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江苏，徐州。
这里可能是最有战略意义的要塞，这里也是在史籍上出现频率最高的兵家必争之地。可要是说到在楼市版图中的地位，这里往往会被忽略。所以当我刚收到这个就在江苏徐州的和信广场的项目资料时，着实被吓了一跳。百万平方米的建筑体量尽管完全够得上超级航母级，却也并不鲜见，然而听它信誓旦旦地说，要吸引方圆200公里内，数量规模达800万的消费人群时，就不可能让人继续假装淡定——在中国经济相对发达的东部地区，敢喊出这种目标的，不是无知者无畏，便是具有极强专业能力和运营经验的地产大鳄。名不见经传的“和信”，究竟是何来头？
提升中的城市价值
与徐州和信集团总经理滕道亮约好，在北京东路的益丰外滩源见面，到时却被告知他正在化妆。这一天滕道亮正带领着他的团队，要在这里举办一场规模和层次都堪称顶级的项目招商会。终于见面，面前站着的是一个西装笔挺、扎着领结，30多岁笑容满面的年轻人。我略带戏谑地告诉他我的意外：“很少遇见这样注重形象的开发商男性高管。”滕道亮连忙强调这一切非本意，只是这场项目推荐会，所邀请的都是国际最知名的高端和奢侈品品牌，这样郑重其事是因为必须要“表达一份尊重。”
“也就是说，和信广场开业时就会荟萃很多奢侈品品牌”，见滕道亮点头认同，便继续追问：“徐州市对这类商品的需求和购买力怎样？”
“你可能不知道，徐州一直以来都是一个资源型城市，富裕阶层的人数庞大，而且消费意愿很高。只是这座城里，高端的、体验性的商业设施一直缺失，所以其消费力在很长一段时间里不为更多人所知。”
“这方面当然是你们有发言权，我看过你们公司的介绍材料，你们是徐州本土最早进入房地产开发领域的民营企业，而且从一开始就专注于商业地产，而你本人，也是土生土长的徐州人。这么多因素叠加在一起，你们对市场的研判结果，想必是能服众的。”
“我们在徐州持有的商业地产项目超过40万平方米，你能想到的经营种类我们大概都有涉猎。我们很清楚整座城市里每一个细小的商业变化和发展趋势。徐州这座城市发展到现在，一个大型的、有着先进经营和管理理念的商业综合体，一定是被需要的。”
“这就是和信广场诞生的原因，对吗？”
“当然”，滕道亮道：“如果不是，市委市府各级领导也不会给予这么多的重视。”
“而且，你们这个项目还是城市地标级的”，我留心观察着他的表情，继续说道：“在城市最核心的地段，实现最大的商业影响力……”
滕道亮表情自若。在整个对话过程中，我们至少达成了一个共识：一个好的城市商业综合体项目，完全可以提升整座城市的价值；而对于市场中那些最优秀的房地产开发商而言，这无疑是一份责任——而关于这一点，我只是观察者，他却是实实在在的践行者。
200公里范围的影响力
在对话的最初，我就很抱歉地告诉滕道亮，徐州于我而言长期以来都是一个路过的城市，经过它无数次，却从没有一次为它停留，以至对于这座城的了解几乎空白。滕道亮说道：“对大多数人来说，徐州大概都是这样的印象——提起它，似乎谁都知道；可也仅限于知道而已，真正了解、关注它的人极少。”
“我想有必要通过你们的《租售情报》杂志，向更多的人推荐一下徐州这座城——因为我知道你们杂志的影响力，远不仅仅局限在上海。尽管是一座因煤炭资源而致富的城市，但徐州的城市环境极好；那里不管是空气还是水质，包括自然风光都特别出色，城里有个云龙湖，水域面积比西湖大，水质比西湖好；徐州还是美食之乡，南来北往的各派菜系不但在这里荟萃，而且还融会贯通；徐州古称彭城，是不折不扣的文化之都，这里出土的金缕玉衣是迄今为止最精美的，还有汉兵马俑。刘皇叔在这里建过城郭，苏东坡也在我们这里当过知府……”滕道亮说起自己的家乡便收不住，“你下次再经过那里，至少要逗留一段，现在乘高铁过去太方便了。”
与专注于商业地产的开发商聊每一个城市，总会演变成一场有趣的价值发现之旅。事实上，我对徐州的印象不会因为他的推荐而发生任何实质性的改变，但至少我会告诉我自己，下次再路过，至少会抽出哪怕一两个小时的时间，去城里转转。多半就会选择这个和信广场，来作为我自己阅读这座城市的平台。
我把我自己的想法告诉滕道亮，并且问他：“这是不是就是你们所自诩的，影响范围将达到方圆200公里以外？但是我必须告诉你，我会去是因为我职业上的好奇，却不是你的消费人群。除非你再给我一个让我更无法拒绝的理由——譬如说，在你那里，给老婆买个奢侈品包包什么的，会比在上海买便宜好多，就好比上海人会打飞的去香港shopping一样——徐州或者和信广场，能不能展现出这样的号召力和品牌力？”
滕道亮则坦诚告诉我一个现实：“整个淮海经济圈里，徐州是毫无疑问的核心城市，在方圆200公里左右的范围内有着难以被替代的号召力，就好比上海在长三角经济圈里的地位一样。而且作为徐州市的重点建设项目，和信广场本身就享受很多政府给予的优惠政策，商家受惠则必然会惠泽消费者；周边200公里内，都没有一个像和信广场这样拥有巨大规模、先进理念和广泛影响力商业综合体——所以，开业后当然欢迎你和更多的上海朋友过来，但是我们的目标人群却是周边的800万人口。这难道还不够吗？上海哪家商业综合体能做到这样的影响？”
“高铁方便，也是一个原因吧？”我回避他的反问，因为这个问题我无法回答。
“当然是一个重要的来客渠道，还有其他很多渠道。我可以告诉你，和信广场的停车位就有4600多个。这或者也能显示出我们对项目的自信。”
必须说出我内心最真实的想法：即便和信广场未来，真能成为一座各方面运营都最成功的商业综合体，但我还是不能相信，或者说不敢相信，一个商业地产项目的影响力能延伸到200公里以外。要是和信广场真能做到，那简直就是神奇了——先等着看，不做评论。
复兴 回忆里的老商圈
“复兴”是整个对话过程中，滕道亮使用频率最高的词。他说他和他同时代的人，都有同样的记忆和情结——和信广场的所在也叫“复兴路”，凡叫这个名儿的路一般都是城市中心。这里留存了滕道亮小时候的几乎所有关于城市和童年的记忆。“这个地段是城市里最老的商业中心，只是因为徐州作为中国交通要塞，就在前数十年里大力发展大交通，这里变成了大工地。而这段时间里又是经济发展和消费力发展最为迅速的时期，等到施工完成，别处的消费场所都已经建起，老商圈于是没落沉寂。”滕道亮说道：“但这里毕竟记载着徐州整整一代人的童年回忆和年青时的憧憬，我们想重塑复兴路这个老淮海商圈，而现在，机遇就在我们手里。”
“在商言商，梦想也必须建立在商业回报的基础上，不然就是乌托邦了”，我追问：“你这个梦想，包含的商业价值究竟有多大，这一点你们论证过吗？”
“徐州市政府、鼓楼区政府也想有一个好的、符合地区定位的建筑产品，来提升整个区域的整体形象。在政府对这个区域大规划发展的战略方针下，我们做了充分的论证，看到整个徐州市在和信广场开业之前，真的缺乏一个真正意义上的商业综合体。后来又通过与盈石资产管理有限公司的多次接触，相互之间理念碰撞，不断迸发出火花，最终集团决定，在这个区域开发一个大型的购物中心。”
“听上去真不错，又实现梦想，又有巨大的商业价值，而且能提升整座城市的形象和气质，这一步走得很漂亮。”
滕道亮频频点头，颇有些知音感：“打造这个100万平方米规模的和信广场，对我们整个区域环境和城市形象是一个提升，而且通过与盈石的合作，也确实能让我们在新型商业模式的拓展、尝试、管理和经营等各个方面，都获得很大的提升。”
“听你说说，这个梦想实现后的样子吧？和信广场，具体是个怎样的城市综合体？有没有已经成型的商业主题？”
“和信广场二期商业部分，主体已经封顶，今年年底就能全部竣工。2014年5月应该就能开业了。一到三期总体量是70万平方米，未来还会有四期五期，总共会有100万平方米综合体规模。包括了高端住宅，主题式步行街街区，两个大型商业购物中心，一座街区式的购物公园，及一个甲级复式办公群落。”
“街区式购物公园？这需要你解释一下了，听上去有点意思。”
“我们希望给人们提供一种体验式的消费，而不是早已过时的百货公司。街区式公园里除了有一些能让人停留休憩的布置，还集成了一些有趣的消费场所，更重要的是，它将两个购物中心以一种开放、自然和趣味的方式，有机地连接在一起。两座购物中心各有偏重，一座以高端消费品为特色，另一座则是以时尚、年轻的品牌为主。我们还有一个很大的滑冰场，各个年龄层次和家庭结构的人们，都可以在和信广场里找到最喜欢的休闲娱乐和消费方式。”
“你们自身持有多少商业体量？”
“目前集团确认的有20万平方米。”
“还有其他优势吗？”
“徐州市地铁一号线和三号线的交汇点，直接和项目联通。尽管还处于规划阶段，但是这是两条地铁在市区内的唯一一个交汇点。也就是说，和信广场未来也是一个地铁上盖的城市综合体。它在徐州城，立意最高，投资最大，我们目前确定的项目定位层级，不光是在徐州第一、淮海经济区最高，即使和许多国内一线城市的标杆物业相比也是可以媲美的。”
编后 思考先行
与滕道亮的对话，本不在我们的内容计划之内，尽管本期的关注主题就是商业地产。我们始终谨慎地看待这个领域，不过分地为之摇旗呐喊，因为在住宅限购限贷的大背景下，商业地产骤然而至的开发和市场高潮，本身会带来很多问题——事实上问题已经愈来愈凸显了，以后必然还会更严重。只是这个与上海相隔遥远的和信广场，却向《租售情报》，并通过我们杂志向大家传递了一份与专业、责任、情怀、运营等各个关键词相关的思考方式。
与滕道亮的对话还涉及“电商”、“分销”、“销售”，甚至男女不同的消费习惯等等各个方面，未来出刊的《租售情报》中，必然还会安排专题详细讨论。在与滕道亮对话的最后，我告诉他我的感想：一座长久被忽视，某种程度上而言甚至是被埋没的城，却有着它自身一贯的价值。优秀的房地产开发商，有责任来为城市做点什么——就好比和信集团眼下正在努力推进这件事情一样。至于这个和信广场，我想我怎样都会去实地走一遭，以此作为自己阅读那座城市的瞭望台，那么，你呢？
这里可能是最有战略意义的要塞，这里也是在史籍上出现频率最高的兵家必争之地。可要是说到在楼市版图中的地位，这里往往会被忽略。所以当我刚收到这个就在江苏徐州的和信广场的项目资料时，着实被吓了一跳。百万平方米的建筑体量尽管完全够得上超级航母级，却也并不鲜见，然而听它信誓旦旦地说，要吸引方圆200公里内，数量规模达800万的消费人群时，就不可能让人继续假装淡定——在中国经济相对发达的东部地区，敢喊出这种目标的，不是无知者无畏，便是具有极强专业能力和运营经验的地产大鳄。名不见经传的“和信”，究竟是何来头？
提升中的城市价值
与徐州和信集团总经理滕道亮约好，在北京东路的益丰外滩源见面，到时却被告知他正在化妆。这一天滕道亮正带领着他的团队，要在这里举办一场规模和层次都堪称顶级的项目招商会。终于见面，面前站着的是一个西装笔挺、扎着领结，30多岁笑容满面的年轻人。我略带戏谑地告诉他我的意外：“很少遇见这样注重形象的开发商男性高管。”滕道亮连忙强调这一切非本意，只是这场项目推荐会，所邀请的都是国际最知名的高端和奢侈品品牌，这样郑重其事是因为必须要“表达一份尊重。”
“也就是说，和信广场开业时就会荟萃很多奢侈品品牌”，见滕道亮点头认同，便继续追问：“徐州市对这类商品的需求和购买力怎样？”
“你可能不知道，徐州一直以来都是一个资源型城市，富裕阶层的人数庞大，而且消费意愿很高。只是这座城里，高端的、体验性的商业设施一直缺失，所以其消费力在很长一段时间里不为更多人所知。”
“这方面当然是你们有发言权，我看过你们公司的介绍材料，你们是徐州本土最早进入房地产开发领域的民营企业，而且从一开始就专注于商业地产，而你本人，也是土生土长的徐州人。这么多因素叠加在一起，你们对市场的研判结果，想必是能服众的。”
“我们在徐州持有的商业地产项目超过40万平方米，你能想到的经营种类我们大概都有涉猎。我们很清楚整座城市里每一个细小的商业变化和发展趋势。徐州这座城市发展到现在，一个大型的、有着先进经营和管理理念的商业综合体，一定是被需要的。”
“这就是和信广场诞生的原因，对吗？”
“当然”，滕道亮道：“如果不是，市委市府各级领导也不会给予这么多的重视。”
“而且，你们这个项目还是城市地标级的”，我留心观察着他的表情，继续说道：“在城市最核心的地段，实现最大的商业影响力……”
滕道亮表情自若。在整个对话过程中，我们至少达成了一个共识：一个好的城市商业综合体项目，完全可以提升整座城市的价值；而对于市场中那些最优秀的房地产开发商而言，这无疑是一份责任——而关于这一点，我只是观察者，他却是实实在在的践行者。
200公里范围的影响力
在对话的最初，我就很抱歉地告诉滕道亮，徐州于我而言长期以来都是一个路过的城市，经过它无数次，却从没有一次为它停留，以至对于这座城的了解几乎空白。滕道亮说道：“对大多数人来说，徐州大概都是这样的印象——提起它，似乎谁都知道；可也仅限于知道而已，真正了解、关注它的人极少。”
“我想有必要通过你们的《租售情报》杂志，向更多的人推荐一下徐州这座城——因为我知道你们杂志的影响力，远不仅仅局限在上海。尽管是一座因煤炭资源而致富的城市，但徐州的城市环境极好；那里不管是空气还是水质，包括自然风光都特别出色，城里有个云龙湖，水域面积比西湖大，水质比西湖好；徐州还是美食之乡，南来北往的各派菜系不但在这里荟萃，而且还融会贯通；徐州古称彭城，是不折不扣的文化之都，这里出土的金缕玉衣是迄今为止最精美的，还有汉兵马俑。刘皇叔在这里建过城郭，苏东坡也在我们这里当过知府……”滕道亮说起自己的家乡便收不住，“你下次再经过那里，至少要逗留一段，现在乘高铁过去太方便了。”
与专注于商业地产的开发商聊每一个城市，总会演变成一场有趣的价值发现之旅。事实上，我对徐州的印象不会因为他的推荐而发生任何实质性的改变，但至少我会告诉我自己，下次再路过，至少会抽出哪怕一两个小时的时间，去城里转转。多半就会选择这个和信广场，来作为我自己阅读这座城市的平台。
我把我自己的想法告诉滕道亮，并且问他：“这是不是就是你们所自诩的，影响范围将达到方圆200公里以外？但是我必须告诉你，我会去是因为我职业上的好奇，却不是你的消费人群。除非你再给我一个让我更无法拒绝的理由——譬如说，在你那里，给老婆买个奢侈品包包什么的，会比在上海买便宜好多，就好比上海人会打飞的去香港shopping一样——徐州或者和信广场，能不能展现出这样的号召力和品牌力？”
滕道亮则坦诚告诉我一个现实：“整个淮海经济圈里，徐州是毫无疑问的核心城市，在方圆200公里左右的范围内有着难以被替代的号召力，就好比上海在长三角经济圈里的地位一样。而且作为徐州市的重点建设项目，和信广场本身就享受很多政府给予的优惠政策，商家受惠则必然会惠泽消费者；周边200公里内，都没有一个像和信广场这样拥有巨大规模、先进理念和广泛影响力商业综合体——所以，开业后当然欢迎你和更多的上海朋友过来，但是我们的目标人群却是周边的800万人口。这难道还不够吗？上海哪家商业综合体能做到这样的影响？”
“高铁方便，也是一个原因吧？”我回避他的反问，因为这个问题我无法回答。
“当然是一个重要的来客渠道，还有其他很多渠道。我可以告诉你，和信广场的停车位就有4600多个。这或者也能显示出我们对项目的自信。”
必须说出我内心最真实的想法：即便和信广场未来，真能成为一座各方面运营都最成功的商业综合体，但我还是不能相信，或者说不敢相信，一个商业地产项目的影响力能延伸到200公里以外。要是和信广场真能做到，那简直就是神奇了——先等着看，不做评论。
复兴 回忆里的老商圈
“复兴”是整个对话过程中，滕道亮使用频率最高的词。他说他和他同时代的人，都有同样的记忆和情结——和信广场的所在也叫“复兴路”，凡叫这个名儿的路一般都是城市中心。这里留存了滕道亮小时候的几乎所有关于城市和童年的记忆。“这个地段是城市里最老的商业中心，只是因为徐州作为中国交通要塞，就在前数十年里大力发展大交通，这里变成了大工地。而这段时间里又是经济发展和消费力发展最为迅速的时期，等到施工完成，别处的消费场所都已经建起，老商圈于是没落沉寂。”滕道亮说道：“但这里毕竟记载着徐州整整一代人的童年回忆和年青时的憧憬，我们想重塑复兴路这个老淮海商圈，而现在，机遇就在我们手里。”
“在商言商，梦想也必须建立在商业回报的基础上，不然就是乌托邦了”，我追问：“你这个梦想，包含的商业价值究竟有多大，这一点你们论证过吗？”
“徐州市政府、鼓楼区政府也想有一个好的、符合地区定位的建筑产品，来提升整个区域的整体形象。在政府对这个区域大规划发展的战略方针下，我们做了充分的论证，看到整个徐州市在和信广场开业之前，真的缺乏一个真正意义上的商业综合体。后来又通过与盈石资产管理有限公司的多次接触，相互之间理念碰撞，不断迸发出火花，最终集团决定，在这个区域开发一个大型的购物中心。”
“听上去真不错，又实现梦想，又有巨大的商业价值，而且能提升整座城市的形象和气质，这一步走得很漂亮。”
滕道亮频频点头，颇有些知音感：“打造这个100万平方米规模的和信广场，对我们整个区域环境和城市形象是一个提升，而且通过与盈石的合作，也确实能让我们在新型商业模式的拓展、尝试、管理和经营等各个方面，都获得很大的提升。”
“听你说说，这个梦想实现后的样子吧？和信广场，具体是个怎样的城市综合体？有没有已经成型的商业主题？”
“和信广场二期商业部分，主体已经封顶，今年年底就能全部竣工。2014年5月应该就能开业了。一到三期总体量是70万平方米，未来还会有四期五期，总共会有100万平方米综合体规模。包括了高端住宅，主题式步行街街区，两个大型商业购物中心，一座街区式的购物公园，及一个甲级复式办公群落。”
“街区式购物公园？这需要你解释一下了，听上去有点意思。”
“我们希望给人们提供一种体验式的消费，而不是早已过时的百货公司。街区式公园里除了有一些能让人停留休憩的布置，还集成了一些有趣的消费场所，更重要的是，它将两个购物中心以一种开放、自然和趣味的方式，有机地连接在一起。两座购物中心各有偏重，一座以高端消费品为特色，另一座则是以时尚、年轻的品牌为主。我们还有一个很大的滑冰场，各个年龄层次和家庭结构的人们，都可以在和信广场里找到最喜欢的休闲娱乐和消费方式。”
“你们自身持有多少商业体量？”
“目前集团确认的有20万平方米。”
“还有其他优势吗？”
“徐州市地铁一号线和三号线的交汇点，直接和项目联通。尽管还处于规划阶段，但是这是两条地铁在市区内的唯一一个交汇点。也就是说，和信广场未来也是一个地铁上盖的城市综合体。它在徐州城，立意最高，投资最大，我们目前确定的项目定位层级，不光是在徐州第一、淮海经济区最高，即使和许多国内一线城市的标杆物业相比也是可以媲美的。”
编后 思考先行
与滕道亮的对话，本不在我们的内容计划之内，尽管本期的关注主题就是商业地产。我们始终谨慎地看待这个领域，不过分地为之摇旗呐喊，因为在住宅限购限贷的大背景下，商业地产骤然而至的开发和市场高潮，本身会带来很多问题——事实上问题已经愈来愈凸显了，以后必然还会更严重。只是这个与上海相隔遥远的和信广场，却向《租售情报》，并通过我们杂志向大家传递了一份与专业、责任、情怀、运营等各个关键词相关的思考方式。
与滕道亮的对话还涉及“电商”、“分销”、“销售”，甚至男女不同的消费习惯等等各个方面，未来出刊的《租售情报》中，必然还会安排专题详细讨论。在与滕道亮对话的最后，我告诉他我的感想：一座长久被忽视，某种程度上而言甚至是被埋没的城，却有着它自身一贯的价值。优秀的房地产开发商，有责任来为城市做点什么——就好比和信集团眼下正在努力推进这件事情一样。至于这个和信广场，我想我怎样都会去实地走一遭，以此作为自己阅读那座城市的瞭望台，那么，你呢？