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【摘要】在当前房地产市场竞争越来越激烈，建设成本日益增高的情况下，各个房地产公司对方案阶段和施工图设计阶段考虑优化和降低建设成本以及提高产品溢价能力的要求也越来越高。我项目在取得地块之时，就对该地块的规划方案进行了多种方案比对和户型研究，最终取得了比较良好的效果。本项目所在地为国家三线城市，规划容积率≤3.0，在此前提下，规划设计方案对总平面进行设计优化，在做足容积率的前提下，还设计了近万平方米的合院别墅产品，高层住宅在开盘当天去化近8成，充分证明我们的户型和产品获得了市场的高度认可。在此，就我项目在方案设计阶段对户型设计、产品类型和桩基础工程设计进行简单的阐述。
【关键词】产品类型;户型设计和桩基础形式
1、产品类型设计分析
1.1透彻了解本地政府对规划方案设计的相关规定。
在取得项目后，项目立即取得项目所在地的《城市规划管理技术规定》，同时和本地规划方案审查部门进行充分的沟通，了解当地规划管理技术规定的相关要求和条例解释、规划方案审查依据标准和当地有关注意事项。这样可有效避免走弯路，加快规划方案的审批过程，并且提高规划方案的审批效率，特别是根据本地的相关技术规定，合理运用，提升产品的市场竞争能力。例如，我们在开发的项目中，了解到项目所在地规划部门对高低配产品没有特别的限制，我们规划设计了高层建筑、多层建筑和低层合院的建筑类型，实行差异化产品设计，不仅提升了项目品质和档次，还能提高产品溢价能力，增大了项目的市场竞争能力。
1.2在充分熟悉当地《城市规划管理技术规定》的前提下，对相关条例进行运用，可有效降低公摊面积，增加产品室内空间的改造利用，增加得房率，从而提升建筑产品的市场竞争能力。
2、产品设计研究的实际运用
下面就项目户型研究的实际运用进行简单的介绍：
第一项：
由上述技術规定我们可以看到，低层建筑的起居室在户内通高可不计算容积率，仅按起居室的水平投影计算一层容积率。所以我司在低层合院建筑产品设计时将一层的客厅和二层部分通高设计，这样在计算容积率时只计算了一层容积率，而后期业主在收房后可将客厅上空通高部分自行进行加板改造，从而增加了业主的实际有使用价值的得房面积。
实际如下图施工图做法：
交房前：
业主收房自行改造后：
由上述图中的对比可见，业主在后期交房后只需在二层楼楼面部位自行施工楼板即可增加一间房间。
第二项：高层住宅户型：
方案审查部门对规划方案设计图纸中的飘窗部分审核时没有提出提供大样图的要求，只要满足飘窗结构净高在2.1米以下，结构外边线至飘窗外边线不超过0.6米即可，没有对飘窗的具体做法和宽度占每个房间开间或进深尺寸的比例提出要求。为此，我项目在规划方案设计中将每个卧室的窗户均设计为飘窗，在施工图纸设计中特别考虑结构设计，飘窗两侧在结构设计时设计成翼柱或一字型剪力墙，房间开间部分不设计混凝土墙体，而采用混凝土加气块砌筑，这样就方便业主在后期收房后自行拆除。这样就可将使用面积较小的房间可在拆除飘窗后成为一间可正常使用的房间。
3、规划方案设计阶段的成本控制
规划方案设计阶段，决定了项目的开发成本。从项目的总平面布局、小区和周边道路的标高关系、产品的结构形式等都决定了项目的开发成本。这些都需要在规划方案设计阶段进行综合考虑，好的设计方案不仅能设计出好的产品类型，更可以通过大大降低项目的开发成本。这里面有很多可有效降低开发成本的方法，现就本项目的基础形式做一个简单的介绍。
本项目所在地属于平原地区，项目地块内特殊性岩土主要有膨胀土和回填土，其中机械旋挖桩的持力层为第11层的卵石层，距离原始地面高度约30米左右。若机械旋挖桩按直径Φ800mm设计，则造价约为2000元/延米，这样一根桩的施工费用约为6万元左右。我司在桩基础设计选用的桩型进行了多方位了解和比对，并仔细分析了地块地质勘察报告，发现采用静压管桩施工时，卵石层上部的圆砾层地基承载力即可满足设计要求，而施工深度也从30米降低到20米左右，且管桩造价约为300元/延米，可大大降低建设成本。为此，我司和设计院研究讨论，在满足国家规范和地方标准的基础上，确定了高层建筑采用机械旋挖桩施工，地下室和多低层建筑采用Φ500的静压管桩的方案，不仅是施工速度能大大提高，还大大降低了建设成本。
本项目的前期规划方案和施工图设计院的配合也在方案设计过程中都发挥了重要的作用。特别是提醒我们在以后拿地时，应该要求方案设计院和施工图设计单位及时沟通和交流，使方案设计的理念能在施工图设计时得以充分体现，同时也能提高设计效率，降低建设成本和提升产品市场竞争力。
总结：
在房地产市场竞争激励的三、四线城市，一个好的规划方案设计阶段往往就决定了项目的品质和建设成本，只有好的产品设计和建筑形式，才能取得市场的认可;只有有效的控制开发成本，才能在市场低迷的时候更好的生存。
参考文献：
[1]宗权.房屋漏水，凭什么还要我交物业费？[J].人民调解，2019（02）：43-44.
[2]柳青园.房屋建筑渗水漏水原因及防水防渗技术分析[J].山西建筑，2018，44（31）：92-93.
[3]刘运鹏.分析房屋建筑渗水漏水原因及施工中的防水防渗技术[J].居舍，2018（21）：64+66.
【关键词】产品类型;户型设计和桩基础形式
1、产品类型设计分析
1.1透彻了解本地政府对规划方案设计的相关规定。
在取得项目后，项目立即取得项目所在地的《城市规划管理技术规定》，同时和本地规划方案审查部门进行充分的沟通，了解当地规划管理技术规定的相关要求和条例解释、规划方案审查依据标准和当地有关注意事项。这样可有效避免走弯路，加快规划方案的审批过程，并且提高规划方案的审批效率，特别是根据本地的相关技术规定，合理运用，提升产品的市场竞争能力。例如，我们在开发的项目中，了解到项目所在地规划部门对高低配产品没有特别的限制，我们规划设计了高层建筑、多层建筑和低层合院的建筑类型，实行差异化产品设计，不仅提升了项目品质和档次，还能提高产品溢价能力，增大了项目的市场竞争能力。
1.2在充分熟悉当地《城市规划管理技术规定》的前提下，对相关条例进行运用，可有效降低公摊面积，增加产品室内空间的改造利用，增加得房率，从而提升建筑产品的市场竞争能力。
2、产品设计研究的实际运用
下面就项目户型研究的实际运用进行简单的介绍：
第一项：
由上述技術规定我们可以看到，低层建筑的起居室在户内通高可不计算容积率，仅按起居室的水平投影计算一层容积率。所以我司在低层合院建筑产品设计时将一层的客厅和二层部分通高设计，这样在计算容积率时只计算了一层容积率，而后期业主在收房后可将客厅上空通高部分自行进行加板改造，从而增加了业主的实际有使用价值的得房面积。
实际如下图施工图做法：
交房前：
业主收房自行改造后：
由上述图中的对比可见，业主在后期交房后只需在二层楼楼面部位自行施工楼板即可增加一间房间。
第二项：高层住宅户型：
方案审查部门对规划方案设计图纸中的飘窗部分审核时没有提出提供大样图的要求，只要满足飘窗结构净高在2.1米以下，结构外边线至飘窗外边线不超过0.6米即可，没有对飘窗的具体做法和宽度占每个房间开间或进深尺寸的比例提出要求。为此，我项目在规划方案设计中将每个卧室的窗户均设计为飘窗，在施工图纸设计中特别考虑结构设计，飘窗两侧在结构设计时设计成翼柱或一字型剪力墙，房间开间部分不设计混凝土墙体，而采用混凝土加气块砌筑，这样就方便业主在后期收房后自行拆除。这样就可将使用面积较小的房间可在拆除飘窗后成为一间可正常使用的房间。
3、规划方案设计阶段的成本控制
规划方案设计阶段，决定了项目的开发成本。从项目的总平面布局、小区和周边道路的标高关系、产品的结构形式等都决定了项目的开发成本。这些都需要在规划方案设计阶段进行综合考虑，好的设计方案不仅能设计出好的产品类型，更可以通过大大降低项目的开发成本。这里面有很多可有效降低开发成本的方法，现就本项目的基础形式做一个简单的介绍。
本项目所在地属于平原地区，项目地块内特殊性岩土主要有膨胀土和回填土，其中机械旋挖桩的持力层为第11层的卵石层，距离原始地面高度约30米左右。若机械旋挖桩按直径Φ800mm设计，则造价约为2000元/延米，这样一根桩的施工费用约为6万元左右。我司在桩基础设计选用的桩型进行了多方位了解和比对，并仔细分析了地块地质勘察报告，发现采用静压管桩施工时，卵石层上部的圆砾层地基承载力即可满足设计要求，而施工深度也从30米降低到20米左右，且管桩造价约为300元/延米，可大大降低建设成本。为此，我司和设计院研究讨论，在满足国家规范和地方标准的基础上，确定了高层建筑采用机械旋挖桩施工，地下室和多低层建筑采用Φ500的静压管桩的方案，不仅是施工速度能大大提高，还大大降低了建设成本。
本项目的前期规划方案和施工图设计院的配合也在方案设计过程中都发挥了重要的作用。特别是提醒我们在以后拿地时，应该要求方案设计院和施工图设计单位及时沟通和交流，使方案设计的理念能在施工图设计时得以充分体现，同时也能提高设计效率，降低建设成本和提升产品市场竞争力。
总结：
在房地产市场竞争激励的三、四线城市，一个好的规划方案设计阶段往往就决定了项目的品质和建设成本，只有好的产品设计和建筑形式，才能取得市场的认可;只有有效的控制开发成本，才能在市场低迷的时候更好的生存。
参考文献：
[1]宗权.房屋漏水，凭什么还要我交物业费？[J].人民调解，2019（02）：43-44.
[2]柳青园.房屋建筑渗水漏水原因及防水防渗技术分析[J].山西建筑，2018，44（31）：92-93.
[3]刘运鹏.分析房屋建筑渗水漏水原因及施工中的防水防渗技术[J].居舍，2018（21）：64+66.