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喜欢购物的消费者最近出去逛街或许会觉得有些体力不支，因为大型的百货商场好像都挨得挺近，新开业的商场里大品牌也多了不少，不小心多逛了几个店还挺费功夫的。即使不关注这些，也能从上下班路上的交通状况感受到一些变化。7月21日，著名百货业巨头香港新世界集团签约佳美中心，北京第三家新世界百货即将进驻望京，并占据5万平米的营业面积。而仅仅3个多月以前，新世界万达广场店刚刚在大望路开业，与紧随其后的新光天地百货隔街相望。
不少媒体形容今年的北京商业地产都喜欢用“井喷”这个词。有统计数字显示，2007年北京商业地产的开业面积将达到410万平米。新项目多集中在东部的朝外、国贸和西部的中关村、西单、金融街等区域“扎堆”。一方面，年前的部分项目推迟开业时间，一方面大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，这使2007年注定成为“井喷”爆发的一年。
“井喷”的动力
短期集中放量的商业项目是否过于“冲动”?投资商的判断何以如此默契?戴德梁行高级助理董事张家鹏认为，北京商业地产的供给还是属于相对稀缺，有效供应不足，而并非已经饱和。目前这种阶段性供应不会长期延续，因为很大程度上是受到奥运会的影响，2008年之后可能会慢下来，其中无效供应的部分逐渐被市场消化。实际上，商业中心外围化、多中心的思路从前几年就已经开始，随着时间和环境的成熟，这种趋势会逐渐成型。2001年，北京曾规划了4个大型的郊区mall，都设在远郊区，最后都未成功。而近两年，由于住宅区等因素的带动，望京、中关村甚至新街口等区域都聚集了一定的人气，新兴的商业中心正初具规模。
对于频频报出的商铺高价租金，张家鹏解释说，在市中心和传统商业地段，品牌商铺对于开发商或许有些供大于求，但在外围区域情况会相反。因此对于核心商业区，租金确实在上涨，但由于新项目的外围化，一些在非中心区域开业的商铺租金偏低，反而拉低了整体平均水平。
租金定价本身就有很多因素，不同行业的特点，商铺位置的规划等都会考虑在内。业内有个最典型的例子：在同一座百货商场里，一家珠宝店的租金肯定要比同样面积的服装店贵很多，因为服装店会带来相邻店铺的客流量增加，而珠宝店则会减少其它店铺的客流量。开发商——商铺——市场之间的博弈最终会保证“大局”的平衡。很多业界人士都提到，商业项目不一定要靠租金来赚钱，有人气、有产业、把项目做好，提升物业本身的价值，才应该是最主要的盈利模式。
购物中心的性格
去年12月5日，当世贸天阶的“亚洲第一全景天幕”正式亮相时，人们的惊艳与震撼帮助世贸天阶实现了它的广告主题：“全北京向上看”。这块长250米，宽30米，总耗资2.5亿元的电子天幕，无疑给当时的中国消费者带来了购物场所中前所未有的感官享受。
然而，世贸天阶希望人们“向上看”到的还不仅仅如此。天幕下，封闭型商铺和开放式街区共同构成业态复杂的商业空间。“你在开心的时候一定想约几个好友逛逛街，郁闷的时候会坐在咖啡店喝杯咖啡。累的时候做个SPA，可以随心所欲。”世贸天阶的打造者，北京中奥兴业公司总经理樊献勇在开幕仪式上这样解释项目的定位。
作为2007年商业地产供应最大的亮点，一些高端购物中心开始注重“培养”自己的“性格”。五合国际建筑设计集团总顾问刘力博士表示，主体性的突出是商业项目避免同质化竞争的出路，可以细分市场，把目标客户群吸引过来。通过产品、内部商家的调整规划，将一些随机性较强的消费行为变得可以掌控。
另一方面，以世贸天阶为代表的，商铺“只租不售”的模式会进一步发展并占据主流。主要因素有三：第一，政府对商业地产的限制带来资源稀缺，开发商自行持有物业的欲望更为强烈，可以享受长远租金利益。第二，开发商逐渐成熟，有能力持有物业。第三，很多中小商铺投资者也更成熟，对于购物中心式的产权商铺越来越理性，商铺销售的难度加大。
外资百货、零售业的大举进攻，使得北京优质零售物业的需求量大增，不断有国际一线品牌在北京开出首家旗舰店。零售与百货品牌可以互相提升自身的价值，高档、全面，拥有众多“只此一家”的品牌是一些新开业的大型购物中心努力打造的卖点。如新光天地、美罗城百货等。但或许随着百货业的发展，“只此一家”的状况似乎会越来越少。除此之外，另一些还未进入的外资品牌如韩国乐天百货、日本伊势丹百货、泰国中央洋行等，早就把北京的首家旗舰店列入计划中，或许只是“落脚点”还未成熟。
“享受”先行
无论是逛商场逛累了，还是没有买到想要的东西心情不爽，一家精致的甜品店、茶餐厅都会显得非常亲切。这是很多消费者共同的体会。
北京人口的消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化，使得本来就需求旺盛的餐饮、服务、休闲等业态增长迅速，逐渐成为消化商业地产面积、聚集人气的主要角色。从这个角度，大量非中心位置的商铺开业将对餐饮休闲业的发展产生更大的推动作用。
消费本来就是一种生活方式，也许有一天，我们会习惯在家门口就有一个大型的购物中心，很多时间都泡在里面：吃饭，喝茶，休息，看一场不太贵的电影，甚至习惯在咖啡厅里工作、上网。到了那种境界，购物反而变得不太重要了。
不少媒体形容今年的北京商业地产都喜欢用“井喷”这个词。有统计数字显示，2007年北京商业地产的开业面积将达到410万平米。新项目多集中在东部的朝外、国贸和西部的中关村、西单、金融街等区域“扎堆”。一方面，年前的部分项目推迟开业时间，一方面大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，这使2007年注定成为“井喷”爆发的一年。
“井喷”的动力
短期集中放量的商业项目是否过于“冲动”?投资商的判断何以如此默契?戴德梁行高级助理董事张家鹏认为，北京商业地产的供给还是属于相对稀缺，有效供应不足，而并非已经饱和。目前这种阶段性供应不会长期延续，因为很大程度上是受到奥运会的影响，2008年之后可能会慢下来，其中无效供应的部分逐渐被市场消化。实际上，商业中心外围化、多中心的思路从前几年就已经开始，随着时间和环境的成熟，这种趋势会逐渐成型。2001年，北京曾规划了4个大型的郊区mall，都设在远郊区，最后都未成功。而近两年，由于住宅区等因素的带动，望京、中关村甚至新街口等区域都聚集了一定的人气，新兴的商业中心正初具规模。
对于频频报出的商铺高价租金，张家鹏解释说，在市中心和传统商业地段，品牌商铺对于开发商或许有些供大于求，但在外围区域情况会相反。因此对于核心商业区，租金确实在上涨，但由于新项目的外围化，一些在非中心区域开业的商铺租金偏低，反而拉低了整体平均水平。
租金定价本身就有很多因素，不同行业的特点，商铺位置的规划等都会考虑在内。业内有个最典型的例子：在同一座百货商场里，一家珠宝店的租金肯定要比同样面积的服装店贵很多，因为服装店会带来相邻店铺的客流量增加，而珠宝店则会减少其它店铺的客流量。开发商——商铺——市场之间的博弈最终会保证“大局”的平衡。很多业界人士都提到，商业项目不一定要靠租金来赚钱，有人气、有产业、把项目做好，提升物业本身的价值，才应该是最主要的盈利模式。
购物中心的性格
去年12月5日，当世贸天阶的“亚洲第一全景天幕”正式亮相时，人们的惊艳与震撼帮助世贸天阶实现了它的广告主题：“全北京向上看”。这块长250米，宽30米，总耗资2.5亿元的电子天幕，无疑给当时的中国消费者带来了购物场所中前所未有的感官享受。
然而，世贸天阶希望人们“向上看”到的还不仅仅如此。天幕下，封闭型商铺和开放式街区共同构成业态复杂的商业空间。“你在开心的时候一定想约几个好友逛逛街，郁闷的时候会坐在咖啡店喝杯咖啡。累的时候做个SPA，可以随心所欲。”世贸天阶的打造者，北京中奥兴业公司总经理樊献勇在开幕仪式上这样解释项目的定位。
作为2007年商业地产供应最大的亮点，一些高端购物中心开始注重“培养”自己的“性格”。五合国际建筑设计集团总顾问刘力博士表示，主体性的突出是商业项目避免同质化竞争的出路，可以细分市场，把目标客户群吸引过来。通过产品、内部商家的调整规划，将一些随机性较强的消费行为变得可以掌控。
另一方面，以世贸天阶为代表的，商铺“只租不售”的模式会进一步发展并占据主流。主要因素有三：第一，政府对商业地产的限制带来资源稀缺，开发商自行持有物业的欲望更为强烈，可以享受长远租金利益。第二，开发商逐渐成熟，有能力持有物业。第三，很多中小商铺投资者也更成熟，对于购物中心式的产权商铺越来越理性，商铺销售的难度加大。
外资百货、零售业的大举进攻，使得北京优质零售物业的需求量大增，不断有国际一线品牌在北京开出首家旗舰店。零售与百货品牌可以互相提升自身的价值，高档、全面，拥有众多“只此一家”的品牌是一些新开业的大型购物中心努力打造的卖点。如新光天地、美罗城百货等。但或许随着百货业的发展，“只此一家”的状况似乎会越来越少。除此之外，另一些还未进入的外资品牌如韩国乐天百货、日本伊势丹百货、泰国中央洋行等，早就把北京的首家旗舰店列入计划中，或许只是“落脚点”还未成熟。
“享受”先行
无论是逛商场逛累了，还是没有买到想要的东西心情不爽，一家精致的甜品店、茶餐厅都会显得非常亲切。这是很多消费者共同的体会。
北京人口的消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化，使得本来就需求旺盛的餐饮、服务、休闲等业态增长迅速，逐渐成为消化商业地产面积、聚集人气的主要角色。从这个角度，大量非中心位置的商铺开业将对餐饮休闲业的发展产生更大的推动作用。
消费本来就是一种生活方式，也许有一天，我们会习惯在家门口就有一个大型的购物中心，很多时间都泡在里面：吃饭，喝茶，休息，看一场不太贵的电影，甚至习惯在咖啡厅里工作、上网。到了那种境界，购物反而变得不太重要了。