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2016年全年新增抵押贷款可能超过5万亿元，实际新投放量会更大一些。这部分房地产泡沫晚期的新增贷款对房价波动的敏感度较高，中期潜在风险不容忽视。风险不容忽视。
在经济新常态下，去库存、去杠杆成为当前中国经济的主要任务。数据显示，中国目前去杠杆的压力主要集中在政府和企业两大部门，居民部门的杠杆率还处于较低水平，为防止去杠杆进程引发全局性资产负债表式衰退，当前采取的措施是在政府与企业去杠杆的同时，推动居民部门适度加杠杆，通过杠杆的替代化解债务风险。
根据广发证券的测算，房贷余额占储蓄余额的比重持续提升，截至2016年6月末，占比达到28.5%，这一数据已经超过日本当前20%和1989年日本泡沫经济时的水平。2015年8月以来，房贷余额增速与储蓄余额增速的剪刀差显著扩大，截至2016年6月底，剪刀差扩大至21.8%。
增量数据同样也值得关注。如果新增按揭贷款超过新增储蓄，则意味着可能要消耗存量储蓄，随着老龄化、消费升级、基数等因素的影响，储蓄的增速本身就会向下运行，而此时如果房贷的增速持续向上，随着剪刀差的扩大，居民部门的压力也将持续加大。
2015年以来，中国居民房贷杠杆率快速上升，可扩展空间逐步收窄，持续的加杠杆可能会挤出居民其他消费，未来还将受到房地产市场销售及调控政策、监管窗口指导等外部不确定性的影响，因此，对银行而言，随着房贷杠杆率的持续提升，按揭贷款最佳配置时间基本过去，未来风险将逐渐加大。
贷款潜在风险不容忽视
根据交银国际的测算，目前居民部门杠杆率已远高于可比国家，四季度房地产市场成交下滑是大概率事件。
以居民借贷/GDP衡量的居民部门杠杆率看，中国2016年中期已经达到42.3%（2016年6月末住户贷款/（2015年下半年+2016年上半年GDP），预计到2016年年末会有进一步上升），虽然与美国等发达地区相比仍有较大差距，但已远高于巴西、俄罗斯等可比国家20%以上的水平，也远高于储蓄文化较为接近的日本26%的水平，特别是中国居民杠杆率从20%上升到40%所花费的时间短，边际杠杆率较高，2016年上半年的新增居民贷款/可支配收入已经接近12%，即使与发达国家相比，都已接近历史最高水平，居民杠杆短期内进一步提升的空间非常有限。
由于上半年新增贷款中的35%投向了居民中长期贷款，较2015年同期大幅提升15个百分点，居民房贷在上半年的稳增长中发挥了重要作用。而从8月新开工面积和土地购置面积等领先指标看，未来房地产开发投资增速或将进一步下滑；从9月以来的数据看，一、二、三线城市房屋销量增速相比8月均已有所回落，四季度房地产成交下滑是大概率事件。
由于积极财政政策的实施，8月公共财政支出同比增长10.3%，增速比7月大幅上升10个百分点，同时财政收入增速1.7%，增速比7月回落2个百分点。前8个月财政支出/收入已高达105.4%，同比上升6个百分点。虽然政府稳增长的决心很大，强调中国经济下半年会继续保持上半年稳定增长势头，而且必须保持中高速增长，但由于2016年的稳增长政策或透支后续政策空间，稳增长的可持续性下降。
于是，我们看到以PPP为代表的准财政政策开始发力。据报道，近期第三批PPP示范项目名单列出的全国项目数量超过500个，投资总额超过1万亿元，2014年财政部推出首批30个PPP示范项目，总投资额1800亿元；2015年第二批PPP示范项目数量和总投资额分别为206个和6589亿元，项目数量和投资额均远低于第三批。
财政和准财政政策发力有望支撑下半年经济平稳增长，但2016年的稳增长以居民和政府加杠杆，加大基础设施投资作为主要驱动力，经济的结构性不平衡问题加大，对后续政策空间有透支作用。而改革层面的推进速度则慢于预期，投资加大对产能过剩企业的去产能动力也有一定的削弱，影响稳增长的可持续性。
短期内，中国货币政策仍维持中性态势，在因城施策的房地产政策导向和银行寻求低风险资产配置的环境下，银行对优质的房贷大面积收紧的可能性也不大，房地产价格尚不具备大幅调整的基础，但积累的风险已经越来越大。如果国内加大改革力度，使经济回到可持续的平稳增长轨道，则国内房地产价格至少名义上不会出现大幅波动，通过以时间换空间的方式使房价收入比逐步向合理区间靠拢，对银行来说，这也是可能实现的最好结果，但从目前来看，市场化改革推进慢于预期。
房地产市场下行拐点难以预测，除了改革推进的不可预测性，在于资产价格泡沫对通货膨胀有替代作用，而传导到CPI的时点并没有可资借鉴的规律。在当前的调控思路下，短期内的过剩流动性大多会流向资产市场，拥有资产的人由于资产价值转换、交易成本等原因，财富效应受到限制；而且，拥有资产的人大多为高收入群体，边际消费倾向低。但至少房地产价格继续上行的动力逐步衰减，而且房地产市场对国内外环境不利变化的敏感度和脆弱性增强。
从银行贷款结构看，抵押贷款普遍占贷款总额的比例集中在40%-50%，而抵押物主要以不动产为主，其中住房抵押贷占抵押贷款的比例在50%以内，占比远超过制造业、批发零售业、采矿业和个人经营性贷款加总30%以内的占比。2016年1-8月，新增居民中长期贷款3.63万亿元，相当于8月末存量居民中长期贷款的20%，预计2016年全年新增量可能接近5万亿元，而且新增量已经扣除了到期量，实际新投放量会更大一些。如果看全部抵押贷款，2016年1年新增量就可能超过5万亿元，这部分房地产泡沫晚期的新增贷款对房价波动的敏感度较高，潜在风险不容忽视。
而银行在其余资产类别中，预计直到2018年，应收款项类投资和其他投资的占比将保持相对稳定，或者小幅降低。考虑到来自实体经济的需求低迷，除了按揭以外的贷款将继续缓慢增长，占比将下滑。因此，从这个角度分析，在未来一段较长的时间内，银行追求资产安全，风险偏好较低的情况将会持续。 楼市调控政策迟滞效应
根据广发证券的研究，国家楼市调控政策的出台通常不会立即引起居民新增中长期贷款占比的回落，时间一般会滞后两个月左右，从历史经验看，历次国家楼市调控政策的实施并不会立即导致住房价格的回调。
国内住房价格的向下调整更多是受房地产自身经济周期的影响，而住房价格大约以三年为一小周期。目前，国内住房价格已经接近这轮小周期的尾声，2017年下半年住房价格预计会出现调整。但从长期来看，中国一、二线城市的住宅价格将会伴随着城市经济的稳步发展以及基础设施的不断完善继续保持上升趋势。
整体来看，前两次房价回调期间银行按揭贷款占比降幅较明显。第一次住房价格回调期间，个贷占比下降，银行票据贴现占比普遍提升2%到4%。第二次住房价格回调期间，个贷占比较为稳定，银行票据贴现占比提升1%到1.5%，信用卡应收账款占比普遍提升0.5%到1%。
若此次房地产调控导致第三次房价回调，将以三、四线城市为主，对银行按揭不良的影响较大。在前两次房价调整中，以第一次的影响较大，主要由于2007年前购房者可以变相零首付贷款买房，而2007年9月房贷新政出台后，各银行严格执行首付比例以及监管机构关于二套房的政策规定，按揭风险下降。广发证券预计，2017年下半年房价的回调将以一、二线城市为主，对银行按揭贷款不良的影响较小。
随着MPA考核在2017年的加强，这对一些银行的资产扩张将产生一定的负面影响。而美国12月加息概率大增，人民币汇率承压，货币政策或继续维持中性格局，流动性很可能出现短期拐点。在资产荒的背景下，银行投资类资产配置的比例会显著增加，并使得久期缩短。
银行贷款会更青睐按揭和基建等低风险领域，同业则压缩买入返售回归流动性管理的本源。MPA考核实行全口径管理，尤其是纳入表外理财后有望实现表内表外统一监管，对广义信贷的约束在2017年会继续加强。测算显示，MPA考核对多数银行暂不构成直接约束，对部分资产快速扩张的中小银行将构成一定的压力。
从贷款行业情况看，上市银行贷款投向集中在制造业、批发和零售业、商业及服务业等行业，其中批发零售业、制造业不良水平较高，多数银行贷款占比下降。从贷款地区分布看，上市银行贷款投向集中于华东、华中及华南等地区，2016年，西部、东北和华北地区的不良率明显上升，华东地区则出现改善。
从历史上两次房价回调的情况看，楼市调控政策出台通常不会立即引起居民新增中长期贷款占比的回落，通常存在两个月左右时滞。2007年9月房贷新政出台后，各银行严格执行首付比例以及监管机构关于二套房的政策规定，按揭风险下降。
总体来看，银行已经对贷款的行业和地区进行了适当的调整，当前地产贷款潜在风险可控。而不良企稳，息差降幅收窄将推动业绩反转。由于降息贷款重定价和营改增对于净息差影响的消退，考虑到地方债务置换和流动性环境的变化，2017年的息差水平仍将下行，但幅度比2016年将会出现明显的收窄。银行业不良生成在2016年前三季度持续下行，行业不良率和拨备覆盖率基本企稳，后续信用成本压力有所缓解，这也将有效支撑业绩的释放。
在经济新常态下，去库存、去杠杆成为当前中国经济的主要任务。数据显示，中国目前去杠杆的压力主要集中在政府和企业两大部门，居民部门的杠杆率还处于较低水平，为防止去杠杆进程引发全局性资产负债表式衰退，当前采取的措施是在政府与企业去杠杆的同时，推动居民部门适度加杠杆，通过杠杆的替代化解债务风险。
根据广发证券的测算，房贷余额占储蓄余额的比重持续提升，截至2016年6月末，占比达到28.5%，这一数据已经超过日本当前20%和1989年日本泡沫经济时的水平。2015年8月以来，房贷余额增速与储蓄余额增速的剪刀差显著扩大，截至2016年6月底，剪刀差扩大至21.8%。
增量数据同样也值得关注。如果新增按揭贷款超过新增储蓄，则意味着可能要消耗存量储蓄，随着老龄化、消费升级、基数等因素的影响，储蓄的增速本身就会向下运行，而此时如果房贷的增速持续向上，随着剪刀差的扩大，居民部门的压力也将持续加大。
2015年以来，中国居民房贷杠杆率快速上升，可扩展空间逐步收窄，持续的加杠杆可能会挤出居民其他消费，未来还将受到房地产市场销售及调控政策、监管窗口指导等外部不确定性的影响，因此，对银行而言，随着房贷杠杆率的持续提升，按揭贷款最佳配置时间基本过去，未来风险将逐渐加大。
贷款潜在风险不容忽视
根据交银国际的测算，目前居民部门杠杆率已远高于可比国家，四季度房地产市场成交下滑是大概率事件。
以居民借贷/GDP衡量的居民部门杠杆率看，中国2016年中期已经达到42.3%（2016年6月末住户贷款/（2015年下半年+2016年上半年GDP），预计到2016年年末会有进一步上升），虽然与美国等发达地区相比仍有较大差距，但已远高于巴西、俄罗斯等可比国家20%以上的水平，也远高于储蓄文化较为接近的日本26%的水平，特别是中国居民杠杆率从20%上升到40%所花费的时间短，边际杠杆率较高，2016年上半年的新增居民贷款/可支配收入已经接近12%，即使与发达国家相比，都已接近历史最高水平，居民杠杆短期内进一步提升的空间非常有限。
由于上半年新增贷款中的35%投向了居民中长期贷款，较2015年同期大幅提升15个百分点，居民房贷在上半年的稳增长中发挥了重要作用。而从8月新开工面积和土地购置面积等领先指标看，未来房地产开发投资增速或将进一步下滑；从9月以来的数据看，一、二、三线城市房屋销量增速相比8月均已有所回落，四季度房地产成交下滑是大概率事件。
由于积极财政政策的实施，8月公共财政支出同比增长10.3%，增速比7月大幅上升10个百分点，同时财政收入增速1.7%，增速比7月回落2个百分点。前8个月财政支出/收入已高达105.4%，同比上升6个百分点。虽然政府稳增长的决心很大，强调中国经济下半年会继续保持上半年稳定增长势头，而且必须保持中高速增长，但由于2016年的稳增长政策或透支后续政策空间，稳增长的可持续性下降。
于是，我们看到以PPP为代表的准财政政策开始发力。据报道，近期第三批PPP示范项目名单列出的全国项目数量超过500个，投资总额超过1万亿元，2014年财政部推出首批30个PPP示范项目，总投资额1800亿元；2015年第二批PPP示范项目数量和总投资额分别为206个和6589亿元，项目数量和投资额均远低于第三批。
财政和准财政政策发力有望支撑下半年经济平稳增长，但2016年的稳增长以居民和政府加杠杆，加大基础设施投资作为主要驱动力，经济的结构性不平衡问题加大，对后续政策空间有透支作用。而改革层面的推进速度则慢于预期，投资加大对产能过剩企业的去产能动力也有一定的削弱，影响稳增长的可持续性。
短期内，中国货币政策仍维持中性态势，在因城施策的房地产政策导向和银行寻求低风险资产配置的环境下，银行对优质的房贷大面积收紧的可能性也不大，房地产价格尚不具备大幅调整的基础，但积累的风险已经越来越大。如果国内加大改革力度，使经济回到可持续的平稳增长轨道，则国内房地产价格至少名义上不会出现大幅波动，通过以时间换空间的方式使房价收入比逐步向合理区间靠拢，对银行来说，这也是可能实现的最好结果，但从目前来看，市场化改革推进慢于预期。
房地产市场下行拐点难以预测，除了改革推进的不可预测性，在于资产价格泡沫对通货膨胀有替代作用，而传导到CPI的时点并没有可资借鉴的规律。在当前的调控思路下，短期内的过剩流动性大多会流向资产市场，拥有资产的人由于资产价值转换、交易成本等原因，财富效应受到限制；而且，拥有资产的人大多为高收入群体，边际消费倾向低。但至少房地产价格继续上行的动力逐步衰减，而且房地产市场对国内外环境不利变化的敏感度和脆弱性增强。
从银行贷款结构看，抵押贷款普遍占贷款总额的比例集中在40%-50%，而抵押物主要以不动产为主，其中住房抵押贷占抵押贷款的比例在50%以内，占比远超过制造业、批发零售业、采矿业和个人经营性贷款加总30%以内的占比。2016年1-8月，新增居民中长期贷款3.63万亿元，相当于8月末存量居民中长期贷款的20%，预计2016年全年新增量可能接近5万亿元，而且新增量已经扣除了到期量，实际新投放量会更大一些。如果看全部抵押贷款，2016年1年新增量就可能超过5万亿元，这部分房地产泡沫晚期的新增贷款对房价波动的敏感度较高，潜在风险不容忽视。
而银行在其余资产类别中，预计直到2018年，应收款项类投资和其他投资的占比将保持相对稳定，或者小幅降低。考虑到来自实体经济的需求低迷，除了按揭以外的贷款将继续缓慢增长，占比将下滑。因此，从这个角度分析，在未来一段较长的时间内，银行追求资产安全，风险偏好较低的情况将会持续。 楼市调控政策迟滞效应
根据广发证券的研究，国家楼市调控政策的出台通常不会立即引起居民新增中长期贷款占比的回落，时间一般会滞后两个月左右，从历史经验看，历次国家楼市调控政策的实施并不会立即导致住房价格的回调。
国内住房价格的向下调整更多是受房地产自身经济周期的影响，而住房价格大约以三年为一小周期。目前，国内住房价格已经接近这轮小周期的尾声，2017年下半年住房价格预计会出现调整。但从长期来看，中国一、二线城市的住宅价格将会伴随着城市经济的稳步发展以及基础设施的不断完善继续保持上升趋势。
整体来看，前两次房价回调期间银行按揭贷款占比降幅较明显。第一次住房价格回调期间，个贷占比下降，银行票据贴现占比普遍提升2%到4%。第二次住房价格回调期间，个贷占比较为稳定，银行票据贴现占比提升1%到1.5%，信用卡应收账款占比普遍提升0.5%到1%。
若此次房地产调控导致第三次房价回调，将以三、四线城市为主，对银行按揭不良的影响较大。在前两次房价调整中，以第一次的影响较大，主要由于2007年前购房者可以变相零首付贷款买房，而2007年9月房贷新政出台后，各银行严格执行首付比例以及监管机构关于二套房的政策规定，按揭风险下降。广发证券预计，2017年下半年房价的回调将以一、二线城市为主，对银行按揭贷款不良的影响较小。
随着MPA考核在2017年的加强，这对一些银行的资产扩张将产生一定的负面影响。而美国12月加息概率大增，人民币汇率承压，货币政策或继续维持中性格局，流动性很可能出现短期拐点。在资产荒的背景下，银行投资类资产配置的比例会显著增加，并使得久期缩短。
银行贷款会更青睐按揭和基建等低风险领域，同业则压缩买入返售回归流动性管理的本源。MPA考核实行全口径管理，尤其是纳入表外理财后有望实现表内表外统一监管，对广义信贷的约束在2017年会继续加强。测算显示，MPA考核对多数银行暂不构成直接约束，对部分资产快速扩张的中小银行将构成一定的压力。
从贷款行业情况看，上市银行贷款投向集中在制造业、批发和零售业、商业及服务业等行业，其中批发零售业、制造业不良水平较高，多数银行贷款占比下降。从贷款地区分布看，上市银行贷款投向集中于华东、华中及华南等地区，2016年，西部、东北和华北地区的不良率明显上升，华东地区则出现改善。
从历史上两次房价回调的情况看，楼市调控政策出台通常不会立即引起居民新增中长期贷款占比的回落，通常存在两个月左右时滞。2007年9月房贷新政出台后，各银行严格执行首付比例以及监管机构关于二套房的政策规定，按揭风险下降。
总体来看，银行已经对贷款的行业和地区进行了适当的调整，当前地产贷款潜在风险可控。而不良企稳，息差降幅收窄将推动业绩反转。由于降息贷款重定价和营改增对于净息差影响的消退，考虑到地方债务置换和流动性环境的变化，2017年的息差水平仍将下行，但幅度比2016年将会出现明显的收窄。银行业不良生成在2016年前三季度持续下行，行业不良率和拨备覆盖率基本企稳，后续信用成本压力有所缓解，这也将有效支撑业绩的释放。