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【摘要】本文主要探讨了房地产业的发展实质、发展特点以及发展阶段,认为讨论房地产业的各种问题不能脱离其自身的发展实质,房地产业的发展过程应该是一个技术、制度不断创新的过程,通过这些创新改进房地产业提供市场合意的房地产品的能力。据此,分析和介绍了它的相关特点和一些可能的技术和制度创新方式。
【关键词】房地产业技术制度创新
一、房地产业的问题可以看作是一个发展问题
当前,在中国房地产业发展过程中出现的各种问题,成为社会议论的焦点和热点。目前评论主要聚焦于房地产业发展中明显的周期波动、供需的尖锐矛盾以及房价居高不下导致的民生思考和经济发展思考,分别从房地产业的产业经济属性、资本品属性和(准)公共物品属性等出发,对房地产业的相关发展规律进行了研究,可谓切中肯綮,相关文献不需赘述。
尽管房地产业具有诸多属性,但它首先是一个以满足消费者居住和其他生产运营用途为目标的产业,它的其他属性从属于这一属性,且受这一本质属性的影响和制约,无论是投资需求还是其准公共性,都以产业本身能提供的功能为依归(试想,如果房地产业本身没有足够能力建设符合需求的物业,其他一切都是空谈)。而且,目前房地产业所出现的各种问题,无论是民生问题还是产业波动问题,都与其自身产业发展程度有关。我们固然可以说,房地产暴利现象、供求结构性矛盾现象等与城市化进程、金融市场的不完善、土地政策的不规范有关,但仔细分析,都与我国房地产业自身发展很不成熟相关。
相关分析说明,当前房地产业内部的技术创新能力、盈利能力、抗风险能力、产业组织结构等都处于初级阶段(陈淮等,《地产中国》,2008,序7-8页)。我国的房地产业自二十世纪90年代算起的话也不过近20年,在相关市场制度上更残留着计划经济的痕迹,与欧美发达国家的成熟产业具有很大的距离。如果把近几年的房地产业调控看成是一种产业发展过程中的自然洗礼的话,我们才刚刚经历,而别人已经经历多次,并从中演化出各种成熟的制度以及技术。譬如房地产投资信托基金(REITs),譬如多重上市服务系统(MLS),譬如住宅产业化的推广,譬如住房保障制度的完善(如住房合作社和住房储蓄体系),等等。以上这些制度和技术的形成,使得这些成熟国家的房地产业比较好地完成了产业功能,在发展中没有引起较大的问题。由于中国房地产业缺乏相应技术和制度,在面临一些尖锐矛盾,如人民日益增长的住房需求和不足的供给能力的矛盾时,必然会造成市场行为的扭曲和失衡。
因此,本文把目前出现的各种问题本质上看成是一个产业发展问题。也就是说,首先把房地产业视为一组特定的技术和制度结合体,以更好地满足消费者居住和其他房屋用途为产业目标。至于投资品属性和准公共品属性等问题,与完成这一目标的能力有关。如果房地产业自身发展不够,满足合意住房需求的能力不足,就更会造成产品稀缺性,由此提升其金融属性(投资品)并加剧民生问题。至于当前重点关注的那些问题,则属于产业发展中的特殊发展阶段,与当前中国处于转型时期和大规模城市化的阶段特点有关。房地产业本身的技术创新能力、抗风险能力、以及产业相关配套制度不完善,这一系列不足都在这一阶段被放大出来,成为社会焦点。
二、房地产业发展的特殊性
与一般产业类似,房地产业的产业发展进程也呈现了规模化、专业化、品牌化等特征。即通过市场竞争,某些优秀企业市场占有率扩大,规模递增。而扩大的市场规模也会促进专业化分工,某些产业环节独立出来,为市场提供专门化服务,如各类设计事务所、专业营销公司、物业管理企业等独立出来,专门从事产业环节上的某一块。
房地产业发展的特别之处在于:一是房地产业资本需求量巨大,资本是其发展的关键要素。要实现产业能力升级,必须有效解决资本需求问题,这是房地产业发展过程中面临的第一个问题。二是房地产品供给和需求上的区域性,区域性决定了企业发展受到地域限制,无法充分利用规模化和专业化的优势。要促进产业发展,关键问题在于如何提高房地产业的流动性,在供给和需求层面寻找突破区域性的方法和途径。三是房地产品的稀缺性问题,这种稀缺性部分是由其区域性带来的,房地产品无法自由流动,而需求是自由流动的,这种配置会造成局部供给不足,引发局部价格上涨。这一性质导致它成为投资品,引发局部泡沫,这必然给产业的发展带来影响。从另一方面来说,房地产品成为投资品的本质跟土地的资源有限性有关,资源有限,而在此基础上附着的需求随着经济的增长而增长,这就具备了投资性质并被作为投机目标。后者是稀缺性产生的源头,而前者导致的房地产品的差别化更加剧了这种稀缺性,并且是稀缺性的具体表现(往往表现为某些城市、某些区域的稀缺性更加明显)。四是房地产品与土地的关系,土地是房地产业不可或缺的资源,而土地具有公共性,满足人民居住需求是政府的公共政策目标,这决定了房地产业的发展受到政府政策的特别影响。要使得房地产业能够健康发展,必须提出一套有效的方法,解决产业发展风险,包括住房保险问题、住房保障问题、风险分担问题等。这些问题不解决,房地产业的发展就会直接受到非市场因素的影响,成为社会性问题。
三、房地产业发展阶段和相关制度创新
关于房地产业的发展阶段,不同国家有自己的发展历程。美国印第安纳大学商学院房地产研究中心主任Jeffrey Fisher教授认为可以把美国商业房地产市场发展划分为六个阶段:区域市场阶段、区域投资者阶段;房地产投资辛迪加阶段;房地产投资基金阶段;商业房地产贷款证券化阶段;房地产投资国际化阶段;衍生房地产相关产品阶段。这一划分侧重从美国房地产业发展阶段中的一些关键事件出发,分别以产业组织、融资手段、风险分担手段和一系列的金融创新为标志。在其背后,则是美国房地产保险制度、监管制度和住房保障制度的完善,如政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化、政府参与建造一定的经济适用住房、实施公平住房政策等。
在日本,采取了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金为推动房地产业的发展起到了很大作用。日本的产业组织结构则是把产品开发、生产、销售看成是一个整体,以谋求提高产品的质量和生产效率,缩短交货期,并率先推行住宅产业化,大大降低成本、提高劳动生产率。
在英国,则推行了较多的房地产证券化举措,如单一资产房地产公司、单一房地产所有权信托、房地产收益凭证计划等,通过一系列创新提高了房地产品的流动性,大大提高了融资效率,促进了房地产业的发展。
结合其他相关资料的分析,如Porter(2003)、Hu Dapeng、Pennington-Cross、Anthony(2001)等关于房地产业演变的研究,可以大致归纳房地产业的发展进程:经过市场竞争,获得品牌优势;通过资金、品牌运作等实现规模化;突破区域限制,提高流动性,产业组织更优化;更充分的专业化分工和产业化运作;机构化,证券化,使资金获得更容易、更低成本,且分散风险;建立更完善的保障体系。最后,形成了一个比较成熟的房地产业。
四、成熟的房地产业特征:技术和制度
1、房地产业经营的规模化、专业化程度高
譬如,美国房地产业分工明确,有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务机构等。土地开发商负责土地开发,地块划分商负责地块的规划设计,中介经纪商负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险,抵押服务机构则负责抵押贷款的后续管理。高度的专业化分工使每一市场参与者都具有丰富的相关专业经验和知识,而且实力雄厚(这也是专业化分工的结果),由此也促进了房地产管理和服务具有较高的效率。在美国,房地产投资高度专业化,如大型商业中心,一般都是由大型房地产公司或基金开发并持有产权,然后由商家租赁经营。至于工业地产方面,也比较多的借鉴项目开发中常用的BOT模式。另外,美国绝大多数的房地产的转让、抵押、租赁等都是通过中介服务公司实现的,这也正体现了美国房地产业成熟化、市场化。目前,美国绝大多数房地产买卖业务通过网络进行,尤其是MLS(多重上市服务系统)的完善和推广,在美国、加拿大等都已形成全国性的MLS,几乎所有的房地产经纪人员都已加入了这一网络。在住房建设方面,诸多住宅智能化技术已广泛普及。比尔·盖茨的豪宅广泛应用智能化技术实质上体现了美国房地产建设理念的一个潮流。
2、房地产证券化程度高
房地产证券化即是把房地产投资的主体从单一个体分散到证券市场,通过证券市场来筹集资金、分担风险。这大大提高了筹资效率,也降低了行业发展风险。这方面主要的工具有REITs等。房地产投资信托基金(REITs)的构想来自于共同基金(Mutual Fund),REITs的投资人覆盖了机构投资人(特别是社保基金、退休基金、养老基金和企业年金)与小额投资人(广泛参与市场的中小投资者)。投资人之所以会选择REITs,是因为REITs的高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。2004年12月的统计,美国国家房地产投资信托基金协会(NAREIT)的综合REITs指数总回报率,在一年、三年、五年、十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔500指数、NASDAQ综合指数和道琼斯工业平均指数。这种证券化降低了投资风险,为房地产业的发展带来了丰富的低成本资金,促进了整个产业的发展。顺便要说明的是,当前正在延伸发展的次贷危机体现的是金融过度自由化的弊端,而房地产信贷只是被作为了一种媒质。没有房地产,金融衍生工具越来越脱媒和缺乏监管也会在其他领域掀起危机,只是由于房地产品的广泛性以及标的额大而造成了重大的影响。
3、房地产保险制度健全
保险业在美国房地产发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、产权保险等。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠,房地产成为一项收益稳定、风险有保障的投资工具,这也促进了房地产业的发展。与我国的情况对比可以发现,譬如四川大地震后,诸多由于抵押、或者交易方面的风险、造成了很多纠纷。而在这些领域发展落后的现状也会影响到人们的预期,不利于人们购买房地产作长期投资,而单一的将收益投注到出售溢价上,使得整体风险过大。从长期来看,对产业发展的危害很大。
4、社会保障制度完善、成熟
成熟的房地产市场已发展出一套成熟、完善的社会保障制度,如新加坡的公屋制度、德国的社会福利房、住房合作社和住房储蓄体系、和我国香港的保障性住房供应体系等,都比较好了履行了社会保障职能,促进了房地产业的健康稳定发展。
(注:本文受教育部人文社会科学研究课题“基于技术和市场特征的产业组织演化和产业政策研究”基金资助,项目编号:06JC790015。)
【参考文献】
[1] 陈淮等:地产中国:引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管理出版社,2008.
[2] 张永岳等:国际房地产概论[M].上海人民出版社,2004.
[3] 王阿忠:中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会科学出版社,2007.
[4] Hu·Dapeng、Pennington-Cross、Anthony:journal of real estate portfolio management[J].2001(2).
[5] Porter:The U.S.homebuilding industry and the competitive position of large builders [J].Centex investor conference,New York,2003.
【关键词】房地产业技术制度创新
一、房地产业的问题可以看作是一个发展问题
当前,在中国房地产业发展过程中出现的各种问题,成为社会议论的焦点和热点。目前评论主要聚焦于房地产业发展中明显的周期波动、供需的尖锐矛盾以及房价居高不下导致的民生思考和经济发展思考,分别从房地产业的产业经济属性、资本品属性和(准)公共物品属性等出发,对房地产业的相关发展规律进行了研究,可谓切中肯綮,相关文献不需赘述。
尽管房地产业具有诸多属性,但它首先是一个以满足消费者居住和其他生产运营用途为目标的产业,它的其他属性从属于这一属性,且受这一本质属性的影响和制约,无论是投资需求还是其准公共性,都以产业本身能提供的功能为依归(试想,如果房地产业本身没有足够能力建设符合需求的物业,其他一切都是空谈)。而且,目前房地产业所出现的各种问题,无论是民生问题还是产业波动问题,都与其自身产业发展程度有关。我们固然可以说,房地产暴利现象、供求结构性矛盾现象等与城市化进程、金融市场的不完善、土地政策的不规范有关,但仔细分析,都与我国房地产业自身发展很不成熟相关。
相关分析说明,当前房地产业内部的技术创新能力、盈利能力、抗风险能力、产业组织结构等都处于初级阶段(陈淮等,《地产中国》,2008,序7-8页)。我国的房地产业自二十世纪90年代算起的话也不过近20年,在相关市场制度上更残留着计划经济的痕迹,与欧美发达国家的成熟产业具有很大的距离。如果把近几年的房地产业调控看成是一种产业发展过程中的自然洗礼的话,我们才刚刚经历,而别人已经经历多次,并从中演化出各种成熟的制度以及技术。譬如房地产投资信托基金(REITs),譬如多重上市服务系统(MLS),譬如住宅产业化的推广,譬如住房保障制度的完善(如住房合作社和住房储蓄体系),等等。以上这些制度和技术的形成,使得这些成熟国家的房地产业比较好地完成了产业功能,在发展中没有引起较大的问题。由于中国房地产业缺乏相应技术和制度,在面临一些尖锐矛盾,如人民日益增长的住房需求和不足的供给能力的矛盾时,必然会造成市场行为的扭曲和失衡。
因此,本文把目前出现的各种问题本质上看成是一个产业发展问题。也就是说,首先把房地产业视为一组特定的技术和制度结合体,以更好地满足消费者居住和其他房屋用途为产业目标。至于投资品属性和准公共品属性等问题,与完成这一目标的能力有关。如果房地产业自身发展不够,满足合意住房需求的能力不足,就更会造成产品稀缺性,由此提升其金融属性(投资品)并加剧民生问题。至于当前重点关注的那些问题,则属于产业发展中的特殊发展阶段,与当前中国处于转型时期和大规模城市化的阶段特点有关。房地产业本身的技术创新能力、抗风险能力、以及产业相关配套制度不完善,这一系列不足都在这一阶段被放大出来,成为社会焦点。
二、房地产业发展的特殊性
与一般产业类似,房地产业的产业发展进程也呈现了规模化、专业化、品牌化等特征。即通过市场竞争,某些优秀企业市场占有率扩大,规模递增。而扩大的市场规模也会促进专业化分工,某些产业环节独立出来,为市场提供专门化服务,如各类设计事务所、专业营销公司、物业管理企业等独立出来,专门从事产业环节上的某一块。
房地产业发展的特别之处在于:一是房地产业资本需求量巨大,资本是其发展的关键要素。要实现产业能力升级,必须有效解决资本需求问题,这是房地产业发展过程中面临的第一个问题。二是房地产品供给和需求上的区域性,区域性决定了企业发展受到地域限制,无法充分利用规模化和专业化的优势。要促进产业发展,关键问题在于如何提高房地产业的流动性,在供给和需求层面寻找突破区域性的方法和途径。三是房地产品的稀缺性问题,这种稀缺性部分是由其区域性带来的,房地产品无法自由流动,而需求是自由流动的,这种配置会造成局部供给不足,引发局部价格上涨。这一性质导致它成为投资品,引发局部泡沫,这必然给产业的发展带来影响。从另一方面来说,房地产品成为投资品的本质跟土地的资源有限性有关,资源有限,而在此基础上附着的需求随着经济的增长而增长,这就具备了投资性质并被作为投机目标。后者是稀缺性产生的源头,而前者导致的房地产品的差别化更加剧了这种稀缺性,并且是稀缺性的具体表现(往往表现为某些城市、某些区域的稀缺性更加明显)。四是房地产品与土地的关系,土地是房地产业不可或缺的资源,而土地具有公共性,满足人民居住需求是政府的公共政策目标,这决定了房地产业的发展受到政府政策的特别影响。要使得房地产业能够健康发展,必须提出一套有效的方法,解决产业发展风险,包括住房保险问题、住房保障问题、风险分担问题等。这些问题不解决,房地产业的发展就会直接受到非市场因素的影响,成为社会性问题。
三、房地产业发展阶段和相关制度创新
关于房地产业的发展阶段,不同国家有自己的发展历程。美国印第安纳大学商学院房地产研究中心主任Jeffrey Fisher教授认为可以把美国商业房地产市场发展划分为六个阶段:区域市场阶段、区域投资者阶段;房地产投资辛迪加阶段;房地产投资基金阶段;商业房地产贷款证券化阶段;房地产投资国际化阶段;衍生房地产相关产品阶段。这一划分侧重从美国房地产业发展阶段中的一些关键事件出发,分别以产业组织、融资手段、风险分担手段和一系列的金融创新为标志。在其背后,则是美国房地产保险制度、监管制度和住房保障制度的完善,如政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化、政府参与建造一定的经济适用住房、实施公平住房政策等。
在日本,采取了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金为推动房地产业的发展起到了很大作用。日本的产业组织结构则是把产品开发、生产、销售看成是一个整体,以谋求提高产品的质量和生产效率,缩短交货期,并率先推行住宅产业化,大大降低成本、提高劳动生产率。
在英国,则推行了较多的房地产证券化举措,如单一资产房地产公司、单一房地产所有权信托、房地产收益凭证计划等,通过一系列创新提高了房地产品的流动性,大大提高了融资效率,促进了房地产业的发展。
结合其他相关资料的分析,如Porter(2003)、Hu Dapeng、Pennington-Cross、Anthony(2001)等关于房地产业演变的研究,可以大致归纳房地产业的发展进程:经过市场竞争,获得品牌优势;通过资金、品牌运作等实现规模化;突破区域限制,提高流动性,产业组织更优化;更充分的专业化分工和产业化运作;机构化,证券化,使资金获得更容易、更低成本,且分散风险;建立更完善的保障体系。最后,形成了一个比较成熟的房地产业。
四、成熟的房地产业特征:技术和制度
1、房地产业经营的规模化、专业化程度高
譬如,美国房地产业分工明确,有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务机构等。土地开发商负责土地开发,地块划分商负责地块的规划设计,中介经纪商负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险,抵押服务机构则负责抵押贷款的后续管理。高度的专业化分工使每一市场参与者都具有丰富的相关专业经验和知识,而且实力雄厚(这也是专业化分工的结果),由此也促进了房地产管理和服务具有较高的效率。在美国,房地产投资高度专业化,如大型商业中心,一般都是由大型房地产公司或基金开发并持有产权,然后由商家租赁经营。至于工业地产方面,也比较多的借鉴项目开发中常用的BOT模式。另外,美国绝大多数的房地产的转让、抵押、租赁等都是通过中介服务公司实现的,这也正体现了美国房地产业成熟化、市场化。目前,美国绝大多数房地产买卖业务通过网络进行,尤其是MLS(多重上市服务系统)的完善和推广,在美国、加拿大等都已形成全国性的MLS,几乎所有的房地产经纪人员都已加入了这一网络。在住房建设方面,诸多住宅智能化技术已广泛普及。比尔·盖茨的豪宅广泛应用智能化技术实质上体现了美国房地产建设理念的一个潮流。
2、房地产证券化程度高
房地产证券化即是把房地产投资的主体从单一个体分散到证券市场,通过证券市场来筹集资金、分担风险。这大大提高了筹资效率,也降低了行业发展风险。这方面主要的工具有REITs等。房地产投资信托基金(REITs)的构想来自于共同基金(Mutual Fund),REITs的投资人覆盖了机构投资人(特别是社保基金、退休基金、养老基金和企业年金)与小额投资人(广泛参与市场的中小投资者)。投资人之所以会选择REITs,是因为REITs的高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。2004年12月的统计,美国国家房地产投资信托基金协会(NAREIT)的综合REITs指数总回报率,在一年、三年、五年、十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔500指数、NASDAQ综合指数和道琼斯工业平均指数。这种证券化降低了投资风险,为房地产业的发展带来了丰富的低成本资金,促进了整个产业的发展。顺便要说明的是,当前正在延伸发展的次贷危机体现的是金融过度自由化的弊端,而房地产信贷只是被作为了一种媒质。没有房地产,金融衍生工具越来越脱媒和缺乏监管也会在其他领域掀起危机,只是由于房地产品的广泛性以及标的额大而造成了重大的影响。
3、房地产保险制度健全
保险业在美国房地产发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、产权保险等。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠,房地产成为一项收益稳定、风险有保障的投资工具,这也促进了房地产业的发展。与我国的情况对比可以发现,譬如四川大地震后,诸多由于抵押、或者交易方面的风险、造成了很多纠纷。而在这些领域发展落后的现状也会影响到人们的预期,不利于人们购买房地产作长期投资,而单一的将收益投注到出售溢价上,使得整体风险过大。从长期来看,对产业发展的危害很大。
4、社会保障制度完善、成熟
成熟的房地产市场已发展出一套成熟、完善的社会保障制度,如新加坡的公屋制度、德国的社会福利房、住房合作社和住房储蓄体系、和我国香港的保障性住房供应体系等,都比较好了履行了社会保障职能,促进了房地产业的健康稳定发展。
(注:本文受教育部人文社会科学研究课题“基于技术和市场特征的产业组织演化和产业政策研究”基金资助,项目编号:06JC790015。)
【参考文献】
[1] 陈淮等:地产中国:引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管理出版社,2008.
[2] 张永岳等:国际房地产概论[M].上海人民出版社,2004.
[3] 王阿忠:中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会科学出版社,2007.
[4] Hu·Dapeng、Pennington-Cross、Anthony:journal of real estate portfolio management[J].2001(2).
[5] Porter:The U.S.homebuilding industry and the competitive position of large builders [J].Centex investor conference,New York,2003.