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摘要：房地产行业属于资金密集、风险较高的行业，做好财务控制工作对降低经营风险、控制成本，对于整体房地产行业的健康发展，有着深远的意义。有效的财务控制策略是保证企业集团实现平稳运行的重要前提。越来越多的企业开始意识到，要想建立完善的财务控制体系，就必须加强资金控制、成本费用控制、财务信息控制等，使得集团企业能够全面了解下属企业的资本结构、信用政策、资金流向、投融资决策等核心信息，从而最大限度地降低企业集团面临的财务风险，切实提高其财务控制能力。
关键词：房地产企业；财务；控制研究
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
随着我国经济的飞速发展和国民综合实力的不断增强，国民对居住条件的要求不断提高，使得房地产企业发展前景相当广阔。随之而来的是一系列房地产企业的崛起。我国经济发展速度加快，对内需求增加，现阶段房地产企业的发展空间不断扩大，房地产企业的数量相应增加，房地产企业的发展正在向着可持续发展的方向发展。房地产企业集团的规模在不断扩大的同时，总公司对下属企业的控制力越来越薄弱。由于总公司难以全面监控公司的财务状况，导致企业集团面临的财务风险逐步上升，成本管理制度将可能形同虚设，资金周转率严重降低。鉴于此，积极发挥企业集团母公司的核心作用，对整个集团的财务运作进行有效监控是一个亟需解决的问题。
一、内部财务控制特点
从现行角度来说，我国房地产企业发展拥有得天独厚的外部发展环境，所以财务工作的中心就落在了企业内部的财务控制，对内部的财务管理就是对整個企业的管理。要制定一套完整的财务控制体系，但是由于经验等方面掌握的不够充分使得体系不够完善，漏洞很多。又由于在目前经济条件下，我国经济的发动力量就是房地产。有漏洞的财务控制体系使得企业经济受损，进而影响到我国经济的发展速度。为了解决这个问题就要更优秀的人才建立更完善的财务管理体系，减少资金方面的失误，使企业健康蓬勃发展。
二、房地产企业内部财务控制的特点
1、周期长，所需资金金额巨大
众所周知，房地产项目要经过许多繁重复杂的程序，无论是建设用地费用、建筑材料费用还是工人工资开支都是巨额的资金流动，资金月多的项目耗费的时间也就越长，规模也就相应的扩大。有公寓楼、写字楼、商业楼等都要充足的资金才能完成，然而这些投入不是在项目完工后就能收回的，需要经过销售环节，所以在资金问题上必须做好完整的前期规划控制才能使工程顺利完成。
2、投资风险很大，需要小心
虽然房子是现代人的生活必需品，国内的需求量很大，房价也在波动中稳步上涨。但是正如上文说到的，这个行业开发周期长、资金巨大。长时间的管理和运营必然会造成一定程度上的资金损失，形成了投资风险。任何一个管理者的投资方向失误就会导致工程进度拖延，风险提高。
3.开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
二、房地产企业财务控制问题分析
1、房地产企业内部审计职能弱化
企业内部控制制度当中的一个重要组成部分就是内部审计，根据调查发现，很多的房地产开发企业并没有设置企业的内部审计机构。因此，企业的职能严重退化，不能够发挥其真正作用，和评价财务会计信息以及各个部门的绩效。
2、企业的财务管理工作基础薄弱，内部控制制度不健全
当前我国的房地产企业属于中型民营企业，企业中的财务管理很不规范，而且对资金的使用也缺少安排和计划。企业的内部控制制度不够健全，没有覆盖企业的所有职工和部门，以及没有对企业的各个操作环节和业务领域进行渗透。受我国行政级别的限制，国有的公司高层负责人和财务管理人员没有很好地沟通和建立有效的机制。致使公司的战略决策很难受企业财务信息的制约和影响。与此同时，从业人员和社会上的监督机构受利益的蒙蔽，为企业和公司提供虚假的财务信息，以此来满足高层管理者的一己之私。
3、人才匾乏使企业的管理能力降低
因为我国的房地产企业财务核算不是很复杂，因此对财务管理的要求也不是很高。所以，企业中的财务管理人员普遍存在着学历低、素质低和年龄偏大等问题。然而，企业的迅速发展也给企业带来了管理人员缺乏的现象，财务控制人才的缺乏是对房地产企业内部体系是制约控制体系前进的绊脚石。此外，还有的财务人员素质较低，在快速发展的现代企业中难以适应对财务人员的高要求，特别是在财务管理人员当中，财务管理人员的降低是制约企业财务前进的一大障碍。
三、房地产企业财务控制问题措施
1、实施预算控制
实施预算控制指的是全面预算，企业的全面预算管理是根据企业内部的战略计划，运用系统方法编制的资本、整体经营和财务等的行动计划和管理标准。房地产企业的全面预算主要包括资本预算、营业预算以及财务预算三种类型。企业的全面预算应该具体体现企业进行长期发展的阶段性目标，并且围绕企业在不同的发展时期所制定的经营目标，对负债、资产、筹资、投资、成本、费用以及利润等制定核心的目标。同时，房地产开发企业还要根据长期以来公司土地储备情况和市场预测情况来制定长期的销售预算。把长期的销售预算作为基础，以此来确定年度的销售预算，根据企业的财力来确定资本支出预算。对生产预算进行编制是要考虑当前开发产品的期末存量，并且根据生产的预算来确定人工费用和材料费用以及工程发包费用等的预算。
2、强化资金管理防范企业财务控制
2.1优化资本结构，降低筹资风险
负债经营虽然能给公司的财务带来良好的效益和增加股东的收益，但是，目前随着我国负债比例的不断上升，企业的筹资风险也随之加大。企业应该适当地避免不合理的资本结构，并且根据企业自身的融资能力，来降低企业的筹资风险。
2.2创新融资模式，实现多元化融资
房地产企业应该对自身的潜力进行充分的挖掘，实施多元化的融资策略和拓宽各种融资渠道。与此同时，还要对经营性欠款以及销售回款和资金等进行充分利用，从过去的依赖银行借款的融资模式当中走出来[4]。拓展房地产的信托和基金机构的资金，拓展融资的平台。
3、强化对资金的集中管理，提高资金的使用效率
我国的房地产企业应该加快推进对资金集中管理的措施，使资金能够有效的进行合理的调配和有效的使用，并且控制对资金增量和总量的规模，保证企业资金能够合理地运行和循环。
4、缩短预售时间和资金的回笼速度
房地产企业要对项目的实施进行加快，并且要确保项目工期的节点，提前实现项目的预售，使资金加快回流。现如今，我国的房地产面临贷款利率上升、限购以及购房者预期降低等一些不利因素的影响，要敢于创新销售模式，加大对项目的销售力度，并且制定有效的销售回款措施，并且编制可行的销售回款时间节点，使销售回款定时和足够，保证按时回笼。
结束语
在中国市场经济体制的逐步发展之下，企业的规模日益扩大，分工逐步细化，功能逐步强大，合作逐步频繁，这就对现代企业的管理能力提出了新的要求。加强集团企业对下属企业的财务控制是一个具有现实意义的话题，也是当今房地产企业集团所面临的问题。客观来看，中国的房地产行业起步较晚，基础薄弱，规模化程度低，同西方经济发达国家相比还有着较大的差距。中国很多房地产企业都背负着很高的资产负债率，有的甚至高达90%，这类房地产企业面临着极大的财务风险。
参考文献
[1]连宏伟.论房地产开发项目中的成本控制[J].财经界,2010,(2).
[2]仇娅.对房地产企业财务风险与管理的探讨[J].财经界,(学术版)，2011,(4).
[3]吕明.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].现代商业,2011,(30).
关键词：房地产企业；财务；控制研究
中图分类号：F293文献标识码： A
引言
随着我国经济的飞速发展和国民综合实力的不断增强，国民对居住条件的要求不断提高，使得房地产企业发展前景相当广阔。随之而来的是一系列房地产企业的崛起。我国经济发展速度加快，对内需求增加，现阶段房地产企业的发展空间不断扩大，房地产企业的数量相应增加，房地产企业的发展正在向着可持续发展的方向发展。房地产企业集团的规模在不断扩大的同时，总公司对下属企业的控制力越来越薄弱。由于总公司难以全面监控公司的财务状况，导致企业集团面临的财务风险逐步上升，成本管理制度将可能形同虚设，资金周转率严重降低。鉴于此，积极发挥企业集团母公司的核心作用，对整个集团的财务运作进行有效监控是一个亟需解决的问题。
一、内部财务控制特点
从现行角度来说，我国房地产企业发展拥有得天独厚的外部发展环境，所以财务工作的中心就落在了企业内部的财务控制，对内部的财务管理就是对整個企业的管理。要制定一套完整的财务控制体系，但是由于经验等方面掌握的不够充分使得体系不够完善，漏洞很多。又由于在目前经济条件下，我国经济的发动力量就是房地产。有漏洞的财务控制体系使得企业经济受损，进而影响到我国经济的发展速度。为了解决这个问题就要更优秀的人才建立更完善的财务管理体系，减少资金方面的失误，使企业健康蓬勃发展。
二、房地产企业内部财务控制的特点
1、周期长，所需资金金额巨大
众所周知，房地产项目要经过许多繁重复杂的程序，无论是建设用地费用、建筑材料费用还是工人工资开支都是巨额的资金流动，资金月多的项目耗费的时间也就越长，规模也就相应的扩大。有公寓楼、写字楼、商业楼等都要充足的资金才能完成，然而这些投入不是在项目完工后就能收回的，需要经过销售环节，所以在资金问题上必须做好完整的前期规划控制才能使工程顺利完成。
2、投资风险很大，需要小心
虽然房子是现代人的生活必需品，国内的需求量很大，房价也在波动中稳步上涨。但是正如上文说到的，这个行业开发周期长、资金巨大。长时间的管理和运营必然会造成一定程度上的资金损失，形成了投资风险。任何一个管理者的投资方向失误就会导致工程进度拖延，风险提高。
3.开发经营活动独特，成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
二、房地产企业财务控制问题分析
1、房地产企业内部审计职能弱化
企业内部控制制度当中的一个重要组成部分就是内部审计，根据调查发现，很多的房地产开发企业并没有设置企业的内部审计机构。因此，企业的职能严重退化，不能够发挥其真正作用，和评价财务会计信息以及各个部门的绩效。
2、企业的财务管理工作基础薄弱，内部控制制度不健全
当前我国的房地产企业属于中型民营企业，企业中的财务管理很不规范，而且对资金的使用也缺少安排和计划。企业的内部控制制度不够健全，没有覆盖企业的所有职工和部门，以及没有对企业的各个操作环节和业务领域进行渗透。受我国行政级别的限制，国有的公司高层负责人和财务管理人员没有很好地沟通和建立有效的机制。致使公司的战略决策很难受企业财务信息的制约和影响。与此同时，从业人员和社会上的监督机构受利益的蒙蔽，为企业和公司提供虚假的财务信息，以此来满足高层管理者的一己之私。
3、人才匾乏使企业的管理能力降低
因为我国的房地产企业财务核算不是很复杂，因此对财务管理的要求也不是很高。所以，企业中的财务管理人员普遍存在着学历低、素质低和年龄偏大等问题。然而，企业的迅速发展也给企业带来了管理人员缺乏的现象，财务控制人才的缺乏是对房地产企业内部体系是制约控制体系前进的绊脚石。此外，还有的财务人员素质较低，在快速发展的现代企业中难以适应对财务人员的高要求，特别是在财务管理人员当中，财务管理人员的降低是制约企业财务前进的一大障碍。
三、房地产企业财务控制问题措施
1、实施预算控制
实施预算控制指的是全面预算，企业的全面预算管理是根据企业内部的战略计划，运用系统方法编制的资本、整体经营和财务等的行动计划和管理标准。房地产企业的全面预算主要包括资本预算、营业预算以及财务预算三种类型。企业的全面预算应该具体体现企业进行长期发展的阶段性目标，并且围绕企业在不同的发展时期所制定的经营目标，对负债、资产、筹资、投资、成本、费用以及利润等制定核心的目标。同时，房地产开发企业还要根据长期以来公司土地储备情况和市场预测情况来制定长期的销售预算。把长期的销售预算作为基础，以此来确定年度的销售预算，根据企业的财力来确定资本支出预算。对生产预算进行编制是要考虑当前开发产品的期末存量，并且根据生产的预算来确定人工费用和材料费用以及工程发包费用等的预算。
2、强化资金管理防范企业财务控制
2.1优化资本结构，降低筹资风险
负债经营虽然能给公司的财务带来良好的效益和增加股东的收益，但是，目前随着我国负债比例的不断上升，企业的筹资风险也随之加大。企业应该适当地避免不合理的资本结构，并且根据企业自身的融资能力，来降低企业的筹资风险。
2.2创新融资模式，实现多元化融资
房地产企业应该对自身的潜力进行充分的挖掘，实施多元化的融资策略和拓宽各种融资渠道。与此同时，还要对经营性欠款以及销售回款和资金等进行充分利用，从过去的依赖银行借款的融资模式当中走出来[4]。拓展房地产的信托和基金机构的资金，拓展融资的平台。
3、强化对资金的集中管理，提高资金的使用效率
我国的房地产企业应该加快推进对资金集中管理的措施，使资金能够有效的进行合理的调配和有效的使用，并且控制对资金增量和总量的规模，保证企业资金能够合理地运行和循环。
4、缩短预售时间和资金的回笼速度
房地产企业要对项目的实施进行加快，并且要确保项目工期的节点，提前实现项目的预售，使资金加快回流。现如今，我国的房地产面临贷款利率上升、限购以及购房者预期降低等一些不利因素的影响，要敢于创新销售模式，加大对项目的销售力度，并且制定有效的销售回款措施，并且编制可行的销售回款时间节点，使销售回款定时和足够，保证按时回笼。
结束语
在中国市场经济体制的逐步发展之下，企业的规模日益扩大，分工逐步细化，功能逐步强大，合作逐步频繁，这就对现代企业的管理能力提出了新的要求。加强集团企业对下属企业的财务控制是一个具有现实意义的话题，也是当今房地产企业集团所面临的问题。客观来看，中国的房地产行业起步较晚，基础薄弱，规模化程度低，同西方经济发达国家相比还有着较大的差距。中国很多房地产企业都背负着很高的资产负债率，有的甚至高达90%，这类房地产企业面临着极大的财务风险。
参考文献
[1]连宏伟.论房地产开发项目中的成本控制[J].财经界,2010,(2).
[2]仇娅.对房地产企业财务风险与管理的探讨[J].财经界,(学术版)，2011,(4).
[3]吕明.浅析房地产企业财务风险及控制措施[J].现代商业,2011,(30).