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与历次房贷政策调整所不同的是，此次政策组合拳的推出，监管层的目的在于形成清晰的差异化住房贷款政策。在实际执行的过程中，银行也将进行严格的审批。此举势必对市场购买能力形成打压。
接连推出多项严厉的房贷政策后，监管层的指向已经非常清晰：通过严格的差异化住房贷款政策遏制房价的过快上涨。记者从多家银行了解到，银行对于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定价都开始实行差别化对待。但到目前为止，对于第三套及以上的房贷是否停止发放，银行均表示，还需要等待相关政策的明确和细化。
房贷政策严格差异化
与历次房贷政策调整所不同的是，此次政策组合拳的推出，监管层的目的在于形成清晰的差异化住房贷款政策。4月14日，国务院常务会议出台二套房贷首付最低50％等“新国四条”；4月17日，国务院又推出“三套房贷新政”，指出在房价过高、增长过快的地区可停止第三套及以上住房贷款的发放。
记者从多家银行了解到，根据国务院相关政策的要求，不少银行已经对房贷政策进行了调整，住房贷款政策的差异化已经非常显著。
如对于首次购买住房的家庭，所购买住房的建筑面积若小于90平方米，则根据所购房屋的房龄、贷款人的资信状况等，尚有获得首付比例20％的可能。如果所购房屋的面积大于90平方米，那么首付比例至少需要达到房价的30％。对于首套房产能够获得的贷款利率优惠，记者了解到，即使已经通过媒体公布了相关住房贷款细则的银行，如工行、渣打银行等也没有出台指定性的定价策略。一些银行贷款经理向记者透露说，普遍的做法是首套房的贷款利率也要达到贷款基准利率的85折。在一些外资银行，对于面积小于90平方米的住房贷款，适用利率可能达到贷款基准利率的71折。但是外资银行普遍个贷占比较低，对于所购楼盘等也有具体的要求，因此适用范围非常窄。
对于银行所认定的“第二套房”需要首付的比例和对应的贷款利率，由于在“新国四条”中已经有了非常明确的规定，因此各家银行在第二套房的贷款政策上非常一致。基本的做法就是，如果被认定为“第二套房”，那么首付比例必须达到50％或以上，对应的贷款利率价格为贷款基准利率的1.1倍或以上。如工行是首家正式公布差异化房贷政策的银行，工行表示：从4月16日开始，工行对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。近日，渣打银行也表示，即日起对二套房贷款执行5成首付，利率执行贷款基准利率的1.1倍。
国务院4月17日推出“三套房贷新政”。政策规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。记者了解到，目前各家银行的主要做法为大幅提高第三套住房的首付比例和贷款利率。“是否属于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，主要还要看银监会怎么进行判定。”银行的工作人员表示。因此，截至到记者发稿，尚没有银行公开表示已暂停对第三套房贷的发放。
第几套房如何认定
不难发现，在此次房贷政策的调整中，第几套房贷的认定已经成为了绝对性的依据，对第几套的认定将直接决定贷款购房时需要支付的首付比例和对应的贷款利率。
相对来说，由于2008年相关部门就提出了第一套房、第二套房的概念，因此商业银行在实际操作中也有了一定的经验和界定标准。
具体地说，第几套房的界定，首先各家银行采用的是以家庭为基本单位，以夫妻作为主要的认定对象。对于一对夫妇来说，只要夫妻中的任何一方曾经有过购房、房贷的经历，无论是婚前还是婚后，那么银行在进行认定时，将视作夫妇二人均有过购房经历。而对于成年子女和父母，各家银行的做法普遍是分开来进行认定的。
其次，在进行认定时，银行通常会通过两个来源进行判断。一是从央行的征信记录中进行查询，凡是曾经进行过住房贷款的申请，无论这笔贷款是否已经结清，均记作一次购房经历。举例子来说，曾经使用过贷款购买过一次房产，这笔贷款已经全部结清，那么现在购入的房产也要被视为“第二套房”。前段时间，一些银行在操作中，对于是否已经结清的贷款会有不同的判定，并可进行一些“擦边球”授信。但是目前银行在实际操作中，均比较严格，不太可能出现以往的“擦边球”操作。
第二个信息来源是公积金的使用记录。一方面，和商业住房贷款一样，如果曾经使用过公积金贷款业务，即使已经全部结清，也要计入购房记录；另外一方面，假如使用过公积金进行商业贷款的冲还贷业务，也要被认定为已经具有购房经历，并按实际统计结果来判定属于“第二套”、“第三套”或以上。
此次房贷政策调整时，一些政策解读认为，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。但是业内人士分析认为，在目前的银行可使用资源条件下，完全实现这一点可能有一定的难度。银行可能更依赖于通过征信记录查询系统和公积金使用的状况来进行判断。
大幅打压市场购买能力
由于严格对房贷的首付比例和贷款利率进行了限定，可以预期的是，此次房贷新政的出台，将大幅打压潜在的市场购买能力。
我们可以以一套总价为150万元的“第二套房”为例，看看房贷新政执行后对购房人将带来怎样的压力。
在前段时间的银行贷款市场上，对于“第二套房”的要求是，首付一般需要达到4成，如果一些硬件条件满足的话，像客户的资信状况、职业性质、其他财产、属于银行的优质客户等，有可能获得贷款基准利率基础上7折的贷款利率优惠。
然而，在新政执行后，购房人首先要面对的就是首付压力。如房产价值为150万元，那么购房人的首付就要从最低60万元提高到最低75万元。考虑到购房时的各种费用、购房后的装修等等，会给购房人带来一定的压力。
更重要的是，购房人的贷款成本将大幅攀升。以目前长期贷款利率5.94％来计算，7折后的贷款利率为4.158％，而1.1倍的贷款利率为6.534％，贷款成本上升了57.14％。以一笔100万元的商业住房贷款来计算，30年期进行还款，以4.158％作为贷款利率，月还款额为4865.69元；如果以6.534％作为贷款利率的话，每月还款额将达到6343.06元。两者相比较，月供额增加了30.36％。其影响可见一斑。
由于房价高企，很多人在进行购房时，包括升级型的住房需求，都已经将自己的首付能力与月供能力进行了仔细的“掐算”，很多购房需求都是建立在接近财务能力可承受的边缘基础上。而首付比例与贷款利率的两重提高，势必超过了购房人的实际承受能力，因此也将大幅打压市场的购买能力。可以预见的是，此次严厉的房贷调控政策对会市场产生较大的影响。
接连推出多项严厉的房贷政策后，监管层的指向已经非常清晰：通过严格的差异化住房贷款政策遏制房价的过快上涨。记者从多家银行了解到，银行对于首套房、第二套房和第三套房的首付要求及利率定价都开始实行差别化对待。但到目前为止，对于第三套及以上的房贷是否停止发放，银行均表示，还需要等待相关政策的明确和细化。
房贷政策严格差异化
与历次房贷政策调整所不同的是，此次政策组合拳的推出，监管层的目的在于形成清晰的差异化住房贷款政策。4月14日，国务院常务会议出台二套房贷首付最低50％等“新国四条”；4月17日，国务院又推出“三套房贷新政”，指出在房价过高、增长过快的地区可停止第三套及以上住房贷款的发放。
记者从多家银行了解到，根据国务院相关政策的要求，不少银行已经对房贷政策进行了调整，住房贷款政策的差异化已经非常显著。
如对于首次购买住房的家庭，所购买住房的建筑面积若小于90平方米，则根据所购房屋的房龄、贷款人的资信状况等，尚有获得首付比例20％的可能。如果所购房屋的面积大于90平方米，那么首付比例至少需要达到房价的30％。对于首套房产能够获得的贷款利率优惠，记者了解到，即使已经通过媒体公布了相关住房贷款细则的银行，如工行、渣打银行等也没有出台指定性的定价策略。一些银行贷款经理向记者透露说，普遍的做法是首套房的贷款利率也要达到贷款基准利率的85折。在一些外资银行，对于面积小于90平方米的住房贷款，适用利率可能达到贷款基准利率的71折。但是外资银行普遍个贷占比较低，对于所购楼盘等也有具体的要求，因此适用范围非常窄。
对于银行所认定的“第二套房”需要首付的比例和对应的贷款利率，由于在“新国四条”中已经有了非常明确的规定，因此各家银行在第二套房的贷款政策上非常一致。基本的做法就是，如果被认定为“第二套房”，那么首付比例必须达到50％或以上，对应的贷款利率价格为贷款基准利率的1.1倍或以上。如工行是首家正式公布差异化房贷政策的银行，工行表示：从4月16日开始，工行对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。近日，渣打银行也表示，即日起对二套房贷款执行5成首付，利率执行贷款基准利率的1.1倍。
国务院4月17日推出“三套房贷新政”。政策规定，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府还可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。记者了解到，目前各家银行的主要做法为大幅提高第三套住房的首付比例和贷款利率。“是否属于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，主要还要看银监会怎么进行判定。”银行的工作人员表示。因此，截至到记者发稿，尚没有银行公开表示已暂停对第三套房贷的发放。
第几套房如何认定
不难发现，在此次房贷政策的调整中，第几套房贷的认定已经成为了绝对性的依据，对第几套的认定将直接决定贷款购房时需要支付的首付比例和对应的贷款利率。
相对来说，由于2008年相关部门就提出了第一套房、第二套房的概念，因此商业银行在实际操作中也有了一定的经验和界定标准。
具体地说，第几套房的界定，首先各家银行采用的是以家庭为基本单位，以夫妻作为主要的认定对象。对于一对夫妇来说，只要夫妻中的任何一方曾经有过购房、房贷的经历，无论是婚前还是婚后，那么银行在进行认定时，将视作夫妇二人均有过购房经历。而对于成年子女和父母，各家银行的做法普遍是分开来进行认定的。
其次，在进行认定时，银行通常会通过两个来源进行判断。一是从央行的征信记录中进行查询，凡是曾经进行过住房贷款的申请，无论这笔贷款是否已经结清，均记作一次购房经历。举例子来说，曾经使用过贷款购买过一次房产，这笔贷款已经全部结清，那么现在购入的房产也要被视为“第二套房”。前段时间，一些银行在操作中，对于是否已经结清的贷款会有不同的判定，并可进行一些“擦边球”授信。但是目前银行在实际操作中，均比较严格，不太可能出现以往的“擦边球”操作。
第二个信息来源是公积金的使用记录。一方面，和商业住房贷款一样，如果曾经使用过公积金贷款业务，即使已经全部结清，也要计入购房记录；另外一方面，假如使用过公积金进行商业贷款的冲还贷业务，也要被认定为已经具有购房经历，并按实际统计结果来判定属于“第二套”、“第三套”或以上。
此次房贷政策调整时，一些政策解读认为，只要客户家庭名下登记有房产，贷款购买第二套住房，无论之前是否使用过贷款，都必须按照国务院新规执行。但是业内人士分析认为，在目前的银行可使用资源条件下，完全实现这一点可能有一定的难度。银行可能更依赖于通过征信记录查询系统和公积金使用的状况来进行判断。
大幅打压市场购买能力
由于严格对房贷的首付比例和贷款利率进行了限定，可以预期的是，此次房贷新政的出台，将大幅打压潜在的市场购买能力。
我们可以以一套总价为150万元的“第二套房”为例，看看房贷新政执行后对购房人将带来怎样的压力。
在前段时间的银行贷款市场上，对于“第二套房”的要求是，首付一般需要达到4成，如果一些硬件条件满足的话，像客户的资信状况、职业性质、其他财产、属于银行的优质客户等，有可能获得贷款基准利率基础上7折的贷款利率优惠。
然而，在新政执行后，购房人首先要面对的就是首付压力。如房产价值为150万元，那么购房人的首付就要从最低60万元提高到最低75万元。考虑到购房时的各种费用、购房后的装修等等，会给购房人带来一定的压力。
更重要的是，购房人的贷款成本将大幅攀升。以目前长期贷款利率5.94％来计算，7折后的贷款利率为4.158％，而1.1倍的贷款利率为6.534％，贷款成本上升了57.14％。以一笔100万元的商业住房贷款来计算，30年期进行还款，以4.158％作为贷款利率，月还款额为4865.69元；如果以6.534％作为贷款利率的话，每月还款额将达到6343.06元。两者相比较，月供额增加了30.36％。其影响可见一斑。
由于房价高企，很多人在进行购房时，包括升级型的住房需求，都已经将自己的首付能力与月供能力进行了仔细的“掐算”，很多购房需求都是建立在接近财务能力可承受的边缘基础上。而首付比例与贷款利率的两重提高，势必超过了购房人的实际承受能力，因此也将大幅打压市场的购买能力。可以预见的是，此次严厉的房贷调控政策对会市场产生较大的影响。