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陆新之
陆新之,商业观察家,跨媒体新闻人,长期专注于研究中国的营商环境和企业案例
立秋以来,部分地区市场房地产成交量增长,甚至还出现了房价返涨。于是,有人会质疑房地产调控的效果,也有人担心房价可能再次继续上涨,并引来更加严厉的调控政策的后果。不过冷静看,这种种数字上面的“回暖”,其实本来就在情理之中。
说实际的,如果用理性的商业思维来考量,对四月以来,这次针对高房价进行的调控,即使是有物业的业主和地产开发商,都是赞成的,如果没有今年的这次宏观调控,今年的房价升幅将是不可思议地接连攀升,泡沫最后会迅速放大,又必然在高温下引爆,房价就会硬着陆,经济搞得一地鸡毛。当然,现在只是暂时把房价稳住,但是潜在的市场购买力,依然暗流涌动,因此,中国房地产要想走向正常秩序,根本的办法在于建立和完善两个不同的市场,只有这两个市场才能承载城市化的未来。市场之一是商品房市场;市场之二则是保障性住房市场。这两个市场功能上的分解是解决目前市场困惑的一个最好的前提。
保障房一天不大量推出的话,那么商品房市场的调控就将是长期行为,理由是:
第一,如果放松,房价会迅速反弹;如果允许地方政府出台针对地方的宽松政策,房价也会反弹,反弹的力度可能还会超过预期。钱还在,心不死,这是绝对不能放松的第一个理由。
第二,房地产是政治问题——这个魔咒还没有解除。所谓房地产成为政治的魔咒,就是指它令年轻一代对未来没有希望。当一个国家、一个民族的年轻一代对未来失去希望,这个国家和民族肯定会出大问题。如何解除这个魔咒——只能是通过批量推出保障性用房,逐步满足城市化和年轻人的住房需求,这是解除房地产魔咒的关键一步。保障性住房什么时候能批量推出,宏观调控什么时候便可以放松。
在保障性住房市场,也应建立起市场机制,而不是90年代之前那样分配住房。在中国,走回头路都是行不通的。实际上,旧有的公房,无论质量是否参差不齐,只要是市区范畴的,都已经全部变成市场化了。
当然,要引入市场机制来解决保障性用房这个大市场,也绝非那么容易。预计未来保障性住房的数量,应占到房屋总量供应的30%甚至以上。如果这么大的市场,还是和目前一样,由政府既发包又提供土地,再当施工队,这不仅时间无法保障,还会出现一大堆老百姓都想得到的问题,如此,房地产市场很可能还会长期陷于进退维谷的困境。
算笔账吧,现在,全国的保障性用房缺口有多少呢?深圳保障性用房占商用性住房不到6%。有些城市比如哈尔滨,情况会好一些,因为还有单位自建房,但保障性住房占商用性住房也不超过25%。在香港这个比例是47:53,保障性住房占到住房总量的47%;新加坡则达到80%,保证了居者有其屋。中国的房地产在保障性住房这个前提没有实现之前,调控就是长期的、残酷的甚至会不断制造不稳定因素。
保障性住房的推出,迟迟走不顺,原因是体制决定的。保障性住房是各级地方政府要负责的,政府要廉价提供土地,然后当施工队,包括还得规划和设计。这个不可能完成的任务,唯有通过创新来破解,即尽快将今年推出的保障性住房用地推向市场。如何才能尽快地将其推向市场?干几件事:首先,政府不干施工队的事情,也别去设计,政府只管标准。房子的标准和适合申请保障性房屋的标准。
一般商品房都有20%左右的利润率,而保障性住房只有3-5%,那么开发商凭什么愿意做保障性住房?要把商业部分进行全权划归,开发商想怎么卖赚取利润各凭本事。把保障性住房定价按市价的1/3定,图纸批准后开工那天就推向市场,让合格的人来认购,迅速地将批量保障性住房推向市场。到那时,我觉得对商品房的政治化打压才可能会结束。
因此,未来中国房地产一定要将普通商品房和保障性住房分成两大市场,两大市场都有钱赚,而且保障性住房对于资金实力欠缺的开发商而言可能更好,因为银行会提供更优惠的按揭,政府也不会打压,资金周转率要高出普通商品房很多倍。我身边很多朋友正在跃跃欲试干这个,因为这是五年十年都大有可为的生意。还有谁看明白了其中的商机?
陆新之,商业观察家,跨媒体新闻人,长期专注于研究中国的营商环境和企业案例
立秋以来,部分地区市场房地产成交量增长,甚至还出现了房价返涨。于是,有人会质疑房地产调控的效果,也有人担心房价可能再次继续上涨,并引来更加严厉的调控政策的后果。不过冷静看,这种种数字上面的“回暖”,其实本来就在情理之中。
说实际的,如果用理性的商业思维来考量,对四月以来,这次针对高房价进行的调控,即使是有物业的业主和地产开发商,都是赞成的,如果没有今年的这次宏观调控,今年的房价升幅将是不可思议地接连攀升,泡沫最后会迅速放大,又必然在高温下引爆,房价就会硬着陆,经济搞得一地鸡毛。当然,现在只是暂时把房价稳住,但是潜在的市场购买力,依然暗流涌动,因此,中国房地产要想走向正常秩序,根本的办法在于建立和完善两个不同的市场,只有这两个市场才能承载城市化的未来。市场之一是商品房市场;市场之二则是保障性住房市场。这两个市场功能上的分解是解决目前市场困惑的一个最好的前提。
保障房一天不大量推出的话,那么商品房市场的调控就将是长期行为,理由是:
第一,如果放松,房价会迅速反弹;如果允许地方政府出台针对地方的宽松政策,房价也会反弹,反弹的力度可能还会超过预期。钱还在,心不死,这是绝对不能放松的第一个理由。
第二,房地产是政治问题——这个魔咒还没有解除。所谓房地产成为政治的魔咒,就是指它令年轻一代对未来没有希望。当一个国家、一个民族的年轻一代对未来失去希望,这个国家和民族肯定会出大问题。如何解除这个魔咒——只能是通过批量推出保障性用房,逐步满足城市化和年轻人的住房需求,这是解除房地产魔咒的关键一步。保障性住房什么时候能批量推出,宏观调控什么时候便可以放松。
在保障性住房市场,也应建立起市场机制,而不是90年代之前那样分配住房。在中国,走回头路都是行不通的。实际上,旧有的公房,无论质量是否参差不齐,只要是市区范畴的,都已经全部变成市场化了。
当然,要引入市场机制来解决保障性用房这个大市场,也绝非那么容易。预计未来保障性住房的数量,应占到房屋总量供应的30%甚至以上。如果这么大的市场,还是和目前一样,由政府既发包又提供土地,再当施工队,这不仅时间无法保障,还会出现一大堆老百姓都想得到的问题,如此,房地产市场很可能还会长期陷于进退维谷的困境。
算笔账吧,现在,全国的保障性用房缺口有多少呢?深圳保障性用房占商用性住房不到6%。有些城市比如哈尔滨,情况会好一些,因为还有单位自建房,但保障性住房占商用性住房也不超过25%。在香港这个比例是47:53,保障性住房占到住房总量的47%;新加坡则达到80%,保证了居者有其屋。中国的房地产在保障性住房这个前提没有实现之前,调控就是长期的、残酷的甚至会不断制造不稳定因素。
保障性住房的推出,迟迟走不顺,原因是体制决定的。保障性住房是各级地方政府要负责的,政府要廉价提供土地,然后当施工队,包括还得规划和设计。这个不可能完成的任务,唯有通过创新来破解,即尽快将今年推出的保障性住房用地推向市场。如何才能尽快地将其推向市场?干几件事:首先,政府不干施工队的事情,也别去设计,政府只管标准。房子的标准和适合申请保障性房屋的标准。
一般商品房都有20%左右的利润率,而保障性住房只有3-5%,那么开发商凭什么愿意做保障性住房?要把商业部分进行全权划归,开发商想怎么卖赚取利润各凭本事。把保障性住房定价按市价的1/3定,图纸批准后开工那天就推向市场,让合格的人来认购,迅速地将批量保障性住房推向市场。到那时,我觉得对商品房的政治化打压才可能会结束。
因此,未来中国房地产一定要将普通商品房和保障性住房分成两大市场,两大市场都有钱赚,而且保障性住房对于资金实力欠缺的开发商而言可能更好,因为银行会提供更优惠的按揭,政府也不会打压,资金周转率要高出普通商品房很多倍。我身边很多朋友正在跃跃欲试干这个,因为这是五年十年都大有可为的生意。还有谁看明白了其中的商机?