考虑，坚持开发经济适用房，就应当有效地履行自己的职责，在经济适用房建设中扮演更大作用，而不能将分配补贴的责任推卸给开发商。