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蛰伏十年的香港房地产市场在2007年四季度突然升温，价量双增，其中既有港人对未来“负利率”的预期，也有外资“投资中国”的替代作用
新年伊始，计划于年内结婚的李先生打算在离父母较近的港岛区内买房，“踩盘”一番后却叫苦连天。他发现近期区内待售楼盘不仅放盘量少，开价更比两月前涨了20％到30％。“实在高得有点过分！”他说。
近期楼价涨幅，也令香港资深物业投资人陈清白感到吃惊，他属意的一些目标楼盘突然提价5%-10%，“只好放弃了”。
回顾2007年，香港楼市的增长曲线明显分成两个阶段：2007年九十月以前，楼价只是缓慢攀升，升幅约3%-4%，与通货膨胀率相若；戏剧性的抬升出现在2007年的最后三个月。根据中原地产代理有限公司研究部按全港各区主要楼盘房价走势计算得出的中原城市领先指数(CCL)，2007年，该指数累积上升27.8%，其中四季度(10月至12月)上升了16.9%。
反映楼市活跃程度的物业交易量，数字也大增。香港土地注册处统计显示，截至2007年12月27日，香港整体物业注册宗数已达至143932宗，注册金额5184亿港元，同创十年来的新高。其中，一手楼盘交易2007年约17014宗，较上年增长40％，交易额同比增加超过1倍；二手楼交易迄今注册量为105468宗，注册金额3135亿港元，同样是十年来的新高。
物业交易量的突破性增长主要来自于四季度。2007年10月和11月的楼盘买卖合约数目，分别以26%和36%的速度增加，合约金额总值更分别增加81%和60%。
历经1997年亚洲金融风暴蹂躏和2003年SARS重挫之后，蛰伏十年的香港楼市已悄然抬头，渐入亢奋。
“负利率”将成
香港楼市在2007年年尾突然升温，主要肇因于美国减息周期的启动。
港元多年来奉行与美元挂钩的联汇制度。香港银行提供的房贷计划，一般以最优惠利率扣减若干百分点来计算房贷利率。当美国减息时，香港银行即调低最优惠利率(Prime rate)，间接令房贷利率降低。
美联储为提振疲弱的美元和美国经济，近三个月四度降息，使得香港银行将最优惠利率降至6.75%。香港房贷利率也随之大幅下调，大大降低了房屋供款成本。加之市场人士普遍预计2008年美国可能再减息两次，香港地产商和购房者对后市均存有美好憧憬，投资升值预期推高了楼价。
中原地产研究部联席董事黄良升告诉《财经》记者，目前香港房地产商普遍偏向惜售，有的甚至封盘。在楼盘供应吃紧的情况下，楼价出现“三级跳（升）”实属必然。
黄良升指出，连续四次减息后，香港银行房贷利率已降至4%，令市民的供款负担比率下降近1%，目前约为34%，与1997年楼市高峰期的85.4%相差逾50%。
利率走低只是推动因素之一。更重要的原因在于，香港处于美元弱势和人民币升值的夹缝中，一方面跟随美国持续减息；另一方面，因香港消费品和食物主要由内地输入，在人民币持续升值、内地食品特别是肉类大幅涨价的形势下，便难免会输入通胀。
“如果2008年香港经济有令我吃惊的地方，我相信会是通胀。”瑞信中国经济研究部主管陶冬认为，香港本土通胀正在加剧。近年经济转型，高端人材极度短缺，企业“抢人”情况严重。经济复苏带动内需，低端劳工也开始受惠，2008年正面临大规模的加薪浪潮。他认为，若计入跳槽人士加薪的幅度，2008年港人平均薪酬调整可达8%-10%，将令通胀火上加油。陶冬预期2008年香港通胀率高达5.1%，高于市场预期的3.3%。
一方面是房贷利率随美元降息大幅下调，另一方面是通胀率趋升，双向运动的直接结果是：房贷利率与通胀率相比将可能出现“负利率”，而这正是吹大资产泡 沫的征兆之一。前摩根士丹利董事总经理，私人房产基金Lim Advisors董事卓百德对《财经》记者表示：“购房人士比较关心的是房贷利率和通胀率的比较。呈负数时，会真正刺激到他们买楼的愿望。”
目前香港4%的房贷利率与3%的全年通胀率已越趋接近，一旦通胀率应验陶冬预言的5.1%，则“负利率”将成定局。
“投資中国”的替代性选择
在香港楼市升温的背后，是日趋旺盛的需求。开发商嘉华地产有限公司近年活跃于香港政府土地拍卖会，该公司营业部总经理陈玉成分析认为，香港楼市正处于新上升周期的起点，需求增加是主因之一。
“以往香港人常以国际城市自居，但香港真正称得上世界一流城市，能与伦敦、纽约等城市相提并论，是在回归后中国经济起飞的这几年。”陈认为，香港近年汇聚了全球优秀人才长期或短期居留，为香港整体房地产市场，尤其是围绕中心城区的香港岛、西九龙等地区创造了相当大的住房需求。在他看来，与世界“顶级城市”纽约、伦敦相比，香港楼价并不贵，仍大有上升空间。
香港三大地产开发商之一恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨认为，香港房地产整体需求正持续增加，首先来自于家庭成员平均数的降低。由于生活水平的提升和社会观念的变更，香港平均家庭成员数目由十年前的3.3个降至现在的3个，反映出有更多年轻夫妇脱离家庭，分开居住。这一“独立潮流”制造了约20多万个住房需求量。
另外，大量早年移民海外的香港人，选择回流香港工作。投行高盛发表报告指出，2007年3月时，全港楼盘空置单位正以每月1000个的速度减少，至2007年9月，速度加快至每月减少1700个。高盛预期，在工资进一步上涨的前堤下，空置单位减少之势将持续下去。
除了自住房，投资性买房也在增加。其中尤为引人注目的是海外基金开始聚焦香港物业。卓百德分析指出，西欧发达国家的房地产正处于上升周期的顶部，基金纷纷转投东欧和亚洲等新兴市场，香港是目标之一。近两年全球投资者对中国市场趋之若鹜，但因种种政策限制，投资中国内地困难重重，且中国内地也已流动性过剩，于是和内地息息相关的香港市场，逐渐成为海外基金“投资中国”的替代选择。
据《财经》记者了解，2007年全年，美国三大私募基金之一TPG旗下的TPG-Axon动用16亿港元，从香港实力地产商手中先后购得约255个中高价新盘单位。熟悉TPG-Axon的开发商恒隆地产集团主席陈启宗对《财经》记者表示：“我们早已观察到海外基金的这一流向，但不会主动邀请他们买楼。毕竟基金投资较为短线，如果他们套现时一并抛出市场，对香港楼市影响很大。”
长江实业集团有限公司执行董事赵国雄表示，在1997年香港楼市高峰时，很多海外基金盘踞其中。但以往海外基金只集中投资商用写字楼，用于出租。近两年进入香港的海外基金，则连住宅新盘一并青睐。
内地和香港关系密不可分，也造就了“北水南下”的购房机遇。嘉华地产营业部经理陈玉成接受采访时表示，近年确有不少新界区和港岛市区豪宅由内地客承接，尤以新界区毗邻深圳的交通交汇点沙田、大埔为盛，买家多为往来内地与香港贸易的商人。对这些内地客商来说，在香港资金进出无限制，买香港物业有停泊资金的作用，“如内地生意出问题，在香港留有后备资产也可应急。”
在香港，业界多以“摸货交易”判断投资炒卖的多寡。“摸货”一词源自英语Confirmor Transactions（确认交易，即买卖双方订立合同后，买家于完成交易前再将物业的拥有权以更高价转让）。在上世纪90年代香港楼市火热之时，成交期的一个月内，物业可被转手三四次，相当疯狂，故“摸货”量一直被视为楼市的温度计。根据地产中介公司香港置业研究部的数据，2007年“摸货”交易达1700宗，较2006年增加约30%。
“勾地”与泡沫
除了新界区的私人农地、以及铁路车站上盖的发展项目，香港开发商的建房土地资源均来自政府。2002年前，港府一直实行常规土地拍卖政策，每年预先订立拍卖土地的数目和时间表。
至2002年，香港楼市仍如一池死水，未能从金融风暴的打击中恢复过来。为回暖楼价，港府首度提出以“勾地制”代替定期卖地。
所谓“勾地制”，是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单，让开发商自行研究，从清单中“勾”出合适的地块，与政府磋商，并最终向政府出价。一旦出价符合政府要求，则该土地便进入公开竞标程序，形式可以是拍卖或者挂牌，价高者得。竞标结束后，除非其他竞标者出价更高，否则，最初“勾地”的开发商需以原出价承让该土地。
与政府定时卖地制度相比，勾地制予以开发商较大的主动权。每年港府公布一份勾地表，详列该年可供“勾出”的土地大小、位置等，有兴趣的开发商可随时向政府询价；若政府认为合理，地皮即被勾出拍卖，拍卖底价便是开发商提出的勾地价。不过，提出勾地的開发商在拍卖会上没有优惠。
勾地制的特点在于港府通过是否批准勾地，来调控每年的土地供应量。发展商在市况不景时勾地愿望大减，可有效减少土地供应，稳定楼价；在市道畅旺时，勾地制却无形中有托市之效。因为开发商不能掌握每年土地的实际供应量，惟恐难以补充土地储备，偏向审慎和惜地，间接令楼盘供应收缩。事实上，过去两年被勾出的土地数量偏低，只占港府每年所公布的可供勾地用地块的不足两成。而2007年香港楼盘新单位落成量不足1万个，创十年来新低。
恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨认为，勾地制的设计缺憾，是近年香港地价偏高、“面粉”比“面包”贵的原因之一。他分析说，“勾地制最大的缺陷，是提出勾地的开发商有义务但没有权利，令开发商勾地愿望大减，出价也不敢冒进，以致常常被政府拒绝。”而另一方面，由于勾地价的厘定多参考上次拍卖的成绩，又令勾地价格不断向上累进。
但谢伟铨也认为，勾地制度总体而言行之有效，需要的只是微调，而非全盘取消。他建议可增加勾地表内的土地数量和种类，与原有的定时卖地制双轨并行：“无需恢复2002年前卖地的频密程度，但一些热门地段如港岛区地，政府可主动拿出来拍卖，增加供应。”
虽然2007年香港楼盘新单位落成量甚为寥落，但谢伟铨判断未来数月不会出现供应断层：“首先，开发商尚有剩余单位待售；第二，若市况真的那么好，开发商可将手上的出租物业改作出售应市。”
高盛香港房地产分析师胡一威也认为，香港的住房单位要到2008年年中才可能会有“断层”的担心。过去两年开发商买地不多，是因为房价和土地价格都上涨，开发商觉得利润不多，对长远预期不够。
根据香港地政总署统计资料，2004年度-2005年度，香港政府成功拍卖的土地面积为70290平方米；2005年度-2006年度，降至32952平方米；2006年度-2007年度，已回升到77929平方米；2007年度-2008年度（截至2007年12月20日），已升至112817平方米。但与1996年度-1997年度及1997年度-1998年度定期拍卖时的156648平方米和341212平方米比较，仍相差很远。
通常楼盘的开发周期接近三年，若开发商手上可供销售的存量单位只能维持一个开发周期，或者小于一个周期，便可称为楼盘存量“缺乏”。胡一威认为，一年前开发商手上的存量是7.1万至7.2万个单位，按正常开发速度，半年后，只剩5.6万至5.7万个。如果他们不继续补充土地，而每年的吸纳量还维持在1.8万个单位左右，才会出现供应断层。
目前香港楼市供应出现的短期吃紧，多少有人为因素。摩根大通中国及香港房地产研究执行董事魏志鸿指出，2007年11月，发展商卖出的一手楼比上月减少，只有716个单位。原因是发展商待价而沽，推迟出售新楼盘。恒基兆业营业部经理谢伟铨对此亦不讳言。
瑞信、摩根大通、高盛的报告皆认为，2008年香港楼市的升幅应约为两至三成；雷曼兄弟的判断则更进取，估计升幅约为35%。各大行均认为，豪宅和中低价楼的升幅差距将会扩大，走向两极。摩根大通魏志鸿直截了当地表示：“2008年两极化趋势会继续，有钱的人将更有钱，香港豪宅将比普通住宅升得更多。”
胡一威认为，在金融业方面，香港拥有比内地优越的法制和人才，在未来五至十年，仍将是中国的金融中心。高收入的金融人才是高价楼盘的有力支撑。如今香港高附加值行业，如金融、地产业和公司管理层等高收入族群，月均工资2万－5万港元，已有追超1997年水平之势；但服务业、基层、劳动密集型行业就业族群的月均工资，却低于1万港元，仍较“1997水平”相去甚远。
但市场人士普遍相信，香港楼市尚未出现如1997年的过热或泡沫。胡一威认为，香港楼市目前还处于健康状况。首先，香港市民每月供款相对收入的比率约为39%，还不到50％的临界点；而1997年，香港市民平均以90%的月薪供房。
其次，“摸货”交易为5%，远低于1997年的15%，也可见炒楼风还不太热。另外，5％房屋空置率，也比1997年的6.5%要低，表明买房者仍以自住为主。
在私人房产基金Lim Advisors董事卓百德看来，1997年亚洲金融危机后，许多香港家庭变成“负资产”，心理阴影至今挥之不去。经历过1997年的惨痛经验，现在香港的银行和投资者都比以往更加小心。
新年伊始，计划于年内结婚的李先生打算在离父母较近的港岛区内买房，“踩盘”一番后却叫苦连天。他发现近期区内待售楼盘不仅放盘量少，开价更比两月前涨了20％到30％。“实在高得有点过分！”他说。
近期楼价涨幅，也令香港资深物业投资人陈清白感到吃惊，他属意的一些目标楼盘突然提价5%-10%，“只好放弃了”。
回顾2007年，香港楼市的增长曲线明显分成两个阶段：2007年九十月以前，楼价只是缓慢攀升，升幅约3%-4%，与通货膨胀率相若；戏剧性的抬升出现在2007年的最后三个月。根据中原地产代理有限公司研究部按全港各区主要楼盘房价走势计算得出的中原城市领先指数(CCL)，2007年，该指数累积上升27.8%，其中四季度(10月至12月)上升了16.9%。
反映楼市活跃程度的物业交易量，数字也大增。香港土地注册处统计显示，截至2007年12月27日，香港整体物业注册宗数已达至143932宗，注册金额5184亿港元，同创十年来的新高。其中，一手楼盘交易2007年约17014宗，较上年增长40％，交易额同比增加超过1倍；二手楼交易迄今注册量为105468宗，注册金额3135亿港元，同样是十年来的新高。
物业交易量的突破性增长主要来自于四季度。2007年10月和11月的楼盘买卖合约数目，分别以26%和36%的速度增加，合约金额总值更分别增加81%和60%。
历经1997年亚洲金融风暴蹂躏和2003年SARS重挫之后，蛰伏十年的香港楼市已悄然抬头，渐入亢奋。
“负利率”将成
香港楼市在2007年年尾突然升温，主要肇因于美国减息周期的启动。
港元多年来奉行与美元挂钩的联汇制度。香港银行提供的房贷计划，一般以最优惠利率扣减若干百分点来计算房贷利率。当美国减息时，香港银行即调低最优惠利率(Prime rate)，间接令房贷利率降低。
美联储为提振疲弱的美元和美国经济，近三个月四度降息，使得香港银行将最优惠利率降至6.75%。香港房贷利率也随之大幅下调，大大降低了房屋供款成本。加之市场人士普遍预计2008年美国可能再减息两次，香港地产商和购房者对后市均存有美好憧憬，投资升值预期推高了楼价。
中原地产研究部联席董事黄良升告诉《财经》记者，目前香港房地产商普遍偏向惜售，有的甚至封盘。在楼盘供应吃紧的情况下，楼价出现“三级跳（升）”实属必然。
黄良升指出，连续四次减息后，香港银行房贷利率已降至4%，令市民的供款负担比率下降近1%，目前约为34%，与1997年楼市高峰期的85.4%相差逾50%。
利率走低只是推动因素之一。更重要的原因在于，香港处于美元弱势和人民币升值的夹缝中，一方面跟随美国持续减息；另一方面，因香港消费品和食物主要由内地输入，在人民币持续升值、内地食品特别是肉类大幅涨价的形势下，便难免会输入通胀。
“如果2008年香港经济有令我吃惊的地方，我相信会是通胀。”瑞信中国经济研究部主管陶冬认为，香港本土通胀正在加剧。近年经济转型，高端人材极度短缺，企业“抢人”情况严重。经济复苏带动内需，低端劳工也开始受惠，2008年正面临大规模的加薪浪潮。他认为，若计入跳槽人士加薪的幅度，2008年港人平均薪酬调整可达8%-10%，将令通胀火上加油。陶冬预期2008年香港通胀率高达5.1%，高于市场预期的3.3%。
一方面是房贷利率随美元降息大幅下调，另一方面是通胀率趋升，双向运动的直接结果是：房贷利率与通胀率相比将可能出现“负利率”，而这正是吹大资产泡 沫的征兆之一。前摩根士丹利董事总经理，私人房产基金Lim Advisors董事卓百德对《财经》记者表示：“购房人士比较关心的是房贷利率和通胀率的比较。呈负数时，会真正刺激到他们买楼的愿望。”
目前香港4%的房贷利率与3%的全年通胀率已越趋接近，一旦通胀率应验陶冬预言的5.1%，则“负利率”将成定局。
“投資中国”的替代性选择
在香港楼市升温的背后，是日趋旺盛的需求。开发商嘉华地产有限公司近年活跃于香港政府土地拍卖会，该公司营业部总经理陈玉成分析认为，香港楼市正处于新上升周期的起点，需求增加是主因之一。
“以往香港人常以国际城市自居，但香港真正称得上世界一流城市，能与伦敦、纽约等城市相提并论，是在回归后中国经济起飞的这几年。”陈认为，香港近年汇聚了全球优秀人才长期或短期居留，为香港整体房地产市场，尤其是围绕中心城区的香港岛、西九龙等地区创造了相当大的住房需求。在他看来，与世界“顶级城市”纽约、伦敦相比，香港楼价并不贵，仍大有上升空间。
香港三大地产开发商之一恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨认为，香港房地产整体需求正持续增加，首先来自于家庭成员平均数的降低。由于生活水平的提升和社会观念的变更，香港平均家庭成员数目由十年前的3.3个降至现在的3个，反映出有更多年轻夫妇脱离家庭，分开居住。这一“独立潮流”制造了约20多万个住房需求量。
另外，大量早年移民海外的香港人，选择回流香港工作。投行高盛发表报告指出，2007年3月时，全港楼盘空置单位正以每月1000个的速度减少，至2007年9月，速度加快至每月减少1700个。高盛预期，在工资进一步上涨的前堤下，空置单位减少之势将持续下去。
除了自住房，投资性买房也在增加。其中尤为引人注目的是海外基金开始聚焦香港物业。卓百德分析指出，西欧发达国家的房地产正处于上升周期的顶部，基金纷纷转投东欧和亚洲等新兴市场，香港是目标之一。近两年全球投资者对中国市场趋之若鹜，但因种种政策限制，投资中国内地困难重重，且中国内地也已流动性过剩，于是和内地息息相关的香港市场，逐渐成为海外基金“投资中国”的替代选择。
据《财经》记者了解，2007年全年，美国三大私募基金之一TPG旗下的TPG-Axon动用16亿港元，从香港实力地产商手中先后购得约255个中高价新盘单位。熟悉TPG-Axon的开发商恒隆地产集团主席陈启宗对《财经》记者表示：“我们早已观察到海外基金的这一流向，但不会主动邀请他们买楼。毕竟基金投资较为短线，如果他们套现时一并抛出市场，对香港楼市影响很大。”
长江实业集团有限公司执行董事赵国雄表示，在1997年香港楼市高峰时，很多海外基金盘踞其中。但以往海外基金只集中投资商用写字楼，用于出租。近两年进入香港的海外基金，则连住宅新盘一并青睐。
内地和香港关系密不可分，也造就了“北水南下”的购房机遇。嘉华地产营业部经理陈玉成接受采访时表示，近年确有不少新界区和港岛市区豪宅由内地客承接，尤以新界区毗邻深圳的交通交汇点沙田、大埔为盛，买家多为往来内地与香港贸易的商人。对这些内地客商来说，在香港资金进出无限制，买香港物业有停泊资金的作用，“如内地生意出问题，在香港留有后备资产也可应急。”
在香港，业界多以“摸货交易”判断投资炒卖的多寡。“摸货”一词源自英语Confirmor Transactions（确认交易，即买卖双方订立合同后，买家于完成交易前再将物业的拥有权以更高价转让）。在上世纪90年代香港楼市火热之时，成交期的一个月内，物业可被转手三四次，相当疯狂，故“摸货”量一直被视为楼市的温度计。根据地产中介公司香港置业研究部的数据，2007年“摸货”交易达1700宗，较2006年增加约30%。
“勾地”与泡沫
除了新界区的私人农地、以及铁路车站上盖的发展项目，香港开发商的建房土地资源均来自政府。2002年前，港府一直实行常规土地拍卖政策，每年预先订立拍卖土地的数目和时间表。
至2002年，香港楼市仍如一池死水，未能从金融风暴的打击中恢复过来。为回暖楼价，港府首度提出以“勾地制”代替定期卖地。
所谓“勾地制”，是指政府土地管理部门定期向公众发布一份可供出让土地的清单，让开发商自行研究，从清单中“勾”出合适的地块，与政府磋商，并最终向政府出价。一旦出价符合政府要求，则该土地便进入公开竞标程序，形式可以是拍卖或者挂牌，价高者得。竞标结束后，除非其他竞标者出价更高，否则，最初“勾地”的开发商需以原出价承让该土地。
与政府定时卖地制度相比，勾地制予以开发商较大的主动权。每年港府公布一份勾地表，详列该年可供“勾出”的土地大小、位置等，有兴趣的开发商可随时向政府询价；若政府认为合理，地皮即被勾出拍卖，拍卖底价便是开发商提出的勾地价。不过，提出勾地的開发商在拍卖会上没有优惠。
勾地制的特点在于港府通过是否批准勾地，来调控每年的土地供应量。发展商在市况不景时勾地愿望大减，可有效减少土地供应，稳定楼价；在市道畅旺时，勾地制却无形中有托市之效。因为开发商不能掌握每年土地的实际供应量，惟恐难以补充土地储备，偏向审慎和惜地，间接令楼盘供应收缩。事实上，过去两年被勾出的土地数量偏低，只占港府每年所公布的可供勾地用地块的不足两成。而2007年香港楼盘新单位落成量不足1万个，创十年来新低。
恒基兆业地产有限公司营业部总经理谢伟铨认为，勾地制的设计缺憾，是近年香港地价偏高、“面粉”比“面包”贵的原因之一。他分析说，“勾地制最大的缺陷，是提出勾地的开发商有义务但没有权利，令开发商勾地愿望大减，出价也不敢冒进，以致常常被政府拒绝。”而另一方面，由于勾地价的厘定多参考上次拍卖的成绩，又令勾地价格不断向上累进。
但谢伟铨也认为，勾地制度总体而言行之有效，需要的只是微调，而非全盘取消。他建议可增加勾地表内的土地数量和种类，与原有的定时卖地制双轨并行：“无需恢复2002年前卖地的频密程度，但一些热门地段如港岛区地，政府可主动拿出来拍卖，增加供应。”
虽然2007年香港楼盘新单位落成量甚为寥落，但谢伟铨判断未来数月不会出现供应断层：“首先，开发商尚有剩余单位待售；第二，若市况真的那么好，开发商可将手上的出租物业改作出售应市。”
高盛香港房地产分析师胡一威也认为，香港的住房单位要到2008年年中才可能会有“断层”的担心。过去两年开发商买地不多，是因为房价和土地价格都上涨，开发商觉得利润不多，对长远预期不够。
根据香港地政总署统计资料，2004年度-2005年度，香港政府成功拍卖的土地面积为70290平方米；2005年度-2006年度，降至32952平方米；2006年度-2007年度，已回升到77929平方米；2007年度-2008年度（截至2007年12月20日），已升至112817平方米。但与1996年度-1997年度及1997年度-1998年度定期拍卖时的156648平方米和341212平方米比较，仍相差很远。
通常楼盘的开发周期接近三年，若开发商手上可供销售的存量单位只能维持一个开发周期，或者小于一个周期，便可称为楼盘存量“缺乏”。胡一威认为，一年前开发商手上的存量是7.1万至7.2万个单位，按正常开发速度，半年后，只剩5.6万至5.7万个。如果他们不继续补充土地，而每年的吸纳量还维持在1.8万个单位左右，才会出现供应断层。
目前香港楼市供应出现的短期吃紧，多少有人为因素。摩根大通中国及香港房地产研究执行董事魏志鸿指出，2007年11月，发展商卖出的一手楼比上月减少，只有716个单位。原因是发展商待价而沽，推迟出售新楼盘。恒基兆业营业部经理谢伟铨对此亦不讳言。
瑞信、摩根大通、高盛的报告皆认为，2008年香港楼市的升幅应约为两至三成；雷曼兄弟的判断则更进取，估计升幅约为35%。各大行均认为，豪宅和中低价楼的升幅差距将会扩大，走向两极。摩根大通魏志鸿直截了当地表示：“2008年两极化趋势会继续，有钱的人将更有钱，香港豪宅将比普通住宅升得更多。”
胡一威认为，在金融业方面，香港拥有比内地优越的法制和人才，在未来五至十年，仍将是中国的金融中心。高收入的金融人才是高价楼盘的有力支撑。如今香港高附加值行业，如金融、地产业和公司管理层等高收入族群，月均工资2万－5万港元，已有追超1997年水平之势；但服务业、基层、劳动密集型行业就业族群的月均工资，却低于1万港元，仍较“1997水平”相去甚远。
但市场人士普遍相信，香港楼市尚未出现如1997年的过热或泡沫。胡一威认为，香港楼市目前还处于健康状况。首先，香港市民每月供款相对收入的比率约为39%，还不到50％的临界点；而1997年，香港市民平均以90%的月薪供房。
其次，“摸货”交易为5%，远低于1997年的15%，也可见炒楼风还不太热。另外，5％房屋空置率，也比1997年的6.5%要低，表明买房者仍以自住为主。
在私人房产基金Lim Advisors董事卓百德看来，1997年亚洲金融危机后，许多香港家庭变成“负资产”，心理阴影至今挥之不去。经历过1997年的惨痛经验，现在香港的银行和投资者都比以往更加小心。