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2010年中央政府对房地产市场连续进行了两轮调控,但效果并不明显,全年房价仍在高位运行,特别是到年底,房价和交易量又再度火爆。2011年1月,中央政府再度推出被称为“新国八条”的最新一轮调控政策。
“新国八条”的内容,除了加强原有的各项调控政策力度之外,还强调了对地方政府的问责和对购买商品房做出限制。各地政府根据“新国八条”制定的调控细则,主要以“限购”为主,压制购房需求。例如,北京地区出台政策规定,有北京户籍的家庭不得购买第三套住房,无北京户籍但有五年以上纳税或社保缴纳记录的,不得购买第二套房,无北京户籍且无五年以上纳税或社保缴纳记录的,不允许购房。
新一轮调控将产生明显的短期效果,房地产市场将快速降温,成交量大幅萎缩,房价也可能小幅下跌。在中央政府的强力推动下,地方政府为了避免被问责,将尽力执行调控政策,制止房价暴涨。各地政府推行限购政策,短期内将有效压制需求,使得成交量下滑。例如,根据北京的限购令,据估算将有近二百万户在北京生活的家庭不能再购房,加上对外地来京炒房的限制,压缩需求约在1/3左右。
不受限购令限制的部分居民也会持观望态度,从而推迟购房,促使成交量进一步下滑。由于需求萎缩,部分开发商急于回笼资金,部分二手房业主急于脱手,可能会降价销售,从而推动房价下跌。但由于总体上开发商现金储备充裕,且根据历年来调控经验推测,调控政策不可能长期持续,将选择保价僵持,不会一下子大幅降价。
根据国家统计局公布数据,2009年和2010年,房地产开发商完成投资额分别为3.6万亿元和4.8万亿元,但销售收入分别为4.4万亿元和5.2万亿元,两年中净回收资金1.2万亿元,现金储备充裕,总体上短期内不存在资金短缺问题。根据2005年以来多次调控经验,中央政府发动调控时总会引起成交量迅速下降,但效果都不持久,往往一个季度以后调控力度就会削弱,房价出现报复性反弹。从经济学理论来看,“限购”是不可能长期持续的,开发商可以寄希望于政策再度放松,而不会急于低价售房。
但从长期来看,造成房地产泡沫的根本原因是信贷宽松和土地供应制度,不解决这两个问题,“限购”难以产生长期效果。从2005年以来,中央政府出台的调控措施不胜枚举,但除了2008年度生效外,其他每次调控都只是短期冻结房价,然后便是猛烈的报复性反弹。事实上,房地产泡沫的两个根本性因素,是宽松的信贷环境和制度性土地供应短缺。房地产供应和需求两方面都高度依赖信贷资金,因此信贷环境是决定房价走势的主要因素之一。另一方面,根据中国目前的土地供应制度,地方政府垄断了当地的土地供应,而土地出让收入是地方政府的主要收入,房价上涨又可以提高国民生产总值(GDP)增长率和增加税收,因此地方政府有强烈的动力通过操纵土地供应推高房价。2008年房价一度下跌的根本原因,就是政府真正收紧了信贷,但由于全球金融危机爆发,为了维持经济增长,政府又放松了货币政策,从而导致调控失败,房价再度上涨。
从目前的形势来看,政府还没有能够真正解决信贷宽松和土地供应制度的问题,因此调控仍有可能再度搁浅。央行虽然多次提高准备金率和加息,但利率水平仍然明显偏低,存款利率低于通胀率,资金仍然流向资产市场。中央政府虽然要求地方政府增加土地和公共性住房供应,但缺乏制度化机制,地方政府可以用各种方式拖延甚至搁置。例如,2010年全国供地计划仅完成70%,但地方政府却很少被问责。
“限购”政策既违背公平原则,还存在制度漏洞,不可能长期有效也不可能长期执行,因此如果大环境不变,调控必然再次失败。部分城市限购之后,已经出现炒房客向尚未限购的城市转移的趋势。事实上,现在已经有不符合购房条件的人,考虑通过与当地户籍居民假结婚——购房——离婚转让房产的方式规避限购政策。
房地产调控应当避免房价大起大落,为经济平稳发展创造良好的客观环境,调控手段应以间接手段为主,政策应当保持稳定性和连续性。房地产业与宏观经济关系密切,过度波动将会影响宏观经济的稳定,房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题,不应当以房地产具体价格为目标进行调控。
政府不应当以打击投机炒房或以房价为目标,提高交易税费无助于实现调控目标。在现实中,由于信息不对称,居民购房是为了“自用”还是“投机”,常常很难区分,绝大多数购房者还是以自住为主,打击投机的政策常常伤及无辜,即使名义房价下降,但由于交易成本增加,实际购房成本反而可能增加。事实上,本轮“限购”就伤害了大批居民的真实需求和改善型需求,即使房价下跌,他们也丧失了购房机会。对房地产的调控手段应以间接手段为主,政策应当保持稳定性和连续性。2004年以来,政府多次采取直接微观干预,但效果不佳,主要原因是政策不稳定、政策的不连续性引起了更多的不确定性,一定程度上加剧了风险。
在具体政策措施方面,政府应当收紧信贷政策,卖地收入转为土地税,小产权房征税后转正,建立垂直化福利住房运营公司。对消费一方,建立全社会个人信用制度,加强对个人收入的审查,控制房贷风险;对供应一方,鼓励房地产融资多元化,限制银行直接融资,建立金融风险监管体系。这样既抑制泡沫膨胀,也避免泡沫破灭后银行呆坏账增加,引起银行危机。
在目前通胀越演越烈的环境下,央行应该大胆加息,至少使存款名义利率超过通胀率,才能抑制信贷扩张>中动,压缩流动性,否则难以抑制泡沫的不断涌现。为了管理卖地收入,压缩地方政府推高房价的激励因素,可考虑把卖地收入转为土地税,由税务部门统一接受管理。
现有小产权房可补税后转为正式产权,宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用,新建违规小产权房将不予承认。通过这种方式,可消除地方政府对土地供应市场的垄断,有助于形成健康的土地市场。
建立一个直属中央的国有企业,主管廉租房、两限房等福利住房运营。这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税,建立独立的审核运营体制,在税收方面享受优惠。主要以建设廉租房为主,需跟踪监管房屋的使用情况,长期居住的廉租房可平价转让给居住者。
“新国八条”的内容,除了加强原有的各项调控政策力度之外,还强调了对地方政府的问责和对购买商品房做出限制。各地政府根据“新国八条”制定的调控细则,主要以“限购”为主,压制购房需求。例如,北京地区出台政策规定,有北京户籍的家庭不得购买第三套住房,无北京户籍但有五年以上纳税或社保缴纳记录的,不得购买第二套房,无北京户籍且无五年以上纳税或社保缴纳记录的,不允许购房。
新一轮调控将产生明显的短期效果,房地产市场将快速降温,成交量大幅萎缩,房价也可能小幅下跌。在中央政府的强力推动下,地方政府为了避免被问责,将尽力执行调控政策,制止房价暴涨。各地政府推行限购政策,短期内将有效压制需求,使得成交量下滑。例如,根据北京的限购令,据估算将有近二百万户在北京生活的家庭不能再购房,加上对外地来京炒房的限制,压缩需求约在1/3左右。
不受限购令限制的部分居民也会持观望态度,从而推迟购房,促使成交量进一步下滑。由于需求萎缩,部分开发商急于回笼资金,部分二手房业主急于脱手,可能会降价销售,从而推动房价下跌。但由于总体上开发商现金储备充裕,且根据历年来调控经验推测,调控政策不可能长期持续,将选择保价僵持,不会一下子大幅降价。
根据国家统计局公布数据,2009年和2010年,房地产开发商完成投资额分别为3.6万亿元和4.8万亿元,但销售收入分别为4.4万亿元和5.2万亿元,两年中净回收资金1.2万亿元,现金储备充裕,总体上短期内不存在资金短缺问题。根据2005年以来多次调控经验,中央政府发动调控时总会引起成交量迅速下降,但效果都不持久,往往一个季度以后调控力度就会削弱,房价出现报复性反弹。从经济学理论来看,“限购”是不可能长期持续的,开发商可以寄希望于政策再度放松,而不会急于低价售房。
但从长期来看,造成房地产泡沫的根本原因是信贷宽松和土地供应制度,不解决这两个问题,“限购”难以产生长期效果。从2005年以来,中央政府出台的调控措施不胜枚举,但除了2008年度生效外,其他每次调控都只是短期冻结房价,然后便是猛烈的报复性反弹。事实上,房地产泡沫的两个根本性因素,是宽松的信贷环境和制度性土地供应短缺。房地产供应和需求两方面都高度依赖信贷资金,因此信贷环境是决定房价走势的主要因素之一。另一方面,根据中国目前的土地供应制度,地方政府垄断了当地的土地供应,而土地出让收入是地方政府的主要收入,房价上涨又可以提高国民生产总值(GDP)增长率和增加税收,因此地方政府有强烈的动力通过操纵土地供应推高房价。2008年房价一度下跌的根本原因,就是政府真正收紧了信贷,但由于全球金融危机爆发,为了维持经济增长,政府又放松了货币政策,从而导致调控失败,房价再度上涨。
从目前的形势来看,政府还没有能够真正解决信贷宽松和土地供应制度的问题,因此调控仍有可能再度搁浅。央行虽然多次提高准备金率和加息,但利率水平仍然明显偏低,存款利率低于通胀率,资金仍然流向资产市场。中央政府虽然要求地方政府增加土地和公共性住房供应,但缺乏制度化机制,地方政府可以用各种方式拖延甚至搁置。例如,2010年全国供地计划仅完成70%,但地方政府却很少被问责。
“限购”政策既违背公平原则,还存在制度漏洞,不可能长期有效也不可能长期执行,因此如果大环境不变,调控必然再次失败。部分城市限购之后,已经出现炒房客向尚未限购的城市转移的趋势。事实上,现在已经有不符合购房条件的人,考虑通过与当地户籍居民假结婚——购房——离婚转让房产的方式规避限购政策。
房地产调控应当避免房价大起大落,为经济平稳发展创造良好的客观环境,调控手段应以间接手段为主,政策应当保持稳定性和连续性。房地产业与宏观经济关系密切,过度波动将会影响宏观经济的稳定,房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题,不应当以房地产具体价格为目标进行调控。
政府不应当以打击投机炒房或以房价为目标,提高交易税费无助于实现调控目标。在现实中,由于信息不对称,居民购房是为了“自用”还是“投机”,常常很难区分,绝大多数购房者还是以自住为主,打击投机的政策常常伤及无辜,即使名义房价下降,但由于交易成本增加,实际购房成本反而可能增加。事实上,本轮“限购”就伤害了大批居民的真实需求和改善型需求,即使房价下跌,他们也丧失了购房机会。对房地产的调控手段应以间接手段为主,政策应当保持稳定性和连续性。2004年以来,政府多次采取直接微观干预,但效果不佳,主要原因是政策不稳定、政策的不连续性引起了更多的不确定性,一定程度上加剧了风险。
在具体政策措施方面,政府应当收紧信贷政策,卖地收入转为土地税,小产权房征税后转正,建立垂直化福利住房运营公司。对消费一方,建立全社会个人信用制度,加强对个人收入的审查,控制房贷风险;对供应一方,鼓励房地产融资多元化,限制银行直接融资,建立金融风险监管体系。这样既抑制泡沫膨胀,也避免泡沫破灭后银行呆坏账增加,引起银行危机。
在目前通胀越演越烈的环境下,央行应该大胆加息,至少使存款名义利率超过通胀率,才能抑制信贷扩张>中动,压缩流动性,否则难以抑制泡沫的不断涌现。为了管理卖地收入,压缩地方政府推高房价的激励因素,可考虑把卖地收入转为土地税,由税务部门统一接受管理。
现有小产权房可补税后转为正式产权,宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用,新建违规小产权房将不予承认。通过这种方式,可消除地方政府对土地供应市场的垄断,有助于形成健康的土地市场。
建立一个直属中央的国有企业,主管廉租房、两限房等福利住房运营。这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税,建立独立的审核运营体制,在税收方面享受优惠。主要以建设廉租房为主,需跟踪监管房屋的使用情况,长期居住的廉租房可平价转让给居住者。