[摘 要]我国房地产市场在经历了2006年之后的几次较强势的上升之后,在2009年又一次达到了一个历史顶峰。各地房地产市场空前火暴。在这样的市场环境下,我国又出台了一系列调控房地产市场的新政,那么,新政对我国房地产市场的影响究竟有多大?能否引导我国房地产市场走上健康的发展道路?
　　[关键词]新政;房地产;影响;房价
　　[中图分类号] F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)39-0013-01
　　
　　1 新政实施后购房者心理有所变化
　　
　　新政出台1个月后,对市场中购房数目的影响较大,减少了投资性需求和首次置业比例,改善性住房则有所增加。因为本次房地产调控的重点是抑制投资性购房,而目前这种调控手段在一线城市已经有了积极的效果。一线城市居民在中国政府密集出台房地产调控政策背景下,购房更加谨慎、趋于理性。大多数一线城市楼房的成交量出现了不同程度的下滑,买卖双方开始“暗战”。一方面购房者更加坚定的持观望态度,等待地产新政后的楼房降价;另一方面房地产开发商则高调的坚持自己的楼盘不降价。调查显示,新政出台后首次置业比例为49.1%,改善性需求为38.2%,投资性需求将为9.2%。另外,新政满月对购房者的购房周期有较大影响。
　　
　　2 新政实施后开发商的策略
　　
　　新政出台后,在一些房产大鳄带头下调房价的基础上,目前已有多家知名大型地产开发商在资金链的压力和抢占市场的压力下耐不住“寂寞”,加入到降价大军中。这些参与降价的众多楼盘,大部分都采用全款9折、特价房8.3折、定金1万元抵10万元等方式变相降价,实质性降价的项目并不多。当然这些“假摔”行为也不会骗过消费者的眼睛,大家对这些促销方式并不买账。其实,在这样的市场变化面前,作为开发企业应该认清市场形势,放弃侥幸心理,并顺势而为,结合市场需求合理定价,积极拓展土地储备和融资渠道,做好品牌建设,为今后跨越式发展打下基础。同时,应积极拓展土地储备,继续拓展多元化融资渠道。
　　
　　3 新政后土地市场的反应
　　
　　2010年国土部将供应18.5万公顷住宅用地,是2009年的2.4倍。保障性住房用地和棚户区改造用地显著增长,占比分别为13%和20%,中小套型商品房和大户型高端商品房用地分别为8万公顷和4.3万公顷,占比分别为44%和23%,仅中小套型商品房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷。另外,此次“新国十条”提出完善土地招拍挂制度,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。北京、上海等城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块,地价水平明显低于先前水平。预计未来一段时间部分房价、地价较高的城市将更多采用招标方式出让地块,给企业带来一定的机遇。
　　
　　4 新政实施后政府的宏观调控职能
　　
　　中央与地方政府各司其职,抓紧新政的具体落实,同时应从不同层面加强房地产市场的长期制度建设。与此同时,地方政府应特别注意土地供应和建设计划等与房地产市场未来健康发展密切相关的问题,确保未来的住房供应不因调控政策出台而下降,降低市场再次大幅波动的可能性,积极履行“住房保障工作”责任,加大资金投入、落實土地供应并调动社会各方的积极性,做好保障性住房建设,切实解决中低收入群体的住房困难问题。
　　
　　5 房地产下游行业“因调得福”
　　
　　“靠房吃饭”的房地产上下游产业,在这一轮新政到来之际,也都受到一定程度的影响。一些代理公司宣称业务量有了一定的缩水,而中介行业则普遍担忧下半年二手房市场的成交情况会不尽如人意,紧密连接房地产行业与上下游行业的纽带,在新政发威之下显得格外敏感。不过,在新政出台后,大部分实力雄厚的品牌代理公司和广告公司却信心满满。他们在及时调整营销思路的同时,不忘拓展业务领域,抢占市场。可见,在市场胶着期,逆市拓展的案例也不鲜见。
　　总之,房地产新政的出台,对房地产市场产生了较大的震动,房地产市场已经有所反应,此次房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心;将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体在心理上产生影响。促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,引导市场主体行为发生变化,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。
　　但是,客观地评价,这次房地产新政主要是针对房地产市场当前的形势出台的中短期政策,虽然见效快,但不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题,还需要尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革,建立房地产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。
　　
　　[作者简介]倪维栋,讲师,毕业于南京工业大学,现任教于南京化工职业技术学院,从事建筑及房地产专业课程教学多年。