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摘要：农村建房是村民“衣食住行”的一项基本需求，建房的风格特点受制于当地的历史文化传统、经济发展条件，也反映着当地的风土人情。受宗族观念、风水学说的影响以及经济利益的驱使，农村建房存在随意的无序状态，影响了农村的人居环境，制约了美丽乡村的建设。随着城乡统筹工作的推进，地方各级政府已把规范农村建房列为当前农业农村工作的重点。下面我以湖南郴州市永兴县为例进行调研，谈谈关于规范农村建房的几点思考。
关键词：农村；规范建房；
中图分类号：G812文献标识码： A
一、农村建房的基本情况
（一）布局散乱无序。由于土地调整困难，中心村规划难以实施，进而导致该县村民分散建房、分散居住现象普遍，东部山区乡镇表现尤甚。农民受土地、户籍等因素制约，加之“恋祖”情节严重，集中建设自然村存在诸多问题，特别是各家的经济条件不同，意见难以统一，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。又因管理缺位，在宅基地调换和土地流转不畅的情况下，农民建房选址随意，“追路”、“追河”、“追景”建房现象普遍。有的“追河”建房占用河道建房，如便江两岸自龙山洞至塘门口一带。
（二）质量参差不齐。受观念、资金、技术等因素影响，该县农民建房普遍样式单一、户型简易，大多为砖混结构的“火柴盒”式平顶房。村民建房的基础设施建设不配套、绿化美化难以落实。农民建房管理监督相对滞后，缺乏技术指导，致使房屋质量难以保障，防灾抗震能力较弱，资源浪费较大。当前，农民建房没有实行施工许可制度，工匠绝大部分是“土瓦匠”，没有经过专业培训，建筑知识缺乏，施工过程中既无设计图纸、也无质量监管程序，都是凭经验施工。
（三）“空心村”大量存在。近十年来，大量村民向城市转移，使永兴县不少村庄变成“空心村”。据初步测算，该县七甲乡十个行政村，有60%至85%的村民长期在外。村中众多的老旧房屋大量闲置，空寂无人，危房成片，又难以拆除重建。另一方面，新房建设从旧村外延向外呈“环状扩张”，这类外新内破的“空心村”,全县普遍存在。
（四）违法（章）建房。主要体现在：1、一户多宅，违反一户一宅制度；2、少批多占,超过批准面积非法占地;3、改变地类骗取批准;4、异地建房,不在批准的位置建房;5、非法转让,多次申请宅基地并非法转让牟利；6、以租代征,以租用方式代替集体土地征用,规避法律程序和税费；7、欠缺手续。部分村民建房未办理任何审批手续，误认为只要向有关部门提交了申请材料就表示可以建房了，揣着明白装糊涂，边申请边建。
（五）资源（资金）浪费严重。许多富裕的村民在新建房屋时不从实际需要出发，一味图大求高，建房面积普遍超标，部分农户甚至有两处或两处以上的宅基地或房屋。建了新房又不拆掉旧房，一方面新建房屋占用了大量土地，另一方面老宅基地又闲置着，土地资源浪费严重，使农村耕地逐年减少。调研中了解到，该县仅金龟镇就有空心自然组10个，闲置面积达1.3万平方米。在农村，村民建房作为一项面子工程，许多村民倾尽囊资建了新房却由于后来举家外出或是子孙们不愿居住，导致新房闲置，无人或少人居住，一年四季难得回家住上几天。面子工程导致了很多“空心楼”、“烂尾房”产生，有的新建房建了多年还是毛坯房，浪费了大量土地、人力、物力、财力。
二、农村无序建房的原因剖析
（一）工作机制不顺，监管缺位。在2013年10月份郴州市加强和规范农村村民建房动员大会召开前，该县规划、国土资源、住房和城乡建设等相关职能部门没有建立顺畅的沟通协调机制，存在管事的不懂业务、管业务的互相推诿的形象，乡镇分管领导在进行业务咨询时感到无所适从，不便于村民办理建房审批手续，监管缺位现象普遍。一是县乡管理缺位。近些年来，该县虽然制定了相关法规的实施办法，对城乡规划的实施和责任管理主体都有明确规定。但在具体实施中存在重城镇、轻村庄的倾向，縣乡两级人民政府没有将村庄规划建设纳入地方经济社会发展大局来组织实施。对上级的政策文件贯彻执行不得力，监督检查不到位，问责机制不健全，管理存在失位。二是部门职责缺位。2005年，国家实行农业税费改革后，农民建房只收取证照工本费。因此，国土、规划等职能部门忽视和放松了对农民建房的管理。加上规划、国土等乡镇基层站所属于垂直管理，管理力量薄弱，专业人才缺乏，也致使管理难以到位。目前，该县国土局在全县设有6个乡镇中心所，每个中心所3-4名工作人员负责周边多个乡镇的用地管理，难以实施有效的建房用地监管。有的中心集镇设立规划所，但人员没有到位，监督管理也就形同虚设。三是村级组织越位。许多村级组织对农民违建现象，不仅置之不理，还以所有者和管理者的双重身份，越权擅自将农用地出让、转让、出租用于非农业建设，造成了农村用地秩序紊乱。少数村组干部越权批地，引起群众的误解，以为建房不收费，只要村组同意，就可以建房，不需办理报批手续。
（二）规划严重滞后，指导性不强。一是村庄建设缺乏统一的规划。在2013年10月份全市加强和规范农村村民建房动员大会召开前，该县大多数行政村尚无村庄规划。截至2014年6月上旬，三塘乡、油市镇等乡镇的规划工作仍未启动。由于多数村庄没有编制建设规划，建在哪？哪里能建？哪里不能建？怎么样建？村民建房无章可循，致使农民建房选址随心所欲，违规建房时有发生。二是现有规划欠科学。2013年该县与湖南城市学院合作，对全县342个行政村开展规划编制工作，但由于点多面广、时间紧，30多人的技术队伍仍显薄弱，造成规划编制工作严重滞后，据该县柏林镇反映，规划没有覆盖偏僻的行政小组。有的规划没有充分考虑农民建房需求，许多村庄周边没有预留建房用地；有的规划由于过度超前，集中安置点或远离村民耕种的土地，或不能突破组别、宗族姓氏的限制，不切合农民生产生活实际而难以实施。三是土地利用总体规划与村庄规划不协调。现行的土地利用总体规划虽经过修编，但由于与村镇建设规划编制不同步，存在土地利用规划与农民建房用地需求矛盾。土地利用总体规划预留的建设用地，可能农民不愿接受；符合新农村建设规划且农民又愿意建的，而土地利用总体规划上却为禁止建房的基本农田。两个“规划”无法有效衔接，使规划的引导作用并不明显。
（三）法律意识淡薄，封建思想作祟。部分村民法制观念淡薄，混淆了农村集体土地的所有权和使用权概念，认为农村土地“谁耕种，谁所有”，在自己的自留地、自留山、承包地上建房是自己的权利，导致违法违规行为大量存在。传统观念和迷信思想也影响着农村建房，随意更改建房的高度、位置、朝向，从而影响整个规划的实施。
（四）用地供需矛盾突出，“被迫”违建。一方面随着农村经济的发展，村民改善居住条件的愿望强烈，需求旺盛；另一方面，受国家耕地保持政策限制，省市下达该县农民建房新增用地计划指标严重不足，在化解供地需求时，存在重城市、轻农村，重项目、轻农民的现象，农民建房需求与土地供求有限的矛盾日益突出。以金龟镇为例，2013年农用地指标3.0亩，1月一8月份审批47户。便江镇近几年积压需建房户更是达到了600户左右。这部分迫切需要建房、符合条件的农民，在审批不到宅基地的情况下，往往冒险违规违章建房。
（五）审批手续繁琐，耗时冗长。多年来，村民建房审批程序是，村民将建房申请提交给村里，由村里统一报送到乡镇，乡镇到国土部门领取建房审批表，经规划部分审批后再经国土部门审批，这个过程少则三四个月，多则七八个月。由于手续繁琐，耗时冗长，有时候由于不符合条件无法获得批准，许多农民耐不住长时间的等待，为图省事，干脆未批先建或未批就建。
三、规范农村村民建房的对策建议
（一）坚持规划先行，发挥规划引领龙头作用
1.科学编制村庄建设规划。村庄规划是确保农村有序建房的依据和基础。针对该县村庄数量点多面广、规划技术力量严重不足的现状，根据村庄规模大小、基础条件、地理位置等不同情况，突出“注重长远，有序推进；合理用地，适度集中；生态优先，突出特色”的村庄规划设计理念。坚持“一个保持、两个突出、三个不搞、三个配套”的规划编制原则（即保持永兴农村传统文化特色；突出人与自然和谐，突出农村田园风光；不推山、不填塘、不砍树；水、电、路配套，公共服务设施配套，房屋设计配套），以自然村为主体分类编制好村庄建设规划，科学运用好《新型农村住宅标准图集》，既彰显前瞻性，又要因地制宜、量力而行，注重现实可行性。政府加大投入，切实解决规划编制经费，力争实现村庄建设规划全覆盖。
2.狠抓规划执行落实。在充分考虑农民现实和未来需要的前提下，注重乡镇总体规划、土地利用总体规划、村庄建设规划等规划的衔接，避免村镇规划与土地利用总体规划相脱节、相矛盾，保持规划的统一性和协调性。村庄规划编制中充分尊重和体现广大村民的意见，发挥村民理事会作用，增强农民执行规划的自觉性和严肃性。建立健全保障规划实施的配套措施，实行村镇规划公示制度，加强对规划执行情况的全程监督、全方位管理。
（二）强化履职问责，建立齐抓共管联动机制
1.明确职责，加强协调配合。提高对农民建房管理重要意义的认识，成立高规格领导机构，部署、指导、协调、督查农民建房管理各项工作。实行乡镇属地管理原则，真正把乡镇作为农民建房管理的责任主体。成立乡镇规划建设分局或站所，业务分别归口县规划局和城乡住房建设局管理，所长或由乡镇分管领导兼任，具体负责协同国土所做好农民建房的批前审核、批后监管和建设管理等工作，确保“有人做事，有权管事”。建立健全县、乡镇、村组三级监管巡查网络，形成齐抓共管的新格局。
2.加强培训，强化人才支撑。一是要强化培训。一方面组织乡镇分管领导、规划办、国土所以及村协管员的培训，提高他们规划、审批、监管村民建房的业务能力；另一方面加强对乡镇现有“泥瓦匠”的管理和培训，帮助其提高建筑施工技术，增强施工安全责任意识。二是引进规划、建筑技术人才，充实到乡镇。三是适当提高农村建房施工队伍的准入门槛，确保农村村民建房合法、合规，质量安全达标。
3、完善制度，强化贯彻落实。要完善和落实有关农民建房管理的政策性文件，简化农民建房审批程序，着重研究“一户一宅”政策落实、农村宅基地管理办法、建房保证金制度、违法（章）建房查处及责任追究等有较强操作性的政策意见。完善政绩考核制度，将农民建房管理工作纳入乡镇年度目标管理考评内容。落实责任追究制度，对有关部门及相关责任人的渎职、失职行为依法依规进行查处。
（三）突出制度创新，破解农民建房制约难题
按照“创新思路、完善机制、突出重点、统筹发展”的工作思路，积极探索建立健全农民建房政策激励和利益导向机制，着力解决 “房在哪里建、地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里走”等关键难题，促使农民统一规划建房。
1.建立以政府主导的奖补机制，因地制宜推进村庄改造。当前农村即将迎来第三批建房热潮，这一波建房的主要特点就是提升住房的质量和品位。要根据“规划先行、节约集约、尊重民意、循序渐进”的原则，结合新农村建设，重点实施旧村旧房和“空心村”整体改造工程，着力推进村容村貌整治，配套实施水、电、路等美化环境的基础设施建设。村庄改造遵循“以点连线、以线连片、分层推进”的工作方式，先从城郊、公路沿线开始做起，逐步辐射到边远山区；先从有条件、有基础、群众有热情的村庄开始，再辐射到经济较薄弱的村庄。以财政扶持资金为引导，建立政策激励机制。县财政设立村庄改造专项资金，采取以奖代补的方式，对申请改造的乡镇和村庄社区，分类分档给予资金奖励。对农民按照规划要求和标准改造验收合格并拆除旧房到位的，给予一定的资金补贴。
2.实行土地整理有偿调剂制度，统筹解决建房用地需求。以农村土地整理复垦开发和城乡建设用地“增减挂”相结合为核心，在调整现有存量土地上做文章，通过农村土地整治，挖掘潜力，增加耕地面积。大力开展农村宅基地整理，允许以房屋置换建房指标，探索建立宅基地有偿退出和调剂的机制。对实施城乡建设用地“增减挂”项目的新增用地,实行全县统筹安排，由县土地储备中心按价予以收购或出讓,形成的土地收益，全部用于农村村庄、“空心村”与危房改造等项目建设，调动乡镇村组的积极性。充分发挥土地整理作为统筹城乡发展和新农村建设基础的平台作用,把土地整理与农村住房建设有机结合起来,统筹安排田、水、路、林、村的综合整治。对村庄改造、移民安置和危房改造的村庄,可采取“先建新房、后拆旧房,先补偿、再拆除”的政策,建一批、搬一批、拆一批、复垦一批,以利于调动农民积极性。在符合土地利用规划和年度使用计划的前提下,适当优先安排农村住房建设与危房改造用地计划指标。对农村住房建设与危房改造中涉及的新增建设用地,在年度土地利用计划中足额安排用地指标予以保障。
3.拓宽筹资融资渠道，加大农民建房资金扶持。坚持以县乡政府为主导，创新资金整合机制。在加大财政投入和土地整理收益奖补的基础上，最大限度地将各类涉农项目资金集中用于村庄改造、危房改造、“空心村”治理、集中建房等项目的基础设施和公共服务设施建设。坚持以受益农民为主体，创新民间投入引导机制。发挥村民理事会作用，把农民建房、村庄整治交给村民理事会决定，引导村民积极投入，努力探索“资金民筹，方案民出，支出民审，管理民营”的民建民管新路子。坚持以社会力量为补充，创新社会共建机制。积极动员企业和社会各界人士，帮助开展集中建房、村庄整治、危房改造等项目建设。在村庄规划区内按标准统一建房的农户，采取以奖代补、实物补贴的方式给予一定补助。
（四）发挥典型示范效应，积极引导农民集中建房
紧紧抓住市县新农村建设与重点示范镇建设契机，在充分发挥湘阴渡镇堡口村的示范效应的基础上，进一步推行“能进县城的不留集镇,能进集镇的不留村组，能集中居住的不分散安置”的新村建设布局，按照“规划中心村、改造集镇村、整治自然村、建设园边村、培植特色村、合并弱小村”等六种规划建设形式,把拆迁户集中安置点建设、农村住房改造、“空心村”治理、农村危房改造等项目与集镇、中心村建设相结合，进一步优化村庄布点，积极引导农民往县城、集镇和中心村集聚。重点鼓励和扶持有条件的村庄，依托移民扶贫、灾后重建、地质灾害安置、危房改造等政策，采取“统一规划，村民自建或联建”的方式，大力推进农村新型社区和中心村建设试点，把不太适合人居住的村庄聚集到更适宜人居住的地方，把分散农户逐步向城镇转移，把小村逐步并入大村，让农村实现聚集发展。通过典型引路、以点带面，逐步培育一批特色鲜明、配套完善、产业发展的中心村。积极探索户籍制度改革，按照政府引导、农民自愿、政策激励的原则,鼓励和支持有条件的农村居民到集镇建房或进城购买商品住房。进城购买商品住房的农村居民,自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权并不再申请宅基地的,由所在乡镇据实际情况给予每户一次性奖励，在就业、子女入学、社会保障等方面享有与城镇居民同等待遇。创新思路、完善机制科学建设好美丽乡村。
关键词：农村；规范建房；
中图分类号：G812文献标识码： A
一、农村建房的基本情况
（一）布局散乱无序。由于土地调整困难，中心村规划难以实施，进而导致该县村民分散建房、分散居住现象普遍，东部山区乡镇表现尤甚。农民受土地、户籍等因素制约，加之“恋祖”情节严重，集中建设自然村存在诸多问题，特别是各家的经济条件不同，意见难以统一，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，极为混乱。又因管理缺位，在宅基地调换和土地流转不畅的情况下，农民建房选址随意，“追路”、“追河”、“追景”建房现象普遍。有的“追河”建房占用河道建房，如便江两岸自龙山洞至塘门口一带。
（二）质量参差不齐。受观念、资金、技术等因素影响，该县农民建房普遍样式单一、户型简易，大多为砖混结构的“火柴盒”式平顶房。村民建房的基础设施建设不配套、绿化美化难以落实。农民建房管理监督相对滞后，缺乏技术指导，致使房屋质量难以保障，防灾抗震能力较弱，资源浪费较大。当前，农民建房没有实行施工许可制度，工匠绝大部分是“土瓦匠”，没有经过专业培训，建筑知识缺乏，施工过程中既无设计图纸、也无质量监管程序，都是凭经验施工。
（三）“空心村”大量存在。近十年来，大量村民向城市转移，使永兴县不少村庄变成“空心村”。据初步测算，该县七甲乡十个行政村，有60%至85%的村民长期在外。村中众多的老旧房屋大量闲置，空寂无人，危房成片，又难以拆除重建。另一方面，新房建设从旧村外延向外呈“环状扩张”，这类外新内破的“空心村”,全县普遍存在。
（四）违法（章）建房。主要体现在：1、一户多宅，违反一户一宅制度；2、少批多占,超过批准面积非法占地;3、改变地类骗取批准;4、异地建房,不在批准的位置建房;5、非法转让,多次申请宅基地并非法转让牟利；6、以租代征,以租用方式代替集体土地征用,规避法律程序和税费；7、欠缺手续。部分村民建房未办理任何审批手续，误认为只要向有关部门提交了申请材料就表示可以建房了，揣着明白装糊涂，边申请边建。
（五）资源（资金）浪费严重。许多富裕的村民在新建房屋时不从实际需要出发，一味图大求高，建房面积普遍超标，部分农户甚至有两处或两处以上的宅基地或房屋。建了新房又不拆掉旧房，一方面新建房屋占用了大量土地，另一方面老宅基地又闲置着，土地资源浪费严重，使农村耕地逐年减少。调研中了解到，该县仅金龟镇就有空心自然组10个，闲置面积达1.3万平方米。在农村，村民建房作为一项面子工程，许多村民倾尽囊资建了新房却由于后来举家外出或是子孙们不愿居住，导致新房闲置，无人或少人居住，一年四季难得回家住上几天。面子工程导致了很多“空心楼”、“烂尾房”产生，有的新建房建了多年还是毛坯房，浪费了大量土地、人力、物力、财力。
二、农村无序建房的原因剖析
（一）工作机制不顺，监管缺位。在2013年10月份郴州市加强和规范农村村民建房动员大会召开前，该县规划、国土资源、住房和城乡建设等相关职能部门没有建立顺畅的沟通协调机制，存在管事的不懂业务、管业务的互相推诿的形象，乡镇分管领导在进行业务咨询时感到无所适从，不便于村民办理建房审批手续，监管缺位现象普遍。一是县乡管理缺位。近些年来，该县虽然制定了相关法规的实施办法，对城乡规划的实施和责任管理主体都有明确规定。但在具体实施中存在重城镇、轻村庄的倾向，縣乡两级人民政府没有将村庄规划建设纳入地方经济社会发展大局来组织实施。对上级的政策文件贯彻执行不得力，监督检查不到位，问责机制不健全，管理存在失位。二是部门职责缺位。2005年，国家实行农业税费改革后，农民建房只收取证照工本费。因此，国土、规划等职能部门忽视和放松了对农民建房的管理。加上规划、国土等乡镇基层站所属于垂直管理，管理力量薄弱，专业人才缺乏，也致使管理难以到位。目前，该县国土局在全县设有6个乡镇中心所，每个中心所3-4名工作人员负责周边多个乡镇的用地管理，难以实施有效的建房用地监管。有的中心集镇设立规划所，但人员没有到位，监督管理也就形同虚设。三是村级组织越位。许多村级组织对农民违建现象，不仅置之不理，还以所有者和管理者的双重身份，越权擅自将农用地出让、转让、出租用于非农业建设，造成了农村用地秩序紊乱。少数村组干部越权批地，引起群众的误解，以为建房不收费，只要村组同意，就可以建房，不需办理报批手续。
（二）规划严重滞后，指导性不强。一是村庄建设缺乏统一的规划。在2013年10月份全市加强和规范农村村民建房动员大会召开前，该县大多数行政村尚无村庄规划。截至2014年6月上旬，三塘乡、油市镇等乡镇的规划工作仍未启动。由于多数村庄没有编制建设规划，建在哪？哪里能建？哪里不能建？怎么样建？村民建房无章可循，致使农民建房选址随心所欲，违规建房时有发生。二是现有规划欠科学。2013年该县与湖南城市学院合作，对全县342个行政村开展规划编制工作，但由于点多面广、时间紧，30多人的技术队伍仍显薄弱，造成规划编制工作严重滞后，据该县柏林镇反映，规划没有覆盖偏僻的行政小组。有的规划没有充分考虑农民建房需求，许多村庄周边没有预留建房用地；有的规划由于过度超前，集中安置点或远离村民耕种的土地，或不能突破组别、宗族姓氏的限制，不切合农民生产生活实际而难以实施。三是土地利用总体规划与村庄规划不协调。现行的土地利用总体规划虽经过修编，但由于与村镇建设规划编制不同步，存在土地利用规划与农民建房用地需求矛盾。土地利用总体规划预留的建设用地，可能农民不愿接受；符合新农村建设规划且农民又愿意建的，而土地利用总体规划上却为禁止建房的基本农田。两个“规划”无法有效衔接，使规划的引导作用并不明显。
（三）法律意识淡薄，封建思想作祟。部分村民法制观念淡薄，混淆了农村集体土地的所有权和使用权概念，认为农村土地“谁耕种，谁所有”，在自己的自留地、自留山、承包地上建房是自己的权利，导致违法违规行为大量存在。传统观念和迷信思想也影响着农村建房，随意更改建房的高度、位置、朝向，从而影响整个规划的实施。
（四）用地供需矛盾突出，“被迫”违建。一方面随着农村经济的发展，村民改善居住条件的愿望强烈，需求旺盛；另一方面，受国家耕地保持政策限制，省市下达该县农民建房新增用地计划指标严重不足，在化解供地需求时，存在重城市、轻农村，重项目、轻农民的现象，农民建房需求与土地供求有限的矛盾日益突出。以金龟镇为例，2013年农用地指标3.0亩，1月一8月份审批47户。便江镇近几年积压需建房户更是达到了600户左右。这部分迫切需要建房、符合条件的农民，在审批不到宅基地的情况下，往往冒险违规违章建房。
（五）审批手续繁琐，耗时冗长。多年来，村民建房审批程序是，村民将建房申请提交给村里，由村里统一报送到乡镇，乡镇到国土部门领取建房审批表，经规划部分审批后再经国土部门审批，这个过程少则三四个月，多则七八个月。由于手续繁琐，耗时冗长，有时候由于不符合条件无法获得批准，许多农民耐不住长时间的等待，为图省事，干脆未批先建或未批就建。
三、规范农村村民建房的对策建议
（一）坚持规划先行，发挥规划引领龙头作用
1.科学编制村庄建设规划。村庄规划是确保农村有序建房的依据和基础。针对该县村庄数量点多面广、规划技术力量严重不足的现状，根据村庄规模大小、基础条件、地理位置等不同情况，突出“注重长远，有序推进；合理用地，适度集中；生态优先，突出特色”的村庄规划设计理念。坚持“一个保持、两个突出、三个不搞、三个配套”的规划编制原则（即保持永兴农村传统文化特色；突出人与自然和谐，突出农村田园风光；不推山、不填塘、不砍树；水、电、路配套，公共服务设施配套，房屋设计配套），以自然村为主体分类编制好村庄建设规划，科学运用好《新型农村住宅标准图集》，既彰显前瞻性，又要因地制宜、量力而行，注重现实可行性。政府加大投入，切实解决规划编制经费，力争实现村庄建设规划全覆盖。
2.狠抓规划执行落实。在充分考虑农民现实和未来需要的前提下，注重乡镇总体规划、土地利用总体规划、村庄建设规划等规划的衔接，避免村镇规划与土地利用总体规划相脱节、相矛盾，保持规划的统一性和协调性。村庄规划编制中充分尊重和体现广大村民的意见，发挥村民理事会作用，增强农民执行规划的自觉性和严肃性。建立健全保障规划实施的配套措施，实行村镇规划公示制度，加强对规划执行情况的全程监督、全方位管理。
（二）强化履职问责，建立齐抓共管联动机制
1.明确职责，加强协调配合。提高对农民建房管理重要意义的认识，成立高规格领导机构，部署、指导、协调、督查农民建房管理各项工作。实行乡镇属地管理原则，真正把乡镇作为农民建房管理的责任主体。成立乡镇规划建设分局或站所，业务分别归口县规划局和城乡住房建设局管理，所长或由乡镇分管领导兼任，具体负责协同国土所做好农民建房的批前审核、批后监管和建设管理等工作，确保“有人做事，有权管事”。建立健全县、乡镇、村组三级监管巡查网络，形成齐抓共管的新格局。
2.加强培训，强化人才支撑。一是要强化培训。一方面组织乡镇分管领导、规划办、国土所以及村协管员的培训，提高他们规划、审批、监管村民建房的业务能力；另一方面加强对乡镇现有“泥瓦匠”的管理和培训，帮助其提高建筑施工技术，增强施工安全责任意识。二是引进规划、建筑技术人才，充实到乡镇。三是适当提高农村建房施工队伍的准入门槛，确保农村村民建房合法、合规，质量安全达标。
3、完善制度，强化贯彻落实。要完善和落实有关农民建房管理的政策性文件，简化农民建房审批程序，着重研究“一户一宅”政策落实、农村宅基地管理办法、建房保证金制度、违法（章）建房查处及责任追究等有较强操作性的政策意见。完善政绩考核制度，将农民建房管理工作纳入乡镇年度目标管理考评内容。落实责任追究制度，对有关部门及相关责任人的渎职、失职行为依法依规进行查处。
（三）突出制度创新，破解农民建房制约难题
按照“创新思路、完善机制、突出重点、统筹发展”的工作思路，积极探索建立健全农民建房政策激励和利益导向机制，着力解决 “房在哪里建、地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里走”等关键难题，促使农民统一规划建房。
1.建立以政府主导的奖补机制，因地制宜推进村庄改造。当前农村即将迎来第三批建房热潮，这一波建房的主要特点就是提升住房的质量和品位。要根据“规划先行、节约集约、尊重民意、循序渐进”的原则，结合新农村建设，重点实施旧村旧房和“空心村”整体改造工程，着力推进村容村貌整治，配套实施水、电、路等美化环境的基础设施建设。村庄改造遵循“以点连线、以线连片、分层推进”的工作方式，先从城郊、公路沿线开始做起，逐步辐射到边远山区；先从有条件、有基础、群众有热情的村庄开始，再辐射到经济较薄弱的村庄。以财政扶持资金为引导，建立政策激励机制。县财政设立村庄改造专项资金，采取以奖代补的方式，对申请改造的乡镇和村庄社区，分类分档给予资金奖励。对农民按照规划要求和标准改造验收合格并拆除旧房到位的，给予一定的资金补贴。
2.实行土地整理有偿调剂制度，统筹解决建房用地需求。以农村土地整理复垦开发和城乡建设用地“增减挂”相结合为核心，在调整现有存量土地上做文章，通过农村土地整治，挖掘潜力，增加耕地面积。大力开展农村宅基地整理，允许以房屋置换建房指标，探索建立宅基地有偿退出和调剂的机制。对实施城乡建设用地“增减挂”项目的新增用地,实行全县统筹安排，由县土地储备中心按价予以收购或出讓,形成的土地收益，全部用于农村村庄、“空心村”与危房改造等项目建设，调动乡镇村组的积极性。充分发挥土地整理作为统筹城乡发展和新农村建设基础的平台作用,把土地整理与农村住房建设有机结合起来,统筹安排田、水、路、林、村的综合整治。对村庄改造、移民安置和危房改造的村庄,可采取“先建新房、后拆旧房,先补偿、再拆除”的政策,建一批、搬一批、拆一批、复垦一批,以利于调动农民积极性。在符合土地利用规划和年度使用计划的前提下,适当优先安排农村住房建设与危房改造用地计划指标。对农村住房建设与危房改造中涉及的新增建设用地,在年度土地利用计划中足额安排用地指标予以保障。
3.拓宽筹资融资渠道，加大农民建房资金扶持。坚持以县乡政府为主导，创新资金整合机制。在加大财政投入和土地整理收益奖补的基础上，最大限度地将各类涉农项目资金集中用于村庄改造、危房改造、“空心村”治理、集中建房等项目的基础设施和公共服务设施建设。坚持以受益农民为主体，创新民间投入引导机制。发挥村民理事会作用，把农民建房、村庄整治交给村民理事会决定，引导村民积极投入，努力探索“资金民筹，方案民出，支出民审，管理民营”的民建民管新路子。坚持以社会力量为补充，创新社会共建机制。积极动员企业和社会各界人士，帮助开展集中建房、村庄整治、危房改造等项目建设。在村庄规划区内按标准统一建房的农户，采取以奖代补、实物补贴的方式给予一定补助。
（四）发挥典型示范效应，积极引导农民集中建房
紧紧抓住市县新农村建设与重点示范镇建设契机，在充分发挥湘阴渡镇堡口村的示范效应的基础上，进一步推行“能进县城的不留集镇,能进集镇的不留村组，能集中居住的不分散安置”的新村建设布局，按照“规划中心村、改造集镇村、整治自然村、建设园边村、培植特色村、合并弱小村”等六种规划建设形式,把拆迁户集中安置点建设、农村住房改造、“空心村”治理、农村危房改造等项目与集镇、中心村建设相结合，进一步优化村庄布点，积极引导农民往县城、集镇和中心村集聚。重点鼓励和扶持有条件的村庄，依托移民扶贫、灾后重建、地质灾害安置、危房改造等政策，采取“统一规划，村民自建或联建”的方式，大力推进农村新型社区和中心村建设试点，把不太适合人居住的村庄聚集到更适宜人居住的地方，把分散农户逐步向城镇转移，把小村逐步并入大村，让农村实现聚集发展。通过典型引路、以点带面，逐步培育一批特色鲜明、配套完善、产业发展的中心村。积极探索户籍制度改革，按照政府引导、农民自愿、政策激励的原则,鼓励和支持有条件的农村居民到集镇建房或进城购买商品住房。进城购买商品住房的农村居民,自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权并不再申请宅基地的,由所在乡镇据实际情况给予每户一次性奖励，在就业、子女入学、社会保障等方面享有与城镇居民同等待遇。创新思路、完善机制科学建设好美丽乡村。