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摘要：我国现行的土地过程经历了漫长的发展，自从分税制改革以后，土地财政已经成为了地方政府用来缓解财政矛盾的主要选择。现行的土地制度所具有的二元性导致了房地产市场静态的二元性，地方政府在对土地进行干预的过程中更加分化，已经成为了阻碍房地产行业利润和满足产业市场需求的一个障碍。
关键词：分析；土地财政现象；房地产市场；发展；影响
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1001-828X(2011)02-0228-01
一、土地财政对房地产市场的影响
为了打破地方政府在收入征管工作中被动的局面，我国于1994年正式推行分税制财政管理体制，设有两套征管系统并垂直领导国税系统，将税源的大税种直接划分给中央，导致了地方政府财政收入大幅减少。同时由于政府之间的事权划分尚未依照法律进行界定，中央政府使用了行政隶属管理，实现了财政集中并且将事权进行了分化。而地方政府未遇借债权和转移支付自身结构不尽合理的财政困境的情况时没有足够的收益能够弥补供给公共产品和服务的成本。
现行土地制度中存在的缺陷是地方财政的突破口，由于在预算内无法达到预算平衡，只能通过预算外的方法来解决财政矛盾。地方政府几乎拥有所有的土地出让金，在现行土地制度下，一级市场中的土地供给被地方政府垄断，以低于市场平均水平的价格向农民征收，然后高价进行出售，已经成为了地方政府用来解决财政矛盾的主要途径。地方政府先将土地收回进行储备，通过城市的发展规划对所储备的土地进行初步的开发。对工业用地进行基建投入，成为熟地之后进入二级市场，通过低价出让进行招商引资。商业用地则通过招、拍、挂的形式进行，在竞价中出价最高的一方获得土地。目前的土地制度下，长达几十年的土地出让金是一次性交由本届政府进行支配，这使得地方政府为了能够使政绩最大化，非常热衷出让土地，出让土地能够即期变现，带来的收入与培植长期财源相比对本届政府有更大的吸引力。通过这种方式进行出售，地方政府将土地出让金的出让收入用于当地的经济发展，发展周边的工商业，使地价能够进一步的上扬，并且获得相应的收入，由此成为良性循环。政府在财政预算内依靠城市的扩张带来产业税收，在预算外依靠土地的出让收入，这就是所谓的土地财政。
我国自从1998年取消福利分房，实行了房地产改革之后，房价就从未降过，十几年中意志保持着飞速的发展，即使是遇到金融危机都没有降价。地方政府由于受到利益的驱动，巧用经营城市的名义大肆出卖土地。任意征用土地然后投入房地产市场中以获取大量的财政收益，同时成为了房价持续上升的主要诱因。另外，土地行政垄断下的开发建设和建设回话各个环节的寻租费与房产商利用不充分的市场信息哄炒房价，这些原因直接导致了我国目前的房地产市场的价格上涨。此外，现行的土地制度规定了土地出让金一次缴纳，这在客观上更加刺激了开发商迅速囤积土地，以期望土地的升值，这使相当一部分的土地资源处于闲置浪费的状态。同时现行的二元土地制度下所产生的小产权房，因为没有土地出让金的开发费用，迅速抢占了房地产市场，但是由于小产权房在法律上没有合法的产权，银行没有按揭服务。
目前，我国房地产市场中的问题并不仅仅是市场的问题，归根结底是地方政府为了解决自身的财政矛盾，借助了现有的土地制度的局限进行市场行为所导致的。土地垄断是目前我国房地产市场的最大病根，在于地方政府严重依赖土地财政。这也直接导致了地方政府在针对房地产市场进行调控时明显力不从心，而在救市的干预上却不遗余力，开发商品房动力十足，建设保障性住房却裹足不前。归根到底，土地财政是最主要的原因，不解决地方政府的土地财政问题，高房价不会得到有效的解决。
二、破解地方政府的土地财政，推进房地产市场健康发展
1、转变地方政府的职能，从宪法的角度来明确政府之间的事权划分，从根源上改变地方政府对房地产市场的依赖。基于无限权力的政府在支出范围不明的情况下，通常财政会处于短缺状态；而政府如果既当土地经营者，又当公共服务的管理者，会以损失公共政策效率来作为经济发展的代价。通过市场竞争可以约束产权，但是下放的行政权力只有依靠法治才能进行有效的约束。
2、健全地方和中央事权与财力相匹配的财政体制，从根本上改变地方政府对与土地出让金的过度依赖。地方税收的规模如果较小，缺少能够支撑地方税收的主体税种。中央政府应当赋予地方政府相应的税权，使地方政府能够充分的结合地域的优势来培养主体税种，从根本上缓解地方政府的财政压力。
3、为了遏制地方政府通过以地生财而导致的地价上涨，应当对土地出让金的管理方法进行改革。将土地的出让金全面纳入预算管理，接受人大的监督，约束支配，集中进行收缴，入库之后进行统一的安排以后年度的支出，坚持收支两条线，防止超额支出。同时还有利于消除开发商抬高地价的利益驱动，控制当前的用地规模过度扩张。
4、对现行土地的供给制度进行改革，从根源上阶段土地财政。地方政府将农村转为建设用地一级市场的供应上拥有绝对垄断的地位。只有从根源上改变地方政府的垄断，才能打破土地财政的格局。打破土地制度的二元结构，实行城市建设用地与农村集体土地的同权、同价、同地，以此为基础，可通过征收能够充当主体税种的财产税来实现地方财政的收入。
我国目前的土地制度对于集体土地所有权并没有完整的权力约束，允许集体土地的所有制流转是集体土地所有权更加完善的必要条件。邓小平同志曾经说过，“生产关系究竟以什么形式为最好，要采取这样的一种态度，就是什么样的形式在什么地方能够最容易、最快的恢复和发展农业生产，就应当采取什么样的形式，群众愿意选用哪种形式就应当选用哪种形式，不合法的就要让它合法起来。”我国目前的土地制度很大程度上成为了抬高房价的主要因素，已经严重损害到城市居民的切身利益；限制的土地损害了农民的收益，增加了城乡的收入差距，严重损害到了国家的社会福利和经济利益。将使多方经济体遭受损失的生产关系进行改变，使不合法的产权合法化，既可以充分的发挥生产力自身的优势，又能够通过节约成本活跃自由经济。
参考资料：
[1]崔云，程晓云，国晓丽.土地资源与城市房地产研究[M].北京：经济科学出版社，2009(03)：145—146.
关键词：分析；土地财政现象；房地产市场；发展；影响
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1001-828X(2011)02-0228-01
一、土地财政对房地产市场的影响
为了打破地方政府在收入征管工作中被动的局面，我国于1994年正式推行分税制财政管理体制，设有两套征管系统并垂直领导国税系统，将税源的大税种直接划分给中央，导致了地方政府财政收入大幅减少。同时由于政府之间的事权划分尚未依照法律进行界定，中央政府使用了行政隶属管理，实现了财政集中并且将事权进行了分化。而地方政府未遇借债权和转移支付自身结构不尽合理的财政困境的情况时没有足够的收益能够弥补供给公共产品和服务的成本。
现行土地制度中存在的缺陷是地方财政的突破口，由于在预算内无法达到预算平衡，只能通过预算外的方法来解决财政矛盾。地方政府几乎拥有所有的土地出让金，在现行土地制度下，一级市场中的土地供给被地方政府垄断，以低于市场平均水平的价格向农民征收，然后高价进行出售，已经成为了地方政府用来解决财政矛盾的主要途径。地方政府先将土地收回进行储备，通过城市的发展规划对所储备的土地进行初步的开发。对工业用地进行基建投入，成为熟地之后进入二级市场，通过低价出让进行招商引资。商业用地则通过招、拍、挂的形式进行，在竞价中出价最高的一方获得土地。目前的土地制度下，长达几十年的土地出让金是一次性交由本届政府进行支配，这使得地方政府为了能够使政绩最大化，非常热衷出让土地，出让土地能够即期变现，带来的收入与培植长期财源相比对本届政府有更大的吸引力。通过这种方式进行出售，地方政府将土地出让金的出让收入用于当地的经济发展，发展周边的工商业，使地价能够进一步的上扬，并且获得相应的收入，由此成为良性循环。政府在财政预算内依靠城市的扩张带来产业税收，在预算外依靠土地的出让收入，这就是所谓的土地财政。
我国自从1998年取消福利分房，实行了房地产改革之后，房价就从未降过，十几年中意志保持着飞速的发展，即使是遇到金融危机都没有降价。地方政府由于受到利益的驱动，巧用经营城市的名义大肆出卖土地。任意征用土地然后投入房地产市场中以获取大量的财政收益，同时成为了房价持续上升的主要诱因。另外，土地行政垄断下的开发建设和建设回话各个环节的寻租费与房产商利用不充分的市场信息哄炒房价，这些原因直接导致了我国目前的房地产市场的价格上涨。此外，现行的土地制度规定了土地出让金一次缴纳，这在客观上更加刺激了开发商迅速囤积土地，以期望土地的升值，这使相当一部分的土地资源处于闲置浪费的状态。同时现行的二元土地制度下所产生的小产权房，因为没有土地出让金的开发费用，迅速抢占了房地产市场，但是由于小产权房在法律上没有合法的产权，银行没有按揭服务。
目前，我国房地产市场中的问题并不仅仅是市场的问题，归根结底是地方政府为了解决自身的财政矛盾，借助了现有的土地制度的局限进行市场行为所导致的。土地垄断是目前我国房地产市场的最大病根，在于地方政府严重依赖土地财政。这也直接导致了地方政府在针对房地产市场进行调控时明显力不从心，而在救市的干预上却不遗余力，开发商品房动力十足，建设保障性住房却裹足不前。归根到底，土地财政是最主要的原因，不解决地方政府的土地财政问题，高房价不会得到有效的解决。
二、破解地方政府的土地财政，推进房地产市场健康发展
1、转变地方政府的职能，从宪法的角度来明确政府之间的事权划分，从根源上改变地方政府对房地产市场的依赖。基于无限权力的政府在支出范围不明的情况下，通常财政会处于短缺状态；而政府如果既当土地经营者，又当公共服务的管理者，会以损失公共政策效率来作为经济发展的代价。通过市场竞争可以约束产权，但是下放的行政权力只有依靠法治才能进行有效的约束。
2、健全地方和中央事权与财力相匹配的财政体制，从根本上改变地方政府对与土地出让金的过度依赖。地方税收的规模如果较小，缺少能够支撑地方税收的主体税种。中央政府应当赋予地方政府相应的税权，使地方政府能够充分的结合地域的优势来培养主体税种，从根本上缓解地方政府的财政压力。
3、为了遏制地方政府通过以地生财而导致的地价上涨，应当对土地出让金的管理方法进行改革。将土地的出让金全面纳入预算管理，接受人大的监督，约束支配，集中进行收缴，入库之后进行统一的安排以后年度的支出，坚持收支两条线，防止超额支出。同时还有利于消除开发商抬高地价的利益驱动，控制当前的用地规模过度扩张。
4、对现行土地的供给制度进行改革，从根源上阶段土地财政。地方政府将农村转为建设用地一级市场的供应上拥有绝对垄断的地位。只有从根源上改变地方政府的垄断，才能打破土地财政的格局。打破土地制度的二元结构，实行城市建设用地与农村集体土地的同权、同价、同地，以此为基础，可通过征收能够充当主体税种的财产税来实现地方财政的收入。
我国目前的土地制度对于集体土地所有权并没有完整的权力约束，允许集体土地的所有制流转是集体土地所有权更加完善的必要条件。邓小平同志曾经说过，“生产关系究竟以什么形式为最好，要采取这样的一种态度，就是什么样的形式在什么地方能够最容易、最快的恢复和发展农业生产，就应当采取什么样的形式，群众愿意选用哪种形式就应当选用哪种形式，不合法的就要让它合法起来。”我国目前的土地制度很大程度上成为了抬高房价的主要因素，已经严重损害到城市居民的切身利益；限制的土地损害了农民的收益，增加了城乡的收入差距，严重损害到了国家的社会福利和经济利益。将使多方经济体遭受损失的生产关系进行改变，使不合法的产权合法化，既可以充分的发挥生产力自身的优势，又能够通过节约成本活跃自由经济。
参考资料：
[1]崔云，程晓云，国晓丽.土地资源与城市房地产研究[M].北京：经济科学出版社，2009(03)：145—146.