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摘 要：近年来，空间巨型化、功能集约化和价值复合化的城市商业综合体得到了快速发展，对提升中心城市现代服务业发展水平，完善城市功能、活跃区域消费市场起到了重要作用。本文基于扬州城市商业综合体发展现状及特点，结合与兄弟市的情况对比，剖析了综合体发展过程中值得关注的几点问题，并就如何完善经营模式、优化运营环境、促进特色发展等提出了切实可行的建议。
关键词：城市商业综合体；消费升级
一、扬州市城市商业综合体发展现状及特点
（一）人气旺，客流总量稳定增长。截至2015年底，全市共有建成营业且符合列统条件的城市商业综合体9家（时代广场、力宝广场、三盛国际广场、汇金谷、乐天玛特、凯德广场、京华城、波司登世贸广场、虹桥坊）。2015年全年，合计营业面积达44.22万平方米，波司登世贸广场、京华城、汇金谷、力宝广场、时代广场5家综合体营业面积超5万平方米。
2015年，9家商业综合体合计客流总量达3150.18万人次，较上年增长10%，其中力宝广场、汇金谷以及2014年新开业的波司登世贸广场客流量增幅达20%以上。可见，综合体已经成为广大市民购物休闲的聚集地，真正意义上实现了人气、商气、财气的聚集。
（二）效益优，销售（营业）额增长迅猛。总体看，9家商业综合体2015年合计实现销售（营业）额42.8亿元，全口径较上年增长35.4%。
单个看，扬州9家综合体销售（营业）额都超过了亿元大关，在全省13个省辖市中列第5位，苏中地区第1位。
按业态分，零售业实现销售额28.19亿元，较上年增长32.3%，占全市全年全社会零售业销售额的1.9%；餐饮业实现营业额10.54亿元，较上年增长40.3%，占全市全年全社会餐饮业营业额的6.2%；服务业实现营业额4.08亿元，较上年增长46.4%。
（三）活力高，商户性质涵盖面广。近年来 “大众创业、万众创新”之风盛行，商业综合体为创新、创业提供了很好的平台，也取得了积极的效果。
截止2015年末，扬州综合体共有承租商户2090个，其中7家综合体商户数上百个。目前已出租面积占全部可出租（使用）面积的比重为82%左右，商户从业人员达14062人。商户按登记注册类型分，法人168个，产业活动单位等分支机构141个，个体户1781个，可以看出，占比85.2%的个体经济在综合体发展中的主体作用明显。
（四）档次升，服务消费渐成热点。随着经济和技术水平不断提高，人们的生活节奏日益加快，需求越来越多样化。分行业看，中影国际影城、世纪电影城、幸福蓝海国际影城、喜满客影城、金逸影城等6个知名电影院分布在这9家商业综合体中，稳稳占据扬州电影市场的半壁江山。游乐游艺类商户共47个，KTV商户7个，这两个业态2015年的总营业额是2014年水平的1.8倍，增长幅度远远超过传统零售业和餐饮业。
二、扬州市城市综合体发展值得关注的几个问题
（一）经营规模仍待壮大。从综合体数量看，截至2015年底，江苏省共有列统商业综合体148个，我市数量在全省列第6位（与盐城并列），占全省比重为6%。与南京、苏州、无锡等传统商业强市乃至同为苏中城市的南通相比，数量差距还较大。
从销售（营业）总额看，全省148个综合体完成销售（营业）总额735.5亿元，个均销售（营业）额4.97亿元，高于我市个均水平。另外，全省销售（营业）额5亿元以下的综合体108家，5—10亿的综合体21家，10亿元以上的达19家，而扬州10亿元以上的综合体仅1家，可见扬州商业综合体的规模还偏小。
（二）自营、联营偏少，单纯租赁占比过高。商业综合体的经营一般均分为两部分：一是自营、联营部分；二是租赁部分。目前我市9家商业综合体中，乐天玛特有自营超市1个，且自营部分占全部销售（营业）额的比重达到90%，另外8个综合体都是100%对商户租赁商铺的模式。长此以往不排除管理主体逐渐从“商业管理”退化成“物业管理”，从而弱化商业核心竞争力的可能。
（三）特色定位不鲜明，区域分布不平衡。一方面，纵观全市范围内的商业综合体，多数在经营层次、顾客定位、业态分布、引进品牌等方面均存在不同程度同质化现象，存在“特色不特”的问题。
另一方面，目前我市的商业综合体主要集中在市区，县、市中只有高邮市有综合体入驻。单看市区的8家综合体，有6家集中在文昌路、邗江路、扬子江路三条线上。尤其是通达性好、人流量大的文昌中轴线，已经形成东西带状集中分布结构。如何优化综合体布局、找准定位进行差别化发展，是摆在扬州商业综合体面前的主要问题。
（四）经营环境、管理体制仍待优化。综合体建设运营过程中存在问题主要有：商贸业用电和蒸汽价格与工业同价政策亟待落实；综合体项目前期投入年限较长，融资压力较大；交通配套需求较高，个别即将开业的综合体没有直达公交线路，停车难问题也较为突出。
另外，一些开业时间较早的商业综合体还停留在传统的摊群式市场阶段，目前列统的9家综合体中，有经营管理单位的为6家，其余仍为开发综合体的房地产公司经营，没有专业人才及团队运作，管理相对而言稍显松散，难以开展整体的营销推广。
三、关于促进扬州城市商业综合体发展的一些建议
（一）完善经营模式，培强重点商圈。应重点提升京华城、西南商圈、文昌商圈等区域已运营商业综合体空间利用和经营效率。根据扬州特色，采用“商旅结合”等宣传手段，重点培大培强几个有代表性的商业综合体，扩大对外辐射范围，提升扬州商业综合体的整体效益。
当前，针对扬州综合体自营、联营部分偏弱的情况，应根据具体的招商情况来调补余缺，鼓励由纯租赁模式到与自营、联营并举的转变，寻找多头盈利空间。
（二）管控填空结合，促进特色发展。一方面，切忌一拥而上，科学管控过于密集区域如文昌轴线综合体项目引进、建设。下一步应按照分步推进原则，科学规划宝应县、仪征市，以及江都区、东部交通枢纽地区、南部城区等空白地区布点。
另一方面，对已开业综合体，避免陷入雷同化发展、模式化经营，不求全、只求特，与同一商圈内其它业态进行互补。提高有意向入驻商户在商业综合体开发建设中的参与权，在建成前争取就能基本保证鲜明的特色定位以及各业态配比的科学性。
（三）强化要素保障，优化运营环境。未来城市商业综合体会从纯商业的“小综合体”向服务功能更丰满的“大综合体”转变。避免“大杂烩”式发展就应把商业综合体的建设规划纳入城市的总体规划，研究优化商业综合体地下空间利用措施；适度增加居民集聚区、旅游景点通往重点商业综合体周边公交路线；深入项目审批提速工程。同时，商业综合体内部也要加强市场综合体管理人才队伍建设，努力提高组织化管理水平，从而全面优化综合体运行环境。
关键词：城市商业综合体；消费升级
一、扬州市城市商业综合体发展现状及特点
（一）人气旺，客流总量稳定增长。截至2015年底，全市共有建成营业且符合列统条件的城市商业综合体9家（时代广场、力宝广场、三盛国际广场、汇金谷、乐天玛特、凯德广场、京华城、波司登世贸广场、虹桥坊）。2015年全年，合计营业面积达44.22万平方米，波司登世贸广场、京华城、汇金谷、力宝广场、时代广场5家综合体营业面积超5万平方米。
2015年，9家商业综合体合计客流总量达3150.18万人次，较上年增长10%，其中力宝广场、汇金谷以及2014年新开业的波司登世贸广场客流量增幅达20%以上。可见，综合体已经成为广大市民购物休闲的聚集地，真正意义上实现了人气、商气、财气的聚集。
（二）效益优，销售（营业）额增长迅猛。总体看，9家商业综合体2015年合计实现销售（营业）额42.8亿元，全口径较上年增长35.4%。
单个看，扬州9家综合体销售（营业）额都超过了亿元大关，在全省13个省辖市中列第5位，苏中地区第1位。
按业态分，零售业实现销售额28.19亿元，较上年增长32.3%，占全市全年全社会零售业销售额的1.9%；餐饮业实现营业额10.54亿元，较上年增长40.3%，占全市全年全社会餐饮业营业额的6.2%；服务业实现营业额4.08亿元，较上年增长46.4%。
（三）活力高，商户性质涵盖面广。近年来 “大众创业、万众创新”之风盛行，商业综合体为创新、创业提供了很好的平台，也取得了积极的效果。
截止2015年末，扬州综合体共有承租商户2090个，其中7家综合体商户数上百个。目前已出租面积占全部可出租（使用）面积的比重为82%左右，商户从业人员达14062人。商户按登记注册类型分，法人168个，产业活动单位等分支机构141个，个体户1781个，可以看出，占比85.2%的个体经济在综合体发展中的主体作用明显。
（四）档次升，服务消费渐成热点。随着经济和技术水平不断提高，人们的生活节奏日益加快，需求越来越多样化。分行业看，中影国际影城、世纪电影城、幸福蓝海国际影城、喜满客影城、金逸影城等6个知名电影院分布在这9家商业综合体中，稳稳占据扬州电影市场的半壁江山。游乐游艺类商户共47个，KTV商户7个，这两个业态2015年的总营业额是2014年水平的1.8倍，增长幅度远远超过传统零售业和餐饮业。
二、扬州市城市综合体发展值得关注的几个问题
（一）经营规模仍待壮大。从综合体数量看，截至2015年底，江苏省共有列统商业综合体148个，我市数量在全省列第6位（与盐城并列），占全省比重为6%。与南京、苏州、无锡等传统商业强市乃至同为苏中城市的南通相比，数量差距还较大。
从销售（营业）总额看，全省148个综合体完成销售（营业）总额735.5亿元，个均销售（营业）额4.97亿元，高于我市个均水平。另外，全省销售（营业）额5亿元以下的综合体108家，5—10亿的综合体21家，10亿元以上的达19家，而扬州10亿元以上的综合体仅1家，可见扬州商业综合体的规模还偏小。
（二）自营、联营偏少，单纯租赁占比过高。商业综合体的经营一般均分为两部分：一是自营、联营部分；二是租赁部分。目前我市9家商业综合体中，乐天玛特有自营超市1个，且自营部分占全部销售（营业）额的比重达到90%，另外8个综合体都是100%对商户租赁商铺的模式。长此以往不排除管理主体逐渐从“商业管理”退化成“物业管理”，从而弱化商业核心竞争力的可能。
（三）特色定位不鲜明，区域分布不平衡。一方面，纵观全市范围内的商业综合体，多数在经营层次、顾客定位、业态分布、引进品牌等方面均存在不同程度同质化现象，存在“特色不特”的问题。
另一方面，目前我市的商业综合体主要集中在市区，县、市中只有高邮市有综合体入驻。单看市区的8家综合体，有6家集中在文昌路、邗江路、扬子江路三条线上。尤其是通达性好、人流量大的文昌中轴线，已经形成东西带状集中分布结构。如何优化综合体布局、找准定位进行差别化发展，是摆在扬州商业综合体面前的主要问题。
（四）经营环境、管理体制仍待优化。综合体建设运营过程中存在问题主要有：商贸业用电和蒸汽价格与工业同价政策亟待落实；综合体项目前期投入年限较长，融资压力较大；交通配套需求较高，个别即将开业的综合体没有直达公交线路，停车难问题也较为突出。
另外，一些开业时间较早的商业综合体还停留在传统的摊群式市场阶段，目前列统的9家综合体中，有经营管理单位的为6家，其余仍为开发综合体的房地产公司经营，没有专业人才及团队运作，管理相对而言稍显松散，难以开展整体的营销推广。
三、关于促进扬州城市商业综合体发展的一些建议
（一）完善经营模式，培强重点商圈。应重点提升京华城、西南商圈、文昌商圈等区域已运营商业综合体空间利用和经营效率。根据扬州特色，采用“商旅结合”等宣传手段，重点培大培强几个有代表性的商业综合体，扩大对外辐射范围，提升扬州商业综合体的整体效益。
当前，针对扬州综合体自营、联营部分偏弱的情况，应根据具体的招商情况来调补余缺，鼓励由纯租赁模式到与自营、联营并举的转变，寻找多头盈利空间。
（二）管控填空结合，促进特色发展。一方面，切忌一拥而上，科学管控过于密集区域如文昌轴线综合体项目引进、建设。下一步应按照分步推进原则，科学规划宝应县、仪征市，以及江都区、东部交通枢纽地区、南部城区等空白地区布点。
另一方面，对已开业综合体，避免陷入雷同化发展、模式化经营，不求全、只求特，与同一商圈内其它业态进行互补。提高有意向入驻商户在商业综合体开发建设中的参与权，在建成前争取就能基本保证鲜明的特色定位以及各业态配比的科学性。
（三）强化要素保障，优化运营环境。未来城市商业综合体会从纯商业的“小综合体”向服务功能更丰满的“大综合体”转变。避免“大杂烩”式发展就应把商业综合体的建设规划纳入城市的总体规划，研究优化商业综合体地下空间利用措施；适度增加居民集聚区、旅游景点通往重点商业综合体周边公交路线；深入项目审批提速工程。同时，商业综合体内部也要加强市场综合体管理人才队伍建设，努力提高组织化管理水平，从而全面优化综合体运行环境。