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摘要 在当事人未确定租赁期限的合同中，要正确区分附条件合同与无固定期限的合同，在处理租赁合同解除后的损失补偿问题时，应结合实际情况，运用公平原则。
关键词 租赁合同 期限 公平原则
中图分类号：D923.1 文献标识码：A
一、基本案情
2004年1月1日，某集体组织（甲方）与赵某（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：（1）乙方承包甲方院落一座，院里有5间北房属于甲方所有，其余东西南屋及棚子等属于乙方所建，一旦遇上国家占地及上级主管部门需要改建时乙方应无条件退出，乙方所搭建房屋及棚子留给甲方，乙方不得干涉；（2）乙方在每月1日-10日，向甲方交纳1000元租金，水电费均由乙方负责。后在合同履行过程中，双方对房屋租金予以变更，约定自2007年7月1日起年租金为20000元。2008年2月，某集体组织以政府拆迁占地为由与赵某终止合同，收回房屋，但无书面解除材料。赵某在2008年2月后未再交纳租金，其仍对其中部分房屋进行管理并收取房屋租金。2009年4月，租赁地贴出拆迁告示，拆迁公司将租赁地房屋全部拆除。
二、诉讼过程
2009年11月赵某向法院起诉要求：某集体组织继续履行2004年1月1日的协议，返还承包期间应得收入90000元，支付违约金60000元。2009年12月法院作出一审判决认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2004年1月1日双方签订的租赁协议未约定租赁期限，应为不定期租赁，某集体组织有权随时解除合同。但某集体组织在未给予赵某合理期限的情况下，即在2008年2月收回自行管理，不符合法律规定，应承担民事责任。但某集体组织上述行为应视为解除合同的意思表示，赵某在知晓该表示并经过合理期限后，双方合同应以解除。本院结合案件实际情况，将上述合理期限确定为，即到2008年6月双方租赁合同解除。合同解除后赵某应当将房屋及时腾退。同时双方合同已经约定遇国家占地，赵某无条件退出，其所搭建的房屋及棚子留给某集体组织，赵某不得干涉。因此，在石土地储备请字【2009】73号文件和石建拆字【2009】第10号拆迁公示下达情况下，某集体组织在2009年8月拆除的行为不违反法律规定和合同约定。赵某要求返还租金2008年6月-2009年9月，主张期限过长，本院确定为2008年3、4、5共计3个月，具体数额酌定，根据双方协议约定赵某要求继续履行2004年1月1日租赁协议、恢复原状、支付违约金60000元不予支持。判决：一、某集体组织赔偿赵某租金4900元。二、驳回其他诉讼请求。
判决生效后，2010年赵某又向法院起诉要求：1、判令某集体组织赔原告自建房重置成新价10000元、停产停业损失费10000元，搬迁补助费5000元，搬家奖励费2000元、工程配合奖3000元。一、二审法院仍以相同理由未支持。
三、案件焦点
本案争议焦点为：某集体组织与赵某签订的协议系无固定期限的合同还是附条件的合同，合同解除时间时赵某在租赁地的自建房屋是否应当得到适当补偿。
本案有三种不同意见：
1、某集体组织与赵某签订的协议应为附条件的合同。在协议中约定了双方终止合同的条件，即“遇到国家占地，乙方无条件退出”。某集体组织在诉讼答辩时称2008年2月与赵某解除合同是基于双方协议中所规定的“国家占地”。可事实上代表政府的拆迁通知是2009年4月27日下发，某集体组织提前14个月就解除合同不符合约定的“赵某无条件退出”的事实条件，法院在约定条件不成就时，判决解除合同不当。
2、赵某与某集体组织的协议是一个不定期限的租赁合同，协议中没有规定租赁期限，某集体组织和赵某均可随时解除合同。法院判决双方合同于2008年2月解除正确。但《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取措施补救，并有权要求赔偿损失。”此案解除合同的同时应给补偿，棚子不给补偿欠妥。根据双方合同约定的内容，只有出现约定的情况赵才无条件搬出。法院适用协议中国家占地的内容欠妥，从公平角度看，自建房重置成新价未予补偿有失公平。
3、本案争议焦点为乙方在何种条件下退出，按合同约定应为二个条件：国家占地、上级主管部门需要改建任一出现即无条件退出。2009年4月国家通知占地。按照协议规定应留给甲方，乙方不得干涉。赵某自2008年2月不再交取租金，其用自己的实际行动表明不再履行合同的主要义务，解除了合同，法院依职权进行判决并无不当。
四、评析意见
笔者赞成第二种意见。第一种意见不成立的理由是未考虑到解除合同时，是否符合乙方无条件退出的情形。2009年4月虽达到无条件退出的情形，但合同早已解除，不应适用合同的条款。第三种意见不成立的理由是当某集体组织向赵某表示解除合同后，赵某未在向某集体组织交纳租金，以自己的行动表明不再履行义务，因此法院判决2008年解除合同并无不妥。但解除合同未给补偿不当。
笔者赞成第二种意见的理由如下：
首先，法院认定协议为不定期限的租赁合同正确。
赵某与某集体组织2004年1月1日签订的协议系双方真实意思表示，不违反国家的法律法规，合同合法有效，法律关系为租赁合同关系。双方于2007年7月1日起年租金变更为20000元，其余约定的内容不变。该租赁合同未规定起止期限，根据《中华人民共和国合同法》第232条之规定，：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本发第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。” 因此法院认定协议为不定期限的租赁合同正确。作为甲方的某集体组织可以随时解除合同。
附条件的合同是指以未来的不确定事实的发生或不发生作为合同发生效力或失去效力的限制条件的合同。赵某与某集体组织签订的协议虽然规定了“遇到国家占地，乙方无条件退出”的内容，但该内容仅是对出现约定情况的处理，是无条件终止解除合同的一种情形，并非是终止解除合同的唯一情形。在遇到如：当事人一方灭失，履行主体不存在的情况下；不可抗力导致标的物毁损、灭失的情况时均会出现合同履行不能的情况，所以国家占地情形的出现并不是双方合同的期限约定。
合同中双方约定“其余另有东西南屋及棚子属于乙方所建，一旦遇到国家占地及上级主管部门需要改建时乙方应无条件退出，乙方所建的房屋及棚子留给甲方，乙方不得干涉”的内容是对合同遇国家占地等情况乙方所建棚子的归属的约定，是对国家占地时对甲方免责的规定，只有出现了这种约定的条件甲方才可以不补偿乙方的损失。
其次，合同解除后，某集体组织应对赵某所建房屋给予适当补偿。
法院判决中认定国家于2009年4月正式通知占地，但法院判决双方合同解除的时间是2008年6月。2008年6月石土地储备请字【2009】73号文件和石建拆字【2009】第10号拆迁公示尚未下达，某集体组织即与赵某解除了合同，当时不是合同所规定的国家占地及上级主管部门需要改建的情形，因此不能适用乙方无条件退出的条款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取措施补救，并有权要求赔偿损失。”经审查双方的协议，对一方解除合同如何担责事项并未约定，因此，赵某可以根据实际情况，要求法院判令某集体组织赔自建房重置成新价10000元。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中赵某未提供建造合法手续，所以法院应判决某集体组织给予赵某适当补偿，补偿标准应该综合考虑建棚子的成本及甲方在占用该棚子并进行出租所得收益方面确定。现判决全部未支持赵某的诉讼请求不妥。
（作者系北京市石景山区人民檢察院民事行政检察处处长）
关键词 租赁合同 期限 公平原则
中图分类号：D923.1 文献标识码：A
一、基本案情
2004年1月1日，某集体组织（甲方）与赵某（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：（1）乙方承包甲方院落一座，院里有5间北房属于甲方所有，其余东西南屋及棚子等属于乙方所建，一旦遇上国家占地及上级主管部门需要改建时乙方应无条件退出，乙方所搭建房屋及棚子留给甲方，乙方不得干涉；（2）乙方在每月1日-10日，向甲方交纳1000元租金，水电费均由乙方负责。后在合同履行过程中，双方对房屋租金予以变更，约定自2007年7月1日起年租金为20000元。2008年2月，某集体组织以政府拆迁占地为由与赵某终止合同，收回房屋，但无书面解除材料。赵某在2008年2月后未再交纳租金，其仍对其中部分房屋进行管理并收取房屋租金。2009年4月，租赁地贴出拆迁告示，拆迁公司将租赁地房屋全部拆除。
二、诉讼过程
2009年11月赵某向法院起诉要求：某集体组织继续履行2004年1月1日的协议，返还承包期间应得收入90000元，支付违约金60000元。2009年12月法院作出一审判决认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2004年1月1日双方签订的租赁协议未约定租赁期限，应为不定期租赁，某集体组织有权随时解除合同。但某集体组织在未给予赵某合理期限的情况下，即在2008年2月收回自行管理，不符合法律规定，应承担民事责任。但某集体组织上述行为应视为解除合同的意思表示，赵某在知晓该表示并经过合理期限后，双方合同应以解除。本院结合案件实际情况，将上述合理期限确定为，即到2008年6月双方租赁合同解除。合同解除后赵某应当将房屋及时腾退。同时双方合同已经约定遇国家占地，赵某无条件退出，其所搭建的房屋及棚子留给某集体组织，赵某不得干涉。因此，在石土地储备请字【2009】73号文件和石建拆字【2009】第10号拆迁公示下达情况下，某集体组织在2009年8月拆除的行为不违反法律规定和合同约定。赵某要求返还租金2008年6月-2009年9月，主张期限过长，本院确定为2008年3、4、5共计3个月，具体数额酌定，根据双方协议约定赵某要求继续履行2004年1月1日租赁协议、恢复原状、支付违约金60000元不予支持。判决：一、某集体组织赔偿赵某租金4900元。二、驳回其他诉讼请求。
判决生效后，2010年赵某又向法院起诉要求：1、判令某集体组织赔原告自建房重置成新价10000元、停产停业损失费10000元，搬迁补助费5000元，搬家奖励费2000元、工程配合奖3000元。一、二审法院仍以相同理由未支持。
三、案件焦点
本案争议焦点为：某集体组织与赵某签订的协议系无固定期限的合同还是附条件的合同，合同解除时间时赵某在租赁地的自建房屋是否应当得到适当补偿。
本案有三种不同意见：
1、某集体组织与赵某签订的协议应为附条件的合同。在协议中约定了双方终止合同的条件，即“遇到国家占地，乙方无条件退出”。某集体组织在诉讼答辩时称2008年2月与赵某解除合同是基于双方协议中所规定的“国家占地”。可事实上代表政府的拆迁通知是2009年4月27日下发，某集体组织提前14个月就解除合同不符合约定的“赵某无条件退出”的事实条件，法院在约定条件不成就时，判决解除合同不当。
2、赵某与某集体组织的协议是一个不定期限的租赁合同，协议中没有规定租赁期限，某集体组织和赵某均可随时解除合同。法院判决双方合同于2008年2月解除正确。但《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取措施补救，并有权要求赔偿损失。”此案解除合同的同时应给补偿，棚子不给补偿欠妥。根据双方合同约定的内容，只有出现约定的情况赵才无条件搬出。法院适用协议中国家占地的内容欠妥，从公平角度看，自建房重置成新价未予补偿有失公平。
3、本案争议焦点为乙方在何种条件下退出，按合同约定应为二个条件：国家占地、上级主管部门需要改建任一出现即无条件退出。2009年4月国家通知占地。按照协议规定应留给甲方，乙方不得干涉。赵某自2008年2月不再交取租金，其用自己的实际行动表明不再履行合同的主要义务，解除了合同，法院依职权进行判决并无不当。
四、评析意见
笔者赞成第二种意见。第一种意见不成立的理由是未考虑到解除合同时，是否符合乙方无条件退出的情形。2009年4月虽达到无条件退出的情形，但合同早已解除，不应适用合同的条款。第三种意见不成立的理由是当某集体组织向赵某表示解除合同后，赵某未在向某集体组织交纳租金，以自己的行动表明不再履行义务，因此法院判决2008年解除合同并无不妥。但解除合同未给补偿不当。
笔者赞成第二种意见的理由如下：
首先，法院认定协议为不定期限的租赁合同正确。
赵某与某集体组织2004年1月1日签订的协议系双方真实意思表示，不违反国家的法律法规，合同合法有效，法律关系为租赁合同关系。双方于2007年7月1日起年租金变更为20000元，其余约定的内容不变。该租赁合同未规定起止期限，根据《中华人民共和国合同法》第232条之规定，：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本发第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。” 因此法院认定协议为不定期限的租赁合同正确。作为甲方的某集体组织可以随时解除合同。
附条件的合同是指以未来的不确定事实的发生或不发生作为合同发生效力或失去效力的限制条件的合同。赵某与某集体组织签订的协议虽然规定了“遇到国家占地，乙方无条件退出”的内容，但该内容仅是对出现约定情况的处理，是无条件终止解除合同的一种情形，并非是终止解除合同的唯一情形。在遇到如：当事人一方灭失，履行主体不存在的情况下；不可抗力导致标的物毁损、灭失的情况时均会出现合同履行不能的情况，所以国家占地情形的出现并不是双方合同的期限约定。
合同中双方约定“其余另有东西南屋及棚子属于乙方所建，一旦遇到国家占地及上级主管部门需要改建时乙方应无条件退出，乙方所建的房屋及棚子留给甲方，乙方不得干涉”的内容是对合同遇国家占地等情况乙方所建棚子的归属的约定，是对国家占地时对甲方免责的规定，只有出现了这种约定的条件甲方才可以不补偿乙方的损失。
其次，合同解除后，某集体组织应对赵某所建房屋给予适当补偿。
法院判决中认定国家于2009年4月正式通知占地，但法院判决双方合同解除的时间是2008年6月。2008年6月石土地储备请字【2009】73号文件和石建拆字【2009】第10号拆迁公示尚未下达，某集体组织即与赵某解除了合同，当时不是合同所规定的国家占地及上级主管部门需要改建的情形，因此不能适用乙方无条件退出的条款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取措施补救，并有权要求赔偿损失。”经审查双方的协议，对一方解除合同如何担责事项并未约定，因此，赵某可以根据实际情况，要求法院判令某集体组织赔自建房重置成新价10000元。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中赵某未提供建造合法手续，所以法院应判决某集体组织给予赵某适当补偿，补偿标准应该综合考虑建棚子的成本及甲方在占用该棚子并进行出租所得收益方面确定。现判决全部未支持赵某的诉讼请求不妥。
（作者系北京市石景山区人民檢察院民事行政检察处处长）