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针对我国部分城市房地产市场长期过热状况，2006年房地产宏观调控政策“国六条”浮出水面。建设部等九部门《房地产调控15条意见》的公布，是对新一轮房地产调控的细化和完善。很多国家在经济发展过程中都曾面临或正在面临房价过高这道难题，他们是如何应对的?未来的上海楼市又将何去何从?
针对我国部分城市房地产市场长期过热，2006年“国六条”浮出水面。建设部等九部门《房地产调控15条意见》的公布，是对新一轮房地产调控的细化和完善。“调控细则”的出台，使人们看到了国家对楼市调控的方向。而在这些政策的作用下，未来楼市何去何从？
上海房价下降概率增大
“5年内收税”打击投机
上海大学房地产研究中心副主任邢元志博士指出，此次调控，用具体的面积和比重来规定和要求普通商品房的发展，明确新建住房结构比例，较有新意。但90平方米和70％的比例是否得当，产品结构与市场需求是否符合，是否具有可操作性，还有待观察与研究。70％的比例是对各地楼市的供应结构所作的要求，具体到单个项目不一定要严格执行。《意见》也开了一个“口子”，就是“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”，也就是说，具体执行上还是有可松动的空间。
此次将营业税征收的年限从2年延长到5年，对楼市的投机行为将有所遏制，对消费者理性购房有一定帮助。但另一方面，这一规定同时也影响和限制了二手房交易行为，降低了商品房的流通性，短期容易造成二手房交易成本增加和房价上涨。
许多国家出台多种政策抑制楼市泡沫
邢元志还谈到了国外应对高房价的对策。他指出，事实上很多国家在经济发展过程中都曾或正在面临房价过高的难题，政府如何进行宏观调控，一定程度上也是对政府执政能力的考验。亚洲金融危机过后，韩国的住宅市场进入了一个复苏、繁荣的发展周期。近两年，更是有大量资本涌入，房价迅速上涨，并呈现明显的泡沫迹象。为了抑制房价过快增长，韩国政府从2006年4月先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。如加大房地产税收力度，将转让第二套以上住宅的交易税从9％至36％提高到50％。此外，承诺增加供给，提高房贷利率。
法国实行廉租房和高税收抑制房地产市场可能出现的泡沫；英国则5次上调利率为房地产降温。而德国多年来大规模兴建由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的“福利住房”。另一方面，德国一直坚持供应小户型住宅。放眼世界，其他国家实行过的政策，给我们以启发和借鉴作用。
炒房者将集体撤退
在去年“国八条”出台后，上海房价已有了一定回落，一些炒房者已从上海撤退。邢元志说，“这一次的调控政策如果执行得力，将使这批炒房者看不到希望，从而集体撤退，这对上海的楼市影响将是巨大的，上海房价步入下降通道的概率将增大。”
为了抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的开发商，要求商业银行不得发放贷款等，这就会导致一些开发商的资金链出现问题，可能造成的影响就是，一部分开发商会降价售房，加快回笼资金。此外，房产中介业面临又一次洗牌。新政策的实施对上海市近期的二手房交易量会有很大的影响，大量的房产小中介将被迫关闭。
大户型房价未必上涨
楼市供应结构面临调整
高先生最近在看房，看到的几乎都是大房型，即使楼盘中有部分小户型，但大多被先到者“抢走”。在这些大房型中，二房面积超过110平方米，三房面积超过130平方米。这是目前上海乃至全国房地产开发的“通病”，开发商都“喜大厌小”，所以造成了这种市场中难寻小户型的怪现状。不过专家们指出，随着国家二次宏观调控的展开，在政策的支持下，这种现状将得到改善，未来房地产市场将会大量供应小户型房源。可以展望，未来某一天走进售楼处，将会见到很多面积小于90平方米的小户型房源。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，未来房地产市场将出现大量的小户型住宅商品房，对未来的房地产市场供给和需求的结构会产生很大的影响。政策要求今后房地产市场开发供应的住宅商品房，都必须符合市场需求，符合老百姓的购买力。这也与当前的现实情况相符，因为在房价过高的背景下，要保障普通购房者的需求，在套型面积上进行控制和调节是一条可行的方式。
尹伯成认为此次调控关于房型面积比例的规定的意义很大，一方面会让房地产市场的供给和需求走向理性化，达到供需平衡。现在中国的普通老百姓购买力有限，而且90平方米的套型定位也符合中国的国情，中国虽然地大物博，但是人均土地面积并不多，而开发90平方米以下的住宅商品房的话，可以解决更多人的住宅需求问题。
对开发商监管力度加大
在去年宏观调控期间，部分地区的开发商为了应对房价回调的现实，曾出现过开发商人为“捂盘”以造成供应紧张的假象。那么现在开发商是否还能使出这招来应对二次调控呢？
对此，尹伯成表示可能已经无法做到了。因为政策已经非常明确地对土地开发年限做出了规定。通过对开发商囤积土地行为的遏制，将能够保证房地产市场平稳地发展。
尹伯成指出，在去年宏观调控开始之后，有开发商曾经想要通过控制开发进度，进而控制住宅商品房的上市量，减少供给量，这样来达到稳住房价甚至促使房价上涨的目的。但现在做不到了，他说：“《调控细则》规定开发商不能囤积土地，必须按时开发。这样，未来一段时间内，房地产市场的供给量会保持在一个稳定的水平，同时随着供给结构的改善，市场就会平稳地发展。”
市场投机气氛被有效抑制
虽然《调控细则》对于抑制投机没有传说中那样严厉，但是打击投机的用意非常明显，专家认为这对投资者来说，其震慑作用已经够大。
尹伯成认为，政策能够很好地抑制投资需求。他说：“政策规定，将营业税的收取期限由2年延长到5年，毋庸置疑，这加大了投机房产的成本。那么今后投机的人就要认真考虑一下了，在风险加大的前提下，是否还有必要像此前那样进行大规模的房产投资。”他分析，投机被成功抑制之后，民间游资的退出，将会把房地产市场还给购房自住的消费者，满足自住消费需求，这样，在缺少民间游资肆意炒作的情形下，有利于保持房价的平稳。
房价将会出现一定调整
“房价会不会下跌?”“买房的时机到了吗？”
尹伯成认为，在未来一段时间之内，房地产市场将会出现一定调整。他建议购房者可以适当观望一段时日。他认为，在现阶段，开发商必须要将手中已经建成的住宅商品房销售出去，否则将面临资金链断裂之虞。因此他估计在前段时间内，部分上涨过快的地区诸如北京、广州、深圳的房价会出现回落。与此同时，虽然上海在去年宏观调控过程中，房价整体水平已经回调了15 ％－20％的水平。但是不可否认的是，从今年2月底开始，房价又涨了回来，而且个别楼盘的价格也上涨了一些。近期联洋社区的价位上涨了10％左右，大宁绿地附近的二手次新房也上涨了近千元，此外诸如打浦桥、古美路板块的二手房价也已回升。尹伯成指出，随着《调控细则》的出台，这种现象不会再次出现。
在全国二线、三线城市，房价由此会企稳，而不再会有可能像去年宏观调控后，房价还出现大幅上涨的尴尬局面。不过，从长远角度看，尹伯成，认为中国的房地产市场会在真实需求的基础上健康发展。
由于小户型房源将增多，会不会导致大户型房源的价格上涨呢?尹伯成认为不会。他指出，大户型需求的比例与小户型需求比例相比，还是要小得多。目前上海二手房市场，很多房源都是去年、前年开发的商品房，为大户型物业，再过一段时间会释放出来，会对市场形成补充。还有目前开发商手中尚未销售出去的房源，大多也是大户型，由此看来，大户型房源未来价格要上涨的可能性很小。
购房者不妨再等一等
新政决心更加明朗
有朋友最近想买房，但走了一圈，发现看中的楼盘自2006年1月份以来，几乎上涨了15％，甚至每平方米单价从当初的8000元变成了眼下的1万元，而二手房的叫价更是像吃了雨水的庄稼，节节拔高。朋友两难了：买呢，价格令人郁闷；不买，可能会蹿得更高。华东理工大学房地产与城市文化研究所特约研究员凌嘉琪认为，新政之下，欲购房者不要急于出手，可再观望。
他分析，去年的政策出台给了投机者离场时间。所有对中国房地产市场投机的人都将对投机行为付出代价，越早离场损失越小。新政的决心从去年的七部委增加到今年的九部委之间可见一斑。《第一地产》特约评论员范伟国先生发现“今年增加的两个部委是监察部、统计局”。前者表明在新政执行过程中，中央加强对地方高级领导监察的举措，后者表明中央对地方房产数据的垂直统计。
投机房源降价抛售
“上海市场的投机成分依然存在。除了市中心区域成为境外资本投机的目标外，中环附近堆积了国内投机的资本。”凌嘉琪对笔者说，以中环线侧畔金沙江路的一家楼盘已售的房源，很大一部分早早在附近的房产中介店里挂牌，业主多半是浙江人。从报纸查到房源打电话给房产中介，热情的中介说，这个楼盘抛出的房源多得很，看不中不要紧，我起码可以给你看十几套。一到店里，果然开眼界，似乎已售房源在此地又开了一个售楼处。
他指出，新政之下，金沙江路的那些炒房者已抛开售楼处的价格体系与炒房阵营的联盟，价格开始松动。像这种现象在今年以来的房产市场中十分普遍，翻看报纸可以看到还在热销的楼盘，已有一连串房子挂在二手市场。联络房产中介，对方往往会告诉你，虽然广告登了某个楼盘的一套房子，但我们有一大批房源，请告知你的需求。
持房者将向持币者“投降”
凌嘉琪指出，2006年上海的新房供应量依然远远大于实际需求。新政后，供求比例更成反差。新政前上海新房成交量几乎在1200套到1600套，新政至今跌落为300套至500套。后面这个数字几乎就是动迁房的数字。投机者歇手，改善者观望，市场需求远远小于可供房源。假如观望效应叠加(在现有房价下，不出新政，市场也到了观望临界点)，持房者向持币者投降的局面指日可待。
“新政拷问的不是实力而是目的，有实力的投资者不会因为有实力而去举无为的杠铃，没有实力的结婚户也会贷着款购新房。由此，新政之下裸露的是没有投机的真实市场需求。可以看出，不仅仅是购买愿望多年被积压，出售房屋愿望也被多年积压着。在新政压力下，积聚了多年的出售愿望将会比购买愿望更早爆发。如此一来，房价不降也难。”
针对我国部分城市房地产市场长期过热，2006年“国六条”浮出水面。建设部等九部门《房地产调控15条意见》的公布，是对新一轮房地产调控的细化和完善。“调控细则”的出台，使人们看到了国家对楼市调控的方向。而在这些政策的作用下，未来楼市何去何从？
上海房价下降概率增大
“5年内收税”打击投机
上海大学房地产研究中心副主任邢元志博士指出，此次调控，用具体的面积和比重来规定和要求普通商品房的发展，明确新建住房结构比例，较有新意。但90平方米和70％的比例是否得当，产品结构与市场需求是否符合，是否具有可操作性，还有待观察与研究。70％的比例是对各地楼市的供应结构所作的要求，具体到单个项目不一定要严格执行。《意见》也开了一个“口子”，就是“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准”，也就是说，具体执行上还是有可松动的空间。
此次将营业税征收的年限从2年延长到5年，对楼市的投机行为将有所遏制，对消费者理性购房有一定帮助。但另一方面，这一规定同时也影响和限制了二手房交易行为，降低了商品房的流通性，短期容易造成二手房交易成本增加和房价上涨。
许多国家出台多种政策抑制楼市泡沫
邢元志还谈到了国外应对高房价的对策。他指出，事实上很多国家在经济发展过程中都曾或正在面临房价过高的难题，政府如何进行宏观调控，一定程度上也是对政府执政能力的考验。亚洲金融危机过后，韩国的住宅市场进入了一个复苏、繁荣的发展周期。近两年，更是有大量资本涌入，房价迅速上涨，并呈现明显的泡沫迹象。为了抑制房价过快增长，韩国政府从2006年4月先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。如加大房地产税收力度，将转让第二套以上住宅的交易税从9％至36％提高到50％。此外，承诺增加供给，提高房贷利率。
法国实行廉租房和高税收抑制房地产市场可能出现的泡沫；英国则5次上调利率为房地产降温。而德国多年来大规模兴建由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的“福利住房”。另一方面，德国一直坚持供应小户型住宅。放眼世界，其他国家实行过的政策，给我们以启发和借鉴作用。
炒房者将集体撤退
在去年“国八条”出台后，上海房价已有了一定回落，一些炒房者已从上海撤退。邢元志说，“这一次的调控政策如果执行得力，将使这批炒房者看不到希望，从而集体撤退，这对上海的楼市影响将是巨大的，上海房价步入下降通道的概率将增大。”
为了抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的开发商，要求商业银行不得发放贷款等，这就会导致一些开发商的资金链出现问题，可能造成的影响就是，一部分开发商会降价售房，加快回笼资金。此外，房产中介业面临又一次洗牌。新政策的实施对上海市近期的二手房交易量会有很大的影响，大量的房产小中介将被迫关闭。
大户型房价未必上涨
楼市供应结构面临调整
高先生最近在看房，看到的几乎都是大房型，即使楼盘中有部分小户型，但大多被先到者“抢走”。在这些大房型中，二房面积超过110平方米，三房面积超过130平方米。这是目前上海乃至全国房地产开发的“通病”，开发商都“喜大厌小”，所以造成了这种市场中难寻小户型的怪现状。不过专家们指出，随着国家二次宏观调控的展开，在政策的支持下，这种现状将得到改善，未来房地产市场将会大量供应小户型房源。可以展望，未来某一天走进售楼处，将会见到很多面积小于90平方米的小户型房源。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，未来房地产市场将出现大量的小户型住宅商品房，对未来的房地产市场供给和需求的结构会产生很大的影响。政策要求今后房地产市场开发供应的住宅商品房，都必须符合市场需求，符合老百姓的购买力。这也与当前的现实情况相符，因为在房价过高的背景下，要保障普通购房者的需求，在套型面积上进行控制和调节是一条可行的方式。
尹伯成认为此次调控关于房型面积比例的规定的意义很大，一方面会让房地产市场的供给和需求走向理性化，达到供需平衡。现在中国的普通老百姓购买力有限，而且90平方米的套型定位也符合中国的国情，中国虽然地大物博，但是人均土地面积并不多，而开发90平方米以下的住宅商品房的话，可以解决更多人的住宅需求问题。
对开发商监管力度加大
在去年宏观调控期间，部分地区的开发商为了应对房价回调的现实，曾出现过开发商人为“捂盘”以造成供应紧张的假象。那么现在开发商是否还能使出这招来应对二次调控呢？
对此，尹伯成表示可能已经无法做到了。因为政策已经非常明确地对土地开发年限做出了规定。通过对开发商囤积土地行为的遏制，将能够保证房地产市场平稳地发展。
尹伯成指出，在去年宏观调控开始之后，有开发商曾经想要通过控制开发进度，进而控制住宅商品房的上市量，减少供给量，这样来达到稳住房价甚至促使房价上涨的目的。但现在做不到了，他说：“《调控细则》规定开发商不能囤积土地，必须按时开发。这样，未来一段时间内，房地产市场的供给量会保持在一个稳定的水平，同时随着供给结构的改善，市场就会平稳地发展。”
市场投机气氛被有效抑制
虽然《调控细则》对于抑制投机没有传说中那样严厉，但是打击投机的用意非常明显，专家认为这对投资者来说，其震慑作用已经够大。
尹伯成认为，政策能够很好地抑制投资需求。他说：“政策规定，将营业税的收取期限由2年延长到5年，毋庸置疑，这加大了投机房产的成本。那么今后投机的人就要认真考虑一下了，在风险加大的前提下，是否还有必要像此前那样进行大规模的房产投资。”他分析，投机被成功抑制之后，民间游资的退出，将会把房地产市场还给购房自住的消费者，满足自住消费需求，这样，在缺少民间游资肆意炒作的情形下，有利于保持房价的平稳。
房价将会出现一定调整
“房价会不会下跌?”“买房的时机到了吗？”
尹伯成认为，在未来一段时间之内，房地产市场将会出现一定调整。他建议购房者可以适当观望一段时日。他认为，在现阶段，开发商必须要将手中已经建成的住宅商品房销售出去，否则将面临资金链断裂之虞。因此他估计在前段时间内，部分上涨过快的地区诸如北京、广州、深圳的房价会出现回落。与此同时，虽然上海在去年宏观调控过程中，房价整体水平已经回调了15 ％－20％的水平。但是不可否认的是，从今年2月底开始，房价又涨了回来，而且个别楼盘的价格也上涨了一些。近期联洋社区的价位上涨了10％左右，大宁绿地附近的二手次新房也上涨了近千元，此外诸如打浦桥、古美路板块的二手房价也已回升。尹伯成指出，随着《调控细则》的出台，这种现象不会再次出现。
在全国二线、三线城市，房价由此会企稳，而不再会有可能像去年宏观调控后，房价还出现大幅上涨的尴尬局面。不过，从长远角度看，尹伯成，认为中国的房地产市场会在真实需求的基础上健康发展。
由于小户型房源将增多，会不会导致大户型房源的价格上涨呢?尹伯成认为不会。他指出，大户型需求的比例与小户型需求比例相比，还是要小得多。目前上海二手房市场，很多房源都是去年、前年开发的商品房，为大户型物业，再过一段时间会释放出来，会对市场形成补充。还有目前开发商手中尚未销售出去的房源，大多也是大户型，由此看来，大户型房源未来价格要上涨的可能性很小。
购房者不妨再等一等
新政决心更加明朗
有朋友最近想买房，但走了一圈，发现看中的楼盘自2006年1月份以来，几乎上涨了15％，甚至每平方米单价从当初的8000元变成了眼下的1万元，而二手房的叫价更是像吃了雨水的庄稼，节节拔高。朋友两难了：买呢，价格令人郁闷；不买，可能会蹿得更高。华东理工大学房地产与城市文化研究所特约研究员凌嘉琪认为，新政之下，欲购房者不要急于出手，可再观望。
他分析，去年的政策出台给了投机者离场时间。所有对中国房地产市场投机的人都将对投机行为付出代价，越早离场损失越小。新政的决心从去年的七部委增加到今年的九部委之间可见一斑。《第一地产》特约评论员范伟国先生发现“今年增加的两个部委是监察部、统计局”。前者表明在新政执行过程中，中央加强对地方高级领导监察的举措，后者表明中央对地方房产数据的垂直统计。
投机房源降价抛售
“上海市场的投机成分依然存在。除了市中心区域成为境外资本投机的目标外，中环附近堆积了国内投机的资本。”凌嘉琪对笔者说，以中环线侧畔金沙江路的一家楼盘已售的房源，很大一部分早早在附近的房产中介店里挂牌，业主多半是浙江人。从报纸查到房源打电话给房产中介，热情的中介说，这个楼盘抛出的房源多得很，看不中不要紧，我起码可以给你看十几套。一到店里，果然开眼界，似乎已售房源在此地又开了一个售楼处。
他指出，新政之下，金沙江路的那些炒房者已抛开售楼处的价格体系与炒房阵营的联盟，价格开始松动。像这种现象在今年以来的房产市场中十分普遍，翻看报纸可以看到还在热销的楼盘，已有一连串房子挂在二手市场。联络房产中介，对方往往会告诉你，虽然广告登了某个楼盘的一套房子，但我们有一大批房源，请告知你的需求。
持房者将向持币者“投降”
凌嘉琪指出，2006年上海的新房供应量依然远远大于实际需求。新政后，供求比例更成反差。新政前上海新房成交量几乎在1200套到1600套，新政至今跌落为300套至500套。后面这个数字几乎就是动迁房的数字。投机者歇手，改善者观望，市场需求远远小于可供房源。假如观望效应叠加(在现有房价下，不出新政，市场也到了观望临界点)，持房者向持币者投降的局面指日可待。
“新政拷问的不是实力而是目的，有实力的投资者不会因为有实力而去举无为的杠铃，没有实力的结婚户也会贷着款购新房。由此，新政之下裸露的是没有投机的真实市场需求。可以看出，不仅仅是购买愿望多年被积压，出售房屋愿望也被多年积压着。在新政压力下，积聚了多年的出售愿望将会比购买愿望更早爆发。如此一来，房价不降也难。”