【摘 要】 房地产开发建设项目一般规模大，建设周期长，技术复杂，人财物消耗大，严格控制投资成本是一项技术性、专业性很强的系统工程。前期工作作为项目建设的龙头，对于一个房地产开发项目的整体把控，项目能否收益，成本控制如何，经营目标能否实现都起着决定性的作用。下面就项目开发建设前期工作内容及不同阶段浅谈下前期工作的成本控制。
　　【关键词】 房地产开发；严格控制；成本控制
　　引言：
　　谈到成本控制，我们首先会从施工组织、施工技术及钢筋、混凝土等各项施工内容展开，这也是房地产开发环节中投资比重最大的一项内容。但施工阶段的成本控制在经过多年的发展，在建筑行业已经较为成熟，且取得了较大的共识和成果，施工阶段的成本控制可挖掘的空间已经十分有限。然而对前期开发工作的成本控制往往忽视或者重视不够，以至于造成项目投资建设方案没有优化，形成巨大的隐性浪费空间，这个问题不容忽视。
　　一、房地产前期开发工作主要内容
　　房地产项目整体运作过程当中，开发工作连同施工过程、后期销售组成了项目工作的三大块关键内容，贯穿了项目始终，决定了项目的成败，起到了很重要的作用。结合铁路房地产来说，前期开发工作主要包含前期手续、市政工作两个方面。
　　1、前期手续阶段
　　前期手续阶段是开发工作的重点，是项目能否实施的关键性节点。主要是围绕落实城市规划调整及土地的取得两大块内容。具体内容是落实土地的规划用地证、落实项目规划的规划许可证、落实开工许可的开工证，直到预售证完成，为项目销售回款提供决定条件。
　　2、市政工作阶段
　　市政工作主要是针对燃气、电力、电信、有线电视、自来水、雨污水等大小市政范围内的各条管线，从市政方案到市政综合，从规划到图纸设计，从招投标到施工进场交底全过程的工作内容。市政手续办理工作是开发部门前期工作的一项重要内容，为市政工程的顺利开展创造了前提条件。
　　二、前期开发工作中成本控制关键点
　　1、投资决策阶段的成本控制
　　决策阶段是房地产开发项目的源头，投资决策阶段对项目整体工程造价具有十分重要的意义。结合铁路职工保障性住房项目来说主要涉及以下几方面：
　　（1）建立科学的评价指标体系
　　职工保障性住房建设在前期决策阶段主要规划评价指标包含可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。这些因素决定着项目建设的整体投资，是项目能否成功运作的关键评价指标。
　　（2）可行性研究的编制及论证
　　在项目决策过程中必须要进行项目的可行性研究，可行性研究是对拟建设项目进行全面、系统的进行技术经济分析和论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。项目可行性研究的论证，关系到项目的决策正确与否，关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏，正确决策是合理确定和控制工程项目成本的前提。
　　（3）优化规划方案，考虑技术与经济因素
　　对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，都要进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案优化时，应注意各方案之间的可比性，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。
　　（4）提高项目抵御资金风险的能力
　　房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社會、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。
　　2、项目设计阶段的成本控制
　　项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节，是项目投资成本控制的重点。一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图。设计是技术和经济有机结合的过程，设计是否经济合理对控制工程造价具有十分重要的意义。
　　（1）优化设计方案，有效控制工程造价
　　在设计阶段就要考虑对设计方案进行技术经济评价与分析，应用现代数学最优化技术和借助计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面进行最优化的设计，把设计投资概算控制在规定的投资范围内，达到控制建设工程造价的目的。设计质量不仅关系到建设项目一次性投资的多少，还关系建成交付使用后影响项目的经济效益。虽然设计费占工程总投资的比例很小，但它对工程造价的影响程度非常大，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键，控制工程费用应从设计抓起。
　　（2）推行限额设计
　　按批准的设计任务书和投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。在编制可行性研究报告阶段，根据总体造价控制目标层层分解，将责任进一步落实到项目法人的各职能部门，各职能部门各专业直接和设计院各对口专业对接，在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案设计和筛选，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。
　　（3）引入设计监理，最大限度优化设计方案
　　房地产开发单位要在设计开始之前引入设计监理控制。发挥监理工程师在勘查设计阶段的作用，加强对地质勘探和设计的监管，水文地质资料质量的好坏，直接影响工程设计的质量，从而影响工程造价。真正把勘察、设计阶段的工作成果纳入可控制范畴，从而使设计单位能够按期提交满足合同需求的技术经济指标较优的成果，井提供令人满意的技术服务。
　　（4）加强设计变更的管理，减少施工阶段额外支出
　　必须在设计阶段全过程加强和设计单位进行专业沟通和技术对接，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，确保设计深度必须满足规范要求，尽可能把设计变更控制在设计阶段的初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要用先算账后变更的办法解决，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。
　　三、结语
　　经过对以上几个方面的论述，发现把工程造价控制的重点转移到前期阶段上是一件投入小、收益大、见效快的工作，可有效控制建设工程造价。由此可见，项目建设成本控制的关键就在于项目实施之前的前期阶段。前期阶段的成本控制不仅仅是优化项目建设方案，防止投资突破限额，更重要的意义是在项目运作之初就使各参与单位加强沟通，使人力、物力、财力等有限资源得到充分的利用，使项目建设全过程处于可控状态，取得最佳的经济效益和社会效益。