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摘要：文章主要从几个方面论述了房地产开发项目施工阶段的质量管理。
关键词：房地产，项目管理，施工阶段，质量控制
前 言
面对日新月异的房地产市场，开发商开发楼盘的同时，一方面尽量控制成本的，一方面又不断要求提高工程的质量。房屋质量的好坏，直接关系到经济效益和广大业主的切身利益。作为房地产开发管理者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。
质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。贯彻到时间的开发过程中即分布于设计、施工和房屋交付后等各个阶段的具体行为。
建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约的管理模式适应市场经济的需要，适应了企业为主体的市场经济运行模式。作为质量建设的重中之重，房地产开发施工阶段质量控制尤为重要。
一、明确业主身份和房地产开发施工阶段质量控制的依据
业主是工程项目投資人，是项目产品的所有者和使用者，如何使投资项目如期完工，发挥投资效益，是每个业主的头等大事。业主工程项目管理应该是包括项目从决策立项到交付使用维护全过程的管理。业主工程项目全面管理的中心，对项目管理的成败负有全面责任。尤其是施工阶段，业主对工程项目的管理一定要全面而有效。
依据包括：国家建设部、省市颁布的工程建设监理法规、规范及专业技术标准；业主与承包商签订的正式合同、协议、文件及补充合同和协议；经批准承包商使用的设计图纸、技术规范、检测评定标准、试验规范等；施工合同工程量清单及说明；业主签发的与本工程项目有关的指令及文件；经监理工程师核查签字确认并报业主批准的工程变更、工程延期、费用索赔、工程分包等指令及文件。
二、房地产开发施工阶段质量控制的主要内容
技术交底。开工前，由企业或项目技术负责人组织全面的技术交底。工程复杂、工期长的工程可按基础、结构、装修几个阶段分别组织技术交底。各分项工程施工前，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有班组和配合工种进行交底。内容包括图纸交底、施工组织设计交底、分项工程技术交底和安全交底等。
测量控制。复核给定的原始基准点、基准线和参考标高等的测量控制点，进行准确的测量放线。准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，抽检建筑方格网。控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。
材料控制。材料质量抽样应按规范规定的部位、数量及采选的操作要求进行，避免材料损失、变质，按质、按量、按期满足工程项目的需要。
三、在项目施工阶段，加强对工程监理的管理
业主要选择好的监理单位，依据《建设工程监理理规范》、《建设工程监理合同》及其它有关法律法规，审核项目监理机构及人员配置，审查项目监理规划，检查监理合同履行情况。监理单位的选择可通过公开招标、邀请招标、直接委托的方式选定监理单位。好的监理单位，将对工程管理起到积极作用。
完善的监理机构及人员配置才能较好地开展监理工作。审核监理单位是否按工程特点、项目的总体目标及要求设置监理机构，了解监理人员的专业结构、技术职务和职称结构是否合理，监理机构能否根据工程建设强度、复杂程度、业务水平、职能分工等配置人员数量。监理规划方面，重点审查项目总体目标是否与合同目标一致，工程投资、工程质量、工程进度控制措施是否得当，合同管理、信息管理措施是否落实，组织协调方式、方法和内容是否齐全，监理工作流程是否合理。
合同履行情况的检查主要是检查项目监理对工程实际进度的控制是否在进度目标范围内，工程质量控制是否符合国家现行的有关工程质量法律、法规、技术标准、规范等规定，工程质量是否达到质量目标的要求，工程投资控制是否在满足进度和质量前提下，实际投资不超过计划投资。业主督促监理单位履行合同， 实现投资者的投资目标和期望。
建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。
四、在项目施工阶段，对施工单位的管理
通过招标，选定具有相应资质的施工单位从事工程建设，签订工程施工合同。房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。工程监理依据监理合同对工程项目实施全过程、全方位的监理，施工单位的工程质量活动完全处在监理控制之中，通过控制人员、材料、机械、方法工艺和影响工程质量的因素，达到控制质量的目的。通过现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。定期或不定期组织由参建各方人员参加的工程质量联合检查，发现问题，及时处理。成立督察组织，随时对工程建设质量实施督察，防止质量事故的发生。
业主对施工单位的管理主要委托监理单位来实施，业主为施工单位提供施工条件，对施工单位日常工作进行管理。
施工条件方面，业主为施工单位提供“三通一平”的施工场地，解决施工现场与城乡公共道路的通道，向施工单位交待施工场地的工程地质和地下管线等资料，协调各方之间关系，组织有关单位进行图纸会审和设计交底工作，督促检查合同执行情况，按合同规定支付各项款项，处理好工程项目中出现的新问题和矛盾冲突，为施工单位创造良好施工环境。
日常工作方面，业主已将质量、进度、投资控制，合同、信息管理，协调工作委托监理单位实施。对安全生产、环境保护、文明施工等日常工作不在委托范围，业主应要求施工单位制定相应的制度，编制相应的技术措施，监督施工单位遵守政府有关对施工场地、施工噪声、环境保护、安全生产等管理规定，并检查施工单位执行情况。把日常管理工作当作施工阶级的管理理论看待，实现工程项目效益。加强质量管理，控制返工率。
在实行建设监理工程项目中，业主应把主要精力放在积极创造施工的基本条件和外部环境工作方面，依据工程项目各类合同的规定，遵循市场经济规律，督促工程项目参与各方履行自己的权利和义务，对工程项目的质量、进度、投资、安全等目标进行管理，确保工程项目总体目标的顺利实现。
五 房产开发企业应该做的
加强培养、学习，提高企业素质。房产开发企业在日常管理过程中，要加强质量管理人员对法律、法规和业务知识的学习，不断改进工作方式和方法，逐步提高管理人员自身的业务素质和管理水平，满足要求日益严格的工程建设的需要，只有让员工感到有个不断学习、不断进步的过程，员工工作起来才更有积极性、进取性、开拓性，企业发展进入良性循环阶段，才会有长足的进步。
提高要求，各方积极配合。不断召开由参建各方参加的质量管理会议，使参建各方明确控制工程建设质量是工程建设的根本目的，提高参建各方的质量意识，调动各方积极性、齐抓共管。参建各方积极配合、相互监督、相互促进是搞好工程建设质量的前提和保证。
树立全过程的质量意识。工程建设过程中，积极配合质量监督机构搞好工程质量检查，建立健全质量体系，采取有效措施保证参建各方质量体系的正常运转。将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中，对保证工程建设质量具有重要作用。加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。
六结束语
工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。施工阶段的质量管理是提高房产质量的中心环节和重点。房地产项目建设质量管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化，从而有效地提高开发项目的经济效益。
关键词：房地产，项目管理，施工阶段，质量控制
前 言
面对日新月异的房地产市场，开发商开发楼盘的同时，一方面尽量控制成本的，一方面又不断要求提高工程的质量。房屋质量的好坏，直接关系到经济效益和广大业主的切身利益。作为房地产开发管理者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。
质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。贯彻到时间的开发过程中即分布于设计、施工和房屋交付后等各个阶段的具体行为。
建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约的管理模式适应市场经济的需要，适应了企业为主体的市场经济运行模式。作为质量建设的重中之重，房地产开发施工阶段质量控制尤为重要。
一、明确业主身份和房地产开发施工阶段质量控制的依据
业主是工程项目投資人，是项目产品的所有者和使用者，如何使投资项目如期完工，发挥投资效益，是每个业主的头等大事。业主工程项目管理应该是包括项目从决策立项到交付使用维护全过程的管理。业主工程项目全面管理的中心，对项目管理的成败负有全面责任。尤其是施工阶段，业主对工程项目的管理一定要全面而有效。
依据包括：国家建设部、省市颁布的工程建设监理法规、规范及专业技术标准；业主与承包商签订的正式合同、协议、文件及补充合同和协议；经批准承包商使用的设计图纸、技术规范、检测评定标准、试验规范等；施工合同工程量清单及说明；业主签发的与本工程项目有关的指令及文件；经监理工程师核查签字确认并报业主批准的工程变更、工程延期、费用索赔、工程分包等指令及文件。
二、房地产开发施工阶段质量控制的主要内容
技术交底。开工前，由企业或项目技术负责人组织全面的技术交底。工程复杂、工期长的工程可按基础、结构、装修几个阶段分别组织技术交底。各分项工程施工前，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有班组和配合工种进行交底。内容包括图纸交底、施工组织设计交底、分项工程技术交底和安全交底等。
测量控制。复核给定的原始基准点、基准线和参考标高等的测量控制点，进行准确的测量放线。准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，抽检建筑方格网。控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。
材料控制。材料质量抽样应按规范规定的部位、数量及采选的操作要求进行，避免材料损失、变质，按质、按量、按期满足工程项目的需要。
三、在项目施工阶段，加强对工程监理的管理
业主要选择好的监理单位，依据《建设工程监理理规范》、《建设工程监理合同》及其它有关法律法规，审核项目监理机构及人员配置，审查项目监理规划，检查监理合同履行情况。监理单位的选择可通过公开招标、邀请招标、直接委托的方式选定监理单位。好的监理单位，将对工程管理起到积极作用。
完善的监理机构及人员配置才能较好地开展监理工作。审核监理单位是否按工程特点、项目的总体目标及要求设置监理机构，了解监理人员的专业结构、技术职务和职称结构是否合理，监理机构能否根据工程建设强度、复杂程度、业务水平、职能分工等配置人员数量。监理规划方面，重点审查项目总体目标是否与合同目标一致，工程投资、工程质量、工程进度控制措施是否得当，合同管理、信息管理措施是否落实，组织协调方式、方法和内容是否齐全，监理工作流程是否合理。
合同履行情况的检查主要是检查项目监理对工程实际进度的控制是否在进度目标范围内，工程质量控制是否符合国家现行的有关工程质量法律、法规、技术标准、规范等规定，工程质量是否达到质量目标的要求，工程投资控制是否在满足进度和质量前提下，实际投资不超过计划投资。业主督促监理单位履行合同， 实现投资者的投资目标和期望。
建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。
四、在项目施工阶段，对施工单位的管理
通过招标，选定具有相应资质的施工单位从事工程建设，签订工程施工合同。房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。工程监理依据监理合同对工程项目实施全过程、全方位的监理，施工单位的工程质量活动完全处在监理控制之中，通过控制人员、材料、机械、方法工艺和影响工程质量的因素，达到控制质量的目的。通过现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。定期或不定期组织由参建各方人员参加的工程质量联合检查，发现问题，及时处理。成立督察组织，随时对工程建设质量实施督察，防止质量事故的发生。
业主对施工单位的管理主要委托监理单位来实施，业主为施工单位提供施工条件，对施工单位日常工作进行管理。
施工条件方面，业主为施工单位提供“三通一平”的施工场地，解决施工现场与城乡公共道路的通道，向施工单位交待施工场地的工程地质和地下管线等资料，协调各方之间关系，组织有关单位进行图纸会审和设计交底工作，督促检查合同执行情况，按合同规定支付各项款项，处理好工程项目中出现的新问题和矛盾冲突，为施工单位创造良好施工环境。
日常工作方面，业主已将质量、进度、投资控制，合同、信息管理，协调工作委托监理单位实施。对安全生产、环境保护、文明施工等日常工作不在委托范围，业主应要求施工单位制定相应的制度，编制相应的技术措施，监督施工单位遵守政府有关对施工场地、施工噪声、环境保护、安全生产等管理规定，并检查施工单位执行情况。把日常管理工作当作施工阶级的管理理论看待，实现工程项目效益。加强质量管理，控制返工率。
在实行建设监理工程项目中，业主应把主要精力放在积极创造施工的基本条件和外部环境工作方面，依据工程项目各类合同的规定，遵循市场经济规律，督促工程项目参与各方履行自己的权利和义务，对工程项目的质量、进度、投资、安全等目标进行管理，确保工程项目总体目标的顺利实现。
五 房产开发企业应该做的
加强培养、学习，提高企业素质。房产开发企业在日常管理过程中，要加强质量管理人员对法律、法规和业务知识的学习，不断改进工作方式和方法，逐步提高管理人员自身的业务素质和管理水平，满足要求日益严格的工程建设的需要，只有让员工感到有个不断学习、不断进步的过程，员工工作起来才更有积极性、进取性、开拓性，企业发展进入良性循环阶段，才会有长足的进步。
提高要求，各方积极配合。不断召开由参建各方参加的质量管理会议，使参建各方明确控制工程建设质量是工程建设的根本目的，提高参建各方的质量意识，调动各方积极性、齐抓共管。参建各方积极配合、相互监督、相互促进是搞好工程建设质量的前提和保证。
树立全过程的质量意识。工程建设过程中，积极配合质量监督机构搞好工程质量检查，建立健全质量体系，采取有效措施保证参建各方质量体系的正常运转。将质量意识贯穿于工程建设的整个过程中，对保证工程建设质量具有重要作用。加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。
六结束语
工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。施工阶段的质量管理是提高房产质量的中心环节和重点。房地产项目建设质量管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化，从而有效地提高开发项目的经济效益。