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摘要：目前，我国房地产行业的各种情势发展都已成为社会各阶层的讨论热点，与之相关的各种政策的发布都直接关联着国民经济的周期性发展。本文立足于从房地产金融的角度出发，以剖析其几种风险类型为支撑，以便寻找更为理性且有效的释放或降低风险的方式。
关键词：区域性风险、通货膨胀风险、发放贷款风险、银行差异化风险、经营风险
引言
众所周知，房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，由此便衍生了其先天性的高风险特性。而其中的房地产金融风险更加意义非凡，它不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的发展和稳定也尤为关键。
房地产金融风险概述及分类
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。
根据我国房地产市场及金融领域现状，现将当前的房地产金融风险概括为以下几种类型：一、部分地区房地产市场过热加剧市场风险所带来的区域性风险；二、通货膨胀风险给银行带来了潜在的财务风险；三、基层银行发放房地产贷款存在操作风险；四、个别银行风险；五、房地产企业高负债经营隐含财务风险。
一.区域性风险
按目前房地产融资渠道中的银行贷款结构来看，房地产业从银行贷款主要有以下几个方面：一是土地储备贷款，这是贷给地方政府的；二是土地和住房开发贷款，这是贷给政府和开发商的；三是流动资金贷款，这是贷给开发商的；四是个人住房按揭贷款，这是贷给购房者的，其中包括政策性贷款即公积金贷款。而以上四种方式的贷款出口均与区域性有关。区域性的房地产价格脱离实际，必将带给银行业以各种不理性的趋引，而这种不理性，既有外在的可查觉的“晴天统计”，又有内在的无法明晰化的“暗河流动”。
据各种资料显示，从2012年11月到2013年第一季度，我国部分区域房地产价格再次出现高幅上涨。2012年的11月是不平凡的月份，对于近期的中国房地产区域性增长考量具有相当关键的意义，这个月的中国房地产指数系统向我们显示，我国十大城市综合指数环比与同比均开始发生反转，暂不以新房数据为论，令人警示的是，从这个月开始，2012年几乎全年稳定的价格或稍显下降趋势的二手住宅销售价格指数涨幅明显。同比来看，平均涨幅为4.57%，其中北京达到了9.84%，上海达到了5.25%，广州达到了6.75%，而深圳达到了6.56%。作为全国屈指可数的中心城市，“北上广深”在2012年年底的涨势显得极为“平静”，因为这已经成为一类城市是否可持续发展的重要衡量指标。对于房地产价格的如此涨势，刚需成为了重要的支撑，这些即构成了外在的可查觉的“晴天统计”。
另外，全国各个区域的房地产投机炒作现象有恃无恐，难以操控，更直接加剧了银行抵押物-房产本身的泡沫生成。就在本文成稿前，北京市日前就出现了天价10万元/平方米的“学区房”，更有二环内的两居一夜之间涨了80万的传闻。学区房的倒手增值与中心区域的稀缺保值不再以正常的曲线向未来移动，而是近乎疯狂的奔往视野之外，这已经脱离正常的房产投资规律，成为投机炒作的明证，也成为了内在的无法明晰化的“暗河流动”。
区域性的房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至是大幅度的进行缩水。抵押物贬值是银行所面临的房地产市场系统性的风险，价格上涨---产生泡沫----泡沫破灭----产生风险，这是央行的早有推论，直到今日，这种教科书的预警提示依然正确。从相关对于央行2012年公开报告的分析中可以看出，由于我国部分地区、部分地段的部分项目价格上涨过快，央行现在相当担心出现区域性的金融风险，对此美国的次级贷危机即为明显佐证。
二.通货膨胀风险
根据著名的“费雪效应”（Fisher Effect），由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下降，通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。
三.发放贷款风险
目前，房地产开发贷款在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大的银行业务占比还相对较低，普遍都在8%以下，低一点的在6%—7%，可能有些中小商业银行稍微高一点，大概达到10%多一点。如果说整个房地产市场总体上比较平稳，没有出现大的系统性风险，银行发放房地产发贷款的风险还不会很大。但是，这也是急需重申及强调的问题，比例的高低并不证明其发放的行为是否足够可靠及理性。
目前，各级金融机构均已认清如下趋势，中国房地产开发商大部分的融资模式很保守，融资的渠道相当有限，几乎80%的开发商的融资模式是从银行贷款取得，房地产开发商的如此特性确有其苦衷，碍于中国现阶段的各种体制因素，这种情况短期内也不会被打破。而种初级化的融资方式将注定了银行体系必须要在发放贷款方式实行高效的设计，从而避免大量的非可控的坏账的出现。基于此，我们有理由相信中国房地产企业破产最大可能是债务过多的破产，一旦破产，大量债务均来自于融资，这样的破产带来的后果可想而知。？所以，对于目前我国银行业在发放房地产货款的各种监管路径，以下的几类问题还需认真解决：
一） 缺失全面的土地储备贷款管理，现在各级银行经营者及监管者都没有完全的根据政府信用和财政收支状况去认真评估并以此为基础作出必要的授信额度；
二） 没有真正的用好“土地抵押率”这杆标尺，银行业应大幅压低抵押率，以防止出现不理性的授信过度； 三） 应加大力度跟踪贷款发放的去向，各级银行经营者及监管者应时刻关注与贷款相符的地块运行状态，实现紧密挂钩，并监控贷款投向和土地最终用途，确保专项的房地产贷款没有被用在其他方面，须确保土地拍卖或协议转让的相关收入要优先偿还银行的该笔贷款。
四） 须更加重视房地产开发企业的资质程度、业绩数量和信用度指标。如果可以，有必要在银行业内实行房地产企业红黑分记名管理，对房地产企业存在土地闲置超一年以上行为的，商业银行一律不可以发放给其新开发项目贷款，并标为黑分管理对象。对土地闲置超两年或已发展成为具有炒地行为的，商业银行对已发放的贷款应当调减并采取保全，并在全行客户名单中作出反应将其标为红分管理对象；
五） 须提高抵押品标准，有必要以在建工程为抵押主要对象，没有特殊情况，不用土地作为抵押发放开发贷款；把握好贷款动态控制，贷款总额不得超过在建工程的四成，对已有土地抵押的，根据不同风险状况相应下调成数；
六） 须对住房销售回笼资金实行封闭管理，根据该房地产开发项目的销售进度按合适比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。
四.银行差异化风险
2012年前半年，受房地产调控政策的持续性影响，房地产开发投资增速、全国商品房销售和房价均在低位，土地交易市场也量价齐跌，银行业房地产贷款增速开始放缓，但相关资产受房地产市场变化影响的风险依然可控。这之前被誉为新中国第五次房地产大调控给出众多的“药方”， 从加大普通住房市场特别是保障房的供给到建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的硬性要求，从抑制投资投机性需求到有针对性的信贷政策、税收政策和限购政策，从通过调整消费者对房地产市场的预期到督促地方政府调控工作，从进一步规范房地产市场到堵住政策执行中的漏洞并提高政策的执行效果，政府想尽办种办法以达到降低房地产市场风险的目的。但只有国家的宏观调控政策，一味自上而下的“压码”，确实会在某些方面丧失政策指引的初衷。同时对以上问题的考量，也不应该脱离对于银行之间的各项比较，因为深藏于内的差异需引起必要的关注。
经过几次房地产政策的大调整及2012年党的十八大为房地产调控所界定的整体原则，四大银行为降低开发贷款的风险，现均已放缓开发贷款的总额度，但进程相当具有阶段性。截至2012年末，建行开发贷余额4157.70亿元，较上年减少33.90亿元；农行法人房地产贷款余额3467.89亿元，较上年末减少275.9042亿元；而作为房地产开发贷款的第一大行——工商银行房地产开发贷余额也减少了264亿元。同时，四大国有银行全部在2012年报中强调，2013年的房地产开发贷政策将会更加谨慎。
五.高负债经营风险
毋庸置疑，我国房地产行业的上市企业与国外房地产上市企业的运营相比差别较大，尤其是在负债经营和财务风险风险控制的差距差别更大。目前，我国的房地产企业主要依赖银行贷款来满足整个房地产企业的资金需要，资本市场的利用相对较差，据分析，在我国房地产企业的资金来源中，自有资金一般仅占到30%以下。在我国只有少数个别的上市公司可以获得非常有限的市场金融的资金，房地产行业的上市公司资金比较单一，加大了我国房地产企业经营的财务风险。一旦金融机构采取从仅得信贷政策，大批房地产企业将面临着资金链断裂的风险，更有甚者，将会面临破产的境地。
日本上杉一郎曾提出，日本的房地产上市公司依靠金融机构进行房地产业上市公司的负债经营，上市公司通过发行股票和债券筹措资金来防止财务风险，日本金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟性的负债经营财务风险控制的渠道。而我国房地产资金构成主要有国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有30%间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自于银行贷款。综上所述，我国房地产高负债经营确实还存在着较高的财务风险。
如何解决房地产开发企业财务风险较高的问题不仅是企业经营内部的问题，因其具有普遍的代表性，也使得我们在探讨房地产金融风险的同时，不得不将视野放回至企业的本身。如何丰富并扩大企业的融资渠道，从而使其在发展的同时规避更多的风险取决于国家金融体系的整体考虑，如何“避私趋公”或如何“就私就公”将考验政府及金融精英的智慧。
结束语
党的十八大已经胜利召开，未来的国之蓝图向我们每一个人展开。房地产，作为21世纪中国人最大的并且最热门的话题牵动着上至国计民生的大政策，下至平民百姓的坊间语。房地产的兴起极大了带动了国民经济的发展，同时因其资本密集性及高利润的特点，从中衍生了众多的与银行有关的金融风险。认识这些风险，不但有助于辨析金融体系的各种外放式特点，同时也将为我们打开重新国民生产体系的窗口，希望我国的房地产金融风险能在思明、思变、思进中不断减少。
参考文献：
【1】 李卫玲.《四大行房产开发贷款质量差异明显》[N].《国际金融报》.2005年08月16日）；
【2】 吴红斌. 《房地产财务风险管理问题的探讨》[J]. 《经营管理者》. 2012（02）
关键词：区域性风险、通货膨胀风险、发放贷款风险、银行差异化风险、经营风险
引言
众所周知，房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，由此便衍生了其先天性的高风险特性。而其中的房地产金融风险更加意义非凡，它不仅影响房地产业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的发展和稳定也尤为关键。
房地产金融风险概述及分类
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。
根据我国房地产市场及金融领域现状，现将当前的房地产金融风险概括为以下几种类型：一、部分地区房地产市场过热加剧市场风险所带来的区域性风险；二、通货膨胀风险给银行带来了潜在的财务风险；三、基层银行发放房地产贷款存在操作风险；四、个别银行风险；五、房地产企业高负债经营隐含财务风险。
一.区域性风险
按目前房地产融资渠道中的银行贷款结构来看，房地产业从银行贷款主要有以下几个方面：一是土地储备贷款，这是贷给地方政府的；二是土地和住房开发贷款，这是贷给政府和开发商的；三是流动资金贷款，这是贷给开发商的；四是个人住房按揭贷款，这是贷给购房者的，其中包括政策性贷款即公积金贷款。而以上四种方式的贷款出口均与区域性有关。区域性的房地产价格脱离实际，必将带给银行业以各种不理性的趋引，而这种不理性，既有外在的可查觉的“晴天统计”，又有内在的无法明晰化的“暗河流动”。
据各种资料显示，从2012年11月到2013年第一季度，我国部分区域房地产价格再次出现高幅上涨。2012年的11月是不平凡的月份，对于近期的中国房地产区域性增长考量具有相当关键的意义，这个月的中国房地产指数系统向我们显示，我国十大城市综合指数环比与同比均开始发生反转，暂不以新房数据为论，令人警示的是，从这个月开始，2012年几乎全年稳定的价格或稍显下降趋势的二手住宅销售价格指数涨幅明显。同比来看，平均涨幅为4.57%，其中北京达到了9.84%，上海达到了5.25%，广州达到了6.75%，而深圳达到了6.56%。作为全国屈指可数的中心城市，“北上广深”在2012年年底的涨势显得极为“平静”，因为这已经成为一类城市是否可持续发展的重要衡量指标。对于房地产价格的如此涨势，刚需成为了重要的支撑，这些即构成了外在的可查觉的“晴天统计”。
另外，全国各个区域的房地产投机炒作现象有恃无恐，难以操控，更直接加剧了银行抵押物-房产本身的泡沫生成。就在本文成稿前，北京市日前就出现了天价10万元/平方米的“学区房”，更有二环内的两居一夜之间涨了80万的传闻。学区房的倒手增值与中心区域的稀缺保值不再以正常的曲线向未来移动，而是近乎疯狂的奔往视野之外，这已经脱离正常的房产投资规律，成为投机炒作的明证，也成为了内在的无法明晰化的“暗河流动”。
区域性的房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至是大幅度的进行缩水。抵押物贬值是银行所面临的房地产市场系统性的风险，价格上涨---产生泡沫----泡沫破灭----产生风险，这是央行的早有推论，直到今日，这种教科书的预警提示依然正确。从相关对于央行2012年公开报告的分析中可以看出，由于我国部分地区、部分地段的部分项目价格上涨过快，央行现在相当担心出现区域性的金融风险，对此美国的次级贷危机即为明显佐证。
二.通货膨胀风险
根据著名的“费雪效应”（Fisher Effect），由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下降，通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。
三.发放贷款风险
目前，房地产开发贷款在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大的银行业务占比还相对较低，普遍都在8%以下，低一点的在6%—7%，可能有些中小商业银行稍微高一点，大概达到10%多一点。如果说整个房地产市场总体上比较平稳，没有出现大的系统性风险，银行发放房地产发贷款的风险还不会很大。但是，这也是急需重申及强调的问题，比例的高低并不证明其发放的行为是否足够可靠及理性。
目前，各级金融机构均已认清如下趋势，中国房地产开发商大部分的融资模式很保守，融资的渠道相当有限，几乎80%的开发商的融资模式是从银行贷款取得，房地产开发商的如此特性确有其苦衷，碍于中国现阶段的各种体制因素，这种情况短期内也不会被打破。而种初级化的融资方式将注定了银行体系必须要在发放贷款方式实行高效的设计，从而避免大量的非可控的坏账的出现。基于此，我们有理由相信中国房地产企业破产最大可能是债务过多的破产，一旦破产，大量债务均来自于融资，这样的破产带来的后果可想而知。？所以，对于目前我国银行业在发放房地产货款的各种监管路径，以下的几类问题还需认真解决：
一） 缺失全面的土地储备贷款管理，现在各级银行经营者及监管者都没有完全的根据政府信用和财政收支状况去认真评估并以此为基础作出必要的授信额度；
二） 没有真正的用好“土地抵押率”这杆标尺，银行业应大幅压低抵押率，以防止出现不理性的授信过度； 三） 应加大力度跟踪贷款发放的去向，各级银行经营者及监管者应时刻关注与贷款相符的地块运行状态，实现紧密挂钩，并监控贷款投向和土地最终用途，确保专项的房地产贷款没有被用在其他方面，须确保土地拍卖或协议转让的相关收入要优先偿还银行的该笔贷款。
四） 须更加重视房地产开发企业的资质程度、业绩数量和信用度指标。如果可以，有必要在银行业内实行房地产企业红黑分记名管理，对房地产企业存在土地闲置超一年以上行为的，商业银行一律不可以发放给其新开发项目贷款，并标为黑分管理对象。对土地闲置超两年或已发展成为具有炒地行为的，商业银行对已发放的贷款应当调减并采取保全，并在全行客户名单中作出反应将其标为红分管理对象；
五） 须提高抵押品标准，有必要以在建工程为抵押主要对象，没有特殊情况，不用土地作为抵押发放开发贷款；把握好贷款动态控制，贷款总额不得超过在建工程的四成，对已有土地抵押的，根据不同风险状况相应下调成数；
六） 须对住房销售回笼资金实行封闭管理，根据该房地产开发项目的销售进度按合适比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。
四.银行差异化风险
2012年前半年，受房地产调控政策的持续性影响，房地产开发投资增速、全国商品房销售和房价均在低位，土地交易市场也量价齐跌，银行业房地产贷款增速开始放缓，但相关资产受房地产市场变化影响的风险依然可控。这之前被誉为新中国第五次房地产大调控给出众多的“药方”， 从加大普通住房市场特别是保障房的供给到建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的硬性要求，从抑制投资投机性需求到有针对性的信贷政策、税收政策和限购政策，从通过调整消费者对房地产市场的预期到督促地方政府调控工作，从进一步规范房地产市场到堵住政策执行中的漏洞并提高政策的执行效果，政府想尽办种办法以达到降低房地产市场风险的目的。但只有国家的宏观调控政策，一味自上而下的“压码”，确实会在某些方面丧失政策指引的初衷。同时对以上问题的考量，也不应该脱离对于银行之间的各项比较，因为深藏于内的差异需引起必要的关注。
经过几次房地产政策的大调整及2012年党的十八大为房地产调控所界定的整体原则，四大银行为降低开发贷款的风险，现均已放缓开发贷款的总额度，但进程相当具有阶段性。截至2012年末，建行开发贷余额4157.70亿元，较上年减少33.90亿元；农行法人房地产贷款余额3467.89亿元，较上年末减少275.9042亿元；而作为房地产开发贷款的第一大行——工商银行房地产开发贷余额也减少了264亿元。同时，四大国有银行全部在2012年报中强调，2013年的房地产开发贷政策将会更加谨慎。
五.高负债经营风险
毋庸置疑，我国房地产行业的上市企业与国外房地产上市企业的运营相比差别较大，尤其是在负债经营和财务风险风险控制的差距差别更大。目前，我国的房地产企业主要依赖银行贷款来满足整个房地产企业的资金需要，资本市场的利用相对较差，据分析，在我国房地产企业的资金来源中，自有资金一般仅占到30%以下。在我国只有少数个别的上市公司可以获得非常有限的市场金融的资金，房地产行业的上市公司资金比较单一，加大了我国房地产企业经营的财务风险。一旦金融机构采取从仅得信贷政策，大批房地产企业将面临着资金链断裂的风险，更有甚者，将会面临破产的境地。
日本上杉一郎曾提出，日本的房地产上市公司依靠金融机构进行房地产业上市公司的负债经营，上市公司通过发行股票和债券筹措资金来防止财务风险，日本金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟性的负债经营财务风险控制的渠道。而我国房地产资金构成主要有国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有30%间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自于银行贷款。综上所述，我国房地产高负债经营确实还存在着较高的财务风险。
如何解决房地产开发企业财务风险较高的问题不仅是企业经营内部的问题，因其具有普遍的代表性，也使得我们在探讨房地产金融风险的同时，不得不将视野放回至企业的本身。如何丰富并扩大企业的融资渠道，从而使其在发展的同时规避更多的风险取决于国家金融体系的整体考虑，如何“避私趋公”或如何“就私就公”将考验政府及金融精英的智慧。
结束语
党的十八大已经胜利召开，未来的国之蓝图向我们每一个人展开。房地产，作为21世纪中国人最大的并且最热门的话题牵动着上至国计民生的大政策，下至平民百姓的坊间语。房地产的兴起极大了带动了国民经济的发展，同时因其资本密集性及高利润的特点，从中衍生了众多的与银行有关的金融风险。认识这些风险，不但有助于辨析金融体系的各种外放式特点，同时也将为我们打开重新国民生产体系的窗口，希望我国的房地产金融风险能在思明、思变、思进中不断减少。
参考文献：
【1】 李卫玲.《四大行房产开发贷款质量差异明显》[N].《国际金融报》.2005年08月16日）；
【2】 吴红斌. 《房地产财务风险管理问题的探讨》[J]. 《经营管理者》. 2012（02）