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上半年，中央继续坚守“房住不炒”的定力，保持着房地产政策的连续性和稳定性。土地出让“两集中”政策的推出，加上“三道红线”的降杠杆要求，对房地产企业融资进一步限制;房地产集中度政策随后跟进，从银行资金供给端加快了房地产去金融化的脚步。重拳之下，房地产市场得到了有效调控，但也暴露出了不少风险点。调查显示，岳阳市房地产市场呈现出“市场软、融资难、压力大”的特点。对购房者、房企、银行业、政府等相关市场主体均产生一定的影响，潜在风险值得高度关注。
市场软：房地产销售降温，开发市场低迷疲软
受棚改政策拉动因素影响，岳阳市房地产市场在2017年和2018年销售火爆，2018年末开始降温，2020年至今一直处于销售低迷的平稳阶段。
从销售市场看。2021年6月末，全市银行机构购房贷款590.35亿元，同比上升20.9%，增速下降5.7%。县域房地产市场如岳阳县，2018年单月住宅销售量在300套以上，但2019年下半年至今单月住宅销售量均在150套左右徘徊，销售量减半。2021年1～5月没有新开工项目。某国有银行县支行是岳阳县物业维修基金存缴的主要机构，全县70%的物业维修基金存入该行。2018年该行物业维修基金的金额为7000万元，而2020年末不足1800万元，物业维修基金大幅缩减，从侧面反映了该县房地产销售遇冷的现状。
从房地产开发市场看。2021年6月末，全市房地产开发贷款为19840亿元，同比下降3.8%，增速同比下降19.6%。预售发证减少，2021年1～6月，岳阳市中心城区新商品房预售累计发证85.08万平方米、7769套，同比分别下降29.6%和29.7%。商品房市场库存减少，截至2021年6月末，中心城区商品房累计可售面积为206.24万平方米、29023套，同比分别下降29.7%和15.2%。部分大型房地产商暂时没有在县域拿地开发的打算。2020年至今，恒大、碧桂园、保利、美的等大型房地产企业没有在岳阳的县域拿地，主要原因是难以从银行获取融资。
融资难：房地产企业融资难，购房者贷款难度增加
三道红线、房贷新规、集中供地、房住不炒等调控政策的出台，使房地产行业受到前所未有的严格监管。
大型房地产企业部分因资金链紧张率先降价，并引发群体性事件。部分大型房地产商资金链紧张，土地出让金未交齐。据調查，前期恒大地产在岳阳县麻塘拿地筹建岳州学府楼盘，拍地价格为3.5亿元，但只交付了5000万元，主要是恒大资金压力较大，目前岳州学府楼盘暂时搁置。部分大型房地产商在县域率先降价，引发群体事件。调研了解到，受近年来房地产市场下行压力影响，进入县域的部分大型房地产商资金链趋紧，主动降价。如地处岳阳县麻塘的江河颐景城，是上市公司江河集团开发的楼盘，2019年1月开盘均价为每平方米6200元，销售火爆，需现场排队摇号，现在均价为每平方米4700元，每平方米降价约1500元，以100平方米计算，购房者损失15万元。因此，约有100人联名前往政府机关上访闹事。部分大型房地产商在市区也全线降价，并且要求全款支付。2021年5月以来，恒大华府、恒大养生谷、恒大未来城相继推出大量特价房源，大面积的特价促销拉低了不少购房者的心理预期。全方位调控政策的合力，叠加涉房信贷持续收紧，使房地产企业资金链显现出脆弱性。如恒大养生谷开盘价从每平方米6800元降至每平方米4400元，且要求购房者全款支付。恒大华府部分房源降至约每平方米5300元，且需要一次性支付全款，并且暂时不能网签。岳阳碧桂园做销售活动，房价降至每平方米约5500元，车位每个仅售1.8万元，既有现房尾楼，也有期房。
中小房地产企业经营出现困难。2021年上半年，岳阳市产生商品房销售数据的楼盘共有177个，其中商品房销售前十的楼盘累计销售面积就占了整个市场的49.8%。本地的中小型房地产企业在2019年、2020年房地产转冷的这两年经历了洗牌。例如，岳阳县的本地中小房地产企业在2018年有12家，到2021年5月只剩下4家。中小房地产企业表示，房地产开发贷款门槛高、融资难。有房地产开发商表示，商业银行对中小房地产企业基本没有政策支持，目前以经营房地产的名义不能贷款，项目贷款、股东个人贷款都不予支持，只能通过经营酒店等其他渠道进行融资。
购房者申请住房按揭贷款比之前更严格。受房地产集中度政策影响，银行房地产贷款额度紧张，对购房者的工作、收入、征信等条件卡得更加严格，同时住房按揭贷款审批时间大幅延长。有开发商反映，目前商业银行的住房按揭贷款额度紧张，以前能顺利贷款，现在至少要拖延一至两周，有时甚至没有额度，进一步加剧了房地产企业回款困难。
压力大：地方政府偿债压力大，银行机构资产质量下降压力大
地方政府偿债压力大。一是土地出让收入增长受到影响。2021年1～6月，岳阳市土地出让收入为127.70亿元，同比上升63.8%。受调控政策的影响，房地产企业在岳阳市拿地意愿下降，但土地出让收入却不降反升，背后隐藏着增长动能的不稳定性和不可持续性。
据近期调研，区域性房地产开发商对于辖内住宅类用途土地投资出现“缺位”，地方城建投公司成为市场“补位”主力军。长沙市在6月初的首轮“两集中”土拍中，共推地36宗，成交33宗，成交额逾381亿元，其中9宗熔断。最高楼面价达到每平方米14157元，超过2016年的最高值。另据Wind金融统计，2021年5月湘潭市、岳阳市、常德市主城区的单月住宅土地出让均为零成交。事实上，自从2021年3月新政策颁布后，区域性大中型房企就开始暂停在岳阳市的资本扩张，以便集中资金参与目标试点城市的优质住宅用地竞拍。为了防止市场过快降温，地方城建投公司成为住宅类土地储备主力。2021年3～5月，岳阳市全辖住宅类土地成交16宗，同比增长45.5%;成交面积为62.78万平方米，同比增长53.5%;成交金额为22.46亿元，同比增长23.5%。其中，地方城建投公司购地投资额占总金额的76.4%，其余购地参与者均为像华容富华房地产开发有限公司、汨罗楚越置业有限公司等这类本地小型房地产开发商。 由于地方城建投公司购地资金大部分源于地方政府的土地出让安排支出的转化，而2021年岳阳市的与土地开发有关的地方政府专项债务转贷收入推迟至7月初才调拨到位，且金额同比下降73.2%。可以预计下半年地方城建投公司能够获得的地方政府土地开发资金也会大幅缩减。届时，地方政府来自城投公司的土地出让收入也将逐步减少。2021年6月末，土地依赖度（土地出让收入占地方政府自有财力之比）达58.1%，同比增加6.7个百分点。土地出让收入的减少，加之偿债高峰期的到来，将对地方政府化解债务产生较大影响。
二是地方财政收支平衡压力大。财政税收方面主要存在以下困难：其一，收入减少。截止2021年6月末，全市税收同比下降2.9%，较上年同期回落3.5个百分点。其二，县级财政自给率过低。受上级转移支付减少因素影响，部分县级财政出现较大收支压力。2020年6月末，全市财政自给率为35.1%，县级财政的自给率均值为27.3%，低于全市均值7.8个百分点。其中，华容县、岳阳县、平江县的财政自给率分别为23.4%、14.1%和20.4%。其三，支出压力较为突出。2020年以來，全市加大了对“六稳”“六保”的支出力度，民生支出保障力度加大，2020年全市民生支出同比增长10.7%，其中农林水事务、教育、社会保障和就业、城乡社区事务占民生支出总额的79.4%。其四，预计后期财政形势可能会更加困难。2021年抗疫国债等一次性政策已经取消，赤字率可能会降低，转移支付总量与2020年相比极有可能减少。在财政没有明显增收因素的情况下，2021年的财政形势可能会比2020年更加困难。2021年2～4月辖内两厂检修，预计损失10亿元的财政收入。同时，为响应国家守护好一江碧水环保政策，除汨罗市外，五个县市已被禁止开采东洞庭湖砂石资源，县域财政优质税源锐减，县域财政收支压力加大，均会对地方政府的偿债能力造成影响。
银行机构资产质量下降压力大。截至2021年6月末，岳阳市金融机构贷款余额为2703.97亿元，房地产贷款余额为788.76亿元，占全市贷款总额的29.17%。房地产市场的冷暖对银行资产质量影响很大。从贷款集中度分析，全市28家银行，有12家贷款集中度超上限，其中12家法人银行中有5家超标。某村镇银行的房地产贷款、个人住房贷款两个指标分别超出标准49.29个百分点和43.86个百分点。目前该行已暂停房地产贷款、住房按揭贷款业务。同时，该行表示，由于房贷以外的大额贷款客户资金充裕，出现大额贷款提前还款现象，造成房地产指标不降反升，进一步加大了该行压降难度。该行表示，后期将继续加大消费信贷的支持力度，扩大分母，以期降低超限比例。某国有行县支行表示，该行已暂停房地产贷款业务，但近期住房按揭贷款质量值得关注。该行出现了1笔65万元的不良、26笔1600万元关注类住房按揭贷款。
（作者单位：中国人民银行岳阳市中心支行）
市场软：房地产销售降温，开发市场低迷疲软
受棚改政策拉动因素影响，岳阳市房地产市场在2017年和2018年销售火爆，2018年末开始降温，2020年至今一直处于销售低迷的平稳阶段。
从销售市场看。2021年6月末，全市银行机构购房贷款590.35亿元，同比上升20.9%，增速下降5.7%。县域房地产市场如岳阳县，2018年单月住宅销售量在300套以上，但2019年下半年至今单月住宅销售量均在150套左右徘徊，销售量减半。2021年1～5月没有新开工项目。某国有银行县支行是岳阳县物业维修基金存缴的主要机构，全县70%的物业维修基金存入该行。2018年该行物业维修基金的金额为7000万元，而2020年末不足1800万元，物业维修基金大幅缩减，从侧面反映了该县房地产销售遇冷的现状。
从房地产开发市场看。2021年6月末，全市房地产开发贷款为19840亿元，同比下降3.8%，增速同比下降19.6%。预售发证减少，2021年1～6月，岳阳市中心城区新商品房预售累计发证85.08万平方米、7769套，同比分别下降29.6%和29.7%。商品房市场库存减少，截至2021年6月末，中心城区商品房累计可售面积为206.24万平方米、29023套，同比分别下降29.7%和15.2%。部分大型房地产商暂时没有在县域拿地开发的打算。2020年至今，恒大、碧桂园、保利、美的等大型房地产企业没有在岳阳的县域拿地，主要原因是难以从银行获取融资。
融资难：房地产企业融资难，购房者贷款难度增加
三道红线、房贷新规、集中供地、房住不炒等调控政策的出台，使房地产行业受到前所未有的严格监管。
大型房地产企业部分因资金链紧张率先降价，并引发群体性事件。部分大型房地产商资金链紧张，土地出让金未交齐。据調查，前期恒大地产在岳阳县麻塘拿地筹建岳州学府楼盘，拍地价格为3.5亿元，但只交付了5000万元，主要是恒大资金压力较大，目前岳州学府楼盘暂时搁置。部分大型房地产商在县域率先降价，引发群体事件。调研了解到，受近年来房地产市场下行压力影响，进入县域的部分大型房地产商资金链趋紧，主动降价。如地处岳阳县麻塘的江河颐景城，是上市公司江河集团开发的楼盘，2019年1月开盘均价为每平方米6200元，销售火爆，需现场排队摇号，现在均价为每平方米4700元，每平方米降价约1500元，以100平方米计算，购房者损失15万元。因此，约有100人联名前往政府机关上访闹事。部分大型房地产商在市区也全线降价，并且要求全款支付。2021年5月以来，恒大华府、恒大养生谷、恒大未来城相继推出大量特价房源，大面积的特价促销拉低了不少购房者的心理预期。全方位调控政策的合力，叠加涉房信贷持续收紧，使房地产企业资金链显现出脆弱性。如恒大养生谷开盘价从每平方米6800元降至每平方米4400元，且要求购房者全款支付。恒大华府部分房源降至约每平方米5300元，且需要一次性支付全款，并且暂时不能网签。岳阳碧桂园做销售活动，房价降至每平方米约5500元，车位每个仅售1.8万元，既有现房尾楼，也有期房。
中小房地产企业经营出现困难。2021年上半年，岳阳市产生商品房销售数据的楼盘共有177个，其中商品房销售前十的楼盘累计销售面积就占了整个市场的49.8%。本地的中小型房地产企业在2019年、2020年房地产转冷的这两年经历了洗牌。例如，岳阳县的本地中小房地产企业在2018年有12家，到2021年5月只剩下4家。中小房地产企业表示，房地产开发贷款门槛高、融资难。有房地产开发商表示，商业银行对中小房地产企业基本没有政策支持，目前以经营房地产的名义不能贷款，项目贷款、股东个人贷款都不予支持，只能通过经营酒店等其他渠道进行融资。
购房者申请住房按揭贷款比之前更严格。受房地产集中度政策影响，银行房地产贷款额度紧张，对购房者的工作、收入、征信等条件卡得更加严格，同时住房按揭贷款审批时间大幅延长。有开发商反映，目前商业银行的住房按揭贷款额度紧张，以前能顺利贷款，现在至少要拖延一至两周，有时甚至没有额度，进一步加剧了房地产企业回款困难。
压力大：地方政府偿债压力大，银行机构资产质量下降压力大
地方政府偿债压力大。一是土地出让收入增长受到影响。2021年1～6月，岳阳市土地出让收入为127.70亿元，同比上升63.8%。受调控政策的影响，房地产企业在岳阳市拿地意愿下降，但土地出让收入却不降反升，背后隐藏着增长动能的不稳定性和不可持续性。
据近期调研，区域性房地产开发商对于辖内住宅类用途土地投资出现“缺位”，地方城建投公司成为市场“补位”主力军。长沙市在6月初的首轮“两集中”土拍中，共推地36宗，成交33宗，成交额逾381亿元，其中9宗熔断。最高楼面价达到每平方米14157元，超过2016年的最高值。另据Wind金融统计，2021年5月湘潭市、岳阳市、常德市主城区的单月住宅土地出让均为零成交。事实上，自从2021年3月新政策颁布后，区域性大中型房企就开始暂停在岳阳市的资本扩张，以便集中资金参与目标试点城市的优质住宅用地竞拍。为了防止市场过快降温，地方城建投公司成为住宅类土地储备主力。2021年3～5月，岳阳市全辖住宅类土地成交16宗，同比增长45.5%;成交面积为62.78万平方米，同比增长53.5%;成交金额为22.46亿元，同比增长23.5%。其中，地方城建投公司购地投资额占总金额的76.4%，其余购地参与者均为像华容富华房地产开发有限公司、汨罗楚越置业有限公司等这类本地小型房地产开发商。 由于地方城建投公司购地资金大部分源于地方政府的土地出让安排支出的转化，而2021年岳阳市的与土地开发有关的地方政府专项债务转贷收入推迟至7月初才调拨到位，且金额同比下降73.2%。可以预计下半年地方城建投公司能够获得的地方政府土地开发资金也会大幅缩减。届时，地方政府来自城投公司的土地出让收入也将逐步减少。2021年6月末，土地依赖度（土地出让收入占地方政府自有财力之比）达58.1%，同比增加6.7个百分点。土地出让收入的减少，加之偿债高峰期的到来，将对地方政府化解债务产生较大影响。
二是地方财政收支平衡压力大。财政税收方面主要存在以下困难：其一，收入减少。截止2021年6月末，全市税收同比下降2.9%，较上年同期回落3.5个百分点。其二，县级财政自给率过低。受上级转移支付减少因素影响，部分县级财政出现较大收支压力。2020年6月末，全市财政自给率为35.1%，县级财政的自给率均值为27.3%，低于全市均值7.8个百分点。其中，华容县、岳阳县、平江县的财政自给率分别为23.4%、14.1%和20.4%。其三，支出压力较为突出。2020年以來，全市加大了对“六稳”“六保”的支出力度，民生支出保障力度加大，2020年全市民生支出同比增长10.7%，其中农林水事务、教育、社会保障和就业、城乡社区事务占民生支出总额的79.4%。其四，预计后期财政形势可能会更加困难。2021年抗疫国债等一次性政策已经取消，赤字率可能会降低，转移支付总量与2020年相比极有可能减少。在财政没有明显增收因素的情况下，2021年的财政形势可能会比2020年更加困难。2021年2～4月辖内两厂检修，预计损失10亿元的财政收入。同时，为响应国家守护好一江碧水环保政策，除汨罗市外，五个县市已被禁止开采东洞庭湖砂石资源，县域财政优质税源锐减，县域财政收支压力加大，均会对地方政府的偿债能力造成影响。
银行机构资产质量下降压力大。截至2021年6月末，岳阳市金融机构贷款余额为2703.97亿元，房地产贷款余额为788.76亿元，占全市贷款总额的29.17%。房地产市场的冷暖对银行资产质量影响很大。从贷款集中度分析，全市28家银行，有12家贷款集中度超上限，其中12家法人银行中有5家超标。某村镇银行的房地产贷款、个人住房贷款两个指标分别超出标准49.29个百分点和43.86个百分点。目前该行已暂停房地产贷款、住房按揭贷款业务。同时，该行表示，由于房贷以外的大额贷款客户资金充裕，出现大额贷款提前还款现象，造成房地产指标不降反升，进一步加大了该行压降难度。该行表示，后期将继续加大消费信贷的支持力度，扩大分母，以期降低超限比例。某国有行县支行表示，该行已暂停房地产贷款业务，但近期住房按揭贷款质量值得关注。该行出现了1笔65万元的不良、26笔1600万元关注类住房按揭贷款。
（作者单位：中国人民银行岳阳市中心支行）