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摘 要：房地产作为我国国民经济发展的支柱性产业，与国计民生存在非常密切的联系。房产是人们日常生活和工作的必需品，也是个人的重要资产。房地产评估是一项基础性工作，涉及多项内容，正确合理的评估定价能够真实地反映出房产价值，确保房产所有者合法权益。但受到诸多因素的影响，当前房地产评估中存在很多问题及不足，在很大程度上影响了房地产评估效果，如何改进房地产评估成为房地产行业进一步发展亟待解决的重要问题。文章从房地产评估影响因素入手，结合方法、制度等对房地产评估工作存在的问题进行分析和研究，并坚持针对性原则提出相应改进优化建议和策略，旨在为我国房地产评估行业改革和发展提供参考。
关键词：房地产评估 评估方法 房地产法律体系
目前，我国社会主义经济快速发展，为房地产行业带来了诸多发展机遇，房地产评估也随之发展，经历了十几年创新和发展，初步形成了相对完善的体系。然而，纵观我国房地产评估现状并不乐观，如果不能够有效解决这些问题，将会对房地产行业未来发展产生消极影响。因此加强对房地产评估问题及改进策略的研究具有非常重要的现实意义。
一、房地产评估影响因素
房地产价格会受到所处地域政治、经济及社会等多项因素的影响。一般来说主要表现在一般、个别及区位三个方面。其中一般因素是影响房地产价格整体性的宏观性因素，并非个别现象，而是体现在大范围的价格变动。而区位因素是城市内部不同功能区域中，与房地产价格相关的因素。如集聚程度、环境清洁治理程度等。个别因素则表现为房屋所处地段、装修及层次等，可见，房地产评估影响因素非常广泛。
二、房地产评估中存在的主要问题分析
1.现行方法不合理，影响评估准确性。房地产评估方法是实现该项工作的主要方式和方法，是否合理直接影响评估效果。目前，常用的房地产评估方法有传统市场比较法、收益法。其中传统市场比较法在实际应用中，存在较强的主观倾向，由于缺少完善、且统一的可比交易数据库为评估人员提供支持，评估人员随意选择可比交易案例，违背了评估工作的客观性、合理性。为了迎合甲方需求，评估人员会对评估结果进行适当的调整，导致评估失真。此外，采用该方法时，需要借助差额法、百分率法对可比交易实例因素进行修正，但具体方法中并没有直接体现出对评估的影响因素，导致不同因素对评估影响一样，没有体现出差异，在一定程度上削弱了评估结果准确性。
对于收益法来说，其应用简单易懂，但在实务操作中却较为复杂，表现在纯收益、还原利率等确定方面。如年度净收益计算方面，评估人员计算待估房产时会考虑多方面因素，如设备、管理者等，很大程度上会受到待估对象的影响，造成结果偏差。当前，行业中尚未确定统一的方法确认资本化率，评估人员多选择某一范围进行评估，导致评估结果存在很大偏差。
2.制度有待完善，无法为评估提供指导。诚然，我国现行法律以《房地产管理法》为核心，将相关法律制度有机整合到一起，形成房地产评估法律体系，对房地产评估人员、机构管理进行统一管理和规范。但随着房地产行业快速发展，在实践中仍然缺乏相关实施细则。同时，针对房地产评估法律权威依据等规范性文件、道德标准等同样缺少相关规定。因此无法形成对房地产评估人员的约束和限制，无法发挥其在评估中的作用，从而造成评估效果不尽人意。
3.易出现连带责任，专业人才匮乏。虽然评估机构已经实施了脱钩改制，但绝大多数人员仍然受制于原有主管部门，使得评估人员在工作中存在人情交易，进而引发连带责任。此外，房地产评估师职业资格考试具有严肃性和权威性。其中一些没有实践经验的人员，出具假资历证明取得报考资格，然后通过死记硬背的形式获得资格证书，在工作中无法做到具体房产具体评估，不仅影响了评估真实性，且在很大程度上影响整个行业的良好形象。
4.不正当竞争，存在执业风险。随着房地产行业快速发展，房地产评估在房地产评估活动中占据重要地位。但受到利益驱使，在评估行业中存在不正当竞争现象，使得委托方经常在评估业务中对评估结果产生影响，违背了房地产评估独立、客观及公正原则。如为了争取更多经济利益，在商业房拆迁补偿中，委托方采取“回扣”的方式，诱惑评估人员将房地产价格向上调整。此外，我国评估机构准入制度不够完善，该类机构数量与日俱增，不正当竞争愈发明显，在一定程度上增加了执业风险。因此加强对房地产评估工作现存问题进行改进非常必要。
三、房地产评估工作相关优化解决方案
房地产评估工作作为一项综合性、系统性工作。面对社会发展新形势，房地产评估行业发展机遇与挑战并存，为了抓住时机，实现长足发展，针对评估工作中存在的诸多问题，我们可以从以下几个方面入手：
1.评估方法改进，提高评估准确率。
第一，针对传统方法改进，可以采用灰色关联度模型对可比交易实例进行改进。在实践评估中，运用客观的定量模型，计算出不同案例主体各项影响因素影响权重，得出主体间量化关联程度，从根本上避免评估结果倾向于主观性这一问题。其中灰色关联度是一种建立在灰色系统理论、对多项因素统计分析的一种方法，根据各项因素数据，确定各项目权重，然后按照权重进行排列，将关联度较大的影响因素作为可比交易案例，避免评估人員主观经验对结果产生的影响。另外，针对因素修正，可以运用集对分析法，将各项因素集中到一起，对构成的两个集合之间进行定量分析，进而了解和掌握两个集合的联系度，如同联系、反联系及异联系。对于该方法的应用能够有效弥补传统市场比较法存在的不足，且与现行法律制度要求相契合。在确定权重后进行关联性分析，最后准确找到最大影响因素，能够在一定程度上完善传统方法修正方法，且最大限度上修正准确性。故可以在房地产评估工作中广泛推广和应用，为评估人员提供依据和指导，减少工作中的盲目性。
第二，引入风险收益模型。风险收益评估按照风险收益理论，是指充分估计投资面临的各类风险，然后对未来的收益进行预测。将其应用于收益法中，能够确定待估房地产面临的风险，并在此基础上预测房产未来收益，最后确定出房地产的真正价值。采取这种方式，能够准确掌握隐藏的风险，使得资本化率测评更为准确和真实，以提高房产评估有效性。 2.完善制度体系，为评估提供指导。依法治国是我国社会发展的主流趋势，适用于我国各个行业和领域。有法可依是房地产评估存在和持续发展的基本和前提。基于该目标，国家相关部门应结果现有法律法规，专门推出《商业房地产估价法》，对房地产估价等各项工作细节进行明确细分。同时还应积极完善如下方面：一是强化行业标准，制定具体的操作规范和规程，强制执行和落实，加快房地产评估朝着规范化、制度化方向发展。二是规范收费标准，针对不同的项目，要确定具体的收费档次，实现具体划分，以调整其收费标准。三是确定职业道德标准，提出相关守则，约束并限制评估人员行为，逐步增强评估人员风险及责任意识，以此来协调评估结果与社会发展二者之间的关系，从而提高房地产评估水平。
3.加大监管力度，避免不正当竞争。目前，不同部门和行业存在垄断现象，使得行业竞争始终存在不均衡状态，为了能够争取更多机会，很多机构采取不正当竞争手段。因此在后续工作中，为了使房地产评估机构能够更加独立，免受其他因素左右，应加快评估机构脱钩改制工作，使得各个机构之间要通过质量取胜，只有这样，才能够不断提高房地产评估水平。而针对评估机构人员来说，相关部门应减少干涉，使得评估结果更加完整，同时深入到市场当中，对评估市场现状进行分析和了解，制定相关监管规则，明确评估违规性质，形成良好的监督格局。
4.重视后续教育，提高人才素质。为了促使房地产评估人员自身素质及行业整体水平的提升。在实际工作中，应结合我国客观实际情况，加大对人员资格认证监管力度，实行动态化两级分管体制，具体来说，根据评估人员职业道德、执业能力等具体情况进行等级划分和确定，为优秀的评估人员提供更广阔的发展空间。而針对综合素质较差的评估人员，应对其进行降级处理。此外，对于评估人员后续教育来说，还需要从以下几个方面入手：一是适当提高人员准入标准，确定为大学本科及以上；二是严格实施注册制度，为评估人员提供公平的竞争机会；三是适当提高考核难度，扩大知识面，侧重对评估人员实践能力的考核。四是针对评估人员业务水平进行综合性评价，引导并鼓励人员能够及时更新自身专业知识，在实际评估中充分发挥主观能动性。
根据上文所述，评估工作作为房地产行业发展的重要组成部分，其评估水平高低直接影响行业未来发展。目前，房地产评估中存在很多缺陷，如方法不够科学、制度不完善，使得房地产评估结果受到了人为因素的影响，公平、真实性大打折扣。因此在后续工作中，应针对现存的问题进行改进和优化。如引进先进的理论和模型，为传统评估方法提供支持，避免其他因素的影响，提高评估准确性。同时，还应进一步完善现有法律制度，重视对评估人员的后续教育，兼顾职业道德与执业双重素质，将相关部门整合到一起，加大对房地产评估的监督和管理力度，促进我国房地产评估工作朝着规范化方向发展，从而充分发挥该项工作的综合效益。
参考文献：
[1]吕霁，基于遗传算法优化神经网络的房地产评估模型及实证研究[J].计算机科学，2014年，第S2期：第75-77+87页.
[2]吴桐仪，邓大松，基于粒子群优化算法的房地产税基评估——以武汉市10个区的数据为例[J].经济与管理研究，2015年，第02期：第136-144页.
[3]郑祖贤，浅析我国房地产评估中存在的问题及对策分析[J].时代金融，2015年，第12期：第170-171页.
[4]李向阳，浅析我国商业房地产评估中存在的问题及对策[J].商场现代化，2015年，第21期：第253-254页.
[5]莫连光，房地产税开征背景下商业房地产价格估算——基于改进的粒子群算法[J].中南财经政法大学学报，2014年，第04期：第38-43+158页.
[6]耿继进，张晖，基于GIS的房地产批量评估数据库构建研究——以深圳市为例[J].遥感技术与应用，2012年，第03期：第479-486页.
[7]樊慧霞，优化我国房地产税基批量评估方法体系的政策建议[J].科学与管理，2011年，第01期：第53-55页.
[8]姜菊，当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息，2013年，第36期：第279页.
关键词：房地产评估 评估方法 房地产法律体系
目前，我国社会主义经济快速发展，为房地产行业带来了诸多发展机遇，房地产评估也随之发展，经历了十几年创新和发展，初步形成了相对完善的体系。然而，纵观我国房地产评估现状并不乐观，如果不能够有效解决这些问题，将会对房地产行业未来发展产生消极影响。因此加强对房地产评估问题及改进策略的研究具有非常重要的现实意义。
一、房地产评估影响因素
房地产价格会受到所处地域政治、经济及社会等多项因素的影响。一般来说主要表现在一般、个别及区位三个方面。其中一般因素是影响房地产价格整体性的宏观性因素，并非个别现象，而是体现在大范围的价格变动。而区位因素是城市内部不同功能区域中，与房地产价格相关的因素。如集聚程度、环境清洁治理程度等。个别因素则表现为房屋所处地段、装修及层次等，可见，房地产评估影响因素非常广泛。
二、房地产评估中存在的主要问题分析
1.现行方法不合理，影响评估准确性。房地产评估方法是实现该项工作的主要方式和方法，是否合理直接影响评估效果。目前，常用的房地产评估方法有传统市场比较法、收益法。其中传统市场比较法在实际应用中，存在较强的主观倾向，由于缺少完善、且统一的可比交易数据库为评估人员提供支持，评估人员随意选择可比交易案例，违背了评估工作的客观性、合理性。为了迎合甲方需求，评估人员会对评估结果进行适当的调整，导致评估失真。此外，采用该方法时，需要借助差额法、百分率法对可比交易实例因素进行修正，但具体方法中并没有直接体现出对评估的影响因素，导致不同因素对评估影响一样，没有体现出差异，在一定程度上削弱了评估结果准确性。
对于收益法来说，其应用简单易懂，但在实务操作中却较为复杂，表现在纯收益、还原利率等确定方面。如年度净收益计算方面，评估人员计算待估房产时会考虑多方面因素，如设备、管理者等，很大程度上会受到待估对象的影响，造成结果偏差。当前，行业中尚未确定统一的方法确认资本化率，评估人员多选择某一范围进行评估，导致评估结果存在很大偏差。
2.制度有待完善，无法为评估提供指导。诚然，我国现行法律以《房地产管理法》为核心，将相关法律制度有机整合到一起，形成房地产评估法律体系，对房地产评估人员、机构管理进行统一管理和规范。但随着房地产行业快速发展，在实践中仍然缺乏相关实施细则。同时，针对房地产评估法律权威依据等规范性文件、道德标准等同样缺少相关规定。因此无法形成对房地产评估人员的约束和限制，无法发挥其在评估中的作用，从而造成评估效果不尽人意。
3.易出现连带责任，专业人才匮乏。虽然评估机构已经实施了脱钩改制，但绝大多数人员仍然受制于原有主管部门，使得评估人员在工作中存在人情交易，进而引发连带责任。此外，房地产评估师职业资格考试具有严肃性和权威性。其中一些没有实践经验的人员，出具假资历证明取得报考资格，然后通过死记硬背的形式获得资格证书，在工作中无法做到具体房产具体评估，不仅影响了评估真实性，且在很大程度上影响整个行业的良好形象。
4.不正当竞争，存在执业风险。随着房地产行业快速发展，房地产评估在房地产评估活动中占据重要地位。但受到利益驱使，在评估行业中存在不正当竞争现象，使得委托方经常在评估业务中对评估结果产生影响，违背了房地产评估独立、客观及公正原则。如为了争取更多经济利益，在商业房拆迁补偿中，委托方采取“回扣”的方式，诱惑评估人员将房地产价格向上调整。此外，我国评估机构准入制度不够完善，该类机构数量与日俱增，不正当竞争愈发明显，在一定程度上增加了执业风险。因此加强对房地产评估工作现存问题进行改进非常必要。
三、房地产评估工作相关优化解决方案
房地产评估工作作为一项综合性、系统性工作。面对社会发展新形势，房地产评估行业发展机遇与挑战并存，为了抓住时机，实现长足发展，针对评估工作中存在的诸多问题，我们可以从以下几个方面入手：
1.评估方法改进，提高评估准确率。
第一，针对传统方法改进，可以采用灰色关联度模型对可比交易实例进行改进。在实践评估中，运用客观的定量模型，计算出不同案例主体各项影响因素影响权重，得出主体间量化关联程度，从根本上避免评估结果倾向于主观性这一问题。其中灰色关联度是一种建立在灰色系统理论、对多项因素统计分析的一种方法，根据各项因素数据，确定各项目权重，然后按照权重进行排列，将关联度较大的影响因素作为可比交易案例，避免评估人員主观经验对结果产生的影响。另外，针对因素修正，可以运用集对分析法，将各项因素集中到一起，对构成的两个集合之间进行定量分析，进而了解和掌握两个集合的联系度，如同联系、反联系及异联系。对于该方法的应用能够有效弥补传统市场比较法存在的不足，且与现行法律制度要求相契合。在确定权重后进行关联性分析，最后准确找到最大影响因素，能够在一定程度上完善传统方法修正方法，且最大限度上修正准确性。故可以在房地产评估工作中广泛推广和应用，为评估人员提供依据和指导，减少工作中的盲目性。
第二，引入风险收益模型。风险收益评估按照风险收益理论，是指充分估计投资面临的各类风险，然后对未来的收益进行预测。将其应用于收益法中，能够确定待估房地产面临的风险，并在此基础上预测房产未来收益，最后确定出房地产的真正价值。采取这种方式，能够准确掌握隐藏的风险，使得资本化率测评更为准确和真实，以提高房产评估有效性。 2.完善制度体系，为评估提供指导。依法治国是我国社会发展的主流趋势，适用于我国各个行业和领域。有法可依是房地产评估存在和持续发展的基本和前提。基于该目标，国家相关部门应结果现有法律法规，专门推出《商业房地产估价法》，对房地产估价等各项工作细节进行明确细分。同时还应积极完善如下方面：一是强化行业标准，制定具体的操作规范和规程，强制执行和落实，加快房地产评估朝着规范化、制度化方向发展。二是规范收费标准，针对不同的项目，要确定具体的收费档次，实现具体划分，以调整其收费标准。三是确定职业道德标准，提出相关守则，约束并限制评估人员行为，逐步增强评估人员风险及责任意识，以此来协调评估结果与社会发展二者之间的关系，从而提高房地产评估水平。
3.加大监管力度，避免不正当竞争。目前，不同部门和行业存在垄断现象，使得行业竞争始终存在不均衡状态，为了能够争取更多机会，很多机构采取不正当竞争手段。因此在后续工作中，为了使房地产评估机构能够更加独立，免受其他因素左右，应加快评估机构脱钩改制工作，使得各个机构之间要通过质量取胜，只有这样，才能够不断提高房地产评估水平。而针对评估机构人员来说，相关部门应减少干涉，使得评估结果更加完整，同时深入到市场当中，对评估市场现状进行分析和了解，制定相关监管规则，明确评估违规性质，形成良好的监督格局。
4.重视后续教育，提高人才素质。为了促使房地产评估人员自身素质及行业整体水平的提升。在实际工作中，应结合我国客观实际情况，加大对人员资格认证监管力度，实行动态化两级分管体制，具体来说，根据评估人员职业道德、执业能力等具体情况进行等级划分和确定，为优秀的评估人员提供更广阔的发展空间。而針对综合素质较差的评估人员，应对其进行降级处理。此外，对于评估人员后续教育来说，还需要从以下几个方面入手：一是适当提高人员准入标准，确定为大学本科及以上；二是严格实施注册制度，为评估人员提供公平的竞争机会；三是适当提高考核难度，扩大知识面，侧重对评估人员实践能力的考核。四是针对评估人员业务水平进行综合性评价，引导并鼓励人员能够及时更新自身专业知识，在实际评估中充分发挥主观能动性。
根据上文所述，评估工作作为房地产行业发展的重要组成部分，其评估水平高低直接影响行业未来发展。目前，房地产评估中存在很多缺陷，如方法不够科学、制度不完善，使得房地产评估结果受到了人为因素的影响，公平、真实性大打折扣。因此在后续工作中，应针对现存的问题进行改进和优化。如引进先进的理论和模型，为传统评估方法提供支持，避免其他因素的影响，提高评估准确性。同时，还应进一步完善现有法律制度，重视对评估人员的后续教育，兼顾职业道德与执业双重素质，将相关部门整合到一起，加大对房地产评估的监督和管理力度，促进我国房地产评估工作朝着规范化方向发展，从而充分发挥该项工作的综合效益。
参考文献：
[1]吕霁，基于遗传算法优化神经网络的房地产评估模型及实证研究[J].计算机科学，2014年，第S2期：第75-77+87页.
[2]吴桐仪，邓大松，基于粒子群优化算法的房地产税基评估——以武汉市10个区的数据为例[J].经济与管理研究，2015年，第02期：第136-144页.
[3]郑祖贤，浅析我国房地产评估中存在的问题及对策分析[J].时代金融，2015年，第12期：第170-171页.
[4]李向阳，浅析我国商业房地产评估中存在的问题及对策[J].商场现代化，2015年，第21期：第253-254页.
[5]莫连光，房地产税开征背景下商业房地产价格估算——基于改进的粒子群算法[J].中南财经政法大学学报，2014年，第04期：第38-43+158页.
[6]耿继进，张晖，基于GIS的房地产批量评估数据库构建研究——以深圳市为例[J].遥感技术与应用，2012年，第03期：第479-486页.
[7]樊慧霞，优化我国房地产税基批量评估方法体系的政策建议[J].科学与管理，2011年，第01期：第53-55页.
[8]姜菊，当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息，2013年，第36期：第279页.