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摘要：二手房市场是房地产市场中的重要组成部分。二手房市场正在悄悄地成为我国房地产市场中的一股新生力量。目前我国二手房市场中存在不少的问题。要加快发展我国的二手房市场，必须加大政策扶持；完善二手房贷款环节；规范与发展二手房中介；改革现行的税收政策。
关键词：二手房；市场；培育；
Abstract：The second-hand house market is in the real estate market important constituent. The second-hand house market is becoming in our country real estate market quietly strength for new life. At present in our country second-hand house market has many problems. Must speed up develops our country's second-hand house market, must enlarge the policy support; Perfect second-hand house loan link; Standard and development second-hand house intermediary; Reforms the present tax policy.
Key Words：The second-hand house；market；Cultivation
一、目前二手房市场存在的问题
近几年来，我国二手房市场发展较快，但与发达国家比较，仍存在较多不足之处，主要表现在以下几个方面：
（一）政策限制
自开放二手房市场以来，从国家到地方陆续推出了一系列二手房发展的政策和措施。这些政策和措施主要都是围绕着降低市场准入门槛、降低交易税费及提升配套服务水平展开的。但在宏观调控方面，由于各种局部利益交互作用，“两难”的楼市政策并没有实质性的改观：调控楼市价格伤了经济；放任楼市价格又伤了民情。年房地产调控政策的出台，“国八条”、“七部委”联合出台稳定房价意见、房贷利率上调、预开征二手房交易所得税、央行建议取消商品房预售制的报告等等，无疑刮起了一股股旋风，可是能够撬动价格走向的也就是少数几个城市。去年年底，中央政府又吹起了住房消费年的暖风，建设部的官员也频频表态看好2007年的发展形势。开发商则一如既往的高调，地方政府更是多看中楼市。中央政府高调宣誓调控，政策却在尴尬徘徊。这就在根本上影响了二手房市场的健康发展。
同时，税收政策也在一定程度上影响二手房市场的发展。一方面，受税收政策的限制，许多在营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面，所得税政策的实施，使业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主会在很长一段时间内观察市场的变化。同时，受税收政策影响，部分业主“以旧换新”、“置业升级”的愿望也被遏制。总之，多方面的因素导致二手房市场的房源供给下降，加剧了供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。
（二）贷款风险
1、按揭贷款融资
由于我国居民用于购房的首付款比例采用3%的二手房首付款的模式。各商业银行对二手房贷款的风险管理和控制机制尚未建立完备，给一部分违规经营的贷款服务机构和从业人员以可乘之机，如有些购房人在某些中介公司的协助下，向银行提供虚假的贷款资料，制定双份买卖合同和借款合同，抬高房价，制造“零首付”或“超首付”。二是抵押套现融资。抵押套现贷款指拥有完全产权房的个人因某项消费或投资需求，需要资金支持，以自己的房屋所有权作为抵押向银行申请贷款的一种融资形式。目前我国房地产市场发展尚欠成熟，银行对楼市的准确预测相当困难，唯一的方法就是尽量压低抵押房屋的评估价格。然而，二手房一般为全装修房，里面有时还有一些固定的家具、设备，而评估公司在做房地产评估时只是按毛坯房评估，其内部装修和固定家具全部不考虑在内，这显然大大降低了房屋所有者的融资能力。正因为这种原因，某些资质较差的贷款公司和中介公司勾结评估公司，过高评估抵押房屋价格以套取银行更多贷款；更有甚者，有些中介公司竟然做“假交易、真抵押”来帮助借款人骗取银行高比例贷款。这不仅给商业银行贷款资金埋下了风险隐患，也严重扰乱了整个二手房贷款市场的健康发展。其次是还款风险。借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我国个人信用制度尚不完备，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2、二手房贷款服务机构的诚信风险
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构（房屋中介公司、评估机构、专业贷款服务公司等）的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。从我国二手房市场现状看，房屋中介公司和专业贷款服务公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我国二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司和贷款公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人（借款人）自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。在高额暴利的驱使下，违规操作的中介公司或个人利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。
3、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个的住房消费者或住房所有者，贷款金额相对较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务过程中，较多的是与中介公司和专业贷款服务公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相争夺这还算优质的个人二手房贷款资产，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司或贷款服务公司，在放款的环节上没有严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展的状态。
（三）中介公司存在的问题
1、中介公司的信用缺失
由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响，一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识，欺诈现象依然存在，比如参与炒房、吃差价、臆造虚假信息，骗取看房费等等。
2、从业资格准入门槛低
中华人民共和国建设部第5号令发布的《城市房地产中介服务管理规范》规定：房地产经纪人必须经过考试、注册，并取得《房地产经纪人资格证》，未取得《房地产经纪人资格证》的人员不得从事房地产经济业务。然而，由于近年来房地产市场发展迅猛，房地产中介公司发展过快，很多中介公司没有达到上述要求，有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子、一张桌子、十一部电话”。房产经纪人素质良莠不齐，人员流动频繁，服务水平低下，甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉，欺诈客户，非法牟利。
3、存在大量黑中介
黑中介利用管理漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理，得以生存和发展。部分地区黑中介的数目达到令人触目惊心的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜。
（四）二手房征税的公平性问题
日前，国家税务总局正式发布了二手房交易应开征20%所得税的确认消息。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳20%个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。
第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房个税以后，如果纳税人能够把20%的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。
二、培育二手房市场需注意的问题与建议
（一）加大政策扶持政策调整对于推动二手房市场的发展具有非常重要的意义
有助于二手房市场发展的政策应包括两部份：一是市场刺激政策，如简化产权过户手续，二手房交易契税，所得税减免政策，鼓励人们卖旧买新，置业升级，盘活市场；二是市场规范性政策，如加强市场监管力度，提高行业入市门槛，制订经纪人制度等，重点扶持一批实力较强的品牌经纪公司，建立和规范市场秩序，树立市场诚信。
（二）完善二手房贷款环节没有银行信贷的支持，就没有发达的二手房市场
目前，我国二手房贷款的主要风险来源于房产高估和“假按揭”。若能把握放贷前的资产评估审批环节，二手房贷款将成为银行信贷资产中优良的组成部份。
1．要尽快完善个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。目前，个人征信体系已初步建立，各商业银行间已实现联网，实现客户信息资源共享。通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。
2．针对住房消费者的需求，实行差别化首付比例
在我国个人信用制度逐渐建立和完备的基础上，适当改变“三成首付、七成贷款”这种单一的融资形式。在美国，购房首付比例范围为3%～2%，在某些特殊担保的情况下可以“零首付”。我国各商业银行也可以充分考虑各种家庭的首付能力，根据其信用等级和所购二手房的价值、折旧年限、升值预期等因素，推出差别化的首付比例，从而扩大住房贷款的受益群体，推动我国二手房贷款市场和整个住房金融市场的发展。
3．针对客户需求，设计多样化的还款方式
我国二手房贷款目前只有等额本息和等额本金两种还款方式，而且，贷款期限一般较长，这在一定程度上使借款人的还款能力具有某种不确定性；同时，也使银行的贷款回收随时间变动易遭遇不可抗力的风险。参照国外经验，商业银行可根据购房人的不同需求，设计多种贷款偿还形式，如分级偿还抵押贷款（graduated-payment mortgage，GPM），还有15年期抵押贷款和双周还款法(biweekly mortgage)。这样，银行可缩短贷款回收期，尽快收回本息，增强资金流动性，降低贷款风险。
4．各商业银行应加强内部风险管理控制
各商业银行要加强内部风险管理，严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，加强贷前审查和还款跟踪，建立对逾期贷款的预警和催收机制，完善个人贷款信用档案管理。各商业银行还可与一些资质较好的大型品牌专业贷款服务公司房和房屋中介公司合作，使其为商业银行承担二手房交易服务、交易风险保证、评估咨询和大量的贷前审查和服务等工作,提高工作效率。
（三）规范与发展二手房中介
1．健全相关的政策法规
通过建立健全有关房地产中介管理的政策、法规和制度，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。这是实现房地产中介行业规范化管理的基础。
2．提高中介门槛，清理不合格中介，打击黑中介
严格把好房地产经纪机构及其人员的市场准入关，加强执业人员的培训，对不符合要求的中介坚决取缔，加大打击黑中介的力度。
3．发挥行业协会的自治作用
房地产中介相关的管理职能应逐步从行政管理机关的职能中划分出去，由行业协会承担，充分发挥行业协会管理房地产中介市场和房地产中介从业人员的作用及维护房地产中介市场和房地产中介从业人员合法权益的作用。
4．加强信息化建设
形成规模效益，降低运营成本，提高服务质量，促进企业内部管理的科学化。
5．倡导房地产中介企业自律，诚信经营，阳光操作
在经营活动中，要切实履行自己的职责和义务，坚持以公平竞争、诚实信用为原则，加强对房地产中介从业人员的业务培训和行业行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风，强化企业内部管理和机构建设，树立创新意识和品牌意识。要不断进行业务创新，拓宽业务范围，更好地为客户服务。
（四）改革现行的税收政策应当对二手房以更多的扶植，促进二级市场的良性发展
以经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。所以税务机关要尽量避免选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，否则只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。
对房改房、回迁房、康居房、集资建房、经济适用房等上市交易时，均应给予政策上的照顾，使这些人能够买得起价格低廉的房子，实现“居者有其屋”的美好理想。同时，那些卖掉公房或回迁房的消费者，肯定会再买新房。这样，就可有效地促进一、二级市场的良性互补，又符合国家的发展要求。另外，政府对房地产一级市场的住房结构进行调整，也能达到平抑房价的作用。
三、结论
随着城市居民收入差异的拉大、消费心理的成熟，购房市场细分的趋势日益明显。一方面，越来越多的消费者希望卖小换大、卖旧买新实现置业升级，他们的房源在进入二手房市场、满足广大中低收入阶层、拆迁户、年轻人、投资者购房需求的同时，他们自身也成为二手房市场庞大而稳定的客户群。另一方面房地产二、三级市场的相互支持与有机互动加强，初步显示出梯度消费的力量，这都是以后二手房市场的发展趋势。中国正在加速城市化的进程，城市人口也在不断增长、住房需求持续扩涨、而人民整体收入水平又比较偏低也是某些城市未来必须面对的问题，因此大力发展二手房市场对经济社会的发展有巨大的意义：1）是它为快速解决中低收入家庭的居住问题、加快城市建设改造步伐提供了一条有效途径。2）是它可以满足不同阶层梯度购房的需要，使住房消费结构更为合理，有助于形成市场的良性循环。3）是二手房市场的发展，将会对稳定房地产市场价格和市场机制做出其相应的贡献。所以未来的二手房市场的发展势必会对整个房产市场起到稳心剂的作用，成为不可替代的新的经济增长点，培育二手房市场的重要性也就毋庸置疑。
参考文献：
1．漆家衫.房市调控“税费杠杆”岂是万能[J].经济导刊.2007(2)
2．楼立明、陈树青.土地增值税清算政策及其对房地产市场的影响[J].浙江国土资源.2007(2)
3．符振彦.房产中介办住房抵押贷款激活二手房市场[J].北京房地产.2006(11)
4．潇琦.房地产中介被端上灶台[J].北京房地产.2007(1)
5．郭德、闫丹丹.二手房市场：现状·问题·对策[J].未来与发展.2006(12)
6．丁战、孙国庆.剖析选购二手房的影响因素[J].经济论坛.2007(2)
关键词：二手房；市场；培育；
Abstract：The second-hand house market is in the real estate market important constituent. The second-hand house market is becoming in our country real estate market quietly strength for new life. At present in our country second-hand house market has many problems. Must speed up develops our country's second-hand house market, must enlarge the policy support; Perfect second-hand house loan link; Standard and development second-hand house intermediary; Reforms the present tax policy.
Key Words：The second-hand house；market；Cultivation
一、目前二手房市场存在的问题
近几年来，我国二手房市场发展较快，但与发达国家比较，仍存在较多不足之处，主要表现在以下几个方面：
（一）政策限制
自开放二手房市场以来，从国家到地方陆续推出了一系列二手房发展的政策和措施。这些政策和措施主要都是围绕着降低市场准入门槛、降低交易税费及提升配套服务水平展开的。但在宏观调控方面，由于各种局部利益交互作用，“两难”的楼市政策并没有实质性的改观：调控楼市价格伤了经济；放任楼市价格又伤了民情。年房地产调控政策的出台，“国八条”、“七部委”联合出台稳定房价意见、房贷利率上调、预开征二手房交易所得税、央行建议取消商品房预售制的报告等等，无疑刮起了一股股旋风，可是能够撬动价格走向的也就是少数几个城市。去年年底，中央政府又吹起了住房消费年的暖风，建设部的官员也频频表态看好2007年的发展形势。开发商则一如既往的高调，地方政府更是多看中楼市。中央政府高调宣誓调控，政策却在尴尬徘徊。这就在根本上影响了二手房市场的健康发展。
同时，税收政策也在一定程度上影响二手房市场的发展。一方面，受税收政策的限制，许多在营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面，所得税政策的实施，使业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主会在很长一段时间内观察市场的变化。同时，受税收政策影响，部分业主“以旧换新”、“置业升级”的愿望也被遏制。总之，多方面的因素导致二手房市场的房源供给下降，加剧了供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。
（二）贷款风险
1、按揭贷款融资
由于我国居民用于购房的首付款比例采用3%的二手房首付款的模式。各商业银行对二手房贷款的风险管理和控制机制尚未建立完备，给一部分违规经营的贷款服务机构和从业人员以可乘之机，如有些购房人在某些中介公司的协助下，向银行提供虚假的贷款资料，制定双份买卖合同和借款合同，抬高房价，制造“零首付”或“超首付”。二是抵押套现融资。抵押套现贷款指拥有完全产权房的个人因某项消费或投资需求，需要资金支持，以自己的房屋所有权作为抵押向银行申请贷款的一种融资形式。目前我国房地产市场发展尚欠成熟，银行对楼市的准确预测相当困难，唯一的方法就是尽量压低抵押房屋的评估价格。然而，二手房一般为全装修房，里面有时还有一些固定的家具、设备，而评估公司在做房地产评估时只是按毛坯房评估，其内部装修和固定家具全部不考虑在内，这显然大大降低了房屋所有者的融资能力。正因为这种原因，某些资质较差的贷款公司和中介公司勾结评估公司，过高评估抵押房屋价格以套取银行更多贷款；更有甚者，有些中介公司竟然做“假交易、真抵押”来帮助借款人骗取银行高比例贷款。这不仅给商业银行贷款资金埋下了风险隐患，也严重扰乱了整个二手房贷款市场的健康发展。其次是还款风险。借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我国个人信用制度尚不完备，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2、二手房贷款服务机构的诚信风险
在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构（房屋中介公司、评估机构、专业贷款服务公司等）的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。从我国二手房市场现状看，房屋中介公司和专业贷款服务公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我国二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司和贷款公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人（借款人）自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。在高额暴利的驱使下，违规操作的中介公司或个人利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。
3、各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个的住房消费者或住房所有者，贷款金额相对较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务过程中，较多的是与中介公司和专业贷款服务公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相争夺这还算优质的个人二手房贷款资产，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司或贷款服务公司，在放款的环节上没有严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展的状态。
（三）中介公司存在的问题
1、中介公司的信用缺失
由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响，一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识，欺诈现象依然存在，比如参与炒房、吃差价、臆造虚假信息，骗取看房费等等。
2、从业资格准入门槛低
中华人民共和国建设部第5号令发布的《城市房地产中介服务管理规范》规定：房地产经纪人必须经过考试、注册，并取得《房地产经纪人资格证》，未取得《房地产经纪人资格证》的人员不得从事房地产经济业务。然而，由于近年来房地产市场发展迅猛，房地产中介公司发展过快，很多中介公司没有达到上述要求，有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子、一张桌子、十一部电话”。房产经纪人素质良莠不齐，人员流动频繁，服务水平低下，甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉，欺诈客户，非法牟利。
3、存在大量黑中介
黑中介利用管理漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理，得以生存和发展。部分地区黑中介的数目达到令人触目惊心的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜。
（四）二手房征税的公平性问题
日前，国家税务总局正式发布了二手房交易应开征20%所得税的确认消息。从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳20%个税，因此，变出售为出租的行为将会增加（因为出租二手房的税率相对较低，且易逃税）。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。可见，征收二手房交易个税必然导致的结果是二手房交易量萎缩，可能导致的结果是刺激房屋租赁市场扩大或者引起大量空置房屋的出现。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上造成了准备购买二手房作为普通居住者的购房困难，降低了他们的福利水平，税法的公平性原则就不能得到体现。因此，当部分地区在进行个税征收试点后发现社会公平与经济效率目标严重冲突时，地方政府必然会因为选择公平而暂时放弃征税。
第二个原因在于税法实施后，由于税负转嫁而容易引起社会分配不公。简单来说，税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转移给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的结果必然引起商品价格升降，从而实现或者破坏社会公正。开征二手房个税以后，如果纳税人能够把20%的税负部分或者全部转嫁给购买人，那么房产价格不仅不会下降而且还会上升。
二、培育二手房市场需注意的问题与建议
（一）加大政策扶持政策调整对于推动二手房市场的发展具有非常重要的意义
有助于二手房市场发展的政策应包括两部份：一是市场刺激政策，如简化产权过户手续，二手房交易契税，所得税减免政策，鼓励人们卖旧买新，置业升级，盘活市场；二是市场规范性政策，如加强市场监管力度，提高行业入市门槛，制订经纪人制度等，重点扶持一批实力较强的品牌经纪公司，建立和规范市场秩序，树立市场诚信。
（二）完善二手房贷款环节没有银行信贷的支持，就没有发达的二手房市场
目前，我国二手房贷款的主要风险来源于房产高估和“假按揭”。若能把握放贷前的资产评估审批环节，二手房贷款将成为银行信贷资产中优良的组成部份。
1．要尽快完善个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。目前，个人征信体系已初步建立，各商业银行间已实现联网，实现客户信息资源共享。通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。
2．针对住房消费者的需求，实行差别化首付比例
在我国个人信用制度逐渐建立和完备的基础上，适当改变“三成首付、七成贷款”这种单一的融资形式。在美国，购房首付比例范围为3%～2%，在某些特殊担保的情况下可以“零首付”。我国各商业银行也可以充分考虑各种家庭的首付能力，根据其信用等级和所购二手房的价值、折旧年限、升值预期等因素，推出差别化的首付比例，从而扩大住房贷款的受益群体，推动我国二手房贷款市场和整个住房金融市场的发展。
3．针对客户需求，设计多样化的还款方式
我国二手房贷款目前只有等额本息和等额本金两种还款方式，而且，贷款期限一般较长，这在一定程度上使借款人的还款能力具有某种不确定性；同时，也使银行的贷款回收随时间变动易遭遇不可抗力的风险。参照国外经验，商业银行可根据购房人的不同需求，设计多种贷款偿还形式，如分级偿还抵押贷款（graduated-payment mortgage，GPM），还有15年期抵押贷款和双周还款法(biweekly mortgage)。这样，银行可缩短贷款回收期，尽快收回本息，增强资金流动性，降低贷款风险。
4．各商业银行应加强内部风险管理控制
各商业银行要加强内部风险管理，严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，加强贷前审查和还款跟踪，建立对逾期贷款的预警和催收机制，完善个人贷款信用档案管理。各商业银行还可与一些资质较好的大型品牌专业贷款服务公司房和房屋中介公司合作，使其为商业银行承担二手房交易服务、交易风险保证、评估咨询和大量的贷前审查和服务等工作,提高工作效率。
（三）规范与发展二手房中介
1．健全相关的政策法规
通过建立健全有关房地产中介管理的政策、法规和制度，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。这是实现房地产中介行业规范化管理的基础。
2．提高中介门槛，清理不合格中介，打击黑中介
严格把好房地产经纪机构及其人员的市场准入关，加强执业人员的培训，对不符合要求的中介坚决取缔，加大打击黑中介的力度。
3．发挥行业协会的自治作用
房地产中介相关的管理职能应逐步从行政管理机关的职能中划分出去，由行业协会承担，充分发挥行业协会管理房地产中介市场和房地产中介从业人员的作用及维护房地产中介市场和房地产中介从业人员合法权益的作用。
4．加强信息化建设
形成规模效益，降低运营成本，提高服务质量，促进企业内部管理的科学化。
5．倡导房地产中介企业自律，诚信经营，阳光操作
在经营活动中，要切实履行自己的职责和义务，坚持以公平竞争、诚实信用为原则，加强对房地产中介从业人员的业务培训和行业行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风，强化企业内部管理和机构建设，树立创新意识和品牌意识。要不断进行业务创新，拓宽业务范围，更好地为客户服务。
（四）改革现行的税收政策应当对二手房以更多的扶植，促进二级市场的良性发展
以经济理论和实践看，房产交易的需求弹性遵守“马太效应”，即地理位置越优越、价格越高的房产其需求量越少受到价格的影响；而地理位置差，价格水平较低的住房需求却容易受到价格水平的影响。所以，对好地段、高价格的二手房征税，由于其需求弹性小，纳税人容易转嫁税负，征税后的房产价格将会高于税前。所以税务机关要尽量避免选择那些较容易进行房产税负转嫁的地区和地段开征个税，否则只能是刺激房屋价格上涨，进一步扭曲住房资源配置，破坏社会公正。
对房改房、回迁房、康居房、集资建房、经济适用房等上市交易时，均应给予政策上的照顾，使这些人能够买得起价格低廉的房子，实现“居者有其屋”的美好理想。同时，那些卖掉公房或回迁房的消费者，肯定会再买新房。这样，就可有效地促进一、二级市场的良性互补，又符合国家的发展要求。另外，政府对房地产一级市场的住房结构进行调整，也能达到平抑房价的作用。
三、结论
随着城市居民收入差异的拉大、消费心理的成熟，购房市场细分的趋势日益明显。一方面，越来越多的消费者希望卖小换大、卖旧买新实现置业升级，他们的房源在进入二手房市场、满足广大中低收入阶层、拆迁户、年轻人、投资者购房需求的同时，他们自身也成为二手房市场庞大而稳定的客户群。另一方面房地产二、三级市场的相互支持与有机互动加强，初步显示出梯度消费的力量，这都是以后二手房市场的发展趋势。中国正在加速城市化的进程，城市人口也在不断增长、住房需求持续扩涨、而人民整体收入水平又比较偏低也是某些城市未来必须面对的问题，因此大力发展二手房市场对经济社会的发展有巨大的意义：1）是它为快速解决中低收入家庭的居住问题、加快城市建设改造步伐提供了一条有效途径。2）是它可以满足不同阶层梯度购房的需要，使住房消费结构更为合理，有助于形成市场的良性循环。3）是二手房市场的发展，将会对稳定房地产市场价格和市场机制做出其相应的贡献。所以未来的二手房市场的发展势必会对整个房产市场起到稳心剂的作用，成为不可替代的新的经济增长点，培育二手房市场的重要性也就毋庸置疑。
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