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摘要：中国的城市化阶段已经进展到了一定阶段，但目前是增量城市规划与存量规划并存的时期。老城区作为一个典型的城市存量规划，其所带来的生活要求已经远无法适应居民对空间品味的追求。本章以广东湛江市的城市改造项目为例，在总结了从老城区改造发展演进的过程中，进一步探索了老城区空间品味改造的发展演变规律和趋向，并提供以城市更新为引导的从老城区改善空间品味提升的新理念，希望能为相关企业提供一些新的思路。
关键词：城市更新;旧城改造;空间品质;提升策略
伴随我国经济社会的发展，我国城市不断更新，层出不穷的新城区建筑拔地而起。当前中国城镇化率已近50%，到2020年将超过55%-60%左右。在中国城市化的更新过程中，有些原本繁荣的老城区已经日渐落寞，青年人也开始逐渐撤离，而一些已经习惯于生存在此的老年人则依然留守着原址，守着繁华作古后的萧条街景。而老城区的困境则主要表现在破败的住宅建筑，衰老或缺失的都市基础建设，环境污染的人居环境等，如住宅窗户等结构物严重破损;马路面积狭小、道路拥挤杂乱;水、电、煤气等基本设施供给缺失;生活污水滥排，废弃物乱丢等，这些问题都将影响着千家万户的生活品质。但是，由于国民经济水平和居民生活水平的提升，民众对美好生活的渴望也与日俱增，对都市空间品味与日常生活环境改善的需求也越来越旺盛。由于理念和实际之间的巨大差距，产生了难以调节的矛盾冲突，因此，对旧城改造空间的品质提升刻不容缓。
1城市更新与旧城改造相关内容概述
1.1城市更新概述
1858年，在荷兰举行了一次关于城市更新的讨论会，对城市更新问题做了有关的阐述。所谓城市更新，是指生活在城市中的人们对所居住的建筑、周围的自然环境、旅游、购物、娱乐等生活活动有不同的期望和不满;对居住的房屋进行修缮更新，改变街区、公园、绿地、不良居住区等自然环境，营造适宜的居住环境和优美的城市风貌。市区重建通常包括三种类型。第一个是旧城更新，即拆除原有城市土地上所有旧的和不合适的建筑物，并重新规划土地，使其适应新的城市用途;二是历史文化保护区的重建与更新，即对历史保护区周围的建筑进行改造与更新，以协调城市景观，发展文化旅游，促进古城经济社会发展;三是功能替代的旧城更新。根据用地实际情况，对部分建筑物进行研究、分类、更新，以保持原有主体结构，提高原有利用功能。
1.2城市更新在旧城改造概述
城市更新涵盖范围广，功能丰富，不同特色的城市所采取的战略重点也不同。但从国内外旧城改造项目来看，主要有以下五个方面的共性：
1.2.1城市交通
城市交通运输是中国城市化的大动脉，是联结中国城市经济活动和社会关系的重要纽带。合理的城市交通运输，能够推动经济发展、社会进步、文明发展、技术创新和城市优化。在过去比较漫长的一段时间里，人们大多通过建造封闭街区和宽阔道路的模式来疏导城市交通，不过这些情形同时也引发了潜在的道路交通量问题，却一直不能从根源上解决。而后在各地方探索以运输管制方式来处理日益严重的道路交通条件，例如限车限速限期限行等。后经美国纽约、伦敦等许多城市的实践证明，人们现在也普遍推荐"小街区，密路网"的模式发展是目前运用于老城区道路改造中最有效的方式之一。
1.2.2城市功能
城市规划基本上是一个复杂的功能系统。城市更新必须综合考虑多种因素。从城市更新的基本特征来看，城市更新需要通过各种手段来优化城市绩效，即城市功能的综合更新。城市功能更新强调经济与社会的平衡发展。有两个想法。一是促进城市社会地位和经济价值同步提高，城市基础设施全面修复和保护。二是推进城市基础设施的综合整治和保护。从宏观角度来看，我们注重改变城市的功能部分。但是，目前我国许多老城区功能不完善，有的缺乏产业支撑，有的缺乏商业设施，有的缺乏绿地广场功能，有的商业配套条件差。在我国旧城改造的过程中，应更多地关注城市的“短板”，丰富城市功能。
1.2.3城市空間
在城市规划中，由于公共空间没有直接的经济价值，很容易被忽略。究其根源，很大程度上是由于公众价值观的偏差，这主要体现在两个方面：一是只注重短期效益，开发和再利用大量高密度土地，忽视城市规划的长期经济发展潜力;二是倡导城市形象更加完善，，但是忽视了生活其中人的实际需要和体验，这就必然造成了都市中老旧小区环境质量的低下，以及人类幸福的失落。但庆幸的是更多的科研学者已经意识到这一点，并采取了合理使用有限土地，修建公众活动广场，留出绿地公园，保存自然水体，恢复神秘的历史街巷空间等方法来改善城市空气质量，并提供幸福环境。
1.2.4城市风貌
城市更新与城市景观改造密切相关。他们都从社会、物质、经济和环境保护等方面进行了综合考虑。城市景观的“风”是历史和人文的表达，“貌”是城市整体环境的体现，是将城市落实到物质空间建设中的重要体现。城市景观包括以下两个层次。第一个层次是风格的基本类型。重点探索城市的内涵，判断其景观风格是传统风格、现代风格还是现代风格;第二层次;调控重点主要可以从城市肌理、街巷空间、历史建筑特征和城市景观环境四个方面进行。城市肌理注重保护历史建筑和传统街道，传承城市发展的血液，增加城市记忆;街道空间符合建筑特点，可通过外立面改造，加设艺术装饰来协调建筑风貌并提高形象;而景观环境则需要通过发展弘扬该区域的传统非物质文明，通过建设景观雕塑、风景小品、文明宣传、文化文娱活动等多种手段来实现。
1.2.5城市文化保护
文化产业是一个民族的魂魄，是民众的精神家园，是得到中华民族理解、国家认同的重要基石，可以增强国家的创新力、中华民族的精神凝聚力和经济社会的动力。但是在中国经济高速和规模化的发展过程中，不少传统城市文化已沦为了牺牲品，文化软实力已经不能良好地发挥作用，甚至没有了城市底蕴，出现城市文化千篇一律的状况。要更好地保存古城文化底蕴和发掘传统城市内涵，恰当地把文化产业转换为城市资源，把传统文化和工业、旅游等加以融合，进一步推进城市文化产业设施的建设，带动城市经济社会发展，进一步增强了城市竞争力以及居民的文化归属与认同感。 2项目背景
拟改造项目地块位于霞山区南站片区与屋山片区交界处，地块临近湛江火车南站及湛江机场，人流及商贸活动密集，交 通便捷，地理位置优越，具有良好的开发建设条件。
本项目用地现状构成以仓储用地为主，面积77766.20㎡，其他用地为村庄用地， 面积70894.88㎡，综合用地，面积23036.40㎡。 现状建筑主要为砖混结构的底层的仓储用房及围墙，拆除体量及难度都不大。 根据海新美凯龙投资有限公司提供的现状工程量确认单，地块需拆除的现有建筑总 面积为117618.66㎡，其中属旧厂房改造地块的现状建筑面积为81663.66㎡、属旧 村庄改造地块的现状建筑面积为19483.67㎡、属旧城镇改造地块的现状建筑面积为 16471.33㎡。
改造地块对外交通较为便捷，内部交通网络尚未形成，设施缺乏且较为陈旧： 北邻城市主干道新川路（红线宽36米）、东邻城市主干道东新路（红线宽46米）， 距西侧城市主干道站前路仅300多米，西侧紧邻有现状铁路，北端与屋山片区相连， 距离湛江火车客运站较近。对内多为仓库间连通宽度约17米左右的货运道路，道 路将基地分割的较为零散，道路等级单一，步行系统与非机动车空间缺失，人车混 行严重，交通次序混乱。
改造地块周边主要为工业厂房，北侧主要为村庄村场用地，基础设施落后，配 套设施不完善。地块南侧为金纺服装城、东柳窗帘布艺城、金纺客运站，交通情况 复杂，商业形态单一，档次不高，环境较差。 改造地块具有优越的区位条件，土地利用价值高，但现状工业用地性质与城市 发展建设不相适应，导致土地利用效率过低;现状建筑主要为破旧厂房，与周边环 境不协调;改造地块所在片区公共服务设施供给不足且质量陈旧。总的来说，改造 地块土地利用价值高、片区公共设施老旧不足，基础配套有待进一步改善，区内民众对改善人居环境品质需求迫切，城市路网框架成形，市政基础设施通达，地块权 属清晰，改造条件成熟。
3改造策略
3.1功能策略——注.活力
老城区部分公共服务设施欠缺，城市活力不足。从区域 统筹出发，配合规划打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童、体验等业态于一体的 商、住综合片区理念，调整规划界线内整体商业居住用地格局，把分散条带状沿次 干路布局的沿街商业调整为沿主干轴东新路节点，块状布局的商业综合体，形成商业、居住、文化、教育、旅游等复合 功能区，激发地区的城市活力。
3.2功能策略——梳.电力
在新川一路南侧的公园绿地新建电缆终端塔，将原架空设置的 110kV 霞新甲乙 线和 110kV 霞滨甲乙线在该处落地后埋地铺设，埋地电缆向北穿新川一路后沿居 住用地和教育用地交界处至新川路，霞新线埋地电缆穿新川路后向北延伸引入新 村变电站;霞滨线埋地电缆向西延伸至新川路与新西二路转角处的电缆终端塔后， 继续架空设置，其余线路保持原有线航的高度和路线基本不变。
3.3空间策略——织.空间
公共空间的有效利用对城市环境品质和市民生活质量的 提升有着非常重要的作用，且能带动城市的持续更新。调整街头公园形状，扩大公园绿地公共展示面，提高公共空间利用率， 同时也增加商业展示面，达到优化空间效果，具体调整方式为将南站原控规中 NZ-02-07地块拆分为NZ-02-07-1、NZ-02-07-2、NZ-02-07-3三个地块;且为了顺应项 目地块的实施，将NZ-02-07-2的形状加以调整，调整后的绿地面积不变;NZ-02-07-1 地块面积为141.13㎡，NZ-02-07-2地块面积为2544.96㎡，NZ-02-07-3地块面积为 293.34㎡。
3.4 空间策略——调.设施
首先，将原南站控规中NZ-01-04地块拆分为NZ-01-04-1、NZ-01-04-2两个地块， NZ-01-04-2地块用地性质由一类物流仓储用地（W1）调整为中小学用地（A33）; NZ-01-04-1地块面积为17026.33㎡，NZ-01-04-2地块面积为19966.37㎡。
其次，将原南站控规中NZ-01-06地块拆 分为NZ-01-06-1、NZ-01-06-2两个地块，调整后用地性质仍为中小学用地（A33）， 总用地面积不变;NZ-01-06-1地块面积为28133.37㎡，NZ-01-06-2地块面积为4283.01 ㎡。
第三，部分用地性质进行调整，将原南站控规中NZ-01-07地块用地代码拆分为 NZ-01-07-1、NZ-01-07-2，其中NZ-01-07-1地块用地性质为中小学用地（A33）不变; NZ-01-07-2地块用地性质由中小学用地（A33）调整为二类居住用地（R2）;NZ-01-07-1地块面积为1224.45㎡， NZ-01-07-2地块面积为36992.70㎡。
第四，将NZ-01-04-2、NZ-01-06-1、NZ-01-06-2、NZ-01-07-1四个地块统一规划为 66班九年一贯制学校。
最后，为回补学校面积，优化学校布局，将原屋山控规中WS-03-24地块拆分为 WS-03-24-1、WS-03-24-2、WS-03-24-3三个地块;用地性质由商业设施用地（B1） 调整为中小学用地（A33）;并将WS-03-24-1地块规划为9班小学、WS-03-24-2地块 规划为24班小学校。WS-03-24-1地块面积为6492.62㎡、WS-03-24-2地块面积为 11729.95㎡、WS-03-24-3地块面积为20.43㎡。
4调整的意义
4.1有利于城市用地功能的合理布局
目前项目地块周边建有金科世家、新景豪庭、城市尚居、富昌广场、铭鹏紫荆 府、银地东山花园、硕基新城、东升小区、东新豪园、东新福居、澳华花园、东新 华庭、东海港小区、金豪城市嘉苑、东新花园、东新小区、龙凤花园、新宇居等多 个以居住功能为主的社区，片区人口将大幅增加，人们对于商业及服务业的需求也 将大量增加。本次项目调整将整合地块的居住与商业功能，与周边产业错位发展， 提高土地的價值，建设片区级乃至市级的商业综合体，有利于提高片区人民的生活 质量，改善人们的生活质量。 4.2有利于规划设计的实施及提高土地资源的利用率
项目基地商业地块形状狭长，严格按照上位控规及湛江市技术管理规定规划设 计，不能形成整体的商业综合体，无法打造成霞山区的首席购物中心。同时，在建 设用地规模日趋紧张的大环境下，随着霞山城区规划建设的展开，地块所在区位优 势将愈加凸显，如存在地块开发浪费的情况，将无法达到对土地价值的充分利用， 用地按控规原则和要求，并结合现状实际权属和建设情况进行适当调整，便于用地 统一开发，也提升了土地使用效率，更加契合地段当前发展需求。
4.3增加片区商业发展活力，推动经济发展
本项目聚集了商业、住宅、娱乐、餐饮等一站式功能和服务，其产品和业态的 多元组合注定将成为城市的时尚消费中心、高端人士集合场所和最具活力的消费 群。同时项目运营将提供大量的就业岗位，为霞山区政府创造大额的税收，拉动片 区GDP增长，带动第三产业发展。
4.4完善基础设施建设，改善片区居住环境
该片区商业体量小、物业老旧、业态单一且较传统、落后，居民购物环境差， 随着市民消费能力的不断提高，传统的商业模式无法满足人们日益增长的需求。项 目的开发将填补南站片区商业市场的空白，提高居民的消费及生活品质。
5结语
总之，由于经济社会的快速蓬勃发展，以及我国综合经济能力的增强，我国城市特别是中心都市区域的面貌已经出现了日新月异的改变，而这些面貌的改变，是伴随着都市翻新和旧城改建同时进行的。为了人民群众生活品质提高的要求，都市翻新和旧城改建是必须的，但同时这种建设项目也是长时间而且任务艰巨的，要求广大社区、部门、社会公民等的多方配合，涉及到社会政治经济、文化教育等诸多方面，路阻且远。在建设我国特色社會主义道路上，都市创新和老城改造工作必须遵循可继续经济发展的基本原则，以绿色生态、文明社区建设为目标，在保存历史建筑，弘扬传统文明的基础上，通过吐故纳新，融入先进的外来文化，引入积极向上的社会经济蓬勃发展战略，高效有序地进行都市创新和老城改造工作社会活动，重新塑造都市的特色面貌，同时处理好在此过程中形成的社会矛盾，积极有效地处理好建筑垃圾问题，从而使民众的生活能够越来越幸福。
参考文献
[1]李洋洋， 徐惠民. 旧城老社区公共空间行为激活研究——以厦门福海社区为例[J]. 中外建筑， 2018（2）：5.
[2]李五妍， 孙悦昕， 李翅. 旧城商业社区公共空间改造的更新策略研究[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2019（16）：2.
[3]付晓惠， 俞梦璇. 旧城社区公共空间改造设计初探[J]. 2021（2016-5）：57-62.
关键词：城市更新;旧城改造;空间品质;提升策略
伴随我国经济社会的发展，我国城市不断更新，层出不穷的新城区建筑拔地而起。当前中国城镇化率已近50%，到2020年将超过55%-60%左右。在中国城市化的更新过程中，有些原本繁荣的老城区已经日渐落寞，青年人也开始逐渐撤离，而一些已经习惯于生存在此的老年人则依然留守着原址，守着繁华作古后的萧条街景。而老城区的困境则主要表现在破败的住宅建筑，衰老或缺失的都市基础建设，环境污染的人居环境等，如住宅窗户等结构物严重破损;马路面积狭小、道路拥挤杂乱;水、电、煤气等基本设施供给缺失;生活污水滥排，废弃物乱丢等，这些问题都将影响着千家万户的生活品质。但是，由于国民经济水平和居民生活水平的提升，民众对美好生活的渴望也与日俱增，对都市空间品味与日常生活环境改善的需求也越来越旺盛。由于理念和实际之间的巨大差距，产生了难以调节的矛盾冲突，因此，对旧城改造空间的品质提升刻不容缓。
1城市更新与旧城改造相关内容概述
1.1城市更新概述
1858年，在荷兰举行了一次关于城市更新的讨论会，对城市更新问题做了有关的阐述。所谓城市更新，是指生活在城市中的人们对所居住的建筑、周围的自然环境、旅游、购物、娱乐等生活活动有不同的期望和不满;对居住的房屋进行修缮更新，改变街区、公园、绿地、不良居住区等自然环境，营造适宜的居住环境和优美的城市风貌。市区重建通常包括三种类型。第一个是旧城更新，即拆除原有城市土地上所有旧的和不合适的建筑物，并重新规划土地，使其适应新的城市用途;二是历史文化保护区的重建与更新，即对历史保护区周围的建筑进行改造与更新，以协调城市景观，发展文化旅游，促进古城经济社会发展;三是功能替代的旧城更新。根据用地实际情况，对部分建筑物进行研究、分类、更新，以保持原有主体结构，提高原有利用功能。
1.2城市更新在旧城改造概述
城市更新涵盖范围广，功能丰富，不同特色的城市所采取的战略重点也不同。但从国内外旧城改造项目来看，主要有以下五个方面的共性：
1.2.1城市交通
城市交通运输是中国城市化的大动脉，是联结中国城市经济活动和社会关系的重要纽带。合理的城市交通运输，能够推动经济发展、社会进步、文明发展、技术创新和城市优化。在过去比较漫长的一段时间里，人们大多通过建造封闭街区和宽阔道路的模式来疏导城市交通，不过这些情形同时也引发了潜在的道路交通量问题，却一直不能从根源上解决。而后在各地方探索以运输管制方式来处理日益严重的道路交通条件，例如限车限速限期限行等。后经美国纽约、伦敦等许多城市的实践证明，人们现在也普遍推荐"小街区，密路网"的模式发展是目前运用于老城区道路改造中最有效的方式之一。
1.2.2城市功能
城市规划基本上是一个复杂的功能系统。城市更新必须综合考虑多种因素。从城市更新的基本特征来看，城市更新需要通过各种手段来优化城市绩效，即城市功能的综合更新。城市功能更新强调经济与社会的平衡发展。有两个想法。一是促进城市社会地位和经济价值同步提高，城市基础设施全面修复和保护。二是推进城市基础设施的综合整治和保护。从宏观角度来看，我们注重改变城市的功能部分。但是，目前我国许多老城区功能不完善，有的缺乏产业支撑，有的缺乏商业设施，有的缺乏绿地广场功能，有的商业配套条件差。在我国旧城改造的过程中，应更多地关注城市的“短板”，丰富城市功能。
1.2.3城市空間
在城市规划中，由于公共空间没有直接的经济价值，很容易被忽略。究其根源，很大程度上是由于公众价值观的偏差，这主要体现在两个方面：一是只注重短期效益，开发和再利用大量高密度土地，忽视城市规划的长期经济发展潜力;二是倡导城市形象更加完善，，但是忽视了生活其中人的实际需要和体验，这就必然造成了都市中老旧小区环境质量的低下，以及人类幸福的失落。但庆幸的是更多的科研学者已经意识到这一点，并采取了合理使用有限土地，修建公众活动广场，留出绿地公园，保存自然水体，恢复神秘的历史街巷空间等方法来改善城市空气质量，并提供幸福环境。
1.2.4城市风貌
城市更新与城市景观改造密切相关。他们都从社会、物质、经济和环境保护等方面进行了综合考虑。城市景观的“风”是历史和人文的表达，“貌”是城市整体环境的体现，是将城市落实到物质空间建设中的重要体现。城市景观包括以下两个层次。第一个层次是风格的基本类型。重点探索城市的内涵，判断其景观风格是传统风格、现代风格还是现代风格;第二层次;调控重点主要可以从城市肌理、街巷空间、历史建筑特征和城市景观环境四个方面进行。城市肌理注重保护历史建筑和传统街道，传承城市发展的血液，增加城市记忆;街道空间符合建筑特点，可通过外立面改造，加设艺术装饰来协调建筑风貌并提高形象;而景观环境则需要通过发展弘扬该区域的传统非物质文明，通过建设景观雕塑、风景小品、文明宣传、文化文娱活动等多种手段来实现。
1.2.5城市文化保护
文化产业是一个民族的魂魄，是民众的精神家园，是得到中华民族理解、国家认同的重要基石，可以增强国家的创新力、中华民族的精神凝聚力和经济社会的动力。但是在中国经济高速和规模化的发展过程中，不少传统城市文化已沦为了牺牲品，文化软实力已经不能良好地发挥作用，甚至没有了城市底蕴，出现城市文化千篇一律的状况。要更好地保存古城文化底蕴和发掘传统城市内涵，恰当地把文化产业转换为城市资源，把传统文化和工业、旅游等加以融合，进一步推进城市文化产业设施的建设，带动城市经济社会发展，进一步增强了城市竞争力以及居民的文化归属与认同感。 2项目背景
拟改造项目地块位于霞山区南站片区与屋山片区交界处，地块临近湛江火车南站及湛江机场，人流及商贸活动密集，交 通便捷，地理位置优越，具有良好的开发建设条件。
本项目用地现状构成以仓储用地为主，面积77766.20㎡，其他用地为村庄用地， 面积70894.88㎡，综合用地，面积23036.40㎡。 现状建筑主要为砖混结构的底层的仓储用房及围墙，拆除体量及难度都不大。 根据海新美凯龙投资有限公司提供的现状工程量确认单，地块需拆除的现有建筑总 面积为117618.66㎡，其中属旧厂房改造地块的现状建筑面积为81663.66㎡、属旧 村庄改造地块的现状建筑面积为19483.67㎡、属旧城镇改造地块的现状建筑面积为 16471.33㎡。
改造地块对外交通较为便捷，内部交通网络尚未形成，设施缺乏且较为陈旧： 北邻城市主干道新川路（红线宽36米）、东邻城市主干道东新路（红线宽46米）， 距西侧城市主干道站前路仅300多米，西侧紧邻有现状铁路，北端与屋山片区相连， 距离湛江火车客运站较近。对内多为仓库间连通宽度约17米左右的货运道路，道 路将基地分割的较为零散，道路等级单一，步行系统与非机动车空间缺失，人车混 行严重，交通次序混乱。
改造地块周边主要为工业厂房，北侧主要为村庄村场用地，基础设施落后，配 套设施不完善。地块南侧为金纺服装城、东柳窗帘布艺城、金纺客运站，交通情况 复杂，商业形态单一，档次不高，环境较差。 改造地块具有优越的区位条件，土地利用价值高，但现状工业用地性质与城市 发展建设不相适应，导致土地利用效率过低;现状建筑主要为破旧厂房，与周边环 境不协调;改造地块所在片区公共服务设施供给不足且质量陈旧。总的来说，改造 地块土地利用价值高、片区公共设施老旧不足，基础配套有待进一步改善，区内民众对改善人居环境品质需求迫切，城市路网框架成形，市政基础设施通达，地块权 属清晰，改造条件成熟。
3改造策略
3.1功能策略——注.活力
老城区部分公共服务设施欠缺，城市活力不足。从区域 统筹出发，配合规划打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童、体验等业态于一体的 商、住综合片区理念，调整规划界线内整体商业居住用地格局，把分散条带状沿次 干路布局的沿街商业调整为沿主干轴东新路节点，块状布局的商业综合体，形成商业、居住、文化、教育、旅游等复合 功能区，激发地区的城市活力。
3.2功能策略——梳.电力
在新川一路南侧的公园绿地新建电缆终端塔，将原架空设置的 110kV 霞新甲乙 线和 110kV 霞滨甲乙线在该处落地后埋地铺设，埋地电缆向北穿新川一路后沿居 住用地和教育用地交界处至新川路，霞新线埋地电缆穿新川路后向北延伸引入新 村变电站;霞滨线埋地电缆向西延伸至新川路与新西二路转角处的电缆终端塔后， 继续架空设置，其余线路保持原有线航的高度和路线基本不变。
3.3空间策略——织.空间
公共空间的有效利用对城市环境品质和市民生活质量的 提升有着非常重要的作用，且能带动城市的持续更新。调整街头公园形状，扩大公园绿地公共展示面，提高公共空间利用率， 同时也增加商业展示面，达到优化空间效果，具体调整方式为将南站原控规中 NZ-02-07地块拆分为NZ-02-07-1、NZ-02-07-2、NZ-02-07-3三个地块;且为了顺应项 目地块的实施，将NZ-02-07-2的形状加以调整，调整后的绿地面积不变;NZ-02-07-1 地块面积为141.13㎡，NZ-02-07-2地块面积为2544.96㎡，NZ-02-07-3地块面积为 293.34㎡。
3.4 空间策略——调.设施
首先，将原南站控规中NZ-01-04地块拆分为NZ-01-04-1、NZ-01-04-2两个地块， NZ-01-04-2地块用地性质由一类物流仓储用地（W1）调整为中小学用地（A33）; NZ-01-04-1地块面积为17026.33㎡，NZ-01-04-2地块面积为19966.37㎡。
其次，将原南站控规中NZ-01-06地块拆 分为NZ-01-06-1、NZ-01-06-2两个地块，调整后用地性质仍为中小学用地（A33）， 总用地面积不变;NZ-01-06-1地块面积为28133.37㎡，NZ-01-06-2地块面积为4283.01 ㎡。
第三，部分用地性质进行调整，将原南站控规中NZ-01-07地块用地代码拆分为 NZ-01-07-1、NZ-01-07-2，其中NZ-01-07-1地块用地性质为中小学用地（A33）不变; NZ-01-07-2地块用地性质由中小学用地（A33）调整为二类居住用地（R2）;NZ-01-07-1地块面积为1224.45㎡， NZ-01-07-2地块面积为36992.70㎡。
第四，将NZ-01-04-2、NZ-01-06-1、NZ-01-06-2、NZ-01-07-1四个地块统一规划为 66班九年一贯制学校。
最后，为回补学校面积，优化学校布局，将原屋山控规中WS-03-24地块拆分为 WS-03-24-1、WS-03-24-2、WS-03-24-3三个地块;用地性质由商业设施用地（B1） 调整为中小学用地（A33）;并将WS-03-24-1地块规划为9班小学、WS-03-24-2地块 规划为24班小学校。WS-03-24-1地块面积为6492.62㎡、WS-03-24-2地块面积为 11729.95㎡、WS-03-24-3地块面积为20.43㎡。
4调整的意义
4.1有利于城市用地功能的合理布局
目前项目地块周边建有金科世家、新景豪庭、城市尚居、富昌广场、铭鹏紫荆 府、银地东山花园、硕基新城、东升小区、东新豪园、东新福居、澳华花园、东新 华庭、东海港小区、金豪城市嘉苑、东新花园、东新小区、龙凤花园、新宇居等多 个以居住功能为主的社区，片区人口将大幅增加，人们对于商业及服务业的需求也 将大量增加。本次项目调整将整合地块的居住与商业功能，与周边产业错位发展， 提高土地的價值，建设片区级乃至市级的商业综合体，有利于提高片区人民的生活 质量，改善人们的生活质量。 4.2有利于规划设计的实施及提高土地资源的利用率
项目基地商业地块形状狭长，严格按照上位控规及湛江市技术管理规定规划设 计，不能形成整体的商业综合体，无法打造成霞山区的首席购物中心。同时，在建 设用地规模日趋紧张的大环境下，随着霞山城区规划建设的展开，地块所在区位优 势将愈加凸显，如存在地块开发浪费的情况，将无法达到对土地价值的充分利用， 用地按控规原则和要求，并结合现状实际权属和建设情况进行适当调整，便于用地 统一开发，也提升了土地使用效率，更加契合地段当前发展需求。
4.3增加片区商业发展活力，推动经济发展
本项目聚集了商业、住宅、娱乐、餐饮等一站式功能和服务，其产品和业态的 多元组合注定将成为城市的时尚消费中心、高端人士集合场所和最具活力的消费 群。同时项目运营将提供大量的就业岗位，为霞山区政府创造大额的税收，拉动片 区GDP增长，带动第三产业发展。
4.4完善基础设施建设，改善片区居住环境
该片区商业体量小、物业老旧、业态单一且较传统、落后，居民购物环境差， 随着市民消费能力的不断提高，传统的商业模式无法满足人们日益增长的需求。项 目的开发将填补南站片区商业市场的空白，提高居民的消费及生活品质。
5结语
总之，由于经济社会的快速蓬勃发展，以及我国综合经济能力的增强，我国城市特别是中心都市区域的面貌已经出现了日新月异的改变，而这些面貌的改变，是伴随着都市翻新和旧城改建同时进行的。为了人民群众生活品质提高的要求，都市翻新和旧城改建是必须的，但同时这种建设项目也是长时间而且任务艰巨的，要求广大社区、部门、社会公民等的多方配合，涉及到社会政治经济、文化教育等诸多方面，路阻且远。在建设我国特色社會主义道路上，都市创新和老城改造工作必须遵循可继续经济发展的基本原则，以绿色生态、文明社区建设为目标，在保存历史建筑，弘扬传统文明的基础上，通过吐故纳新，融入先进的外来文化，引入积极向上的社会经济蓬勃发展战略，高效有序地进行都市创新和老城改造工作社会活动，重新塑造都市的特色面貌，同时处理好在此过程中形成的社会矛盾，积极有效地处理好建筑垃圾问题，从而使民众的生活能够越来越幸福。
参考文献
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