在中共十六届三中全会上提出的关于今后几年将实施的诸项税收改革任务中，最令人感兴趣的内容大概应属物业税的开征。之所以如此说，是因为三中全会上提到的其他税改，如增值税、企业所得税、个人所得税以及消费税的改革，无论其复杂程度如何，都毕竟有一个明确的改革目标和可控的实施方案；惟有物业税的开征，在理论上尚有若干问题需要进一步界定，在实施层面上也需进一步细化。
　　顾名思义，物业税是以房产原值或净值为计税依据课征的一种税收。按照对象的不同分类，物业税应属于财产税类中的房地产税。目前世界各国的财产税体系中，单独开征物业税的情况是不多的。在中国开征物业税，是基于以下四个方面因素的考虑：
　　1.以开征物业税作为建立和健全中国财产税体系的开端。一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。目前，中国在商品税制和所得税制方面已较成熟，但财产税方面仍处于相对滞后的状态。从宏观大背景看，这种滞后与中国当前对财产税尤其是对私人财产保护尚未立法有直接关系。目前中国修改宪法、完善私人财产保护制度的研究和实施过程已经启动，建立和完善财产税体系的重要性便日益显现出来。
　　房地产税之所以是财产税类中的主要税种，其原因是：无论是健在者的财富还是已故者的遗产，不动产都是私人财产的主要内容。在中国，经过近十几年的住房制度改革，相当多的城乡居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体将购买住宅作为保值投资的重要手段。从这个角度看，尽快推出物业税有十分重要的意义。
　　2.在土地尚未私有的情况下，先行开征物业税可以避免房地产整体产权不明晰所造成的矛盾。众所周知，完整的房屋产权，应以完整的土地所有权为基础。而在中国，土地是国有资产，任何人获得的都只能是土地的使用权，这就使得房屋的产权具有了不完整性。而从税理上进行分析，不具有完全意义上的产权的物品，是不能整体成为财产税的征收对象的。所以，只有将土地与土地上的附着物——作为建筑物的物业分开，先就其物业部分进行课征，才能避免产权问题所带来的麻烦。
　　需要说明的是，在一些土地产权私有化的国家和地区，如中国的香港特区，土地税与物业税也是分别计算征收的，这种做法是出于如下考虑：土地作为稀缺资源，从长期看其价格将会不断上扬，而地面附着物，则会随着折旧的提取，其净值不断下降。若将两种价值不同的物品混在一起计算征收统一的税收，其税基会失真。这种税收理念是非常有道理的。今后即使我们已经从法律上解决了土地的产权问题，仍然可以将物业与土地分开，根据具体情况分别设计独立的税制。
　　3.改变以往不动产税制中那种重交易、轻拥有的局面，进一步实现社会分配的公平。在中国现行房地产税制体系中，房产拥有的税负较轻。虽然现行的房产税规定，业主要按照出租房产获得租金的12％，或按房产净值的1.2％缴纳房产税，但通常情况下，这是对企事业单位征收，私人拥有的住房一般无须缴纳。另一方面，对房屋交易过程的税收却较重。以私人出售房产为例，在不考虑特定条件下的优惠政策情况下，房产出售一方要按出售价格的5％缴纳营业税；若产生增值后，还要缴纳20％的个人所得税，以及按增值额的大小不等，缴纳30％～60％的超率累进税；而购买一方则要按购买价格的4％缴纳契税。税赋如此之重在很大程度上妨碍了房产交易的进行，这也从一个侧面解释了中国二手房市场不活跃的重要原因。而另一方面，一旦拥有了住房的产权，只要你不出售，其占有的税收成本就为零，这种情况又导致了一些人占有多处房产并私下出租，同时又有很多人买不起房。这种畸形的资源配置格局必须改变。其办法就是，在降低房产交易环节税负的同时，增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量，促进二手房市场的发展。
　　4.规范税费制度，降低建筑业及房地产业的经营成本，为启动中国房地产市场创造条件。在未来中国经济发展过程中，建筑及房地产业是名副其实的支柱产业，但目前建筑及房地产业的税费水平仍然较高。如上文所述，房地产及建筑业也承担着3％～5％的营业税、33％的企业所得税、30％～60％的土地增值税、3％～5％的契税，等等。除此之外，还要承担比较重的土地转让使用费，开发成本相当高。因此，虽然就全国总体情况而言，房地产市场供应已趋于饱和，但其价格仍然居高不下。当务之急是要改革现行的税费体制，变诸多的税费制度为较为规范简化的税制，为企业减负，激活市场创造条件。
　　虽然择机开征物业税的道理如此充分，但仍需进一步讨论的问题是：第一，纳税人，尤其是拥有房产的居民，其税收承受能力如何；第二，税负总水平的确定；第三，开征物业税和相关的财产税对建筑及房地产业长远发展，以及对居民消费理念和财富理念的现实的和潜在的影响。人们有理由期望政府有关部门对此作出正确的判断和选择。
　　
　　作者为中央财经大学财政与公共管理学院副院长