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【摘要】为了更好的满足中低收入群体的住房需求，上海地区从2008年开始着手建立城镇中低收入家庭住房保障体系，在《上海市住房发展“十三五”规划》中也明确提出了“提供新增保障性住房55万套”的目标。虽然近年来上海地区保障房建设成效显著，但是在管理上还是比较粗放，审核不严谨、管理不到位、退出机制不完善等，成为亟待解决的问题。通过树立精细化管理理念，重点从健全管理法律法规、搭建居民经济状况联网信息系统以及完善清退机制等措施，让上海地区中低收入家庭尽快实现“居者有其屋”的目标。
【关键词】保障性住房;精细化管理;退出机制;上海地区
对于“北上广”这类房价较高的大型都市，加强保障房建设力度，实行保障房严格管理，短期来看可以改善人民群众的居住条件，长期来看对房地产市场健康发展，以及城市吸引和留住人才也有积极帮助。上海地区在保障房建设与管理等方面走在国内城市的前列，例如2018年累计提供各类保障性住房8万套，超额完成了5.5万套的目标。其中廉租住房、共有产权房的收益家庭分别达到了12.7万户和12万户。2019年，上海市在完成提供保障房6万套目标的基础上，进一步降低了保障房申请门槛。但是从管理上来看，存在的一些短板，往往也是全国各地存在的共性问题。以上海地区为例，探索保障房精细化管理的可行性策略，进而推广到其他城市，在切实维护中等收入群体的居住权益，以及构建社会主义和谐社会等方面也有一定的推动作用。
1、上海地区保障房的具体分类
保障性住房是由国家直接投资建设，或是收购商品房后将其作为保障性住房，主要提供给城镇低收入家庭，保障其居住权益的一类住房。其中，上海地区保障性住房具体范围4种类型，不同类型的保障房在服务对象、申请条件等方面各有差异。其中：（1）廉租住房的适用对象是拥有本市户口的低收入家庭，由于其具有“只租不售”的特点，因此住户没有房屋产权。要想申请廉租住房，需要申请者提供家庭的收入及财产信息，经保障性住房管理中心审核通过后，方可获得租住权限。（2）公共租赁住房面向的主要是引进人才、来沪工作的工作人员，解决这部分青年职工的阶段性住房困难，这类保障房采用“只租不售”并实行有期限租赁的方式，租金一般略低市场价，从而减轻租住压力。要想申请公共租赁住房，沪籍的需审核在住房面积，同时要提供劳动合同;非沪籍需有居住证，同时要提供连续社会保险缴费凭证及劳动合同。（3）共有产权住房。2018年前面向对象是本市居民，2018年9月后持有居住证同时积分达标在上海无住房的外地人员也可申请。其特点是住房的产权共有，即购买者和政府共有，目前政府占40%，個人占60%。当申请者自愿退出或因不符合条件强制退出后，可以将自己支付的一部分资金变现;也可以在达到一定经济条件后购买政府产权部分（4）征收安置房。被拆迁人享受房屋产权，但是对交易有严格的限制条件。
2、上海地区保障房的管理现状
2.1 保障房的管理的相关法律法规不健全
虽然近年来上海地区在保障房建设方面增加了投入，但是仍然存在供不应求的情况。在保障房的前期审批、供后管理等方面，必须要借助于标准化的管理制度，才能为保障房管理工作的开展提供参考，避免保障房为挤占的情况。但是目前来看，上海地区适用于保障房管理的规章制度，只有2016年出台的《上海共有产权保障住房供后管理实施细则》，在实际应用中具有很强的局限性。例如只规定了共有产权房的管理制度，而廉租住房、公共租赁住房等则没有涉及。由于配套的管理制度不完善，容易利用一些法律制度中的“空白地带”进行寻租操作。
2.2 保障房不合理使用情况较为常见
保障房的作用在于为那些没有能力购房的中低收入家庭提供一个住房保障，因此“住”是保障房的根本属性。但是调查却发现，上海地区的很多保障房却存在闲置或转租的问题。例如，一些原本在市中心居住的市民，被安置到郊区的保障房之后，由于在市中心还有其他房产，因此不会到郊区居住，更有甚者选择将郊区的保障房转租给他人，并从中获利。在这种情况下，虽然这些居民是通过合法手段获取的保障房，但是保障房对于他们来说不是“刚需”，反而挤占了那些真正有居住需求的家庭的住房权益。
2.3 保障房后续管理工作亟需完善
保障房管理大体可以分为入住前的审批管理和入住后的监督管理。现阶段上海地区在审批方面的相关工作已经比较完善，但是后续管理还有待完善。例如，居民在入住保障房之后，日常的服务通常由物业公司来负责。但是与商品房相比，保障房的物业费用较低，同时还存在物业费收缴率不高，因此物业公司能够提供的服务相对有限，且服务水平不高，不能很好的满足居民的需求。在入住后的监管上，主要由居委会来负责，但是由于基层部门权力受到很大限制，没有资格对住户的相关信息（如经济状况等）进行审核，也会导致监管困难。
2.4 现有管理制度中退出机制仍需优化
随着居民经济条件的变化，原来符合保障房租住条件的居民，可能因为家庭经济状况的好转，已经超出了保障房的使用标准。一些家庭因此虚报瞒报家庭收入，甚至采取一些欺骗性措施。尽管上海市相关职能部门已经出台了《上海市廉租住房保障家庭复核管理试行办法》、《市筹公共租赁住房准入资格申请审核实施办法》等相关制度，但在具体执行上却困难重重。其原因是多方面的，例如取证手段落后，不能实时的获取家庭收入的精确数据;还有的则是居民故意采取名下财产转移等措施，阻挠相关人员的调查取证。
3、上海地区保障房精细化的几点建议
3.1 建立健全配套制度，推进保障房管理规范化
完善并严格执行保障房的配套管理制度，是推进各项工作精细化开展的重要基础。结合上海地区现有的保障房管理制度，下一步应重点从整体和局部两个方面，统筹推进、双管齐下，尽快建成完善的管理制度体系。整体层面上，要将廉租住房、公共租住房等全部纳入管理制度范畴，搭建起关于保障房的管理框架;局部层面上，要继续细化每一种保障房的管理细则，例如廉租住房的申请标准、审批流程、退出机制等，都要及时根据社会经济发展水平及时更新并通过明文规定的形式对外公示，既方便群众办事，又便于群众监督。当然，仅有完善的管理制度并不够，还要确保这些制度得到贯彻落实，真正维护好那些符合条件的群众的居住权益。开通群众监督和举报渠道，对违反管理制度、存在暗箱操作的坚决予以打击。 3.2 依托居民经济状况核对系统实现全面管理
在保障房精细化管理中，信息技术也发挥了不可忽视的重要作用。例如，早在2009年，上海在国内创造性地建立了“居民经济状况核对系统”，该系统的上线，首次将人社、民政、税务、房管、金融等机构的数据整合在一起，通过对申请人各方面信息的收集整合，进行全方位的电子信息比对。但是在运行一段时间后，也出现了一系列的问题。例如，对于一些基础性、公共性的数据，采集起来比较容易。但是要想实时获取居民的经济状况信息，则面临很大的难度。为了更好的服务于群众，维护居民的住房权益，相关部门应当不断进行技术创新，将大数据、互联网等技术运用到该系统中，进一步提高系统的实用性。利用大数据技术进行关键数据抓取、分析，动态的掌握居民的经济状况信息。这样既可以让那些真正存在经济困难，真正有住房需求的居民，优先获取保障房的租住资格。
3.3 多部门统筹，强化保障房资源管理力度
要对保障性住房的供后进行有效管理，尤其是对房屋以及配套进行管理。在解決中低收入弱势群体基本住房问题的同时，改善其居住环境和居住水平，提升其生活质量。首先是确保住房质量的提升，做好房屋的物业配套和社区配套，满足入住居民对房屋和社区的软硬件需求，这需要社区所在的街道政府与物业企业通力协作。此外，还需要协调相关部门，健全入住居民的社会公共服务配套，确保入住居民的子女教育问题和医疗保障问题得到解决。未来可以进一步通过区域合作的模式，由所在区政府与市直机关和市中心区政府合作，将市内优质社会资源与市郊区域共享，健全保障性住房工作的统筹平台。
3.4 重点完善保障房管理中的退出机制
合理的退出机制是实行保障房精细化管理的关键，也是在一定程度上缓解当前保障房供不应求以及促进社会公平的有效举措。一方面要利用居民经济状况核对系统，摸清目前正使用保障房的居民的家庭收入情况，并坚持做到每月一次数据更新;同时，又要联系房管、公安、社区等部门，形成联动机制。对于经过确认确定不符合继续租住保障房的居民，应当先有保障房管理中心下发通知，限期办理清退手续。若规定时间内没有清退的，通过社区进行协调;对于协调无果的情况，则有公安、法院等行政机关强制执行。
结语：
保障性住房是政府向社会低收入群体提供的一种福利，同时在吸引外地高素质人才等方面也有一定的帮助。为了让那些符合条件的群众能够尽早租住保障房，必须要实行精细化管理。通过完善管理制度，保证各项操作的规范性，杜绝违规操作;通过加强部分统筹，形成联动机制，提高保障房资源利用率;通过利用信息技术，掌握居民经济状况，惠及到更多的居民。只有统筹做好各方面的管理，提高管理精细化、规范化、制度化水平，才能发挥保障房应有的价值。
参考文献：
[1]边恕，杨柳青，李兆君，等.城市保障房精细化管理的指标设计及贡献度研究——以辽宁省为例[J].黑龙江社会科学，2019（02）：84-93.
[2]毛丽冰.保障房建设需要精细化管理——访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹[J].经济，2012（08）：8-10.
[3]陕西省住房和城乡建设厅.创新工作方式推进保障性住房精细化管理[J].城乡建设，2014（06）：8-9.
【关键词】保障性住房;精细化管理;退出机制;上海地区
对于“北上广”这类房价较高的大型都市，加强保障房建设力度，实行保障房严格管理，短期来看可以改善人民群众的居住条件，长期来看对房地产市场健康发展，以及城市吸引和留住人才也有积极帮助。上海地区在保障房建设与管理等方面走在国内城市的前列，例如2018年累计提供各类保障性住房8万套，超额完成了5.5万套的目标。其中廉租住房、共有产权房的收益家庭分别达到了12.7万户和12万户。2019年，上海市在完成提供保障房6万套目标的基础上，进一步降低了保障房申请门槛。但是从管理上来看，存在的一些短板，往往也是全国各地存在的共性问题。以上海地区为例，探索保障房精细化管理的可行性策略，进而推广到其他城市，在切实维护中等收入群体的居住权益，以及构建社会主义和谐社会等方面也有一定的推动作用。
1、上海地区保障房的具体分类
保障性住房是由国家直接投资建设，或是收购商品房后将其作为保障性住房，主要提供给城镇低收入家庭，保障其居住权益的一类住房。其中，上海地区保障性住房具体范围4种类型，不同类型的保障房在服务对象、申请条件等方面各有差异。其中：（1）廉租住房的适用对象是拥有本市户口的低收入家庭，由于其具有“只租不售”的特点，因此住户没有房屋产权。要想申请廉租住房，需要申请者提供家庭的收入及财产信息，经保障性住房管理中心审核通过后，方可获得租住权限。（2）公共租赁住房面向的主要是引进人才、来沪工作的工作人员，解决这部分青年职工的阶段性住房困难，这类保障房采用“只租不售”并实行有期限租赁的方式，租金一般略低市场价，从而减轻租住压力。要想申请公共租赁住房，沪籍的需审核在住房面积，同时要提供劳动合同;非沪籍需有居住证，同时要提供连续社会保险缴费凭证及劳动合同。（3）共有产权住房。2018年前面向对象是本市居民，2018年9月后持有居住证同时积分达标在上海无住房的外地人员也可申请。其特点是住房的产权共有，即购买者和政府共有，目前政府占40%，個人占60%。当申请者自愿退出或因不符合条件强制退出后，可以将自己支付的一部分资金变现;也可以在达到一定经济条件后购买政府产权部分（4）征收安置房。被拆迁人享受房屋产权，但是对交易有严格的限制条件。
2、上海地区保障房的管理现状
2.1 保障房的管理的相关法律法规不健全
虽然近年来上海地区在保障房建设方面增加了投入，但是仍然存在供不应求的情况。在保障房的前期审批、供后管理等方面，必须要借助于标准化的管理制度，才能为保障房管理工作的开展提供参考，避免保障房为挤占的情况。但是目前来看，上海地区适用于保障房管理的规章制度，只有2016年出台的《上海共有产权保障住房供后管理实施细则》，在实际应用中具有很强的局限性。例如只规定了共有产权房的管理制度，而廉租住房、公共租赁住房等则没有涉及。由于配套的管理制度不完善，容易利用一些法律制度中的“空白地带”进行寻租操作。
2.2 保障房不合理使用情况较为常见
保障房的作用在于为那些没有能力购房的中低收入家庭提供一个住房保障，因此“住”是保障房的根本属性。但是调查却发现，上海地区的很多保障房却存在闲置或转租的问题。例如，一些原本在市中心居住的市民，被安置到郊区的保障房之后，由于在市中心还有其他房产，因此不会到郊区居住，更有甚者选择将郊区的保障房转租给他人，并从中获利。在这种情况下，虽然这些居民是通过合法手段获取的保障房，但是保障房对于他们来说不是“刚需”，反而挤占了那些真正有居住需求的家庭的住房权益。
2.3 保障房后续管理工作亟需完善
保障房管理大体可以分为入住前的审批管理和入住后的监督管理。现阶段上海地区在审批方面的相关工作已经比较完善，但是后续管理还有待完善。例如，居民在入住保障房之后，日常的服务通常由物业公司来负责。但是与商品房相比，保障房的物业费用较低，同时还存在物业费收缴率不高，因此物业公司能够提供的服务相对有限，且服务水平不高，不能很好的满足居民的需求。在入住后的监管上，主要由居委会来负责，但是由于基层部门权力受到很大限制，没有资格对住户的相关信息（如经济状况等）进行审核，也会导致监管困难。
2.4 现有管理制度中退出机制仍需优化
随着居民经济条件的变化，原来符合保障房租住条件的居民，可能因为家庭经济状况的好转，已经超出了保障房的使用标准。一些家庭因此虚报瞒报家庭收入，甚至采取一些欺骗性措施。尽管上海市相关职能部门已经出台了《上海市廉租住房保障家庭复核管理试行办法》、《市筹公共租赁住房准入资格申请审核实施办法》等相关制度，但在具体执行上却困难重重。其原因是多方面的，例如取证手段落后，不能实时的获取家庭收入的精确数据;还有的则是居民故意采取名下财产转移等措施，阻挠相关人员的调查取证。
3、上海地区保障房精细化的几点建议
3.1 建立健全配套制度，推进保障房管理规范化
完善并严格执行保障房的配套管理制度，是推进各项工作精细化开展的重要基础。结合上海地区现有的保障房管理制度，下一步应重点从整体和局部两个方面，统筹推进、双管齐下，尽快建成完善的管理制度体系。整体层面上，要将廉租住房、公共租住房等全部纳入管理制度范畴，搭建起关于保障房的管理框架;局部层面上，要继续细化每一种保障房的管理细则，例如廉租住房的申请标准、审批流程、退出机制等，都要及时根据社会经济发展水平及时更新并通过明文规定的形式对外公示，既方便群众办事，又便于群众监督。当然，仅有完善的管理制度并不够，还要确保这些制度得到贯彻落实，真正维护好那些符合条件的群众的居住权益。开通群众监督和举报渠道，对违反管理制度、存在暗箱操作的坚决予以打击。 3.2 依托居民经济状况核对系统实现全面管理
在保障房精细化管理中，信息技术也发挥了不可忽视的重要作用。例如，早在2009年，上海在国内创造性地建立了“居民经济状况核对系统”，该系统的上线，首次将人社、民政、税务、房管、金融等机构的数据整合在一起，通过对申请人各方面信息的收集整合，进行全方位的电子信息比对。但是在运行一段时间后，也出现了一系列的问题。例如，对于一些基础性、公共性的数据，采集起来比较容易。但是要想实时获取居民的经济状况信息，则面临很大的难度。为了更好的服务于群众，维护居民的住房权益，相关部门应当不断进行技术创新，将大数据、互联网等技术运用到该系统中，进一步提高系统的实用性。利用大数据技术进行关键数据抓取、分析，动态的掌握居民的经济状况信息。这样既可以让那些真正存在经济困难，真正有住房需求的居民，优先获取保障房的租住资格。
3.3 多部门统筹，强化保障房资源管理力度
要对保障性住房的供后进行有效管理，尤其是对房屋以及配套进行管理。在解決中低收入弱势群体基本住房问题的同时，改善其居住环境和居住水平，提升其生活质量。首先是确保住房质量的提升，做好房屋的物业配套和社区配套，满足入住居民对房屋和社区的软硬件需求，这需要社区所在的街道政府与物业企业通力协作。此外，还需要协调相关部门，健全入住居民的社会公共服务配套，确保入住居民的子女教育问题和医疗保障问题得到解决。未来可以进一步通过区域合作的模式，由所在区政府与市直机关和市中心区政府合作，将市内优质社会资源与市郊区域共享，健全保障性住房工作的统筹平台。
3.4 重点完善保障房管理中的退出机制
合理的退出机制是实行保障房精细化管理的关键，也是在一定程度上缓解当前保障房供不应求以及促进社会公平的有效举措。一方面要利用居民经济状况核对系统，摸清目前正使用保障房的居民的家庭收入情况，并坚持做到每月一次数据更新;同时，又要联系房管、公安、社区等部门，形成联动机制。对于经过确认确定不符合继续租住保障房的居民，应当先有保障房管理中心下发通知，限期办理清退手续。若规定时间内没有清退的，通过社区进行协调;对于协调无果的情况，则有公安、法院等行政机关强制执行。
结语：
保障性住房是政府向社会低收入群体提供的一种福利，同时在吸引外地高素质人才等方面也有一定的帮助。为了让那些符合条件的群众能够尽早租住保障房，必须要实行精细化管理。通过完善管理制度，保证各项操作的规范性，杜绝违规操作;通过加强部分统筹，形成联动机制，提高保障房资源利用率;通过利用信息技术，掌握居民经济状况，惠及到更多的居民。只有统筹做好各方面的管理，提高管理精细化、规范化、制度化水平，才能发挥保障房应有的价值。
参考文献：
[1]边恕，杨柳青，李兆君，等.城市保障房精细化管理的指标设计及贡献度研究——以辽宁省为例[J].黑龙江社会科学，2019（02）：84-93.
[2]毛丽冰.保障房建设需要精细化管理——访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹[J].经济，2012（08）：8-10.
[3]陕西省住房和城乡建设厅.创新工作方式推进保障性住房精细化管理[J].城乡建设，2014（06）：8-9.