论文部分内容阅读
自1998年以来，意大利的住房抵押贷款支持证券市场获得了极大的发展(见图1)。在我们看来，尚有巨大的成长空间，因为许多大银行尚未从事证券化业务。我们相信：意大利信贷市场所遭受的结构性压力是如此之大，以至于在未来我们将看到极其巨额的住房抵押贷款支持证券的发行。
正如下面将要论述的，我们认为：与意大利住房抵押贷款支持证券有关的信用风险较低。我们还相信，由于意大利住房抵押贷款支持证券的特殊发起和服务过程，评级机构在一定程度上降低了对其的评级。其结果是，信用提升水平较之欧洲其他的住房抵押贷款支持证券市场要高。尽管贷款／抵押资产价值比的水平普遍较低，而且剩余现金流的数额普遍较大。然而，供给的潜在增长可能导致剩余现金流难以突破某一上限。
结构性考虑——法律因素
在《第130／99号法令》(颁布)之前，意大利的发起人不得不采纳以下结构：发起人将相关的资产转让给意大利的一家专门成立的代理公司(这些公司是根据《第52／91号法令》，或《代理法》而成立的)；或者转让给欧洲的股份制银行。
然后，资产的经济利润被转交给资产抵押债券的最终发行机构，它是意大利之外的一家股份公司。其背后的基本原理很繁琐，而且其庞大的结构有利亦有弊：首先，意大利的公司不可以发行超过其股本的债务工具。其次，意大利公司支付给境外持有人的所有利息，都要扣缴税收。然而，自从《第130／99号法令》颁布之后，意大利抵押支持证券的结构变得更加简洁、也相当规范，采用了其他的真实出售证券中所采用的典型的结构性和法律性的技术。比如，国内的、经过破产隔离的发行机构——特殊交易机构(SPVs)，其股份是采用信托的方式来持有的，用于慈善目的。
法律结构与特殊考虑
意大利住房抵押贷款支持证券的市场涉及许多特殊的法律因素。在后续的部分中将详细论述这些因素。
意大利的证券化法
《第130／99号法令》适用于以下证券：将应收账款真实出售(采用有偿转让的方式)给购买机构(通常也就是发行机构)，购买机构是按照《第130／99号法令》第3条之规定而设立的。《第130／99号法令》没有排除本金中的任何资产类别，无论是有效益的还是无效益的，假如——在将应收账款汇集成池的情况下——可以通过一个共同的特征将其区分开来。这通常意味着，在被证券化的应收账款之间，应该具有同质性。
购买机构与发行机构
根据《第130／99法令》第1条与第2条之规定，购买机构可以是——但不必是债券的最终发行机构。而该法令之第3条规定：将应收账款池与“公司”的资产相分离——该法令的第1条将此类公司定义为购买者一一在发行机构不是购买者的情况下，这条保护性措施是否仍然适用于发行机构，尚不清楚。然而，因为采用SPVs作为发行机构，到目前为止，意大利住房抵押贷款支持证券的所有发行机构既是购买者又是发行人；这与其说是一个实践问题，还不如说是一个理论问题。无论如何，购买者和发行机构都是独立的法人，将这两个法人都设置成为经过完全破产风险隔离的机构，可以减轻与这种结构相关联的风险。
购买机构或发行机构(如果它不是购买机构的话)的经营目标，必须被严格地限制为从事一项或多项证券化业务。这就产生了一个问题：在多大程度上，购买机构可以购入别的资产，或者为了套利、增加流动性和信用提升之目的，而介入别的抵押支持征券。关于购买机构和发行机构的法人形态不存在任何规定，它们可能采取股份公司、有限合伙制或有限责任公司等形式。目前，抵押支持证券的发行已经集中于股份公司或有限责任的特殊交易机构。
当《第130／99法令》考虑使用意大利的投资基金作为买入机构的可能性时，而此时，法国和西班牙已经开始了这项实践；迄今为止，在《第130／99法令》的指导下完成的意大利的所有证券化业务，全部采取特殊交易机构的方式。构造一只以意大利的投资基金作为应收账款代理人的抵押支持证券，是一件成本高昂而又费时的事情，但它可能提供了一个工具，以便使得不同的资产组合被共同基金所持有。
破产隔离
《第130／99法令》第3条规定，已经证券化的资产必须与购买机构的其他资产相分离(无论购买机构是否同时还是发行机构)。当购买机构破产清算或关闭时，其资产只能偿付给债券的持有人以及具有优先受偿权的债权人，比如套利和流动性的供给者。与某一特定的抵押支持证券相关的资产，不能支付给为了对其他的证券化业务提供融资而发行的债券之持有人，也不能偿付给购买机构的一般债权人。这项规定极大地加强了抵押支持证券的破产隔离，而且，当购买机构同时还是多种抵押支持证券的发行机构时，这项规定尤其有价值。住房抵押贷款支持证券通常会以购买机构或发行机构的资产为担保，以保护债券的持有人；这些证券不包括应收账款或从应收账款中所产生的收益。
为了加强已证券化的资产之破产隔离效果，意大利中央银行行低于2000年8月23日作出指示，要求购买机构和发行机构采取措施，以确保不同抵押支持证券的担保资产不会混杂在一起，而且这些资产应分别对每一只证券提供担保。更有甚者，意大利央行银行还规定，在债券的整个有效期之内，必须定期向其报告每一只抵押支持证券的最新信息，而且，要将同样的信息提供给投资者。
资产的转让
《第130／99法令》第58条，《统一银行法》(《第385／93号法令》)之第2节、第3节、第4节都涉及应收账款的转让。第58条规定了，完全以抵押性的、同质的应收账款池的形式所提供之担保，要刊登公告；这就免除了《民法典》第2160条所规定的要告知每一位被受让的债务人之必要。在公告发布之日，转让协议不仅对于发起人、被受让资产的债务人以及任何第三方的债权人来说，都是强制执行的，而且对于任何清算人和(处理)被受让资产的债务人之破产事务的执行人员以及那些其要求权没有得到完全保障的、该资产的任何优先受让人，也都是强制执行的。《第130／99法令》第58条将资产的转让方法拓展到根据新的法律而设立的特殊交易机构上，而且还特别规定，为了维护债券持有人以及其他的对于特殊交易机构有优先受偿权的各方之利益，根据《第130／99法令》而成立的购买机构的资产要进行隔离。与被转让的资产相关联的任何抵押资产或担保物权都会被自动地转交，而且为了维护购买机构的利益，其优先受让权受到完全保护，而无须任何正式手续或者登记。《第130／99法令》的这条规定，因为其免除了就抵押资产的转让事宜而在土地管理部门进行登记，从而将抵押房产的收益授予代理人，所以，在住房抵押贷款证券化过程中，该规定尤其重要。
资产的隔离
《第130／99法令》规定，特殊交易机构可以发行多个抵押支持证券，前提是资产必须受到严格隔离(第3条)。在发行机构解散清算的情况下，被隔离的资产和相关的现金流相应地只能 支付给各个债券持有人，而且，一般债权人不能向发行机构索要这些资产。
反诉抵偿之风险
根据意大利法律的一般原则，借款人有权就抵押贷款的欠付资金，向原贷款人提起反诉，索要相应金额的赔付。然而，根据相应的担保和赔偿协议条款，在借款人行使反诉权而导致发行机构所收取的资金减少的情况下，原贷款人同意补偿发行机构的损失。
逐渐收回之风险
在某些情况下(《皇家法典第267／42号》第67条，即《破产法》)规定，逐渐收回依然是可能的，但根据《统一银行法》，只能在原贷款人同意进入强制性破产清算后的三个月或六个月之内进行。其结果是，根据担保和赔偿协议，要求原贷款人证明其在到期日无力偿付债务。
《反高利贷法》
根据《反高利贷法》(《第108／96法令》)，在抵押贷款过程中，债权人对于债务人的要求权，既影响从发行机构那里已经获得的偿付款，又影响发行机构应该偿付的款项。然而，原贷款人确实在相应的担保和赔偿协议中承诺，赔偿发行机构的一切损失、成本、(债券持有人对发行机构所提出的)索赔要求、损害赔偿，以及与在执行日之前所累计的应付利息有关的所有支出。
复利
依照《意大利民法典》之第1283条，六个月之后或者从法律程序启动之日开始算起，利息可以资本化为债权。第1283条考虑到，一旦存在与该条款相反的、广为接受的惯例，也可以不执行第1283条。在传统上，银行每隔三个月就将累积的利息资本化为债权,其依据是这种处理手法已经成为一种惯例。
然而，意大利法庭最近所作出的许多裁决(包括Cassation法庭所做出的第2374／99号裁决令)坚持认为，这类处理手法并非惯例。因此，如果借款人挑战此类处理手法，那么，在其他法庭审理同类案件时，必须服从对于《意大利民法典》的此种司法解释；这对于担保性按揭贷款所产生的回报，可能造成负面冲击。
正因为如此，原贷款人已经在相应的担保和赔偿协议中承诺，由对此类处理手法的挑战而导致的发行机构所蒙受的一切损失、成本和开支，原贷款人都将予以赔偿。另外，还应注意1999年8月4日颁布的《立法机构法令第342号》(《第342／99号法令》)，该法令是根据1992年2月19日的《第142号法令》获得授权而颁布的；《第342／99号法令》第25条规定了，将1999年10月之前所累积的利息资本化，在法律上是有效的。
只要符合内政部信贷与储蓄委员会(CICR)于2000年2月22日颁布的一项决议中所规定的条件，利息资本化在1999年10月之后(《第342／99号法令》即将生效)依然是可能的。然而，在意大利宪法法庭的审理中，《第342号法令》受到挑战，理由是它超出了《第142号法令》所赋予的立法权。
适用于SPV发行机构的税收制度
适用于发行机构的税收制度尚不清楚，而且还在争论之中。《第130／99法令》并未澄清这个问题，唯一的官方指导还是意大利央行~2000年3月作出的，内容涉及对于发行机构和购买公司所购买的资产池的会计处理。作为意大利的法人，发行机构要缴企业增值税，其每年的营业收入表现为所收取的手续费或者发行机构所提留的、与资产池的管理有关的费用，并以此为基础，计算正常应税额。
然而，按照意大利央行的指示，全部的资产和负债，队及所有其他直接归属于资产池的资产，都应作为表外的资产和负债来处理。其结果是，源于利息的收入、资本利得，以及发行机构或购买机构所积累的其他收入，都不必缴纳所得税。这种观点受到意大利股份公司联合会的强烈支持。只能等待意大利的税收部门来对这个问题做出最后的澄清了。
适用于已发行的债券之税收制度
对于意大利国内的特殊交易机构向境外的投资者所发行的债券而言，《第130／99法令》规定对其利息收入免于预提税款，这些境外的投资者受到意大利的限制双重征税条约的保护(否则，其利息收入要缴纳12.5％的税收)。
(债券的)上市
自2000年2月之后，资产支持证券已经有可能在意大利证券交易所的欧元抵押支持证券板块上市。然而，迄今为止，根据《第130／99号法令》发行的债券是在卢森堡证券交易所上市的。
融资结构
意大利的住房抵押贷款支持证券几乎全部被设计成浮动利率的、在时间上连续的转手债券，以尽可能地吸引最为广泛的投资者群体。许多抵押支持证券不是包含了渐进性回购就是包含了清盘性回购。然而，意大利证券化的一个独有的特征是：它们总是把头10个月设置为宽限期，在此期间，不支付任何利息和本金。这反过来又反衬出这样的事实：根据意大利的法律，在此期间所收到的任何偿付，都要缴纳20％的税收。
意大利的住房抵押贷款支持证券通常包括一个具有最先受偿权的、软的子弹偿付类别，其加权平均期限大于18个月(否则，要缴纳27％的税收，除非是政府担保的证券)；抵押池所产生的所有现金流要么存于GIC账户，要么再投资于合格的资产。另外，一些抵押支持证券采用了超过18个月的周转期(也就是说，资产池所产生的现金流被再投资于购买那些符合资产池整体标准的新资产。)(见图2和3)。
提前偿付特性
意大利的住房抵押贷款支持证券一贯采用的每年的提前偿付率(通过固定偿付率——CPR来衡量)为3％～5％。有某些证据表明：提前偿付率对利率敏感，但在我们看来，这种联系是不显著的。与欧洲其他国家的住房抵押贷款支持证券市场相比，意大利市场上的固定偿付率要低得多。荷兰和爱尔兰市场的固定偿付率大约为7％～15％，而英国的固定偿付率为16％～20％。我们认为，意大利的提前偿付率如此之低，是由于以下因素所引起的：
(1)相对较短的还款期——10～15年，使得提前偿付的负担甚重。
(2)大比例的浮动利率按揭，使得提前偿付没有益处。
(3)提前偿付经常要缴纳罚金。
(4)消费者的忠诚以及低效率的竞争，是一种可以消除高的提前偿付率的行为模式。
正如下面将要论述的，我们认为：与意大利住房抵押贷款支持证券有关的信用风险较低。我们还相信，由于意大利住房抵押贷款支持证券的特殊发起和服务过程，评级机构在一定程度上降低了对其的评级。其结果是，信用提升水平较之欧洲其他的住房抵押贷款支持证券市场要高。尽管贷款／抵押资产价值比的水平普遍较低，而且剩余现金流的数额普遍较大。然而，供给的潜在增长可能导致剩余现金流难以突破某一上限。
结构性考虑——法律因素
在《第130／99号法令》(颁布)之前，意大利的发起人不得不采纳以下结构：发起人将相关的资产转让给意大利的一家专门成立的代理公司(这些公司是根据《第52／91号法令》，或《代理法》而成立的)；或者转让给欧洲的股份制银行。
然后，资产的经济利润被转交给资产抵押债券的最终发行机构，它是意大利之外的一家股份公司。其背后的基本原理很繁琐，而且其庞大的结构有利亦有弊：首先，意大利的公司不可以发行超过其股本的债务工具。其次，意大利公司支付给境外持有人的所有利息，都要扣缴税收。然而，自从《第130／99号法令》颁布之后，意大利抵押支持证券的结构变得更加简洁、也相当规范，采用了其他的真实出售证券中所采用的典型的结构性和法律性的技术。比如，国内的、经过破产隔离的发行机构——特殊交易机构(SPVs)，其股份是采用信托的方式来持有的，用于慈善目的。
法律结构与特殊考虑
意大利住房抵押贷款支持证券的市场涉及许多特殊的法律因素。在后续的部分中将详细论述这些因素。
意大利的证券化法
《第130／99号法令》适用于以下证券：将应收账款真实出售(采用有偿转让的方式)给购买机构(通常也就是发行机构)，购买机构是按照《第130／99号法令》第3条之规定而设立的。《第130／99号法令》没有排除本金中的任何资产类别，无论是有效益的还是无效益的，假如——在将应收账款汇集成池的情况下——可以通过一个共同的特征将其区分开来。这通常意味着，在被证券化的应收账款之间，应该具有同质性。
购买机构与发行机构
根据《第130／99法令》第1条与第2条之规定，购买机构可以是——但不必是债券的最终发行机构。而该法令之第3条规定：将应收账款池与“公司”的资产相分离——该法令的第1条将此类公司定义为购买者一一在发行机构不是购买者的情况下，这条保护性措施是否仍然适用于发行机构，尚不清楚。然而，因为采用SPVs作为发行机构，到目前为止，意大利住房抵押贷款支持证券的所有发行机构既是购买者又是发行人；这与其说是一个实践问题，还不如说是一个理论问题。无论如何，购买者和发行机构都是独立的法人，将这两个法人都设置成为经过完全破产风险隔离的机构，可以减轻与这种结构相关联的风险。
购买机构或发行机构(如果它不是购买机构的话)的经营目标，必须被严格地限制为从事一项或多项证券化业务。这就产生了一个问题：在多大程度上，购买机构可以购入别的资产，或者为了套利、增加流动性和信用提升之目的，而介入别的抵押支持征券。关于购买机构和发行机构的法人形态不存在任何规定，它们可能采取股份公司、有限合伙制或有限责任公司等形式。目前，抵押支持证券的发行已经集中于股份公司或有限责任的特殊交易机构。
当《第130／99法令》考虑使用意大利的投资基金作为买入机构的可能性时，而此时，法国和西班牙已经开始了这项实践；迄今为止，在《第130／99法令》的指导下完成的意大利的所有证券化业务，全部采取特殊交易机构的方式。构造一只以意大利的投资基金作为应收账款代理人的抵押支持证券，是一件成本高昂而又费时的事情，但它可能提供了一个工具，以便使得不同的资产组合被共同基金所持有。
破产隔离
《第130／99法令》第3条规定，已经证券化的资产必须与购买机构的其他资产相分离(无论购买机构是否同时还是发行机构)。当购买机构破产清算或关闭时，其资产只能偿付给债券的持有人以及具有优先受偿权的债权人，比如套利和流动性的供给者。与某一特定的抵押支持证券相关的资产，不能支付给为了对其他的证券化业务提供融资而发行的债券之持有人，也不能偿付给购买机构的一般债权人。这项规定极大地加强了抵押支持证券的破产隔离，而且，当购买机构同时还是多种抵押支持证券的发行机构时，这项规定尤其有价值。住房抵押贷款支持证券通常会以购买机构或发行机构的资产为担保，以保护债券的持有人；这些证券不包括应收账款或从应收账款中所产生的收益。
为了加强已证券化的资产之破产隔离效果，意大利中央银行行低于2000年8月23日作出指示，要求购买机构和发行机构采取措施，以确保不同抵押支持证券的担保资产不会混杂在一起，而且这些资产应分别对每一只证券提供担保。更有甚者，意大利央行银行还规定，在债券的整个有效期之内，必须定期向其报告每一只抵押支持证券的最新信息，而且，要将同样的信息提供给投资者。
资产的转让
《第130／99法令》第58条，《统一银行法》(《第385／93号法令》)之第2节、第3节、第4节都涉及应收账款的转让。第58条规定了，完全以抵押性的、同质的应收账款池的形式所提供之担保，要刊登公告；这就免除了《民法典》第2160条所规定的要告知每一位被受让的债务人之必要。在公告发布之日，转让协议不仅对于发起人、被受让资产的债务人以及任何第三方的债权人来说，都是强制执行的，而且对于任何清算人和(处理)被受让资产的债务人之破产事务的执行人员以及那些其要求权没有得到完全保障的、该资产的任何优先受让人，也都是强制执行的。《第130／99法令》第58条将资产的转让方法拓展到根据新的法律而设立的特殊交易机构上，而且还特别规定，为了维护债券持有人以及其他的对于特殊交易机构有优先受偿权的各方之利益，根据《第130／99法令》而成立的购买机构的资产要进行隔离。与被转让的资产相关联的任何抵押资产或担保物权都会被自动地转交，而且为了维护购买机构的利益，其优先受让权受到完全保护，而无须任何正式手续或者登记。《第130／99法令》的这条规定，因为其免除了就抵押资产的转让事宜而在土地管理部门进行登记，从而将抵押房产的收益授予代理人，所以，在住房抵押贷款证券化过程中，该规定尤其重要。
资产的隔离
《第130／99法令》规定，特殊交易机构可以发行多个抵押支持证券，前提是资产必须受到严格隔离(第3条)。在发行机构解散清算的情况下，被隔离的资产和相关的现金流相应地只能 支付给各个债券持有人，而且，一般债权人不能向发行机构索要这些资产。
反诉抵偿之风险
根据意大利法律的一般原则，借款人有权就抵押贷款的欠付资金，向原贷款人提起反诉，索要相应金额的赔付。然而，根据相应的担保和赔偿协议条款，在借款人行使反诉权而导致发行机构所收取的资金减少的情况下，原贷款人同意补偿发行机构的损失。
逐渐收回之风险
在某些情况下(《皇家法典第267／42号》第67条，即《破产法》)规定，逐渐收回依然是可能的，但根据《统一银行法》，只能在原贷款人同意进入强制性破产清算后的三个月或六个月之内进行。其结果是，根据担保和赔偿协议，要求原贷款人证明其在到期日无力偿付债务。
《反高利贷法》
根据《反高利贷法》(《第108／96法令》)，在抵押贷款过程中，债权人对于债务人的要求权，既影响从发行机构那里已经获得的偿付款，又影响发行机构应该偿付的款项。然而，原贷款人确实在相应的担保和赔偿协议中承诺，赔偿发行机构的一切损失、成本、(债券持有人对发行机构所提出的)索赔要求、损害赔偿，以及与在执行日之前所累计的应付利息有关的所有支出。
复利
依照《意大利民法典》之第1283条，六个月之后或者从法律程序启动之日开始算起，利息可以资本化为债权。第1283条考虑到，一旦存在与该条款相反的、广为接受的惯例，也可以不执行第1283条。在传统上，银行每隔三个月就将累积的利息资本化为债权,其依据是这种处理手法已经成为一种惯例。
然而，意大利法庭最近所作出的许多裁决(包括Cassation法庭所做出的第2374／99号裁决令)坚持认为，这类处理手法并非惯例。因此，如果借款人挑战此类处理手法，那么，在其他法庭审理同类案件时，必须服从对于《意大利民法典》的此种司法解释；这对于担保性按揭贷款所产生的回报，可能造成负面冲击。
正因为如此，原贷款人已经在相应的担保和赔偿协议中承诺，由对此类处理手法的挑战而导致的发行机构所蒙受的一切损失、成本和开支，原贷款人都将予以赔偿。另外，还应注意1999年8月4日颁布的《立法机构法令第342号》(《第342／99号法令》)，该法令是根据1992年2月19日的《第142号法令》获得授权而颁布的；《第342／99号法令》第25条规定了，将1999年10月之前所累积的利息资本化，在法律上是有效的。
只要符合内政部信贷与储蓄委员会(CICR)于2000年2月22日颁布的一项决议中所规定的条件，利息资本化在1999年10月之后(《第342／99号法令》即将生效)依然是可能的。然而，在意大利宪法法庭的审理中，《第342号法令》受到挑战，理由是它超出了《第142号法令》所赋予的立法权。
适用于SPV发行机构的税收制度
适用于发行机构的税收制度尚不清楚，而且还在争论之中。《第130／99法令》并未澄清这个问题，唯一的官方指导还是意大利央行~2000年3月作出的，内容涉及对于发行机构和购买公司所购买的资产池的会计处理。作为意大利的法人，发行机构要缴企业增值税，其每年的营业收入表现为所收取的手续费或者发行机构所提留的、与资产池的管理有关的费用，并以此为基础，计算正常应税额。
然而，按照意大利央行的指示，全部的资产和负债，队及所有其他直接归属于资产池的资产，都应作为表外的资产和负债来处理。其结果是，源于利息的收入、资本利得，以及发行机构或购买机构所积累的其他收入，都不必缴纳所得税。这种观点受到意大利股份公司联合会的强烈支持。只能等待意大利的税收部门来对这个问题做出最后的澄清了。
适用于已发行的债券之税收制度
对于意大利国内的特殊交易机构向境外的投资者所发行的债券而言，《第130／99法令》规定对其利息收入免于预提税款，这些境外的投资者受到意大利的限制双重征税条约的保护(否则，其利息收入要缴纳12.5％的税收)。
(债券的)上市
自2000年2月之后，资产支持证券已经有可能在意大利证券交易所的欧元抵押支持证券板块上市。然而，迄今为止，根据《第130／99号法令》发行的债券是在卢森堡证券交易所上市的。
融资结构
意大利的住房抵押贷款支持证券几乎全部被设计成浮动利率的、在时间上连续的转手债券，以尽可能地吸引最为广泛的投资者群体。许多抵押支持证券不是包含了渐进性回购就是包含了清盘性回购。然而，意大利证券化的一个独有的特征是：它们总是把头10个月设置为宽限期，在此期间，不支付任何利息和本金。这反过来又反衬出这样的事实：根据意大利的法律，在此期间所收到的任何偿付，都要缴纳20％的税收。
意大利的住房抵押贷款支持证券通常包括一个具有最先受偿权的、软的子弹偿付类别，其加权平均期限大于18个月(否则，要缴纳27％的税收，除非是政府担保的证券)；抵押池所产生的所有现金流要么存于GIC账户，要么再投资于合格的资产。另外，一些抵押支持证券采用了超过18个月的周转期(也就是说，资产池所产生的现金流被再投资于购买那些符合资产池整体标准的新资产。)(见图2和3)。
提前偿付特性
意大利的住房抵押贷款支持证券一贯采用的每年的提前偿付率(通过固定偿付率——CPR来衡量)为3％～5％。有某些证据表明：提前偿付率对利率敏感，但在我们看来，这种联系是不显著的。与欧洲其他国家的住房抵押贷款支持证券市场相比，意大利市场上的固定偿付率要低得多。荷兰和爱尔兰市场的固定偿付率大约为7％～15％，而英国的固定偿付率为16％～20％。我们认为，意大利的提前偿付率如此之低，是由于以下因素所引起的：
(1)相对较短的还款期——10～15年，使得提前偿付的负担甚重。
(2)大比例的浮动利率按揭，使得提前偿付没有益处。
(3)提前偿付经常要缴纳罚金。
(4)消费者的忠诚以及低效率的竞争，是一种可以消除高的提前偿付率的行为模式。