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摘 要 物业纠纷已经成为群体性纠纷的主要类型，在审理中存在送达难、举证难、调解难的问题。物业纠纷类型多发，与物业公司的管理、服务瑕疵有关，也与业主委员会运转不畅维权难有关。本文认为解决物业纠纷，不仅要通过司法巡回审判解决，还要创新路径，建立联动机制、第三方评价机制、风险防控机制。
关键词 物业纠纷 物业公司 业主委员会
作者简介：唐振刚，石家庄陆军指挥学院军队政工系，讲师，研究方向：民法学、刑法学、国际法学；王亚明，南京市建邺区法院研究室。
中图分类号：C915 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）07-193-03
近年来，随着南京市河西新城开发建设，河西新城内住宅入住率不断提高，法院受理的物业纠纷案件数量也呈现快速增长趋势。物业纠纷已经在我院民商事案件中占有相当的比例，最高的年份已经超过案件总数的1/5，如何通过审判等环节解决物业纠纷，真正做到定纷止争，是我院在现阶段及今后一个时期需要探索的重要课题。
一、物业纠纷案件特点
（一）案件受理数量逐年增加
2008年为270件，2012年已达852件，收案数上升幅度达215%，截至2013年10月份，当年已受理物业纠纷989件，预计全年将超过1100件，创历史新高。物业纠纷案件占我院民事收案总数的比例也不断上升，2013年已占到民事总收案数的21.6 %，上升趋势明显。
（二）纠纷类型相对集中
根据上述统计，物业公司起诉业主的案件占到物业纠纷总收案数的96.5%，占总收案数的绝大部分。案由为“物业服务合同纠纷”的达95.7%。可以发现，我院受理的物业纠纷案件中，基本以物业公司起诉业主为主。
（三）群体性特征明显
原告起诉的业主大多人数众多。根据统计，被告为业主达100人以上的有7批次。其中新鸿运物业公司起诉的案件比较突出，总数高达1082件，占到近几年来该类案件收案数的29.4%。批量案件多，直接造成文书送达有难度、调解工作较难开展，且易引发大规模涉诉信访等问题。
（四）标的额相对较小
统计显示，标的额在5000元以下的占到了69.1%，10000元以上的仅占到8.8%，标的额大部分相对不高，矛盾纠纷不深，执行可行性较大。
（五）调解率相对较低
物业公司往往害怕调解让步后会导致连锁反应，宁愿撤诉也不愿意接受调解，因此撤诉率相对较高。其中2008年撤诉率为68.3%，此后年份均突破60%，2011年更是高达87.1%。近5年来调解率最高为2012年的22.9%，此前2009年至2011年物业纠纷年均调解率未达到10%，调解率一直比较低，调解结案难度比较大。
二、物业纠纷案件审理中的难点及原因分析
（一）物业纠纷案件审理中的难点
1.法律文书送达难。以物业公司诉业主欠缴物业费案件为例，因房屋长期空置、房屋流转、被告工作流动性较大等原因，上门送达、邮寄送达各类法律文书均无人签收。同时，部分业主为表达对判决结果的不满，存在拒绝签收法律文书的情形。该类型案件有近1/3不同程度存在送达难的问题。
2.举证责任分配难。在要求举证证明物业服务质量不达标或物业服务不全面的过程中，业主取证存在诸多困难，其无法对物业公司的服务情况进行规范化监督，无法查阅相关资料，所举证据种类单一、随意性大、证明力不强，导致法院在平衡双方举证责任、查清案件事实方面存在困难。
3.认定服务标准难。目前，法律法规尚未对物业服务制定详细的规范化行业标准，物业公司与业主签订的物业服务合同中也很少对服务标准作出明确约定。因此，在审判中如何准确把握物业服务标准、进而认定物业公司是否构成违约成为处理此类纠纷的难点之一。
4.法律关系厘清难。物业纠纷往往涉及物业公司、业主、业主委员会等众多主体，法律关系比较复杂。审判实践中，还会出现物业服务法律关系与其他法律关系复合交叉的情况，如何理清并处理，也是处理此类纠纷的难点和焦点。
（二）物业纠纷类案件多发的原因分析
1.物业公司的管理与服务存在瑕疵。部分物业公司提供的服务与收费有较大差距，没有树立为业主服务的意识，仅从形式上建立物业管理，导致服务不到位、公共配套设施不完善、安全保卫不落实等等，从而引发业主不满，产生纠纷。
2.业主对物业公司缺少选择权，对物业公司解聘难度较大 。前期物业服务合同由开发商和物业公司拟定，业主只能被动的接受，没有选择权。《物业管理条例》规定业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。由于业主大会很难召开、业主委员会很难成立，并且现有的表决机制使业主大会很难形成有效决议，行使权利主体的不确定、方式的不具可操作性，使得要解聘由开发商指定的前期物业管理企业十分困难。
3.业主委员会的成立与运作难度较大。由于社会的转型和观念的改变，人们在工作之余缺乏邻里沟通，现代邻里关系相对淡漠，而业主大会召开的筹划、联系、准备、相关投入没有具体的责任主体资金来源，业主委员会成立困难较大，致使业主维护自身权益缺乏渠道。而业主委员会作为一个没有报酬的机构，其在实际运行中也会遇到重重困难和来自相关利益群体的阻碍。
4.业主的有偿服务观念不强。随着住房制度改革的不断深化，原有福利分房逐渐取消，部分业主还没有形成付费买服务的意识。特别是拆迁安置小区，有些业主尚未能接受从村民到居民的转型，其在消费理念和居住理念上都存在意识偏差，对物业费的收取存在抵触心理。
三、化解物业纠纷的司法途径分析
由以上分析不难看出，城市居民对房屋自我管理的模式，逐渐被物业集中管理所取代，但新业主与尚处于起步阶段的现代物业服务之间，有较大的供需矛盾，双方在观念、要求、标准等诸多方面存在分歧，这些构成了目前物业纠纷的主要矛盾。因此，在新建设小区集中地区建立一种贴近业主与物业公司之间的审判管理模式，是化解目前矛盾纠纷的有效手段，法院在立足本身审判职能的同时，需要借鉴巡回审判机制，建立起适应现代物业纠纷的专业物业巡回审判模式。 （一）巡回审判可行性分析
首先，建立物业纠纷巡回审判机制符合我国法律规定，符合“司法为民”理念的要求。建立物业纠纷巡回审判机制，是落实“司法为民”理念的重要举措。可以切实减少当事人的诉讼负担，方便当事人的诉讼活动，是能动司法精神的重要体现。
其次，建立物业纠纷巡回审判机制符合建邺区实际情况。在小区内开展物业纠纷巡回审判不仅具有现实可操作性，案件处理还会产生强大的示范效应，无形中对整个小区物业的良性运转提供法律支持。设立巡回审判点，适用相对简易的程序，统筹安排，集中处理，也可以优化庭审结构和审判资源的配置，符合诉讼经济的基本要求。同时，巡回审判机制，可以依托全区各方面力量，整合地方解决纠纷的资源，构建科学的纠纷解决机制，促进城市社会管理机制的完善，提升城市管理水平，从源头上预防和减少社会矛盾纠纷的发生。
再次，建立物业纠纷巡回审判机制具有一定的实践基础。在试点巡回审判实践方面，我院已经成立有“道路交通事故快速调处中心”等一些具有专业审判调解的巡回审判点，并已取得实效，产生良性循环。就全省范围而言，常州市金坛法院已经建立了全省第一家物业纠纷巡回法庭，成功运行一年时间以来，广受好评。相对于金坛地区，建邺区在纠纷特点、纠纷原因等方面均具有一定的相似性，而我区案件数量更大、更为集中，建立巡回审判机制更加切实可行。
（二）巡回审判功能设定
“便利、高效、低成本”是巡回审判的基本要求。根据江苏省高院提出的“两便原则”的要求，需要紧密结合工作实际，确立巡回审判点的数量，推进巡回审判点建设。因此，在物业纠纷巡回审判机制的程序设置上，既要考虑方便诉讼，也要便利人民法院审理案件；在实体保障中，既要切实维护业主的合法权益，又要支持服务型企业又好又快发展。建立起集沟通平台、诉调对接、诉权保障、巡回审理、回访答疑等功能为一体的“一站式”物业纠纷巡回处理机制。
1.沟通平台功能。解决矛盾纠纷的基础是建立流畅的沟通渠道。在物业服务法律关系中，业主与物业公司在服务项目、标准、质量等方面常约定不明，产生纠纷后往往各执己见、互不相让。有些业主因房屋质量问题拒交物业费，认为房屋应由物业公司负责维修；有些物业公司则认为公共区域的盈利在没有约定的情况下收入属于自己。在这些情况下，需要有一定权威的第三方对法律规定、权利义务进行解释，并由第三方提供渠道，供双方沟通意见。建立巡回审判机制就是在案件巡回审判程序中，建立多渠道的沟通机制。巡回法官可以制作便民联系卡等方法，将巡回审判庭地址、法官的姓名和联系方式予以公开公布，及时接受法律咨询。在沟通地点上，尽量采用上门沟通、小区内沟通；在沟通方式上，尽量以“圆桌式沟通”为主，庭审式沟通为辅的方式。对于矛盾较为集中的小区及时组织座谈，使双方意见能够及时表达，尽力促成和解。
2.诉前调解与诉调对接功能。新《民事诉讼法》规定：对于当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，可先行调解，但当事人拒绝调解的除外。这就在法律上明确了法院在正式立案前，可以先行调解纠纷。物业纠纷案件数量大、群体性特征明显，巡回审理机制可以通过诉前调解有效控制案件数量，防止过多的小额诉讼案件进入审判程序，浪费审判资源。在立案前，对案件采用预立案模式，由巡回审判人员开展诉前调解工作，并做好与街道人民调解委员会的衔接和联动工作，在业务上对人民调解员进行有效指导，实现物业纠纷中人民调解与司法调处无缝对接，形成化解矛盾纠纷的合力。
3.诉权保障功能。诉权保障存在于法院处理案件的整个过程，无论是立案、审理还是执行，都包含着对当事人诉讼权利的保障，其中首要的是起诉的权利。对于诉前不愿意调解，以及在诉前未能调处的纠纷，及时予以立案。发现不属于人民法院管辖的事项，做好群众的接待和解释工作，并及时与相关职能部门沟通协调。在立案方式上，以法院统一立案为基础，兼顾立案方式的便捷性和多样性。对不方便到庭的当事人，可采取电话预约，也可在巡回审判点起诉立案等灵活方式。针对物业纠纷案件的送达难问题。巡回审判机制，可以采用较为灵活的工作时间、工作地点，在涉案小区设立巡回审判点，张贴通告，利用晚上时间和节假日时间进行集中送达，或者电话通知被告到小区内领取，避免影响业主的正常工作和休息，以方便群众及时有效地行使诉讼权利。
4.巡回审理功能。巡回审理是司法资源下沉的重要举措，是巡回审判机制的核心。针对物业案件调解率低的现状，在案件审理阶段仍要坚持能调则调，调判结合的原则，通过巡回审判，把法律的力量、道德伦理的力量、邻里舆论的力量以及群众监督的力量结合在一起，力争案结事了。对于批量案件、影响较大的案件以及其他适宜公开观摩的案件，应在小区内张贴开庭公告，将开庭时间、地点等公之于众，庭审地点选择在街道巡回审判点或小区内。通过严肃、严谨的庭审程序，展现司法威信，树立法律权威，进行法制宣传。对于物业纠纷案件普遍存在的举证难、举证责任分配难，巡回审理可以加大依职权调查力度，根据双方争议的焦点问题，到现场勘查取证，追求法律事实与客观事实的有机统一。巡回审理，可以更好的查清事实、厘清权利义务，同时也可以提高群众依法诉讼和依法维权的意识和能力，达到法律效果与社会效果的有机统一。
5.回访答疑功能。在巡回审判机制中设置回访功能，是案件审理结束后、法院强制执行前设置的有效缓冲。经过巡回审理，有些败诉的业主认为自己在小区里丢了面子，心理上会产生强烈的抵触情绪；部分物业公司甚至因为败诉反而进一步降低了服务质量。这就需要巡回审判人员通过回访疏导解决问题，询问当事人对法院处理结果的意见，征询当事人对法院办案程序的建议，告知双方当事人的权利义务以及可能产生的法律后果，通过回访加强当事人之间，以及当事人与法院之间的联系，提高服判率和自动履行率，真正做到案结事了。
四、创新解决物业纠纷的机制探索
参与社会管理创新是新时期对法院工作提出的进一步要求，基层法院在参与社会管理创新过程中尚处在探索阶段，无论是在广度，还是在深度上远没有达到完善的程度。建立物业纠纷巡回审判机制的同时，法院只有同相关职能部门联手，才能使物业纠纷实现源头治理，才能将创新社会管理与解决社会矛盾有机结合起来，为此，应创新建立解决物业纠纷的三种机制。 （一）建立联席、联动机制
诉讼是纠纷解决的最后一道公力救济途径，但在实际生活中，物业公司与业主一旦发生矛盾，第一选择往往是到法院提起诉讼，而在大多数中国人观念中，走上法庭代表着关系的决裂，将破裂的关系修复起来十分困难。法院在建立物业纠纷巡回审判机制同时，牵头成立区物业纠纷联动处理工作小组，由住建部门、物价部门、公安部门、街道办事处、人民调解委员会共同参与，建立人民调解、行政调解、司法调解“三调合一”的物业纠纷预防和化解机制。定期召开联席会议，明确巡回法庭、人民调解委员会、行政管理部门的各自职责。设立专职联络员确保工作有效衔接，使物业纠纷案件联动处理机制在全区迅速展开。区法院建议由法院与住建部门、物价部门、街道办事处、人民调解委员会联合成立物业纠纷快速调处中心，共同在社区调处物业纠纷，有效解决物管难题。
（二）引入第三方评价机制
应当改变目前物业公司对其服务“自说自划”的做法，改变对物业公司评级由其主管机构说了算的现行制度，制定完善的物业等级评定办法。由独立的第三方社会中介机构对物业等级进行评估界定，在评估时，不仅要考虑物业的实际服务质量和水平，还要考虑业主及物业主管部门的各种评价，使对物业等次的评定能够实现主观与客观的相对统一。按照第三方每年的评估情况，不仅可以提高物业公司的收费水平，对于物业公司服务质量不高的，可以降低其物业等次及收费标准，对于质量不合格的，取消其物业服务资格，形成严格的物业服务市场准入机制。
（三）建立宣传、培训机制
建立物业纠纷巡回审判机制的一个重要意义是将法制宣传教育融入巡回审判的过程中，让群众在家门口就能学到物业法律知识，充分发挥了法院参与社会管理创新的前沿阵地作用。借助巡回审判这一平台，对于在小区内开庭的案件，应下发有关物业的法律知识传单，宣传《物权法》等与物业管理联系密切的法律知识。制作可移动的物业法律知识展牌，在开庭时一并予以展示。并适时建立褒奖制度，将业主与物业公司关系融洽、物业服务出色的小区，评选“物业服务优秀示范小区”，在巡回审判过程中作为典型予以宣传。巡回审判法官定期开办有关物业纠纷的法制讲座，邀请物业行政管理人员、物业公司人员、业主委员会代表、人民调解员等共同参加，要强化法院及基层组织对物业公司、业委会的管理与指导，宣传法律知识，建立多方常态化的沟通渠道。
（四）建立风险防范机制
物业纠纷涉及到人民群众的安居乐业，是关系民生的大问题，同时物业纠纷也容易引起大面积、群体性事件发生。物业纠纷巡回审判重点是防范集团诉讼、信访案件和群体性事件。对于集团诉讼，应做好诉调对接工作，对于坚持要求进入诉讼程序的，在立案时应做好解释工作，分批次立案，合理分配审判资源。在办案活动中发现有关涉诉信访案件或信访苗头的，实行巡回审判，一律采取带案下访、就地处理的方式，做好当事人的思想疏导工作，妥善化解矛盾，维护社会和谐稳定。将物业纠纷矛盾尖锐涉及面广的案件处理作为物业纠纷联席会议的重要议程，各相关单位应分析研判辖区内物业纠纷的苗头性、倾向性问题，寻找解决途径，将矛盾化解在基层和萌芽状态，确保不发生重大群体性事件。
物业纠纷巡回审判机制的设立对于建邺区发展建设具有重要意义，对如何更好的履行法院审判职能，深入推进法院参与城市管理创新，下沉司法资源具有重要的价值。只有完善社会管理创新，通过法律的规制和司法的宣传引导，才能最终实现物业公司服务敬业，居民业主安居守约，物业与业主和谐相处、良性发展的局面，真正将建邺区建设成南京城市新中心、现代化宜居幸福城区，为青奥会的顺利召开提供和谐的社会环境。
参考文献：
[1]王利荣.从司法预防视角谈社区矫正制度的发展思路.法治论丛.2004（2）.
[2]田骏.我国移植社区矫正的前景展望及本土化构建.山东公安专科学校学报.2004（4）.
[3]张昱.论复合性社区矫正制度.中国司法.2005（10）.
关键词 物业纠纷 物业公司 业主委员会
作者简介：唐振刚，石家庄陆军指挥学院军队政工系，讲师，研究方向：民法学、刑法学、国际法学；王亚明，南京市建邺区法院研究室。
中图分类号：C915 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）07-193-03
近年来，随着南京市河西新城开发建设，河西新城内住宅入住率不断提高，法院受理的物业纠纷案件数量也呈现快速增长趋势。物业纠纷已经在我院民商事案件中占有相当的比例，最高的年份已经超过案件总数的1/5，如何通过审判等环节解决物业纠纷，真正做到定纷止争，是我院在现阶段及今后一个时期需要探索的重要课题。
一、物业纠纷案件特点
（一）案件受理数量逐年增加
2008年为270件，2012年已达852件，收案数上升幅度达215%，截至2013年10月份，当年已受理物业纠纷989件，预计全年将超过1100件，创历史新高。物业纠纷案件占我院民事收案总数的比例也不断上升，2013年已占到民事总收案数的21.6 %，上升趋势明显。
（二）纠纷类型相对集中
根据上述统计，物业公司起诉业主的案件占到物业纠纷总收案数的96.5%，占总收案数的绝大部分。案由为“物业服务合同纠纷”的达95.7%。可以发现，我院受理的物业纠纷案件中，基本以物业公司起诉业主为主。
（三）群体性特征明显
原告起诉的业主大多人数众多。根据统计，被告为业主达100人以上的有7批次。其中新鸿运物业公司起诉的案件比较突出，总数高达1082件，占到近几年来该类案件收案数的29.4%。批量案件多，直接造成文书送达有难度、调解工作较难开展，且易引发大规模涉诉信访等问题。
（四）标的额相对较小
统计显示，标的额在5000元以下的占到了69.1%，10000元以上的仅占到8.8%，标的额大部分相对不高，矛盾纠纷不深，执行可行性较大。
（五）调解率相对较低
物业公司往往害怕调解让步后会导致连锁反应，宁愿撤诉也不愿意接受调解，因此撤诉率相对较高。其中2008年撤诉率为68.3%，此后年份均突破60%，2011年更是高达87.1%。近5年来调解率最高为2012年的22.9%，此前2009年至2011年物业纠纷年均调解率未达到10%，调解率一直比较低，调解结案难度比较大。
二、物业纠纷案件审理中的难点及原因分析
（一）物业纠纷案件审理中的难点
1.法律文书送达难。以物业公司诉业主欠缴物业费案件为例，因房屋长期空置、房屋流转、被告工作流动性较大等原因，上门送达、邮寄送达各类法律文书均无人签收。同时，部分业主为表达对判决结果的不满，存在拒绝签收法律文书的情形。该类型案件有近1/3不同程度存在送达难的问题。
2.举证责任分配难。在要求举证证明物业服务质量不达标或物业服务不全面的过程中，业主取证存在诸多困难，其无法对物业公司的服务情况进行规范化监督，无法查阅相关资料，所举证据种类单一、随意性大、证明力不强，导致法院在平衡双方举证责任、查清案件事实方面存在困难。
3.认定服务标准难。目前，法律法规尚未对物业服务制定详细的规范化行业标准，物业公司与业主签订的物业服务合同中也很少对服务标准作出明确约定。因此，在审判中如何准确把握物业服务标准、进而认定物业公司是否构成违约成为处理此类纠纷的难点之一。
4.法律关系厘清难。物业纠纷往往涉及物业公司、业主、业主委员会等众多主体，法律关系比较复杂。审判实践中，还会出现物业服务法律关系与其他法律关系复合交叉的情况，如何理清并处理，也是处理此类纠纷的难点和焦点。
（二）物业纠纷类案件多发的原因分析
1.物业公司的管理与服务存在瑕疵。部分物业公司提供的服务与收费有较大差距，没有树立为业主服务的意识，仅从形式上建立物业管理，导致服务不到位、公共配套设施不完善、安全保卫不落实等等，从而引发业主不满，产生纠纷。
2.业主对物业公司缺少选择权，对物业公司解聘难度较大 。前期物业服务合同由开发商和物业公司拟定，业主只能被动的接受，没有选择权。《物业管理条例》规定业主大会可以选聘、解聘物业管理企业。由于业主大会很难召开、业主委员会很难成立，并且现有的表决机制使业主大会很难形成有效决议，行使权利主体的不确定、方式的不具可操作性，使得要解聘由开发商指定的前期物业管理企业十分困难。
3.业主委员会的成立与运作难度较大。由于社会的转型和观念的改变，人们在工作之余缺乏邻里沟通，现代邻里关系相对淡漠，而业主大会召开的筹划、联系、准备、相关投入没有具体的责任主体资金来源，业主委员会成立困难较大，致使业主维护自身权益缺乏渠道。而业主委员会作为一个没有报酬的机构，其在实际运行中也会遇到重重困难和来自相关利益群体的阻碍。
4.业主的有偿服务观念不强。随着住房制度改革的不断深化，原有福利分房逐渐取消，部分业主还没有形成付费买服务的意识。特别是拆迁安置小区，有些业主尚未能接受从村民到居民的转型，其在消费理念和居住理念上都存在意识偏差，对物业费的收取存在抵触心理。
三、化解物业纠纷的司法途径分析
由以上分析不难看出，城市居民对房屋自我管理的模式，逐渐被物业集中管理所取代，但新业主与尚处于起步阶段的现代物业服务之间，有较大的供需矛盾，双方在观念、要求、标准等诸多方面存在分歧，这些构成了目前物业纠纷的主要矛盾。因此，在新建设小区集中地区建立一种贴近业主与物业公司之间的审判管理模式，是化解目前矛盾纠纷的有效手段，法院在立足本身审判职能的同时，需要借鉴巡回审判机制，建立起适应现代物业纠纷的专业物业巡回审判模式。 （一）巡回审判可行性分析
首先，建立物业纠纷巡回审判机制符合我国法律规定，符合“司法为民”理念的要求。建立物业纠纷巡回审判机制，是落实“司法为民”理念的重要举措。可以切实减少当事人的诉讼负担，方便当事人的诉讼活动，是能动司法精神的重要体现。
其次，建立物业纠纷巡回审判机制符合建邺区实际情况。在小区内开展物业纠纷巡回审判不仅具有现实可操作性，案件处理还会产生强大的示范效应，无形中对整个小区物业的良性运转提供法律支持。设立巡回审判点，适用相对简易的程序，统筹安排，集中处理，也可以优化庭审结构和审判资源的配置，符合诉讼经济的基本要求。同时，巡回审判机制，可以依托全区各方面力量，整合地方解决纠纷的资源，构建科学的纠纷解决机制，促进城市社会管理机制的完善，提升城市管理水平，从源头上预防和减少社会矛盾纠纷的发生。
再次，建立物业纠纷巡回审判机制具有一定的实践基础。在试点巡回审判实践方面，我院已经成立有“道路交通事故快速调处中心”等一些具有专业审判调解的巡回审判点，并已取得实效，产生良性循环。就全省范围而言，常州市金坛法院已经建立了全省第一家物业纠纷巡回法庭，成功运行一年时间以来，广受好评。相对于金坛地区，建邺区在纠纷特点、纠纷原因等方面均具有一定的相似性，而我区案件数量更大、更为集中，建立巡回审判机制更加切实可行。
（二）巡回审判功能设定
“便利、高效、低成本”是巡回审判的基本要求。根据江苏省高院提出的“两便原则”的要求，需要紧密结合工作实际，确立巡回审判点的数量，推进巡回审判点建设。因此，在物业纠纷巡回审判机制的程序设置上，既要考虑方便诉讼，也要便利人民法院审理案件；在实体保障中，既要切实维护业主的合法权益，又要支持服务型企业又好又快发展。建立起集沟通平台、诉调对接、诉权保障、巡回审理、回访答疑等功能为一体的“一站式”物业纠纷巡回处理机制。
1.沟通平台功能。解决矛盾纠纷的基础是建立流畅的沟通渠道。在物业服务法律关系中，业主与物业公司在服务项目、标准、质量等方面常约定不明，产生纠纷后往往各执己见、互不相让。有些业主因房屋质量问题拒交物业费，认为房屋应由物业公司负责维修；有些物业公司则认为公共区域的盈利在没有约定的情况下收入属于自己。在这些情况下，需要有一定权威的第三方对法律规定、权利义务进行解释，并由第三方提供渠道，供双方沟通意见。建立巡回审判机制就是在案件巡回审判程序中，建立多渠道的沟通机制。巡回法官可以制作便民联系卡等方法，将巡回审判庭地址、法官的姓名和联系方式予以公开公布，及时接受法律咨询。在沟通地点上，尽量采用上门沟通、小区内沟通；在沟通方式上，尽量以“圆桌式沟通”为主，庭审式沟通为辅的方式。对于矛盾较为集中的小区及时组织座谈，使双方意见能够及时表达，尽力促成和解。
2.诉前调解与诉调对接功能。新《民事诉讼法》规定：对于当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，可先行调解，但当事人拒绝调解的除外。这就在法律上明确了法院在正式立案前，可以先行调解纠纷。物业纠纷案件数量大、群体性特征明显，巡回审理机制可以通过诉前调解有效控制案件数量，防止过多的小额诉讼案件进入审判程序，浪费审判资源。在立案前，对案件采用预立案模式，由巡回审判人员开展诉前调解工作，并做好与街道人民调解委员会的衔接和联动工作，在业务上对人民调解员进行有效指导，实现物业纠纷中人民调解与司法调处无缝对接，形成化解矛盾纠纷的合力。
3.诉权保障功能。诉权保障存在于法院处理案件的整个过程，无论是立案、审理还是执行，都包含着对当事人诉讼权利的保障，其中首要的是起诉的权利。对于诉前不愿意调解，以及在诉前未能调处的纠纷，及时予以立案。发现不属于人民法院管辖的事项，做好群众的接待和解释工作，并及时与相关职能部门沟通协调。在立案方式上，以法院统一立案为基础，兼顾立案方式的便捷性和多样性。对不方便到庭的当事人，可采取电话预约，也可在巡回审判点起诉立案等灵活方式。针对物业纠纷案件的送达难问题。巡回审判机制，可以采用较为灵活的工作时间、工作地点，在涉案小区设立巡回审判点，张贴通告，利用晚上时间和节假日时间进行集中送达，或者电话通知被告到小区内领取，避免影响业主的正常工作和休息，以方便群众及时有效地行使诉讼权利。
4.巡回审理功能。巡回审理是司法资源下沉的重要举措，是巡回审判机制的核心。针对物业案件调解率低的现状，在案件审理阶段仍要坚持能调则调，调判结合的原则，通过巡回审判，把法律的力量、道德伦理的力量、邻里舆论的力量以及群众监督的力量结合在一起，力争案结事了。对于批量案件、影响较大的案件以及其他适宜公开观摩的案件，应在小区内张贴开庭公告，将开庭时间、地点等公之于众，庭审地点选择在街道巡回审判点或小区内。通过严肃、严谨的庭审程序，展现司法威信，树立法律权威，进行法制宣传。对于物业纠纷案件普遍存在的举证难、举证责任分配难，巡回审理可以加大依职权调查力度，根据双方争议的焦点问题，到现场勘查取证，追求法律事实与客观事实的有机统一。巡回审理，可以更好的查清事实、厘清权利义务，同时也可以提高群众依法诉讼和依法维权的意识和能力，达到法律效果与社会效果的有机统一。
5.回访答疑功能。在巡回审判机制中设置回访功能，是案件审理结束后、法院强制执行前设置的有效缓冲。经过巡回审理，有些败诉的业主认为自己在小区里丢了面子，心理上会产生强烈的抵触情绪；部分物业公司甚至因为败诉反而进一步降低了服务质量。这就需要巡回审判人员通过回访疏导解决问题，询问当事人对法院处理结果的意见，征询当事人对法院办案程序的建议，告知双方当事人的权利义务以及可能产生的法律后果，通过回访加强当事人之间，以及当事人与法院之间的联系，提高服判率和自动履行率，真正做到案结事了。
四、创新解决物业纠纷的机制探索
参与社会管理创新是新时期对法院工作提出的进一步要求，基层法院在参与社会管理创新过程中尚处在探索阶段，无论是在广度，还是在深度上远没有达到完善的程度。建立物业纠纷巡回审判机制的同时，法院只有同相关职能部门联手，才能使物业纠纷实现源头治理，才能将创新社会管理与解决社会矛盾有机结合起来，为此，应创新建立解决物业纠纷的三种机制。 （一）建立联席、联动机制
诉讼是纠纷解决的最后一道公力救济途径，但在实际生活中，物业公司与业主一旦发生矛盾，第一选择往往是到法院提起诉讼，而在大多数中国人观念中，走上法庭代表着关系的决裂，将破裂的关系修复起来十分困难。法院在建立物业纠纷巡回审判机制同时，牵头成立区物业纠纷联动处理工作小组，由住建部门、物价部门、公安部门、街道办事处、人民调解委员会共同参与，建立人民调解、行政调解、司法调解“三调合一”的物业纠纷预防和化解机制。定期召开联席会议，明确巡回法庭、人民调解委员会、行政管理部门的各自职责。设立专职联络员确保工作有效衔接，使物业纠纷案件联动处理机制在全区迅速展开。区法院建议由法院与住建部门、物价部门、街道办事处、人民调解委员会联合成立物业纠纷快速调处中心，共同在社区调处物业纠纷，有效解决物管难题。
（二）引入第三方评价机制
应当改变目前物业公司对其服务“自说自划”的做法，改变对物业公司评级由其主管机构说了算的现行制度，制定完善的物业等级评定办法。由独立的第三方社会中介机构对物业等级进行评估界定，在评估时，不仅要考虑物业的实际服务质量和水平，还要考虑业主及物业主管部门的各种评价，使对物业等次的评定能够实现主观与客观的相对统一。按照第三方每年的评估情况，不仅可以提高物业公司的收费水平，对于物业公司服务质量不高的，可以降低其物业等次及收费标准，对于质量不合格的，取消其物业服务资格，形成严格的物业服务市场准入机制。
（三）建立宣传、培训机制
建立物业纠纷巡回审判机制的一个重要意义是将法制宣传教育融入巡回审判的过程中，让群众在家门口就能学到物业法律知识，充分发挥了法院参与社会管理创新的前沿阵地作用。借助巡回审判这一平台，对于在小区内开庭的案件，应下发有关物业的法律知识传单，宣传《物权法》等与物业管理联系密切的法律知识。制作可移动的物业法律知识展牌，在开庭时一并予以展示。并适时建立褒奖制度，将业主与物业公司关系融洽、物业服务出色的小区，评选“物业服务优秀示范小区”，在巡回审判过程中作为典型予以宣传。巡回审判法官定期开办有关物业纠纷的法制讲座，邀请物业行政管理人员、物业公司人员、业主委员会代表、人民调解员等共同参加，要强化法院及基层组织对物业公司、业委会的管理与指导，宣传法律知识，建立多方常态化的沟通渠道。
（四）建立风险防范机制
物业纠纷涉及到人民群众的安居乐业，是关系民生的大问题，同时物业纠纷也容易引起大面积、群体性事件发生。物业纠纷巡回审判重点是防范集团诉讼、信访案件和群体性事件。对于集团诉讼，应做好诉调对接工作，对于坚持要求进入诉讼程序的，在立案时应做好解释工作，分批次立案，合理分配审判资源。在办案活动中发现有关涉诉信访案件或信访苗头的，实行巡回审判，一律采取带案下访、就地处理的方式，做好当事人的思想疏导工作，妥善化解矛盾，维护社会和谐稳定。将物业纠纷矛盾尖锐涉及面广的案件处理作为物业纠纷联席会议的重要议程，各相关单位应分析研判辖区内物业纠纷的苗头性、倾向性问题，寻找解决途径，将矛盾化解在基层和萌芽状态，确保不发生重大群体性事件。
物业纠纷巡回审判机制的设立对于建邺区发展建设具有重要意义，对如何更好的履行法院审判职能，深入推进法院参与城市管理创新，下沉司法资源具有重要的价值。只有完善社会管理创新，通过法律的规制和司法的宣传引导，才能最终实现物业公司服务敬业，居民业主安居守约，物业与业主和谐相处、良性发展的局面，真正将建邺区建设成南京城市新中心、现代化宜居幸福城区，为青奥会的顺利召开提供和谐的社会环境。
参考文献：
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