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摘 要：房地产业是国民经济重要的基础性和支柱性产业，它为生产乃至整个社会经济活动提供基础性条件，为人们提供基本生活资料。近几年来，随着我国经济的快速发展、居民收入水平的提高，房地产业的发展步入了快速增长的通道。房地产业与居民收入有着紧密的联系，本文对此进行相关实证分析。
关键词：房地产业；居民收入；实证分析
中图分类号：F831；F293.30 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（z）.2012.02.13 文章编号：1672-3309（2012）02-32-02
房地产业在国民经济中的作用是不可忽视的，它不仅影响到我国的国民经济，还对宏观经济的稳定发展及人民群众生活有巨大的影响。房地产业的快速发展可以带动众多跟房地产相关的上下游产业链，比如建筑施工企业、钢材、水泥等建筑材料和装修装饰材料供货商、家电生产企业等行业，从而形成了强大的产业链。因此，房地产行业的快速发展对居民的收入有直接的相关性，对构建社会主义和谐社会具有重要的意义。
一、我国房地产业与居民收入的基本现状分析
1、居民收入水平
所谓居民收入水平，是指用货币或相当于货币的形式表示的居民所具有的财产水平。收入水平的高低主要受有效收入因素和平均物价水平的影响。平均物价水平越高，则居民的实际收入水平就越低。收入越高，居民的收入水平越高；反之，收入越低，居民的收入水平越低。
2、我国城镇家庭人均可支配收入状况
城镇家庭人均可支配收入是衡量人民生活水平的基本指标，在市场经济中，我国房地产业对居民收入特别是城镇家庭人均可支配收入有深远的影响。我国城镇家庭人均可支配收入从2001年的6859.6元逐年增长，呈上升态势，到2010年已经增长到19109元，可见，城镇家庭人均可支配收入是随着经济的发展而增长的。
从表1可以看出，我国城镇家庭人均可支配收入是反映全国居民收入的重要指标，随着我国经济的发展，人民的生活水平提高，进而城镇家庭人均可支配收入也逐渐攀升。
3、房地产开发投资快速增长
20世纪90年代以来，我国国民经济持续快速发展，房地产开发投资总额也不断上升。房地产开发投资总额从 2001 年的6245.48 亿元快速增长至 2010 年的48267亿元，成为我国城镇家庭人均可支配收入持续快速增长的重要推动力。
从表1-2我们可以看出，我国自2001年至2010年房地产开发投资总额是不断攀升的，投资金额不断上涨，意味着房地产业的蓬勃发展。
4、城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资基本呈现同向变化
根据以上分析，我国城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资变化周期大致相同，大体上都是呈上升趋势，房地产开发投资与城镇家庭人均可支配收入增长率之间的上下波动基本上是同方向的。在绝大多数情况下，房地产开发投资增长率上升，城镇家庭人均可支配收入增长率亦上升；房地产开发投资增长率下降，城镇家庭人均可支配收入增长亦下降（见表3与图1）。
二、房地产行业对居民收入影响的实证分析
1、数据来源
所用数据均来源于《中国统计年鉴》，利用2001～2010年我国城镇家庭人均可支配收入 (Y)和房地产开发投资总额(X)的时序数据，对两者之间的关系进行实证分析。
2、模型分析
以房地产开发投资总额为解释变量X，我国城镇家庭人均可支配收入为被解释变量Y，分析Y随X的变化而变化的因果关系。考察样本数据的分布并结合有关经济理论，建立一元线性回归模型如下：
Yi =?茁0+?茁1Xi+?滋i
根据表1以及表2编制计算各参数的基础数据计算表。首先得出图2。
相关分析是对变量之间的相关关系的分析，其主要目标是考察变量之间是否存在内在依存关系，并做出符合实际的判断。从我国城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资总额相关性的线性图（图2）可以基本判定城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资总额之间存在着较强的线性相关。
根据图3可以得出以下信息：
（1）相关系数的检验：拟合优度R2=0.98,说明拟合效果很好。
（2）t检验情况：观察图中t检验值，t值为19.49，通过检验。
（3）F检验情况：观察图中F检验值，F值为380.11，通过检验。
所以回归方程显著成立，最后确认回归结果为：
Y=3.204333X-17356.57
我们从经济学角度分析我国城镇家庭人均可支配收入 (Y)和房地产开发投资总额(X)的经济学意义。由模型结果可以看出，房地产开发投资总额若是增加，我国城镇家庭人均可支配收入也随之增加；房地产开发投资总额若是减少，我国城镇家庭人均可支配收入也随之下降。由此看来，两者是呈正相关的关系，具有明显的经济学意义。随着我国经济的快速发展和居民收入水平的提高，房地产业的发展步入了快速增长的通道，房地产业与居民收入有着紧密的联系。但是根据此模型，房地产业的发展也带动了边缘产业的发展，这些产业发展了，更能带动我国的经济发展，进而我国城镇家庭人均可支配收入也随之增加。
三、小结
我国房地产开发投资总额与城镇家庭人均可支配收入存在长期的均衡关系。在经济发展过程中，任何一个行业的经济活动通过行业部门相互之间的关系，必然会影响波及其他行业。房地产业的影响力对国民经济发展具有巨大的促进作用，与房地产行业相关的行业有很多，在房地产业的带动下快速发展。房地产开发投资的增加，不仅能增加就业机会，而且还能给我国居民带来收入的增长。因此，房地产开发投资的增长为居民收入的增长，甚至构建和谐的小康社会做出了巨大贡献。
参考文献：
[1] 张洪力.房地产经济学 [M].机械工业出版社，2004.
[2] 王冰、黄磊.浅谈居民收入水平与住房价格的关系[J].中国科技信息,2005,（12）.
[3] 皮舜、武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论，2004,(03).
[4] 范宇.中国房地产业对经济发展的影响研究[D].新疆财经大学，2010.
关键词：房地产业；居民收入；实证分析
中图分类号：F831；F293.30 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（z）.2012.02.13 文章编号：1672-3309（2012）02-32-02
房地产业在国民经济中的作用是不可忽视的，它不仅影响到我国的国民经济，还对宏观经济的稳定发展及人民群众生活有巨大的影响。房地产业的快速发展可以带动众多跟房地产相关的上下游产业链，比如建筑施工企业、钢材、水泥等建筑材料和装修装饰材料供货商、家电生产企业等行业，从而形成了强大的产业链。因此，房地产行业的快速发展对居民的收入有直接的相关性，对构建社会主义和谐社会具有重要的意义。
一、我国房地产业与居民收入的基本现状分析
1、居民收入水平
所谓居民收入水平，是指用货币或相当于货币的形式表示的居民所具有的财产水平。收入水平的高低主要受有效收入因素和平均物价水平的影响。平均物价水平越高，则居民的实际收入水平就越低。收入越高，居民的收入水平越高；反之，收入越低，居民的收入水平越低。
2、我国城镇家庭人均可支配收入状况
城镇家庭人均可支配收入是衡量人民生活水平的基本指标，在市场经济中，我国房地产业对居民收入特别是城镇家庭人均可支配收入有深远的影响。我国城镇家庭人均可支配收入从2001年的6859.6元逐年增长，呈上升态势，到2010年已经增长到19109元，可见，城镇家庭人均可支配收入是随着经济的发展而增长的。
从表1可以看出，我国城镇家庭人均可支配收入是反映全国居民收入的重要指标，随着我国经济的发展，人民的生活水平提高，进而城镇家庭人均可支配收入也逐渐攀升。
3、房地产开发投资快速增长
20世纪90年代以来，我国国民经济持续快速发展，房地产开发投资总额也不断上升。房地产开发投资总额从 2001 年的6245.48 亿元快速增长至 2010 年的48267亿元，成为我国城镇家庭人均可支配收入持续快速增长的重要推动力。
从表1-2我们可以看出，我国自2001年至2010年房地产开发投资总额是不断攀升的，投资金额不断上涨，意味着房地产业的蓬勃发展。
4、城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资基本呈现同向变化
根据以上分析，我国城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资变化周期大致相同，大体上都是呈上升趋势，房地产开发投资与城镇家庭人均可支配收入增长率之间的上下波动基本上是同方向的。在绝大多数情况下，房地产开发投资增长率上升，城镇家庭人均可支配收入增长率亦上升；房地产开发投资增长率下降，城镇家庭人均可支配收入增长亦下降（见表3与图1）。
二、房地产行业对居民收入影响的实证分析
1、数据来源
所用数据均来源于《中国统计年鉴》，利用2001～2010年我国城镇家庭人均可支配收入 (Y)和房地产开发投资总额(X)的时序数据，对两者之间的关系进行实证分析。
2、模型分析
以房地产开发投资总额为解释变量X，我国城镇家庭人均可支配收入为被解释变量Y，分析Y随X的变化而变化的因果关系。考察样本数据的分布并结合有关经济理论，建立一元线性回归模型如下：
Yi =?茁0+?茁1Xi+?滋i
根据表1以及表2编制计算各参数的基础数据计算表。首先得出图2。
相关分析是对变量之间的相关关系的分析，其主要目标是考察变量之间是否存在内在依存关系，并做出符合实际的判断。从我国城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资总额相关性的线性图（图2）可以基本判定城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资总额之间存在着较强的线性相关。
根据图3可以得出以下信息：
（1）相关系数的检验：拟合优度R2=0.98,说明拟合效果很好。
（2）t检验情况：观察图中t检验值，t值为19.49，通过检验。
（3）F检验情况：观察图中F检验值，F值为380.11，通过检验。
所以回归方程显著成立，最后确认回归结果为：
Y=3.204333X-17356.57
我们从经济学角度分析我国城镇家庭人均可支配收入 (Y)和房地产开发投资总额(X)的经济学意义。由模型结果可以看出，房地产开发投资总额若是增加，我国城镇家庭人均可支配收入也随之增加；房地产开发投资总额若是减少，我国城镇家庭人均可支配收入也随之下降。由此看来，两者是呈正相关的关系，具有明显的经济学意义。随着我国经济的快速发展和居民收入水平的提高，房地产业的发展步入了快速增长的通道，房地产业与居民收入有着紧密的联系。但是根据此模型，房地产业的发展也带动了边缘产业的发展，这些产业发展了，更能带动我国的经济发展，进而我国城镇家庭人均可支配收入也随之增加。
三、小结
我国房地产开发投资总额与城镇家庭人均可支配收入存在长期的均衡关系。在经济发展过程中，任何一个行业的经济活动通过行业部门相互之间的关系，必然会影响波及其他行业。房地产业的影响力对国民经济发展具有巨大的促进作用，与房地产行业相关的行业有很多，在房地产业的带动下快速发展。房地产开发投资的增加，不仅能增加就业机会，而且还能给我国居民带来收入的增长。因此，房地产开发投资的增长为居民收入的增长，甚至构建和谐的小康社会做出了巨大贡献。
参考文献：
[1] 张洪力.房地产经济学 [M].机械工业出版社，2004.
[2] 王冰、黄磊.浅谈居民收入水平与住房价格的关系[J].中国科技信息,2005,（12）.
[3] 皮舜、武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论，2004,(03).
[4] 范宇.中国房地产业对经济发展的影响研究[D].新疆财经大学，2010.