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据彭博社报道，国际信用评级机构惠誉（Fitch Ratings）近日声称“中国在2013年中期前有60%的可能性将爆发银行业危机”。该论断的主要依据是惠誉的研究证明“当信贷增长连续两年超过15%、房地产价格上涨超过5%时，新兴市场的银行系统容易面临系统性压力”。而2008～2009年，中国平均每年的信贷增长率为18.6%，同期的房地产价格也经历了跳跃性增长。因此惠誉认为，一旦中国的房地产市场泡沫破灭，中国银行业的资产负债表将有出现“窟窿”的风险。
惠誉为何对中国降级
惠誉的上述论断出自2011年3月4日彭博社对惠誉驻伦敦资深总监理查德·福克斯的一次电话采访，虽然至今惠誉并未就此发表正式的报告，但福克斯声称该评估结果出自惠誉采用的“审慎宏观监测体系”（MPI）。MPI是惠誉于2005年开发的一种预测银行潜在危机的分析监测系统。惠誉用一个基于信贷增速和资产价格增速的公式计算MPI，并根据MPI得分将各国银行体系分为三类，其中的MPI1风险最小，MPI3风险最大，而中国在2010年6月就已被归入MPI3之列。根据惠誉的研究结论，新兴国家一旦被评为MPI3，三年之内爆发银行业危机的概率将高达60%。过去三年，被归入MPI3类别的国家中，巴西、法国、丹麦和新西兰幸运逃过此劫，而爱尔兰和冰岛则被不幸言中。
实际上，惠誉对我国自此次金融危机之后的信贷激增一直持悲观态度。早在2010年2月2日，出于对中信和招商两家银行2009年前9个月贷款规模激增和随后贷款损失拨备下降的担忧，惠誉将其评级由C/D下调至D。次日，惠誉对亚洲银行机构的评估报告称“如兩年间累计出现超过50%的信贷增长，则肯定存在信贷发放不合理的问题”。4月14日，惠誉金融机构部资深主管李信佳对媒体宣称，中资银行信贷的快速增长令中期内出现坏账及资产质量恶化的风险加大，内地存在的资产价格泡沫，将使这些贷款或将变成不良贷款。6月，惠誉金融机构评级团队高级董事朱夏莲在香港的某论坛称，2008年以来，中资银行新增贷款主要流向地方政府项目和房地产行业，而这两大板块的中期收益并不乐观，因此“未来的资产质量恶化几乎已成定局”。
在三大国际信用评级机构中，惠誉偏重于对金融机构的评级，因此其关于中国银行业的评价也更有影响力。2010年，朱夏莲因为正确预言中资银行将贷款转移到监管较松的信托公司以躲避监管而为惠誉赢得了“美名”，不过惠誉在2011年初投下的这记重磅炸弹则受到了多方的质疑。
综合惠誉近期的公开表示，惠誉对我国银行业的担忧集中在对信贷突增之后贷款质量的怀疑：贷款多数流入了房地产行业与地方政府项目，房地产业存在泡沫，而地方政府的财务状况也与房地产业息息相关，因此虽然短期内中国银行业的各项数据都基本达标，但长期来看出现大面积呆坏账的情况难以避免。
那么，假定房地产行业确实出现了问题，中国银行业是否会必然产生系统性危机？房地产行业对银行贷款质量的影响主要通过四种途径传导：个人购房贷款、房地产开发贷款、房地产关联行业（钢铁、水泥、建材等）贷款和与地价紧密相关的地方政府融资平台贷款。本文将分别对这四种传导途径进行分析。
个人购房贷款：不必过分担忧
人民银行发布的《2010年第四季度中国货币政策执行报告》显示，至2010年底，全国主要金融机构房地产贷款余额为9.35万亿元，其中购房贷款余额6.2万亿元，占比66%，占人民币贷款总余额的13%。虽然购房贷款余额总量很大，但不必对此过分担忧。
首先，在6.2万亿元的购房贷款中，真正需要引起关注的仅是2010年的新增部分。我国商品房价格除2008年金融危机时短暂下降外，一直处于上升通道。以北京为例，即使经过了自2010年4月以来的“组合拳”调控，2011年2月的商品房均价（26247元/平方米）较2007年的均价（11454元/平方米）也上涨了近130%。因此，如果消费者在2010年前将贷款购房作为投资，则已经从房价上涨中获得了巨额的财富增值，不太可能拖欠银行贷款。如果是作为自住用房，其财富也不会轻易缩水。因为即使保守估计，以2009年12月份购房的消费者为例，如果房价在2011年2月的26247元/平方米基础上下跌30%，其水平仅与2009年12月份时的18478元/平方米的价格持平，消费者财富并无损失，因此也不影响还贷能力。此外，2010年前的购房者至少已经过一年的还本付息，购房者的违约成本较高，因此对于银行，这部分购房者的贷款是相对安全的。
其次，较高的首付比例与较小的总量决定了2010年以后的新增购房贷款也难以出现大的风险。2010年是全国房地产市场密集调控之年：（1）1月10日，“国十一条”严格购房贷款管理，要求二套房首付款比例不得低于40%，首套房首付款不得低于20%。（2）4月14日，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这意味着当房价在购买价格水平下跌20%～30%时，房地产资产仍然不是负资产，即使购房者违约，银行也可以用拍卖收入弥补损失，因此不会产生不良资产。此外，2010年新增的购房贷款为1.42万亿元，仅占商业银行人民币贷款余额的2.96%，即使这部分贷款全部违约，商业银行的不良贷款率也只会在现有水平（1.14%）基础上升至4.1%，仍远低于8%的警戒线。
第三，美国次贷危机的教训表明，购房者的违约只是危机的开端，以房贷为基础的衍生产品才是将风险放大至整个经济运行体系的关键。而在我国银行业分业经营背景下，商业银行基本没有房地产贷款的证券化产品，与房贷相关的衍生品也几乎没有。因此，即使购房贷款的质量恶化，损失也不会被市场放大而引发系统性危机。
开发商贷款：形势仍然可控
截至2011年3月20日，根据已公布年报的42家上市房地产企业数据，我国上市房地产企业的总经营性现金流量净值为-513.26亿元，较2009年下降306%。出现下降的公司有29家，占比近七成。这些数据表面上对开发商的贷款融资非常不利，但本文认为风险仍然可控。
首先，房地产开发商自身的财务状况已有较大改善。根据国家统计局每年发布的《全国房地产市场运行情况报告》，2010年的销售额比投资额多1.8万亿元，比2008年的水平增长了8.27倍。从现金流量来看，虽然近七成上市房地产企业的经营性现金流量净值较2009年有所下降，总体经营性现金流量为负，但2008年时的情况则更为严峻——超过七成的上市房地产企业的净经营现金流为负，甚至作为行业“龙头”的万科公司的净经营现金流量也仅为-3415.18万元，但2010年该数字上升为22.37亿元。需要指出的是，对于房地产行业来说，由于投资规模大，伴随着现金的大量流出，在收入未得到确认时会表现为现金流的不足，但只要日后销售良好、回款及时，现金流将会得到保证。实际上，上述42家房企的经营性现金流量净值在2010年四个季度分别为-355.83亿元、-259.47亿元、64.37亿元和37.66亿元，呈现逐渐回升的趋势，这表明房企自身也十分注重控制财务风险。考虑到在2008年的恶劣形势下房企也并未出现大量破产，而现在的形势比2008年好很多，因此本文认为开发商集体违约的概率很小。
其次，银行对房地产开发贷款已有防范。从总量上看，截至2010年底，全国主要金融机构的地产开发贷款余额为8325.8亿元，房产开发贷款余额为2.3万亿元，两者之和仅占人民币贷款余额的6.53%。2010年两者总计新增0.59万亿元，仅占2010年新增人民币贷款余额的7.48%。此外，根据国家统计局发布的数据，截至2010年年末，房地产开发企业的资金中只有17.3%来自国内贷款，同比下降了2.5个百分点。从质量把关程度上看，随着国家楼市调控政策的陆续出台，银行对开发商贷款的要求也越来越严格，大部分银行在审批开发贷款时，都要求绑定一手住房按揭贷款，中农工建四大国有商业银行甚至在2010年10月底即已停止新增开发贷款审批。因此，在总量有限、审查严格的形势下，本文认为即使开发商违约，其程度和影响都在可控范围之内。
房地产关联行业：负面影响有限
房地产行业的发展产生了对钢铁、水泥、建材等关联行业的需求，虽然各界对这些行业的贷款数量看法不同，但基本可以肯定的是，它们在银行总贷款中所占比例不低。如果房价下跌，这些行业的贷款质量是否会恶化并进而引发银行业危机？本文认为以下因素可以减轻这种忧虑。
首先，尽管房价下跌会抑制商品房开发，进而减少对关联行业产品的需求，但保障房的建设会分担这部分产能。在“十二五”规划中，未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011～2012年每年1000万套，2013～2015年共建1600万套。按每套住房平均面积50平方米计算，2011年保障房的建设将达到5亿平方米，而2010年我国商品房总销售面积为10.43亿平方米，这意味着即使房价下跌使商品房的开发面积下降50%，保障房的建设也能把对关联行业产品的另外一半需求承接过去。
其次，对于关联行业产品的价格，由于保障房销售价格低廉且对上游原材料的采购多为集中采购，因此能够压低关联行业产品的整体价格。但是，考虑到建安成本的刚性特征，以及保障房的低廉价格主要源自较低的土地成本，因此本文认为关联行业产品价格的降幅不会太大，对关联行业贷款的影响有限。
地方平台贷款：动态化解风险
针对地方政府融资平台，普遍的观点认为，由于土地是地方政府融资平台贷款的主要抵押品，而土地出让金水平与房地产价格息息相关，因此如果房价下跌，地方政府融资平台贷款的质量将受到威胁。本文认同这样的逻辑推理，但同时认为，地方政府融资平台贷款质量所受威胁的程度尚不至于引发银行业系统性危机，并且该风险会在动态中得到化解。
首先，地方政府财政状况并未失控。我国地方政府的收入来源主要为三部分：地方本级收入、中央税收返还和转移支付、主要包括国有土地使用权出让收入的地方政府性基金本级收入。具体如表1所示。
从表1中可以看出，与房地产相关的收入主要包括地方本级收入中“与房地产相关的税收收入”和地方政府基金本级收入中的“国有土地使用权出让收入”，两者之和约占总收入的四分之一。该比例虽然较高，但假定房地产价格下降30%时以上两项收入也相应下降30%，那么传导到地方政府的总收入下降幅度仅为7.5%左右。可以预见，这部分收入下降造成的负面影响可以通过增加中央税收返还和转移支付抵消。除了与房地产相关的收入占比较高外，地方融资平台贷款余额占总收入的比例过高也是大多数人担忧地方平台贷款质量的重要原因。从表面上看，该指标预示着地方政府将不得不拿出当年收入的80%来偿还融资平台的欠款，从而有可能拖垮地方经济。但实际上，这些欠款并不需要在一年內还清。理论上，只要每年的偿还额超过新增贷款的本金与利息之和，平台贷款的余额就会逐年下降，直到比较低的水平。
进一步分析来看，一方面，由于自2010年起我国对地方政府融资平台贷款高度重视，中央政府与各级银行对平台贷款的审查更加严格，因而每年的新增额度很有可能会逐渐下降。另一方面，伴随经济的发展，地方本级收入逐年增长，GDP的增长也会相应增加中央税收返还和转移支付的额度。因此，平台贷款新增额与贷款利息之和占地方政府总收入的比例将会逐年下降，从而在动态中化解可能引发的危机。
其次，我国整体财政状况非常健康。国际上通常用两大警戒线来预示一国的财政风险：一是赤字占GDP比重不超过3%，二是国债余额占GDP比重不超过60%。从我国的财务状况总结表（表2）中可以看出，即使将第二个指标中的国债余额扩大为政府债务，即将地方政府融资平台贷款和地方政府债券余额也纳入其中，我国的财务运行也远在警戒线以下。这意味着即使平台贷款大量违约，我国也能通过现有财力积极地干预和控制风险，防止银行业系统性危机的发生。
结论
针对惠誉宣称“中国在2013年中期前有60%的可能性将爆发银行业危机”的“预言”，本文通过对资产价格下跌对银行贷款质量的四种传导途径的详细分析，认为该论断在一定程度上夸大了相关风险。即使房价下跌，个人购房贷款的质量也不必过分担忧，房地产开发贷款的形势仍然可控，房地产关联行业贷款所受负面影响有限且地方政府融资平台贷款的风险也可以在动态中被化解。事实上，不管是横向还是纵向比较，我国商业银行都可以说正处在发展的黄金时期。
不过，惠誉的判断也是对我们的一个警示，国内商业银行不能忽视房价进入下降通道时，市场非理性因素可能造成的重要影响。只有未雨绸缪，在购房、开发、关联行业和地方政府融资平台贷款四大领域切实做好风险控制，我国商业银行才能避免相关风险的发生，在自身发展的黄金时期走得更远。
(作者单位：中国民生银行、北京大学光华管理学院
北京外国语大学)
惠誉为何对中国降级
惠誉的上述论断出自2011年3月4日彭博社对惠誉驻伦敦资深总监理查德·福克斯的一次电话采访，虽然至今惠誉并未就此发表正式的报告，但福克斯声称该评估结果出自惠誉采用的“审慎宏观监测体系”（MPI）。MPI是惠誉于2005年开发的一种预测银行潜在危机的分析监测系统。惠誉用一个基于信贷增速和资产价格增速的公式计算MPI，并根据MPI得分将各国银行体系分为三类，其中的MPI1风险最小，MPI3风险最大，而中国在2010年6月就已被归入MPI3之列。根据惠誉的研究结论，新兴国家一旦被评为MPI3，三年之内爆发银行业危机的概率将高达60%。过去三年，被归入MPI3类别的国家中，巴西、法国、丹麦和新西兰幸运逃过此劫，而爱尔兰和冰岛则被不幸言中。
实际上，惠誉对我国自此次金融危机之后的信贷激增一直持悲观态度。早在2010年2月2日，出于对中信和招商两家银行2009年前9个月贷款规模激增和随后贷款损失拨备下降的担忧，惠誉将其评级由C/D下调至D。次日，惠誉对亚洲银行机构的评估报告称“如兩年间累计出现超过50%的信贷增长，则肯定存在信贷发放不合理的问题”。4月14日，惠誉金融机构部资深主管李信佳对媒体宣称，中资银行信贷的快速增长令中期内出现坏账及资产质量恶化的风险加大，内地存在的资产价格泡沫，将使这些贷款或将变成不良贷款。6月，惠誉金融机构评级团队高级董事朱夏莲在香港的某论坛称，2008年以来，中资银行新增贷款主要流向地方政府项目和房地产行业，而这两大板块的中期收益并不乐观，因此“未来的资产质量恶化几乎已成定局”。
在三大国际信用评级机构中，惠誉偏重于对金融机构的评级，因此其关于中国银行业的评价也更有影响力。2010年，朱夏莲因为正确预言中资银行将贷款转移到监管较松的信托公司以躲避监管而为惠誉赢得了“美名”，不过惠誉在2011年初投下的这记重磅炸弹则受到了多方的质疑。
综合惠誉近期的公开表示，惠誉对我国银行业的担忧集中在对信贷突增之后贷款质量的怀疑：贷款多数流入了房地产行业与地方政府项目，房地产业存在泡沫，而地方政府的财务状况也与房地产业息息相关，因此虽然短期内中国银行业的各项数据都基本达标，但长期来看出现大面积呆坏账的情况难以避免。
那么，假定房地产行业确实出现了问题，中国银行业是否会必然产生系统性危机？房地产行业对银行贷款质量的影响主要通过四种途径传导：个人购房贷款、房地产开发贷款、房地产关联行业（钢铁、水泥、建材等）贷款和与地价紧密相关的地方政府融资平台贷款。本文将分别对这四种传导途径进行分析。
个人购房贷款：不必过分担忧
人民银行发布的《2010年第四季度中国货币政策执行报告》显示，至2010年底，全国主要金融机构房地产贷款余额为9.35万亿元，其中购房贷款余额6.2万亿元，占比66%，占人民币贷款总余额的13%。虽然购房贷款余额总量很大，但不必对此过分担忧。
首先，在6.2万亿元的购房贷款中，真正需要引起关注的仅是2010年的新增部分。我国商品房价格除2008年金融危机时短暂下降外，一直处于上升通道。以北京为例，即使经过了自2010年4月以来的“组合拳”调控，2011年2月的商品房均价（26247元/平方米）较2007年的均价（11454元/平方米）也上涨了近130%。因此，如果消费者在2010年前将贷款购房作为投资，则已经从房价上涨中获得了巨额的财富增值，不太可能拖欠银行贷款。如果是作为自住用房，其财富也不会轻易缩水。因为即使保守估计，以2009年12月份购房的消费者为例，如果房价在2011年2月的26247元/平方米基础上下跌30%，其水平仅与2009年12月份时的18478元/平方米的价格持平，消费者财富并无损失，因此也不影响还贷能力。此外，2010年前的购房者至少已经过一年的还本付息，购房者的违约成本较高，因此对于银行，这部分购房者的贷款是相对安全的。
其次，较高的首付比例与较小的总量决定了2010年以后的新增购房贷款也难以出现大的风险。2010年是全国房地产市场密集调控之年：（1）1月10日，“国十一条”严格购房贷款管理，要求二套房首付款比例不得低于40%，首套房首付款不得低于20%。（2）4月14日，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这意味着当房价在购买价格水平下跌20%～30%时，房地产资产仍然不是负资产，即使购房者违约，银行也可以用拍卖收入弥补损失，因此不会产生不良资产。此外，2010年新增的购房贷款为1.42万亿元，仅占商业银行人民币贷款余额的2.96%，即使这部分贷款全部违约，商业银行的不良贷款率也只会在现有水平（1.14%）基础上升至4.1%，仍远低于8%的警戒线。
第三，美国次贷危机的教训表明，购房者的违约只是危机的开端，以房贷为基础的衍生产品才是将风险放大至整个经济运行体系的关键。而在我国银行业分业经营背景下，商业银行基本没有房地产贷款的证券化产品，与房贷相关的衍生品也几乎没有。因此，即使购房贷款的质量恶化，损失也不会被市场放大而引发系统性危机。
开发商贷款：形势仍然可控
截至2011年3月20日，根据已公布年报的42家上市房地产企业数据，我国上市房地产企业的总经营性现金流量净值为-513.26亿元，较2009年下降306%。出现下降的公司有29家，占比近七成。这些数据表面上对开发商的贷款融资非常不利，但本文认为风险仍然可控。
首先，房地产开发商自身的财务状况已有较大改善。根据国家统计局每年发布的《全国房地产市场运行情况报告》，2010年的销售额比投资额多1.8万亿元，比2008年的水平增长了8.27倍。从现金流量来看，虽然近七成上市房地产企业的经营性现金流量净值较2009年有所下降，总体经营性现金流量为负，但2008年时的情况则更为严峻——超过七成的上市房地产企业的净经营现金流为负，甚至作为行业“龙头”的万科公司的净经营现金流量也仅为-3415.18万元，但2010年该数字上升为22.37亿元。需要指出的是，对于房地产行业来说，由于投资规模大，伴随着现金的大量流出，在收入未得到确认时会表现为现金流的不足，但只要日后销售良好、回款及时，现金流将会得到保证。实际上，上述42家房企的经营性现金流量净值在2010年四个季度分别为-355.83亿元、-259.47亿元、64.37亿元和37.66亿元，呈现逐渐回升的趋势，这表明房企自身也十分注重控制财务风险。考虑到在2008年的恶劣形势下房企也并未出现大量破产，而现在的形势比2008年好很多，因此本文认为开发商集体违约的概率很小。
其次，银行对房地产开发贷款已有防范。从总量上看，截至2010年底，全国主要金融机构的地产开发贷款余额为8325.8亿元，房产开发贷款余额为2.3万亿元，两者之和仅占人民币贷款余额的6.53%。2010年两者总计新增0.59万亿元，仅占2010年新增人民币贷款余额的7.48%。此外，根据国家统计局发布的数据，截至2010年年末，房地产开发企业的资金中只有17.3%来自国内贷款，同比下降了2.5个百分点。从质量把关程度上看，随着国家楼市调控政策的陆续出台，银行对开发商贷款的要求也越来越严格，大部分银行在审批开发贷款时，都要求绑定一手住房按揭贷款，中农工建四大国有商业银行甚至在2010年10月底即已停止新增开发贷款审批。因此，在总量有限、审查严格的形势下，本文认为即使开发商违约，其程度和影响都在可控范围之内。
房地产关联行业：负面影响有限
房地产行业的发展产生了对钢铁、水泥、建材等关联行业的需求，虽然各界对这些行业的贷款数量看法不同，但基本可以肯定的是，它们在银行总贷款中所占比例不低。如果房价下跌，这些行业的贷款质量是否会恶化并进而引发银行业危机？本文认为以下因素可以减轻这种忧虑。
首先，尽管房价下跌会抑制商品房开发，进而减少对关联行业产品的需求，但保障房的建设会分担这部分产能。在“十二五”规划中，未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011～2012年每年1000万套，2013～2015年共建1600万套。按每套住房平均面积50平方米计算，2011年保障房的建设将达到5亿平方米，而2010年我国商品房总销售面积为10.43亿平方米，这意味着即使房价下跌使商品房的开发面积下降50%，保障房的建设也能把对关联行业产品的另外一半需求承接过去。
其次，对于关联行业产品的价格，由于保障房销售价格低廉且对上游原材料的采购多为集中采购，因此能够压低关联行业产品的整体价格。但是，考虑到建安成本的刚性特征，以及保障房的低廉价格主要源自较低的土地成本，因此本文认为关联行业产品价格的降幅不会太大，对关联行业贷款的影响有限。
地方平台贷款：动态化解风险
针对地方政府融资平台，普遍的观点认为，由于土地是地方政府融资平台贷款的主要抵押品，而土地出让金水平与房地产价格息息相关，因此如果房价下跌，地方政府融资平台贷款的质量将受到威胁。本文认同这样的逻辑推理，但同时认为，地方政府融资平台贷款质量所受威胁的程度尚不至于引发银行业系统性危机，并且该风险会在动态中得到化解。
首先，地方政府财政状况并未失控。我国地方政府的收入来源主要为三部分：地方本级收入、中央税收返还和转移支付、主要包括国有土地使用权出让收入的地方政府性基金本级收入。具体如表1所示。
从表1中可以看出，与房地产相关的收入主要包括地方本级收入中“与房地产相关的税收收入”和地方政府基金本级收入中的“国有土地使用权出让收入”，两者之和约占总收入的四分之一。该比例虽然较高，但假定房地产价格下降30%时以上两项收入也相应下降30%，那么传导到地方政府的总收入下降幅度仅为7.5%左右。可以预见，这部分收入下降造成的负面影响可以通过增加中央税收返还和转移支付抵消。除了与房地产相关的收入占比较高外，地方融资平台贷款余额占总收入的比例过高也是大多数人担忧地方平台贷款质量的重要原因。从表面上看，该指标预示着地方政府将不得不拿出当年收入的80%来偿还融资平台的欠款，从而有可能拖垮地方经济。但实际上，这些欠款并不需要在一年內还清。理论上，只要每年的偿还额超过新增贷款的本金与利息之和，平台贷款的余额就会逐年下降，直到比较低的水平。
进一步分析来看，一方面，由于自2010年起我国对地方政府融资平台贷款高度重视，中央政府与各级银行对平台贷款的审查更加严格，因而每年的新增额度很有可能会逐渐下降。另一方面，伴随经济的发展，地方本级收入逐年增长，GDP的增长也会相应增加中央税收返还和转移支付的额度。因此，平台贷款新增额与贷款利息之和占地方政府总收入的比例将会逐年下降，从而在动态中化解可能引发的危机。
其次，我国整体财政状况非常健康。国际上通常用两大警戒线来预示一国的财政风险：一是赤字占GDP比重不超过3%，二是国债余额占GDP比重不超过60%。从我国的财务状况总结表（表2）中可以看出，即使将第二个指标中的国债余额扩大为政府债务，即将地方政府融资平台贷款和地方政府债券余额也纳入其中，我国的财务运行也远在警戒线以下。这意味着即使平台贷款大量违约，我国也能通过现有财力积极地干预和控制风险，防止银行业系统性危机的发生。
结论
针对惠誉宣称“中国在2013年中期前有60%的可能性将爆发银行业危机”的“预言”，本文通过对资产价格下跌对银行贷款质量的四种传导途径的详细分析，认为该论断在一定程度上夸大了相关风险。即使房价下跌，个人购房贷款的质量也不必过分担忧，房地产开发贷款的形势仍然可控，房地产关联行业贷款所受负面影响有限且地方政府融资平台贷款的风险也可以在动态中被化解。事实上，不管是横向还是纵向比较，我国商业银行都可以说正处在发展的黄金时期。
不过，惠誉的判断也是对我们的一个警示，国内商业银行不能忽视房价进入下降通道时，市场非理性因素可能造成的重要影响。只有未雨绸缪，在购房、开发、关联行业和地方政府融资平台贷款四大领域切实做好风险控制，我国商业银行才能避免相关风险的发生，在自身发展的黄金时期走得更远。
(作者单位：中国民生银行、北京大学光华管理学院
北京外国语大学)