近两年,每每与人谈起关于楼市应怎样才能进一步吸引购房者的话题,总会听到些好的设想。应当说,无论政府住宅建设部门,还是具体到每一家房产开发商,他们为城镇居民买房的确是动了不少脑筋,做了不少实事的。
　　然而笔者最近在分别接触过一些卖房和买房人之后,发现被人们谈论最多的,无非还是价格、房型以及小区的个性化等。相对于今天有些发展商不断推出诸如“亲水”、“亲子”之类显得较为空洞的“新概念”,不免生出几个想法。
　　
　　名贵而不高贵,楼市新卖点
　　
　　都说近两年楼市销售人气不振,但笔者最近在房产市场走过一圈之后,却发现事实上情况并非一概如此。所谓“人气不振”的说法只是相对而言,既然在市场上仍有那么多的楼盘滞销,那么,越来越多的购房者买去的商品房又是谁家造的?那些售出率极高的楼盘究竟又有哪些特点,或者换句话说它们的热销到底出于何因呢?据笔者观察了解并分析,这其中虽说因素多多,但最为突出的一条便是楼盘的名贵而不高贵效应。
　　就以今天的商品房市场来讲,有些出自名牌实力开发商,出自名牌设计师以及名牌建筑公司的房产,其售价在同地段、同类型楼盘中往往要高出将近20来个百分点。对于这样做的开发商与销售代理商,虽说无人觉得有什么不合理之处,可是何以房产难销?何以孤零零的几幢楼三、四年过去仍然乏人问津,以致最终其中有些销不动的物业不得不加入到存量房名册中去呢?一言以蔽之,恐怕还是个价格因素在其中起着决定性的杠杆作用。
　　在另一处实力开发商名下的名牌住宅小区售楼处,明显让人感到来此咨询以及洽谈购房的人要比周围的几处物业销售处多得多,气氛也格外轻松随意。笔者询问一对刚刚缴付一笔订金购了一套2室一厅单元住宅的中年夫妇,何以在方圆不大范围内的几处楼盘中偏偏看中这里的楼房?那位先生说:地段差不多,房型和周围环境差不多,连楼价也差不多,在众多表面上差不多的情况下,就要看一看这些楼房是哪家开发商投资,哪家建筑公司具体承包建造的。他告诉我说,一般来说,购买实力开发商投资的物业,将来办产权证时就会少去许多周折与麻烦,因为首先他们是正规的国有大型企业,除了具有较大经济实力,从土地开发到楼房的设计和建造,使用的建筑材料和具体施工中都有一整套规范完善的运作体系,而且有明确和严格的质量监督措施作保证,买了这样的房产,业主既不存在因开发商由于不规范运作而办不出房产证的麻烦,也用不着整天为由于房屋质量差而带来的烦恼操心。况且,投资开发这片住宅小区的发展商虽然久闻大名,承建商也是第一流的,但楼价却并不比别人贵,这样的楼不买,要买什么样的楼?
　　其实,都市人青睐“名牌”楼房,这也是一种成熟的表现,因为今天已有众多事实告诉我们,由于眼下搞房产开发的队伍数量庞大、良莠不齐状况严重,买房人只要一不小心,就会花了巨款买下种种烦恼的。
　　


　　个性化,楼市的新亮点
　　
　　现在部分买房人对购买住宅的观念,已不再是简单地仅仅停留在可以满足居住这一层面,而是把住宅小区有没有“个性化”、“特色化”摆到了相当重要的位置。特别是那些30岁上下这一年龄层次的潜在业主,要求楼房能体现个案风格的比例远远高于对一般居住的要求,笔者最近在走访中就很明显地感受到了这一点。
　　例如,在一家外资银行信贷部工作的于先生就向我表示说:因为职业关系,他的收入还是可以的,但由于现在的住房条件远不能满足生活所需,因此他和妻子决定将买房作为第一个巨额消费目标。然而方向是有了目标也明确了,和妻子在商品房市场逛逛看看之后觉得能让他们十分中意的楼房则实在不多。例如他觉得住宅在满足居住空间的同时,其所在小区还应当具有休闲和娱乐活动的功能。但就他接触过的一些小区楼房来看,具有这两大功能而价格又基本上能接受的,实在太少了。
　　其实,像于先生这样买房看重个性化的情况在今天已然是十分普遍,不光购房者有这种需求,而且营造住宅小区讲究个性化,也正是近两年来众多房产开发商所努力追求的境界。不过,尽管开发商们为适应市场所需在个性化特色化上花了不少功夫,但到头来真正具有特色的楼盘或住宅小区则依然少之又少,何故?说来说去这里面其实还是一个“回报率”在作怪。
　　笔者曾于两年前看到过一份某房产开发商规划得几乎无可挑剔的住宅小区蓝图,在这项规划中,开发商替未来业主的一切所需都考虑到了:两条公交线路紧贴小区穿越而过;绿化率超过50%的小区绿树成林鲜花成片,楼与楼之间都以四季常青的低矮灌木构织成绿的甬道,青青的草地上孩子们在游戏,离小区仅数步之遥的周围有购物中心、健身娱乐房以及书店、电影院、老人活动中心等;再往远一点的地方,一所市属重点中学的分校以及一所设施完备的综合性医院赫然在目,不能不让人心里痒痒。
　　可是将近两年时间过去,当这片住宅小区内一幢幢楼房拔地而起时,笔者与朋友去看,眼前的景像简直难以令人置信:原先所说的两条公交线路不光看不到一辆公交车,就连唯一通往住宅小区一条小马路,也被原先运载建筑材料和清运垃圾的卡车辗轧得路不成路、坑洼遍地,以致当有汽车从泥水坑洼中开过时,飞起一片稀泥和污水;绿树鲜花和灌木构织成的甬道在哪儿呢?小区周围颇能打动购房者的辅助设施又在哪儿呢?带着一连串谜团我们去了已经动作了一段时日的售楼处。一位先生在回答我们的疑问时倒也干脆,他声称规划中的项目从无取消,只是这些项目的落实都需要投入,需要大手笔的资金。当笔者提出这笔款项早在规划时就理应作为正常预算考虑进去时,对方竟显得十分不悦地道:你们经常跑楼市的人又不是不了解现在房地市场的实际情况,总该等到房子卖掉些才能抽出资金转入下一期开发嘛……
　　


　　楼市,不可忽视的经济性
　　
　　笔者一直在关注着一个有趣现象:尽管今天的部分开发商们在房型的设计、住宅的使用功能以及楼盘周围的辅助设施、绿化率等方面几乎绞尽脑汁,但费了九牛二虎之力一到开盘卖楼时,有时当一部分楼盘似乎依然很难讨得购房者的欢心,这种现象在目前国内的楼市上已不在少数。
　　随着这两年都市人对商品房市场上住宅小区、房型、周边环境以及楼房使用功能等方面的日益看重,应当承认,不少开发商在满足社会需求,满足业主越来越高的要求方面,的确是花费了相当精力的。然而据笔者最近实地看过的一些楼盘而言,一个较深的感受就是,多数开发商如今似乎步入了一个单纯追求房型,追求楼房气派以及求大求全,却恰恰忽视了其中的经济实用性这样一个误区。而事实上正是这“经济”二字,是目前极受绝大多数购房者所看重的。
　　例如在一家开发商名下的几幢楼里,笔者所看到的房型几乎均是大厅小卧室的格局,二室一厅的单元,厅有30平方米左右,而卧房则大都仅10至13平方米;三室二厅的单元,被自然一分为二的两个厅虽然实际上还是一个厅,但面积则达到40平方米左右;至于房间,即使是主卧室也照样放进一张床两只床头柜,再放进一只大衣橱后所剩空间就极为有限了。显然,对三、四十平方米的大厅当然人人喜欢,但10个平米多点的房间,却似乎显得过于狭小了。据说,这类大厅小卧室的布局大都是照搬我国香港特区和东南亚一些国家早期开发的房型。然而,且不说这类房型究竟是否具有科学合理性,也不说香港前两年已经对前期开发的这类房型进行过检讨,即使不存在这些外来因素,同样房型在某些地方适用,未必在此地也符合大多数人胃口。
　　由于传统文化和来自居住方面的原因,我国的大多数市民仍然习惯将卧房当作多功能房使用,在不具备多少经济实力的情况下,许多人往往还要将卧室兼作书房和第二会客室使用,如此小的房间自然是难以担负起这些重任的。厅大固然好,但厅大面积也大,在购买楼房时业主花的钱自然也要多出许多。
　　房产销售毕竟最终是要面向绝大多数人的,但现在二室一厅130甚至将近150平方米,三室一厅则动辄160平方米左右的房型,究竟有几人具备了相应的经济实力?而最新的市场调查告诉我们的信息则是:绝大多数打算在最近两三年内购买楼房的人,需要的是建筑面积在80至90平方米的二室一厅,100平方米稍稍出头点的三室一厅。