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摘 要：随着经济形势的变化与房地产行业的转型发展，近些年来我国新型园区建设发展迅速。由于园区的选址、开发、建设时间跨度大，且园区建设的资金投入成本高，如何在投资园区支出做好投资决策极为重要。本文从我国新型园区的发展现状出发，分析新型园区建设企业在投资决策中遇到的问题，并针对问题提出相应的完善措施，并以K人工智能园区项目为案例对新型园区在投资决策的实践过程遇到的问题与应对措施进行探究，为类似企业的投资决策提供参考。
关键词：新型园区投资决策;问题;措施
一、新型园区发展现状
改革开放以来，我国迅猛发展的各级经开区、高新区在集聚产业，带动区域内经济高速增长起到了引领作用。随着经济结构调整，产业转移，经济园区的发展模式開始由专设管委会的政府管理模式逐步转变为国有公司制的经营模式。国有经济园区发展公司作为园区发展的建设者和经营者，在原有园区腾笼换鸟产业升级的同时，积极扩展新建产业园区，并将发展产业重点由生产加工型园区转变为研发办公型园区。在巨大转变发展挑战的同时也面临着广阔的发展机会。
随着国家土地出让政策的完善、开发主体多元化的背景下，国有经济园区发展公司如何转变角色，由园区经济发展的管理者变为参与者，在市场化竞争中，建立健全园区全生命周期管理，为“融、投、管、退”管理决策提供决策依据，进行园区项目全生命周期的投资决策分析颇为重要。
二、新型园区投资决策中存在的问题
目前项目投资决策的最常用的方法是贴现现金流量法（DCF），主要包括内含报酬率法（IRR）、净现值法（NPV）和投资回收期法（PP）等。对于房地产投资项目，项目主要包括前期规划、土地受让、建安工程、租售运营、投资退出几个阶段。因而在进行投资决策分析时，考虑的指标主要包括，土地开发成本、工程开发成本、开发建设周期、项目租售收益（包括租售单价、租售比例、去化周期等）。而在实务操作中，剔除不可控因素，由企业自主决策的指标是：工程开发成本和项目租售收益。因此项目投资决策分析的最终落脚点，是在项目租售收益和工程开发成本之间不断测试以寻求达到平衡。在目前新型园区的投资决策过程中，仍存在以下问题：
第一，投资决策局限于眼前利益。新型园区建设在近些年来发展极为迅速，可谓房地产行业的“新蓝海”，因而较多企业涌入这一行业。激烈的竞争使得部分企业在进行投资决策之时过分注重眼前利益，进而忽视长远利益。主要表现在：一方面，企业当下有关园区建设的决策与长远战略相悖。在面临激烈的价格竞争或原材料市场变化时，为了降低建设成本，部分企业在建设过程中偷工减料，使得交付园区在后续租赁或出售过程中面临客户的投诉，阻碍了企业的长远发展。另一方面，在进行投资决策之时，由于经验不足，企业往往只考虑到眼前影响投资决策效益的因素，而忽视了长期建设过程中的不确定因素，使得在园区建设的中期由于意外因素而不得不中断园区建设，加大了停工、逾期交付成本。
第二，静态的投资决策分析不适应快速变化的市场环境。多数新型园区建设企业对投资决策的分析方法为静态分析法，对投资项目的分析往往只在园区建设初期进行，一旦确定某一投资决策方案，便不再考虑调整。尽管对于某些周期较短的项目而言，静态分析法并不会带来不良影响，但园区建设多为长期项目，由于投资决策分析局限于项目初期的市场环境，往往在后续进行过程中无法适应新的市场环境，进而出现现金流断裂的问题。
第三，投资决策缺乏底线意识。园区建设对资金的要求极高，因而较多企业在建设过程中会借助财务杠杆启动项目，通常表现为较高额度的银行贷款。在当下经济形势不乐观，银行房贷政策严苛、贷款额度缩紧的情况下，仍有部分企业为获取融资，采用较高风险的非银行借贷方式融资，在后续项目建设期间由于偿息压力过大导致项目夭折。
三、新型园区投资决策的完善措施
为实现新型园区的良性发展，企业在进行投资决策之时，应当从以下方面对投资决策进行完善：
第一，投资决策分析应立足于园区长期发展战略，为企业经营战略保驾护航。新建园区一般位于距离核心商业圈较远的城市近郊，地块周边房屋品质较低，对应的租售价格也偏低。为了实现产城融合集聚产业，需要建设品质较高的物业，甚至地标建筑，以达到较快速度吸引客户企业入驻。而仅从投资角度分析，为了获得较高的投资回报而要求压低建设单位成本，这样就背离了企业的发展战略。这就要求在不降低建筑整体品质的前提下，在方案设计阶段精打细算，降低与吸引企业和人才相关性较低的投入支出，从而控制成本。此外，为了实现新型园区的长远发展，投资决策分析应充分考虑很长周期内的各种不确定性因素。相对于住宅开发和商业地产，经济园区的开发周期更长、自持率更高，因此园区项目整体面临的风险更大。需要企业具备预测区域内长期经济发展状况和产业引入的能力，同时针对不同假设情况，做出多种可选择的方案。
第二，动态投资决策分析工作应贯穿于园区项目全生命周期。仅在项目启动前开展财务预测分析报告，而未能在进程中根据实际情况修正测算条件，往往会在后期产生较大的偏差。例如更严格的建造标准、建材人工市场成本上升导致单位标准成本的上升，更严格的检测验收程序导致建设周期延长。开发产品根据市场变化需要进行调整而改变原有的设计方案。动态财务预测应及时更新，发现问题，提出可供解决的行动方案。
第三，投资决策分析应具有底线意识。在基本情况下项目投资能够满足企业要求的投资报酬率，在最不利条件下也应满足项目资金自身平衡，而不是考虑增加内外部借款等方式融资。因为不利条件一般是宏观经济大幅低于预期，而在这种情况下，各行业均处于防御收缩姿态，银行债权融资收紧、原有老园区收益下降可调动资金量下降，资金投资的意愿降低。因此，应测算自身最低租售收益与建设运营支出的平衡。
四、新型园区投资决策案例分析
基于上文对新型园区在投资决策过程中存在的问题及相应的应对措施的分析，本文选取实际工作中的K人工智能园区项目作为案例，对新型园区的在投资决策过程中遇到的困难及解决措施进行探究。 K人工智能园区项目用地面积9万方，总建筑面积46万方，位于外环线一侧。业态现状为物流仓储加工为主，亟待通过产业转型实现城市功能和区内环境风貌提升。园区项目整体将打造一个在科技创新、产业发展、空间环境、功能规划等方面引领未来的智能园区，同时也是科技创新、人工智能产业发展新高地。项目将建设涵盖产业办公、目的性商业、高端租赁住宅和配套服务的综合园区。其中办公产品业态包括综合型高层和多层办公平台、并提供标准型和定制型、持有型和销售型等多种产品。
该项目在前期规划时进行了投资可行性分析，根据概念方案测算项目股权内含报酬率为6.8%。经过一年时间、在设计深化阶段，根据设计方案测算建安工程成本后发现较原测算上升15%，主要原因是材料成本上涨和人工成本取费标准提高等造成，导致项目股权内含报酬率降低至5.8%。成本价格变动后，公司并未一味地考虑降低建设成本，而是会同设计单位和投资监理单位从设计上对成本进行优化，以实现与长期发展战略相匹配。具体方案如下：
（1）地下室削减方案。通过减小自行车库面积及增加机械停车位等方法，将原方案的整体地下二层调整为整体地下一层部分地下二层;
（2）幕墙优化。部分高层办公楼由双层幕墙改为单层幕墙，部分多层办公楼幕墙减小展开面积;
（3）空间优化。控制底层大堂范围，面积不宜过大。不考虑分隔客户区装修，竣工后待客户确定方向后再追加装修;
（4）设备优化。部分高层和多层办公楼由原VAV空调变更为采用风机盘管+新风的空调形式;
（5）跨越市政道路。地下隧道成本过高，改为地上连廊连接。
通过以上优化手段，控制工程建安成本较原测算仅上升5%，项目股权内含报酬率回升至6.5%。从结果来看，不仅未降低收益率，更是从长期来看，带来了较好的品牌声誉。
此外，该项目一期工程在原开发进度计划中，共划分为四个区块。其中A区块为地铁上盖商场和高层办公塔楼，B区块为沿主干道高层多层交错办公楼，C区块为独栋多层定制办公楼，D区块为地标型办公塔楼。原开发计划为依次开发A、D、C、B地块，即C区定制办公樓最先投用，大型目标客户最早入驻，尽早实现区块内整幢销售或出租，有利于项目现金回款。A区和D区为高层建筑，工期较长，在首期项目投用半年后建成，形成园区形象。B区沿主干道高层多层交错办公楼最后投用。开工前，项目仍未有明确大型定制客户，导致C区开发启动延后。并根据市场研判，人工智能项目引入市场竞争将更为激烈，A区和D区产品定位重叠，项目租售周期预期变长，希望能拉开投用时间，实现逐步有序去化。同时，通过地块现场踏勘，基坑退让地铁等方案可以缩短基坑围护的工期，使得整体项目工期变短。
在面临一系列变化时，企业采用动态分析法对投资决策进行相应调整。经过多次对不同产品进行组合，估计项目租售周期。调整开发顺序为A、B、D、C。即A区块作为首期开发项目，既靠近市政主干道，同时连接地铁线，能迅速将人流与车流引入园区，形成引领效应。B区块与A区块左右相连，提前开发能和A区块形成沿街立面形象。C区快延后一年开发，需要开拓有独栋要求的龙头客户。D区块推迟半年开发，使得高层分隔房源有序去化。经过测算，项目股权内含报酬率回升至6.6%。开发顺序变化见表1：
同时，在项目进行的过程中，虽存在资金不足的困境，但企业保持底线意识，未加大对外融资，而是通过对建设规模的调整，使得园区建设平稳过渡，并实现收益。相较于其他靠财务杠杆维持短期发展，却在园区建设后期资金链断裂的项目而言，K项目实现了良性发展。可见，合理的投资决策理念与方式是新型园区发展的重要影响因素。
参考文献：
[1]方颖.房地产项目投资决策研究——以Y地块为例[J].企业改革与管理，2019（20）：40-41.
[2]王卫东.投资决策工具在建筑施工企业PPP项目中的应用研究[J].现代经济信息，2019（02）：82.
[3]米子朋. 国有大型建筑企业PPP项目投资决策研究[D].石家庄铁道大学，2019.
[4]梅世军.投资决策工具在建筑施工企业PPP项目中的应用研究[J].中国总会计师，2018（03）：128-129.
[5]谭勇.基于动态控制的建筑工程造价管理模式[J].建筑技术开发，2017，44（14）：23-24.
关键词：新型园区投资决策;问题;措施
一、新型园区发展现状
改革开放以来，我国迅猛发展的各级经开区、高新区在集聚产业，带动区域内经济高速增长起到了引领作用。随着经济结构调整，产业转移，经济园区的发展模式開始由专设管委会的政府管理模式逐步转变为国有公司制的经营模式。国有经济园区发展公司作为园区发展的建设者和经营者，在原有园区腾笼换鸟产业升级的同时，积极扩展新建产业园区，并将发展产业重点由生产加工型园区转变为研发办公型园区。在巨大转变发展挑战的同时也面临着广阔的发展机会。
随着国家土地出让政策的完善、开发主体多元化的背景下，国有经济园区发展公司如何转变角色，由园区经济发展的管理者变为参与者，在市场化竞争中，建立健全园区全生命周期管理，为“融、投、管、退”管理决策提供决策依据，进行园区项目全生命周期的投资决策分析颇为重要。
二、新型园区投资决策中存在的问题
目前项目投资决策的最常用的方法是贴现现金流量法（DCF），主要包括内含报酬率法（IRR）、净现值法（NPV）和投资回收期法（PP）等。对于房地产投资项目，项目主要包括前期规划、土地受让、建安工程、租售运营、投资退出几个阶段。因而在进行投资决策分析时，考虑的指标主要包括，土地开发成本、工程开发成本、开发建设周期、项目租售收益（包括租售单价、租售比例、去化周期等）。而在实务操作中，剔除不可控因素，由企业自主决策的指标是：工程开发成本和项目租售收益。因此项目投资决策分析的最终落脚点，是在项目租售收益和工程开发成本之间不断测试以寻求达到平衡。在目前新型园区的投资决策过程中，仍存在以下问题：
第一，投资决策局限于眼前利益。新型园区建设在近些年来发展极为迅速，可谓房地产行业的“新蓝海”，因而较多企业涌入这一行业。激烈的竞争使得部分企业在进行投资决策之时过分注重眼前利益，进而忽视长远利益。主要表现在：一方面，企业当下有关园区建设的决策与长远战略相悖。在面临激烈的价格竞争或原材料市场变化时，为了降低建设成本，部分企业在建设过程中偷工减料，使得交付园区在后续租赁或出售过程中面临客户的投诉，阻碍了企业的长远发展。另一方面，在进行投资决策之时，由于经验不足，企业往往只考虑到眼前影响投资决策效益的因素，而忽视了长期建设过程中的不确定因素，使得在园区建设的中期由于意外因素而不得不中断园区建设，加大了停工、逾期交付成本。
第二，静态的投资决策分析不适应快速变化的市场环境。多数新型园区建设企业对投资决策的分析方法为静态分析法，对投资项目的分析往往只在园区建设初期进行，一旦确定某一投资决策方案，便不再考虑调整。尽管对于某些周期较短的项目而言，静态分析法并不会带来不良影响，但园区建设多为长期项目，由于投资决策分析局限于项目初期的市场环境，往往在后续进行过程中无法适应新的市场环境，进而出现现金流断裂的问题。
第三，投资决策缺乏底线意识。园区建设对资金的要求极高，因而较多企业在建设过程中会借助财务杠杆启动项目，通常表现为较高额度的银行贷款。在当下经济形势不乐观，银行房贷政策严苛、贷款额度缩紧的情况下，仍有部分企业为获取融资，采用较高风险的非银行借贷方式融资，在后续项目建设期间由于偿息压力过大导致项目夭折。
三、新型园区投资决策的完善措施
为实现新型园区的良性发展，企业在进行投资决策之时，应当从以下方面对投资决策进行完善：
第一，投资决策分析应立足于园区长期发展战略，为企业经营战略保驾护航。新建园区一般位于距离核心商业圈较远的城市近郊，地块周边房屋品质较低，对应的租售价格也偏低。为了实现产城融合集聚产业，需要建设品质较高的物业，甚至地标建筑，以达到较快速度吸引客户企业入驻。而仅从投资角度分析，为了获得较高的投资回报而要求压低建设单位成本，这样就背离了企业的发展战略。这就要求在不降低建筑整体品质的前提下，在方案设计阶段精打细算，降低与吸引企业和人才相关性较低的投入支出，从而控制成本。此外，为了实现新型园区的长远发展，投资决策分析应充分考虑很长周期内的各种不确定性因素。相对于住宅开发和商业地产，经济园区的开发周期更长、自持率更高，因此园区项目整体面临的风险更大。需要企业具备预测区域内长期经济发展状况和产业引入的能力，同时针对不同假设情况，做出多种可选择的方案。
第二，动态投资决策分析工作应贯穿于园区项目全生命周期。仅在项目启动前开展财务预测分析报告，而未能在进程中根据实际情况修正测算条件，往往会在后期产生较大的偏差。例如更严格的建造标准、建材人工市场成本上升导致单位标准成本的上升，更严格的检测验收程序导致建设周期延长。开发产品根据市场变化需要进行调整而改变原有的设计方案。动态财务预测应及时更新，发现问题，提出可供解决的行动方案。
第三，投资决策分析应具有底线意识。在基本情况下项目投资能够满足企业要求的投资报酬率，在最不利条件下也应满足项目资金自身平衡，而不是考虑增加内外部借款等方式融资。因为不利条件一般是宏观经济大幅低于预期，而在这种情况下，各行业均处于防御收缩姿态，银行债权融资收紧、原有老园区收益下降可调动资金量下降，资金投资的意愿降低。因此，应测算自身最低租售收益与建设运营支出的平衡。
四、新型园区投资决策案例分析
基于上文对新型园区在投资决策过程中存在的问题及相应的应对措施的分析，本文选取实际工作中的K人工智能园区项目作为案例，对新型园区的在投资决策过程中遇到的困难及解决措施进行探究。 K人工智能园区项目用地面积9万方，总建筑面积46万方，位于外环线一侧。业态现状为物流仓储加工为主，亟待通过产业转型实现城市功能和区内环境风貌提升。园区项目整体将打造一个在科技创新、产业发展、空间环境、功能规划等方面引领未来的智能园区，同时也是科技创新、人工智能产业发展新高地。项目将建设涵盖产业办公、目的性商业、高端租赁住宅和配套服务的综合园区。其中办公产品业态包括综合型高层和多层办公平台、并提供标准型和定制型、持有型和销售型等多种产品。
该项目在前期规划时进行了投资可行性分析，根据概念方案测算项目股权内含报酬率为6.8%。经过一年时间、在设计深化阶段，根据设计方案测算建安工程成本后发现较原测算上升15%，主要原因是材料成本上涨和人工成本取费标准提高等造成，导致项目股权内含报酬率降低至5.8%。成本价格变动后，公司并未一味地考虑降低建设成本，而是会同设计单位和投资监理单位从设计上对成本进行优化，以实现与长期发展战略相匹配。具体方案如下：
（1）地下室削减方案。通过减小自行车库面积及增加机械停车位等方法，将原方案的整体地下二层调整为整体地下一层部分地下二层;
（2）幕墙优化。部分高层办公楼由双层幕墙改为单层幕墙，部分多层办公楼幕墙减小展开面积;
（3）空间优化。控制底层大堂范围，面积不宜过大。不考虑分隔客户区装修，竣工后待客户确定方向后再追加装修;
（4）设备优化。部分高层和多层办公楼由原VAV空调变更为采用风机盘管+新风的空调形式;
（5）跨越市政道路。地下隧道成本过高，改为地上连廊连接。
通过以上优化手段，控制工程建安成本较原测算仅上升5%，项目股权内含报酬率回升至6.5%。从结果来看，不仅未降低收益率，更是从长期来看，带来了较好的品牌声誉。
此外，该项目一期工程在原开发进度计划中，共划分为四个区块。其中A区块为地铁上盖商场和高层办公塔楼，B区块为沿主干道高层多层交错办公楼，C区块为独栋多层定制办公楼，D区块为地标型办公塔楼。原开发计划为依次开发A、D、C、B地块，即C区定制办公樓最先投用，大型目标客户最早入驻，尽早实现区块内整幢销售或出租，有利于项目现金回款。A区和D区为高层建筑，工期较长，在首期项目投用半年后建成，形成园区形象。B区沿主干道高层多层交错办公楼最后投用。开工前，项目仍未有明确大型定制客户，导致C区开发启动延后。并根据市场研判，人工智能项目引入市场竞争将更为激烈，A区和D区产品定位重叠，项目租售周期预期变长，希望能拉开投用时间，实现逐步有序去化。同时，通过地块现场踏勘，基坑退让地铁等方案可以缩短基坑围护的工期，使得整体项目工期变短。
在面临一系列变化时，企业采用动态分析法对投资决策进行相应调整。经过多次对不同产品进行组合，估计项目租售周期。调整开发顺序为A、B、D、C。即A区块作为首期开发项目，既靠近市政主干道，同时连接地铁线，能迅速将人流与车流引入园区，形成引领效应。B区块与A区块左右相连，提前开发能和A区块形成沿街立面形象。C区快延后一年开发，需要开拓有独栋要求的龙头客户。D区块推迟半年开发，使得高层分隔房源有序去化。经过测算，项目股权内含报酬率回升至6.6%。开发顺序变化见表1：
同时，在项目进行的过程中，虽存在资金不足的困境，但企业保持底线意识，未加大对外融资，而是通过对建设规模的调整，使得园区建设平稳过渡，并实现收益。相较于其他靠财务杠杆维持短期发展，却在园区建设后期资金链断裂的项目而言，K项目实现了良性发展。可见，合理的投资决策理念与方式是新型园区发展的重要影响因素。
参考文献：
[1]方颖.房地产项目投资决策研究——以Y地块为例[J].企业改革与管理，2019（20）：40-41.
[2]王卫东.投资决策工具在建筑施工企业PPP项目中的应用研究[J].现代经济信息，2019（02）：82.
[3]米子朋. 国有大型建筑企业PPP项目投资决策研究[D].石家庄铁道大学，2019.
[4]梅世军.投资决策工具在建筑施工企业PPP项目中的应用研究[J].中国总会计师，2018（03）：128-129.
[5]谭勇.基于动态控制的建筑工程造价管理模式[J].建筑技术开发，2017，44（14）：23-24.