论文部分内容阅读
今日中国之房地产行业，“唱空”者盛行，“楼市崩盘论”和“楼市拐点论”骇人听闻，唱空楼市似乎已成为一种时髦论调。但令人遗憾的是，前几年“唱空”楼市者，甚至喧叫出全国房价会跌30%—50%，可至今没有出现。
笔者一直反对无知悲观地唱衰楼市，这是一种误导市场购买消费的谬论。笔者认为，就全国楼市而言，一、二线城市的总体房价涨幅会收窄，甚至滞涨，或者说个别城市会出现房价下跌。三、四线城市的总体房价上涨已失去动力，个别城市房价还会上涨，但总体会呈现滞涨，不少城市会出现房价下跌趋势，个别城市甚至会出现深跌。
值得商榷的是，个别城市出现暂时房价下跌30%算不算是“崩盘”呢？如果个别城市房价下跌30%算是“崩盘”，那也仅属“个案”，不能称之为房地产行业“崩盘”。
笔者认为，如果全国房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果全国房价整体下跌20%，全国50%房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的衰退。就目前经济发展的趋势而论，那肯定是“天方夜谭”的梦呓。
有关专家把“崩盘”定义为：在3年内累计房价整体跌幅超过30%，银行出现大量坏账，房企资金链断裂，成交量大幅缩减，业主资产大量缩水。
尽管“崩盘论”似乎是荒谬之论，但房地产行业也不容盲目乐观，全国第一季度房地产数据“失色”，上海第一季度房地产陷入“僵局”，令唱多者也陷入迷茫。楼市“多头”代表任志强先生也降低了以往唱多的调门，弱弱地说：“房价不能再涨啦！”这也表明经过去年一轮房价“高歌猛进”之后，唱多房价大涨也已失去了市场的信任度。
显然，房价大涨论也已成为“纪念版”，短期内不会成为舆论的主导趋势。房价不会大涨已成为市场的共识，但更多人关心的是，房价会不会下跌？
国家统计局4月16日公布的今年第一季度房地产数据确实相当“失色”。（见附表）
全国第一季度房地产行业数据的“失色”，再度引发楼市多空双方喋喋不休的争议。对于这种或者盲目乐观，或者无知悲观的论调，笔者一概而视之为“误人子弟”式的误导市场。房价合理的上涨和合理的下调，都是一种正常的市场规律。任何“砖家”、“教瘦”都不必过于狂喜和过于悲凄，更不要胡乱猜测，误导市场消费。
对于市场纷乱的舆论导向，房地产业内人士有必要阅读一下今年4月16日新华社的“新华时评”：
《岂能让猜测与传言引领楼市预期》
近期，楼市又开始喧哗。拐点崩盘之争屡见报端，政策松绑传闻频频出现。猜测与传言，似乎成了左右楼市预期的风向标。这种现象，对于楼市而言绝非好事。
楼市喧哗的背后有客观因素。然而，经验告诉我们，喧哗背后绝非都是理性之声，利益之手也不闲着，发布虚假信息，扰乱市场秩序，误导消费预期的行为并不鲜见。
从近年来几次房地产市场起伏的情况来看，市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。对房价上涨、政策放松的预期加强，往往导致许多购买力非理性地进入市场，形成供不应求的恐慌性购房态势。
对于楼市而言，除了及时发布宏观政策信息，还需要行业主管部门和地方政府及时公布各自领域的权威信息。特别是适时发布楼市风险预警信息，把库存量大、消化周期超出正常范围的城市，以及楼市过度繁荣、房价上涨过快的城市名单公布出来，给企业和购房者以稳定的预期，避免盲目投资和消费。
经验一再证明，只有信息透明、跑赢传言，才能真正发挥出合理引导楼市预期的作用。
如何理解“新华时评”犀利的论调，笔者不想做任何正能量或者负能量的“误读”评论，仅希望每一个人都能站在自己的正确立场，用正确的角度理解。
在此，笔者比较赞同中国土地规划勘测院地价所所长赵松先生对于一线城市出现“房冷地热”的观点：“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购买者不急于出手，或受限于资金支付能力（银行收紧购房贷款）不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。刚需仍然旺盛的区域热点城市，强大的内在支撑还会持续一段时期。
也许，用“兔死狐悲”来形容上海楼市有点不恰当，或者不合时宜。但全国第一季度房地产数据“失色”，确实让不少人产生联想，越来越多的人更加关注上海房价的走势。因为关注房价走势，所以不少购房者在争吵的氛围之中产生迷茫和犹豫。因此，也导致了上海第一季度房地产市场陷入“僵局”。这种“僵局”的表现为，尽管房价坚挺且环比上涨，但交易量确实明显下跌。交易量是支撑房价的基石，交易量下降势必会动摇房价。现在人们不是关心上海房价还能涨多少？而是关注上海房价下跌之“狼”会不会真的来！
笔者自去年底以来，一直谨慎乐观地预测和评判：今年上海楼市的交易量与去年相比会下降10%，维持在年交易量1000万平方米左右。而房价上涨幅度与去年上涨幅度相比，应该会下降10%，维持在涨幅10%左右。这种市场交易的量价格局，应该是有利于房地产稳健发展的。但上海第一季度的交易量价呈现“僵局”，尤其是今年2月份二手房交易量下降50%，3月份一手房交易量下降40%。这种比较极端的市场数据表现，令笔者也有点“小迷茫”了。
深刻地反省和思考，正确地看待和判断，今年上海楼市之发展状况，真的有点迷乱。但上海房价将何去何从？我们还得密切关注三种主导房价涨跌的诱因：天时——政策导向趋势；地利——开发商资金需求和应变心态；人和——购房者需求数量。
一、天时——上海楼市的政策导向趋势基本明确
上海房地产市场第二季度的政策导向趋势基本上是明确的，依然是严格调控而绝不会有任何政策放松。
笔者一直反对无知悲观地唱衰楼市，这是一种误导市场购买消费的谬论。笔者认为，就全国楼市而言，一、二线城市的总体房价涨幅会收窄，甚至滞涨，或者说个别城市会出现房价下跌。三、四线城市的总体房价上涨已失去动力，个别城市房价还会上涨，但总体会呈现滞涨，不少城市会出现房价下跌趋势，个别城市甚至会出现深跌。
值得商榷的是，个别城市出现暂时房价下跌30%算不算是“崩盘”呢？如果个别城市房价下跌30%算是“崩盘”，那也仅属“个案”，不能称之为房地产行业“崩盘”。
笔者认为，如果全国房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果全国房价整体下跌20%，全国50%房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的衰退。就目前经济发展的趋势而论，那肯定是“天方夜谭”的梦呓。
有关专家把“崩盘”定义为：在3年内累计房价整体跌幅超过30%，银行出现大量坏账，房企资金链断裂，成交量大幅缩减，业主资产大量缩水。
尽管“崩盘论”似乎是荒谬之论，但房地产行业也不容盲目乐观，全国第一季度房地产数据“失色”，上海第一季度房地产陷入“僵局”，令唱多者也陷入迷茫。楼市“多头”代表任志强先生也降低了以往唱多的调门，弱弱地说：“房价不能再涨啦！”这也表明经过去年一轮房价“高歌猛进”之后，唱多房价大涨也已失去了市场的信任度。
显然，房价大涨论也已成为“纪念版”，短期内不会成为舆论的主导趋势。房价不会大涨已成为市场的共识，但更多人关心的是，房价会不会下跌？
国家统计局4月16日公布的今年第一季度房地产数据确实相当“失色”。（见附表）
全国第一季度房地产行业数据的“失色”，再度引发楼市多空双方喋喋不休的争议。对于这种或者盲目乐观，或者无知悲观的论调，笔者一概而视之为“误人子弟”式的误导市场。房价合理的上涨和合理的下调，都是一种正常的市场规律。任何“砖家”、“教瘦”都不必过于狂喜和过于悲凄，更不要胡乱猜测，误导市场消费。
对于市场纷乱的舆论导向，房地产业内人士有必要阅读一下今年4月16日新华社的“新华时评”：
《岂能让猜测与传言引领楼市预期》
近期，楼市又开始喧哗。拐点崩盘之争屡见报端，政策松绑传闻频频出现。猜测与传言，似乎成了左右楼市预期的风向标。这种现象，对于楼市而言绝非好事。
楼市喧哗的背后有客观因素。然而，经验告诉我们，喧哗背后绝非都是理性之声，利益之手也不闲着，发布虚假信息，扰乱市场秩序，误导消费预期的行为并不鲜见。
从近年来几次房地产市场起伏的情况来看，市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。对房价上涨、政策放松的预期加强，往往导致许多购买力非理性地进入市场，形成供不应求的恐慌性购房态势。
对于楼市而言，除了及时发布宏观政策信息，还需要行业主管部门和地方政府及时公布各自领域的权威信息。特别是适时发布楼市风险预警信息，把库存量大、消化周期超出正常范围的城市，以及楼市过度繁荣、房价上涨过快的城市名单公布出来，给企业和购房者以稳定的预期，避免盲目投资和消费。
经验一再证明，只有信息透明、跑赢传言，才能真正发挥出合理引导楼市预期的作用。
如何理解“新华时评”犀利的论调，笔者不想做任何正能量或者负能量的“误读”评论，仅希望每一个人都能站在自己的正确立场，用正确的角度理解。
在此，笔者比较赞同中国土地规划勘测院地价所所长赵松先生对于一线城市出现“房冷地热”的观点：“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购买者不急于出手，或受限于资金支付能力（银行收紧购房贷款）不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。刚需仍然旺盛的区域热点城市，强大的内在支撑还会持续一段时期。
也许，用“兔死狐悲”来形容上海楼市有点不恰当，或者不合时宜。但全国第一季度房地产数据“失色”，确实让不少人产生联想，越来越多的人更加关注上海房价的走势。因为关注房价走势，所以不少购房者在争吵的氛围之中产生迷茫和犹豫。因此，也导致了上海第一季度房地产市场陷入“僵局”。这种“僵局”的表现为，尽管房价坚挺且环比上涨，但交易量确实明显下跌。交易量是支撑房价的基石，交易量下降势必会动摇房价。现在人们不是关心上海房价还能涨多少？而是关注上海房价下跌之“狼”会不会真的来！
笔者自去年底以来，一直谨慎乐观地预测和评判：今年上海楼市的交易量与去年相比会下降10%，维持在年交易量1000万平方米左右。而房价上涨幅度与去年上涨幅度相比，应该会下降10%，维持在涨幅10%左右。这种市场交易的量价格局，应该是有利于房地产稳健发展的。但上海第一季度的交易量价呈现“僵局”，尤其是今年2月份二手房交易量下降50%，3月份一手房交易量下降40%。这种比较极端的市场数据表现，令笔者也有点“小迷茫”了。
深刻地反省和思考，正确地看待和判断，今年上海楼市之发展状况，真的有点迷乱。但上海房价将何去何从？我们还得密切关注三种主导房价涨跌的诱因：天时——政策导向趋势；地利——开发商资金需求和应变心态；人和——购房者需求数量。
一、天时——上海楼市的政策导向趋势基本明确
上海房地产市场第二季度的政策导向趋势基本上是明确的，依然是严格调控而绝不会有任何政策放松。