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案例：出卖人甲与买受人乙订立房屋买卖合同之后，出卖人甲交付该房屋并完成房屋过户登记。嗣后，买受人乙无意中得知出卖人甲的妻子曾在该房屋内自缢身亡，买受人乙心生恐惧，经常夜不能寐。于是，买受人乙以凶宅为由要求解除合同和返还已付的价金，并要求出卖人承担侵权责任，赔偿买受人相关的财产损失和精神损失。
本案的关键问题有三个：（一）涉案房屋是否为凶宅；（二）是否能以凶宅为由主张物之瑕疵担保责任；（三）房屋为凶宅而引起财产损害和精神损害能否予以赔偿。
一、凶宅的认定标准
一般所谓的凶宅，是指发生非正常死亡事件的房屋。关于凶宅的具体判断标准应结合事件性质、空间要素和时间要素等方面进行综合考量：（一）事件的性质。对因疾病致正常死亡的，生老病死乃人之常情，应不属凶宅。在房屋内发生自杀或凶杀的，当属凶宅。有疑问的是因意外事件死亡的，如因煤气中毒，是否应认定为凶宅？对此，笔者认为此种情况亦属于凶宅，因为意外死亡和凶杀、自杀所引发当事人恐惧之程度不相上下，应作同一处理。（二）空间的要素。凶宅必须属于买受人的专有部分，对于非专有部分内发生非正常死亡事件的，不应界定为凶宅。若将在楼道、楼顶发生非正常死亡事件也认定为凶宅，易引发各类群体诉讼，有碍社区稳定。（三）时间的要素。对于非正常死亡事件的发生已历时久远，对居住人造成恐惧等心理压迫相对较小，此种情形是否属于凶宅，应视个案的具体情况判断。在本案中，出卖人甲的妻子在屋内自缢身亡，应属凶宅无疑。
二、凶宅与物之瑕疵担保责任
物之瑕疵是指物的实际性能与应有性能存在重大偏离，即物的实际性能远未达到应有性能的标准。对于应有性能的判断标准，有三个递进层次：首先，根据当事人之间约定的质量要求加以判断（《合同法》第153条）；其次，没有约定或约定不明确，则补充协议，若达不成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯确定（《合同法》第154条、第61条）；最后，根据上述标准仍无法确定的，则按照国家、行业标准，若无国家、行业标准，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行（《合同法》第154条、第62条第1项）。物之瑕疵有质量之瑕疵和价值之瑕疵两种类型，《合同法》仅规制质量之瑕疵这一类型。
凶宅常使居住人心生嫌恶及恐惧，日有所惧、夜不能寐，造成心理、精神上不适甚至压迫，影响生活的品质。此外，对凶宅的恐惧和避讳的心理等因素导致凶宅与同地段、同条件的房屋相较，交易价值显著降低，但房屋的使用价值并未减少，房屋的质量效用并未受到影响。根据《合同法》第153条之规定，我国物之瑕疵范围仅限于物的质量问题，但物的交换价值亦影响物的整体性能，在法律评价要点上应属一致的，因此对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。由于物之瑕疵担保责任为无过错责任，为避免造成对出卖人过于严苛，应平衡出卖人和买受人的利益，对交易价值的判断应采取客观的标准。在实践中，当事人亦有约定出卖人应担保出卖的房屋不是凶宅，则依其约定。在没有约定或约定不明的情形，如果此类凶宅通常可导致居住人恐慌惧怕，或导致该房屋的交易价值显著减少，则可认定房屋存在价值之瑕疵，买受人得依据物之瑕疵担保责任的规则，请求损害赔偿、解除合同或要求减少价款等。在本案中，买受人乙得知自己购买房屋为凶宅后，心生恐惧、夜不能寐，而房屋内发生自杀事件通常会使居住人产生同样心理，因此可认定房屋已经存在价值之瑕疵，其主张解除合同并要求返还价金并无不当。
三、凶宅与侵权责任
依损害是否可通过金钱衡量，其可分为财产上损害和精神上损害：（一）财产上损害。应特别指出的是纯粹经济上损失，其指非因人身或财产权受到侵害而发生的财产上损失。房屋为凶宅，虽致房屋的交易价值下降，但并未侵害房屋所有权本身，其导致的财产损失为纯粹经济上损失。《侵权责任法》第2条规定侵权法的保护客体为“民事权益”，似乎并不排除纯粹经济上的损失，但学说和司法实务对纯粹经济上损失的保护趋向于采严格标准，仅在行为人故意以悖于善良风俗之方式加以侵害才承担侵权责任。本案中，出卖人仅隐瞒了房屋为凶宅的事实，并未以悖于善良风俗实施侵害行为，因此对于买受人乙关于财产损害的诉请不予支持。（二）精神上损害。根据《侵权责任法》第22条规定，请求精神损害赔偿除了需符合一般侵权的构成要件，还要满足其他两个要件，一是侵害人身权益；二是造成严重精神损害。首先，在凶宅买卖中，侵害的人身权益通常为健康权，健康权是指保持身体机能为内容的权利。其次，判断是否“严重”，应采容忍限度标准，即超出一般人的容忍限度即为严重。在本案中，出卖人甲明知房屋为凶宅，且通常而言该种情形（特别是房屋用于居住）为交易上重大之事项，足以影响当事人决定是否订立合同，对此出卖人负有告知义务，出卖人甲违反告知义务应属不作为。因不作为导致买受人乙心生恐惧、神经衰弱，侵害了乙的健康权，且超出一般人的容忍限制应属严重，因此买受人乙请求精神损害应予支持。
李求军/责任编辑
本案的关键问题有三个：（一）涉案房屋是否为凶宅；（二）是否能以凶宅为由主张物之瑕疵担保责任；（三）房屋为凶宅而引起财产损害和精神损害能否予以赔偿。
一、凶宅的认定标准
一般所谓的凶宅，是指发生非正常死亡事件的房屋。关于凶宅的具体判断标准应结合事件性质、空间要素和时间要素等方面进行综合考量：（一）事件的性质。对因疾病致正常死亡的，生老病死乃人之常情，应不属凶宅。在房屋内发生自杀或凶杀的，当属凶宅。有疑问的是因意外事件死亡的，如因煤气中毒，是否应认定为凶宅？对此，笔者认为此种情况亦属于凶宅，因为意外死亡和凶杀、自杀所引发当事人恐惧之程度不相上下，应作同一处理。（二）空间的要素。凶宅必须属于买受人的专有部分，对于非专有部分内发生非正常死亡事件的，不应界定为凶宅。若将在楼道、楼顶发生非正常死亡事件也认定为凶宅，易引发各类群体诉讼，有碍社区稳定。（三）时间的要素。对于非正常死亡事件的发生已历时久远，对居住人造成恐惧等心理压迫相对较小，此种情形是否属于凶宅，应视个案的具体情况判断。在本案中，出卖人甲的妻子在屋内自缢身亡，应属凶宅无疑。
二、凶宅与物之瑕疵担保责任
物之瑕疵是指物的实际性能与应有性能存在重大偏离，即物的实际性能远未达到应有性能的标准。对于应有性能的判断标准，有三个递进层次：首先，根据当事人之间约定的质量要求加以判断（《合同法》第153条）；其次，没有约定或约定不明确，则补充协议，若达不成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯确定（《合同法》第154条、第61条）；最后，根据上述标准仍无法确定的，则按照国家、行业标准，若无国家、行业标准，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行（《合同法》第154条、第62条第1项）。物之瑕疵有质量之瑕疵和价值之瑕疵两种类型，《合同法》仅规制质量之瑕疵这一类型。
凶宅常使居住人心生嫌恶及恐惧，日有所惧、夜不能寐，造成心理、精神上不适甚至压迫，影响生活的品质。此外，对凶宅的恐惧和避讳的心理等因素导致凶宅与同地段、同条件的房屋相较，交易价值显著降低，但房屋的使用价值并未减少，房屋的质量效用并未受到影响。根据《合同法》第153条之规定，我国物之瑕疵范围仅限于物的质量问题，但物的交换价值亦影响物的整体性能，在法律评价要点上应属一致的，因此对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。由于物之瑕疵担保责任为无过错责任，为避免造成对出卖人过于严苛，应平衡出卖人和买受人的利益，对交易价值的判断应采取客观的标准。在实践中，当事人亦有约定出卖人应担保出卖的房屋不是凶宅，则依其约定。在没有约定或约定不明的情形，如果此类凶宅通常可导致居住人恐慌惧怕，或导致该房屋的交易价值显著减少，则可认定房屋存在价值之瑕疵，买受人得依据物之瑕疵担保责任的规则，请求损害赔偿、解除合同或要求减少价款等。在本案中，买受人乙得知自己购买房屋为凶宅后，心生恐惧、夜不能寐，而房屋内发生自杀事件通常会使居住人产生同样心理，因此可认定房屋已经存在价值之瑕疵，其主张解除合同并要求返还价金并无不当。
三、凶宅与侵权责任
依损害是否可通过金钱衡量，其可分为财产上损害和精神上损害：（一）财产上损害。应特别指出的是纯粹经济上损失，其指非因人身或财产权受到侵害而发生的财产上损失。房屋为凶宅，虽致房屋的交易价值下降，但并未侵害房屋所有权本身，其导致的财产损失为纯粹经济上损失。《侵权责任法》第2条规定侵权法的保护客体为“民事权益”，似乎并不排除纯粹经济上的损失，但学说和司法实务对纯粹经济上损失的保护趋向于采严格标准，仅在行为人故意以悖于善良风俗之方式加以侵害才承担侵权责任。本案中，出卖人仅隐瞒了房屋为凶宅的事实，并未以悖于善良风俗实施侵害行为，因此对于买受人乙关于财产损害的诉请不予支持。（二）精神上损害。根据《侵权责任法》第22条规定，请求精神损害赔偿除了需符合一般侵权的构成要件，还要满足其他两个要件，一是侵害人身权益；二是造成严重精神损害。首先，在凶宅买卖中，侵害的人身权益通常为健康权，健康权是指保持身体机能为内容的权利。其次，判断是否“严重”，应采容忍限度标准，即超出一般人的容忍限度即为严重。在本案中，出卖人甲明知房屋为凶宅，且通常而言该种情形（特别是房屋用于居住）为交易上重大之事项，足以影响当事人决定是否订立合同，对此出卖人负有告知义务，出卖人甲违反告知义务应属不作为。因不作为导致买受人乙心生恐惧、神经衰弱，侵害了乙的健康权，且超出一般人的容忍限制应属严重，因此买受人乙请求精神损害应予支持。
李求军/责任编辑