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中图分类号：D922.28 文献标识码：A
摘要：预付卡，也叫储值卡。顾名思义就是先付费再消费的卡片。在法律法规中的预付卡在各国有些差别。日本《预付式证票规制法》第2条明确了预付式证票的定义：“预付式证票是指记载有金额或物品数量或用电磁的方法记录金额或物品数量的证票”。在美国称预付卡为价值贮存卡（stored - value cards），一般涵盖绝大多数取代现金为目的的、小额的、经常性交易的支付卡。我国没有相关法律对预付卡进行定义。但根据中国人民银行2010年公布的《非金融机构支付服务管理办法》（以下简称《办法》，把预付卡定义为：以营利为目的发行的、在发行机构之外购买商品或服务的预付价值，包括采取磁条、芯片等技术以卡片、密码等形式发行的预付卡。
关键词：预付卡;法律问题;研究
一、预付卡的特征
预付卡是一种新型的支付工具，采取磁条、芯片等技术制作而成，其方便快捷的交易方式，在注重快捷、方便的信息化时代，迅速得到了企业和消费者的青睐。与其他传统的支付方式相比，有其自身的特点：
1、预付卡不记名、不挂失，具有无因性。持有预付卡消费的，一般不需要身份认证，任何持卡人都可以毫无区别的购买商品或接受者服务。在预付卡丢失的情况下，发卡企业也不予办理挂失。
2、预付卡，顾名思义，预先将金额存入所办理的卡上，再凭借卡上记录的额度进行消费，这就导致合同履行具有滞后性。
3、发行主体和消费者均能从其中获得益处，具有双赢的特征。发行主体能及时获得利润，消费者又能得到优惠带来方便。
二、预付卡的法律性质
预付卡是一种价值凭证。预付卡与货币一样本身不具有价值，预付卡里面记载的额度才具有价值，通过使用这个额度，才逐步换取相应的产品或服务。因此预付卡是记载着一定额度价值的一种凭证，所能代表的是购卡人对发卡方所有的债权。这种债权又不是简单的合同关系，它是促使未来合同完成的因素之一。预付卡是将来履行合同的诱因，它通过给发卡主体和购卡人之间带来利益，使两者走到一起来，是对本来不确定的产品或者服务进行约束。之所以不同于预付款或保证金，是因为它已经将一种产品或者服务甚至多种都预先存入了卡中，相应的对价（包括余额）已经支付给发卡方。
三、预付卡的发展及相关规制
（一）国外的发展及法律规制
1.国外预付卡的发展。在美国，早在上世纪70年代，随着大学校园项目和交通卡的出现，封闭式的预付卡系统产生了。欧洲，预付卡的最早使用领域是在电信市场。很快，奥地利、瑞典、法国以及英国都采取了相同的磁条技术运用到他们的国际电话卡上。差不多10年后，法国通过改造成芯片卡将此技术又推进了一步。日本工商业发达，特别在百货业、服务业中“预付式证票”的发行和使用非常普遍。
2.国外预付卡的法律规制。在美国支付系统是比较完善的，支付方式多样，更让人眼花缭乱。比如：各类票据、信用卡、商业支票等等。预付卡作为新时代支付系统的产物，也在美国快速成长起来。现在大多数预付卡用于电信市场，公共交通和其他标准化服务行业。相关法律主要是联邦存款保险法（The Federal Deposit Insurance Act）、E规则（Regulation E）和两部州法：无主财产法（abandoned property laws）和资金划拨主体法（money transmitter laws）。
（二）预付卡在我国的现状
1.发展情况和问题。近年来，由于我国的经济快速增长，商品交易和服务业非常活跃，预付卡消费也显示出了迅猛的上升势头，截止到2009年，预付卡全行业的销售规模已经超过万亿元人民币。消费者对预付卡消费反映的主要问题有：（1）商家信用缺失，欺骗现象还普遍存在。（2）霸王条款多，消费者利益得不到保护。（3）利用发行预付卡违法犯罪活动。（4）由于法律法规的欠缺，监督范围的重叠，监管部门对该市场监控不力。
2.我国的相关法律法规 。由于预付卡市场的快速发展，纠纷的不断出现，政府和有关部门也开始重视预付卡行业的发展，并积极关注行业的规范发展。中国人民银行和国家工商总局曾于1998年颁布《会员卡管理试行办法》，对发卡人的资质、发卡价款的总额、发卡程序等作了规定。但2003年12月，由于《中华人民共和国中国人民银行法》的修改和人民银行职能调整等原因，中国人民银行对会员卡已无审批、监管的职能。2007年11月，《会员卡管理试行办法》废止。人民银行于2009年4月发布公告[2009]第7号公告，对国内从事网上支付、电子货币发行与清算，包括多用途预付卡发行与清算，可在单个法人机构之外使用的单用途预付卡的发行和清算等业务的特定非金融机构进行登记，截止2009年12月31日，全国共有243家特定非金融机构进行登记。2009年8月人民银行发布《电子货币发行与清算办法（征求意见稿）》。
四、我国预付卡法律规制构建
（一）立法模式
从比较法的角度讲，预付卡法律规制的建立有两种模式：即集中立法和分散立法。集中立法是指将管理预付卡的法规全部统一在一部法规当中。分散立法是将不同的针对预付卡的法规，散见于各部法规中，现在这种立法模式在减少。
（二）立法主要内容
吸取各方经验，根据预付卡发展状况，国务院制定《预付卡管理条例》只要包括以下内容：
1、立法原则
要保证法规对预付卡能够有效的管理，在所制定的《预付卡管理条例》必须明确法定性与科学性原则、针对性原则、利益保护原则的立法原则。
2、准入机制的设立 （1）发行主体的限制。对于谁能进行预付卡的发行主体，各国的法律规定都具有自己的特点。在日本，预付卡的发行和兑现方式分为自家发行和第三方发行两类。在美国预付卡种类繁多，但大致也分为类似日本的两类。他们对于预付卡发行均没有主体上的限制，主要是在资格方面的限制。在现代消费市场极度活跃的情况下，对发卡主体的过多限制，是不利于市场的健康发展的。这也是法律目的体现，法律的目的：主要不是最大限度地自我维护，而主要是最大限度地满足需求。商品的交易和服务业的发展产生了预付卡，并且预付卡消费与日俱增，证明社会需要这类消费形式，我们就应该顺其发展规律。
（2）申报、登记制度。发卡主体身份不需做要求，但预付卡的发行带来了众多的社会矛盾，要如何解决这些矛盾，首先就得对预付卡发行商家设立一道门槛。这是根据有些学者提出的经济法原则之一：授权与限制并举原则。也就是要对预付卡发行者进行资格审查，什么样的商家能够发行预付卡，是否能够承担发行预付卡所带来的风险？这就需要建立一套准入机制，实施相应的监管。一是通过商家自主申报发行制度，可避免交叉管理，节约了管理成本，提高了监管效率。第二是第三方发行登记制度，对于批准申请的发卡主体，应该做好登记，并进行公开，使消费者能够随时查到哪些第三方企业能够参与预付卡的发行。
3、运行风险监管制度
发卡商发行了预付卡，一旦销售出去，在整个消费者消费的过程中，商家经营过程本身存在运营风险，商家信用的好坏程度不同，又存在信用风险。由于这些风险单项指向消费者，这就需要运行风险监管。
设定余额保证金制度，这可以控制发行者的盲目发卡，建立有序的市场秩序，保护用户的余额资金安全。
除设立保证金制度外，还必须对企业的资金用途等进行监管，在申报和办理登记时，发卡商就应该注明资金用途，在企业运营过程中，发卡企业自主的使用预付资金，他们可以进行投资和周转，但如果投资失败或周转不及时，就会造成发卡企业停业，停产等严重后果。因此，行政主管部门就得对企业的资金流向，用途加强监管，确保发卡企业有足够的资金维持运营，保护消费者的财产安全。在监管中，企业的信用等级制度应该吸收进来作为一项监督指标。
经济法视野下的小产权房治理路径研究
孟之尤
（山西财经大学法学院，山西 太原 030000）
中图分类号：D923.2 文献标识码：A
摘要：十八届三中全会以后，随着统一城乡建设用地市场理念的提出，“小产权房”有望转正的消息一度喧嚣。关于小产权房的诸多问题再一次引起了社会各界的广泛关注和讨论。本文通过对“小产权房”产生原因及现状的分析;论证了“小产权房”存在的合理性;提出了几种治理路径，从源头上疏导小产权房利益相关方的不同诉求，最终化解小产权房的产权属性及产权保障困局。
关键词：集体土地;小产权房;治理路径
一、小产权房问题概述
（一）小产权房的概念
“小产权房”不是一个正式的法律概念，而是人们约定俗成的一个称呼。本文所研究的小产权房是指：建设在农村集体土地上，不是为了村民自住或自用，主要向集体经济组织以外的成员销售或者出租的房屋。这类建筑无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证，有的甚至无法取得乡镇政府颁发的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。因此，将其称为小产权房。
（二）我国小产权房的现状
全国工商联提供的一份调研数据显示，1995-2010 年间全国小产权房建筑面积累计超7.6 亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。近年来，小产权房在全国各大城市遍地开花，如雨后春笋般涌现。有关数据显示，北京的房地产市场上小产权房大概占了20%左右，而且已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000 万平方米;在西安估计已经占到25%到30%;深圳这样的城市占的比重就更高，可达40%;太原市“小产权”房面积高达2700多万平方米，平均每一个太原市民就拥有10平米的小产权房。
二、小产权房产生的原因及其合理性分析
（一）小产权房问题产生的根源是我国特有的城乡二元土地制度
我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同一种土地资源，我们却将其人为分割成城市和农村两种土地制度，各自享受的权利也极不对等。城市土地可以通过“招拍挂”程序实现自由流转，而农村土地只能被政府征收，转变为国有土地后上市交易。
（二）快速城市化和高房价催生对小产权房的需求
根据国家统计局公布的数据，2013年我国城市化水平已经达到53.7%。城市化水平的快速提升导致城市住房需求的增加，而城市房价的飙升、住房保障制度的不完善使得中低收入群体不得不购买价格有优势的小产权房。
（三）可观的经济利益是小产权房开发的内生动力
独立研究机构“REICO 工作室”以北京市为例计算了国有土地“招拍挂”成交价格与农村土地征收费用的巨大差异，前者最高达到后者的61倍。开发小产权房的收益远远高于农民在现有集体土地征收制度中所获得的收益，两者之间的巨大落差成为村集体开发小产权房的动力。
三、小产权房的治理路径
目前，小产权房尚处于法律的“边缘地带”、“模糊地带”、“灰色地带”。有效化解小产权房开发及交易衍生的问题的关键，并不取决于简单的、生硬的行政政策性压制或强制性拆除所形成的威慑效应，而在于如何从源头上疏导小产权房利益相关方的利益诉求，最终化解小产权房的产权属性及产权保障困局。小产权房治理的总体思路应当是在严守规划和用途管制的前提下，坚持制度创新，兼顾政府、集体、农民、购房者等各方利益，对小产权房进行分类处理。 （一）建设在“城中村”的小产权房
“城中村”是我国城镇化进程中一种特殊的二元地域空间，村民成了被城区包围的“失地农民”。在城市化进程中，城中村的土地绝大多数已被各级政府以各种名义征用殆尽，即使有一小部分留存，村民个人或村集体出于经济利益考虑，基本都已经改作他用。农业生产经营长周期、低利润和高风险的自然属性，以及农业比较效益低的经济特征，决定了农业生产利用土地资源的回报程度远不及工商业。“种粮不如种菜、种菜不如种花、种花不如建房”的现象在城中村尤为明显。可以说，城中村已无实际意义上的农用地和未利用地，绝大多数都已用于经营性建设。
对于此类小产权房，在符合规划和用途管制的前提下，只要建筑质量合格，应当大胆创新，允许其获得合法身份。对于由此带来的增值收益，可以通过征收土地增值税、房产税等措施来平衡政府、集体、村民、购房者之间的利益分配。
（二）建设在城市近郊的小产权房
1.占用耕地的小产权房
我国对耕地实行特殊保护，实行最严格的耕地保护制度，严格控制耕地转为非耕地。对于占用耕地的小产权房原则上应予以拆除，拆除成本巨大或无法恢复原貌的，要求相关责任人按照“占补平衡”的原则恢复同等面积和质量的耕地，并处以其他处罚措施震慑此类违法行为。
2. 对于符合城市规划和土地利用规划、建筑设计施工质量合格的，没有非法占用耕地和基本农田的，可视作城市住房体系的一部分而加以正式化，但在二次交易环节加以限制。也可以将其纳入保障性住房规划，通过政府采购的方式，将之用作为廉租房或者公租房之类的保障性住房，使之成为保障性住房的重要组成部分。
四、小产权房治理的配套政策
从源头上解决小产权房问题的关键在破除城乡二元土地结构，真正实现同地同权。为了合理利用土地资源，避免出现“一抓就死、一放就乱”的尴尬局面，小产权房的治理还应该配合一系列政策同步推进。例如，将“城中村”纳入城市规划体系严格管理，加强市县、乡镇的土地利用规划管理;实行新型土地用途分区，严格遵守用途管制;加强集体土地税收管理，用财税手段平衡小产权房利益相关方的不同诉求，一劳永逸地解决小产权房问题。
参考文献：
[1]REICO工作室，《我国”小产权房”问题研究：现状和出路》，2012年2月。
[2]程浩，《中国小产权房：现状、成因与问题》，《中共中央党校学报》，2009年第2期。
[3]程 浩，《产权理论视野下小产权房有限合法化的政策建构》，《特区实践与理论》，2013年第4期。
[4]张曙光，《“小产权房”显现农民与政府利益博弈》，《财经网》，2010年2月8日。
[5]郑振源，《清理小产权房的正道》，2012年7月6日，《南方周末》。
作者简介：
孟之尤，男，（1989-），山西怀仁人，山西财经大学研究生在读，经济法学专业，研究方向：国际经济法。
摘要：预付卡，也叫储值卡。顾名思义就是先付费再消费的卡片。在法律法规中的预付卡在各国有些差别。日本《预付式证票规制法》第2条明确了预付式证票的定义：“预付式证票是指记载有金额或物品数量或用电磁的方法记录金额或物品数量的证票”。在美国称预付卡为价值贮存卡（stored - value cards），一般涵盖绝大多数取代现金为目的的、小额的、经常性交易的支付卡。我国没有相关法律对预付卡进行定义。但根据中国人民银行2010年公布的《非金融机构支付服务管理办法》（以下简称《办法》，把预付卡定义为：以营利为目的发行的、在发行机构之外购买商品或服务的预付价值，包括采取磁条、芯片等技术以卡片、密码等形式发行的预付卡。
关键词：预付卡;法律问题;研究
一、预付卡的特征
预付卡是一种新型的支付工具，采取磁条、芯片等技术制作而成，其方便快捷的交易方式，在注重快捷、方便的信息化时代，迅速得到了企业和消费者的青睐。与其他传统的支付方式相比，有其自身的特点：
1、预付卡不记名、不挂失，具有无因性。持有预付卡消费的，一般不需要身份认证，任何持卡人都可以毫无区别的购买商品或接受者服务。在预付卡丢失的情况下，发卡企业也不予办理挂失。
2、预付卡，顾名思义，预先将金额存入所办理的卡上，再凭借卡上记录的额度进行消费，这就导致合同履行具有滞后性。
3、发行主体和消费者均能从其中获得益处，具有双赢的特征。发行主体能及时获得利润，消费者又能得到优惠带来方便。
二、预付卡的法律性质
预付卡是一种价值凭证。预付卡与货币一样本身不具有价值，预付卡里面记载的额度才具有价值，通过使用这个额度，才逐步换取相应的产品或服务。因此预付卡是记载着一定额度价值的一种凭证，所能代表的是购卡人对发卡方所有的债权。这种债权又不是简单的合同关系，它是促使未来合同完成的因素之一。预付卡是将来履行合同的诱因，它通过给发卡主体和购卡人之间带来利益，使两者走到一起来，是对本来不确定的产品或者服务进行约束。之所以不同于预付款或保证金，是因为它已经将一种产品或者服务甚至多种都预先存入了卡中，相应的对价（包括余额）已经支付给发卡方。
三、预付卡的发展及相关规制
（一）国外的发展及法律规制
1.国外预付卡的发展。在美国，早在上世纪70年代，随着大学校园项目和交通卡的出现，封闭式的预付卡系统产生了。欧洲，预付卡的最早使用领域是在电信市场。很快，奥地利、瑞典、法国以及英国都采取了相同的磁条技术运用到他们的国际电话卡上。差不多10年后，法国通过改造成芯片卡将此技术又推进了一步。日本工商业发达，特别在百货业、服务业中“预付式证票”的发行和使用非常普遍。
2.国外预付卡的法律规制。在美国支付系统是比较完善的，支付方式多样，更让人眼花缭乱。比如：各类票据、信用卡、商业支票等等。预付卡作为新时代支付系统的产物，也在美国快速成长起来。现在大多数预付卡用于电信市场，公共交通和其他标准化服务行业。相关法律主要是联邦存款保险法（The Federal Deposit Insurance Act）、E规则（Regulation E）和两部州法：无主财产法（abandoned property laws）和资金划拨主体法（money transmitter laws）。
（二）预付卡在我国的现状
1.发展情况和问题。近年来，由于我国的经济快速增长，商品交易和服务业非常活跃，预付卡消费也显示出了迅猛的上升势头，截止到2009年，预付卡全行业的销售规模已经超过万亿元人民币。消费者对预付卡消费反映的主要问题有：（1）商家信用缺失，欺骗现象还普遍存在。（2）霸王条款多，消费者利益得不到保护。（3）利用发行预付卡违法犯罪活动。（4）由于法律法规的欠缺，监督范围的重叠，监管部门对该市场监控不力。
2.我国的相关法律法规 。由于预付卡市场的快速发展，纠纷的不断出现，政府和有关部门也开始重视预付卡行业的发展，并积极关注行业的规范发展。中国人民银行和国家工商总局曾于1998年颁布《会员卡管理试行办法》，对发卡人的资质、发卡价款的总额、发卡程序等作了规定。但2003年12月，由于《中华人民共和国中国人民银行法》的修改和人民银行职能调整等原因，中国人民银行对会员卡已无审批、监管的职能。2007年11月，《会员卡管理试行办法》废止。人民银行于2009年4月发布公告[2009]第7号公告，对国内从事网上支付、电子货币发行与清算，包括多用途预付卡发行与清算，可在单个法人机构之外使用的单用途预付卡的发行和清算等业务的特定非金融机构进行登记，截止2009年12月31日，全国共有243家特定非金融机构进行登记。2009年8月人民银行发布《电子货币发行与清算办法（征求意见稿）》。
四、我国预付卡法律规制构建
（一）立法模式
从比较法的角度讲，预付卡法律规制的建立有两种模式：即集中立法和分散立法。集中立法是指将管理预付卡的法规全部统一在一部法规当中。分散立法是将不同的针对预付卡的法规，散见于各部法规中，现在这种立法模式在减少。
（二）立法主要内容
吸取各方经验，根据预付卡发展状况，国务院制定《预付卡管理条例》只要包括以下内容：
1、立法原则
要保证法规对预付卡能够有效的管理，在所制定的《预付卡管理条例》必须明确法定性与科学性原则、针对性原则、利益保护原则的立法原则。
2、准入机制的设立 （1）发行主体的限制。对于谁能进行预付卡的发行主体，各国的法律规定都具有自己的特点。在日本，预付卡的发行和兑现方式分为自家发行和第三方发行两类。在美国预付卡种类繁多，但大致也分为类似日本的两类。他们对于预付卡发行均没有主体上的限制，主要是在资格方面的限制。在现代消费市场极度活跃的情况下，对发卡主体的过多限制，是不利于市场的健康发展的。这也是法律目的体现，法律的目的：主要不是最大限度地自我维护，而主要是最大限度地满足需求。商品的交易和服务业的发展产生了预付卡，并且预付卡消费与日俱增，证明社会需要这类消费形式，我们就应该顺其发展规律。
（2）申报、登记制度。发卡主体身份不需做要求，但预付卡的发行带来了众多的社会矛盾，要如何解决这些矛盾，首先就得对预付卡发行商家设立一道门槛。这是根据有些学者提出的经济法原则之一：授权与限制并举原则。也就是要对预付卡发行者进行资格审查，什么样的商家能够发行预付卡，是否能够承担发行预付卡所带来的风险？这就需要建立一套准入机制，实施相应的监管。一是通过商家自主申报发行制度，可避免交叉管理，节约了管理成本，提高了监管效率。第二是第三方发行登记制度，对于批准申请的发卡主体，应该做好登记，并进行公开，使消费者能够随时查到哪些第三方企业能够参与预付卡的发行。
3、运行风险监管制度
发卡商发行了预付卡，一旦销售出去，在整个消费者消费的过程中，商家经营过程本身存在运营风险，商家信用的好坏程度不同，又存在信用风险。由于这些风险单项指向消费者，这就需要运行风险监管。
设定余额保证金制度，这可以控制发行者的盲目发卡，建立有序的市场秩序，保护用户的余额资金安全。
除设立保证金制度外，还必须对企业的资金用途等进行监管，在申报和办理登记时，发卡商就应该注明资金用途，在企业运营过程中，发卡企业自主的使用预付资金，他们可以进行投资和周转，但如果投资失败或周转不及时，就会造成发卡企业停业，停产等严重后果。因此，行政主管部门就得对企业的资金流向，用途加强监管，确保发卡企业有足够的资金维持运营，保护消费者的财产安全。在监管中，企业的信用等级制度应该吸收进来作为一项监督指标。
经济法视野下的小产权房治理路径研究
孟之尤
（山西财经大学法学院，山西 太原 030000）
中图分类号：D923.2 文献标识码：A
摘要：十八届三中全会以后，随着统一城乡建设用地市场理念的提出，“小产权房”有望转正的消息一度喧嚣。关于小产权房的诸多问题再一次引起了社会各界的广泛关注和讨论。本文通过对“小产权房”产生原因及现状的分析;论证了“小产权房”存在的合理性;提出了几种治理路径，从源头上疏导小产权房利益相关方的不同诉求，最终化解小产权房的产权属性及产权保障困局。
关键词：集体土地;小产权房;治理路径
一、小产权房问题概述
（一）小产权房的概念
“小产权房”不是一个正式的法律概念，而是人们约定俗成的一个称呼。本文所研究的小产权房是指：建设在农村集体土地上，不是为了村民自住或自用，主要向集体经济组织以外的成员销售或者出租的房屋。这类建筑无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证，有的甚至无法取得乡镇政府颁发的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明。因此，将其称为小产权房。
（二）我国小产权房的现状
全国工商联提供的一份调研数据显示，1995-2010 年间全国小产权房建筑面积累计超7.6 亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。近年来，小产权房在全国各大城市遍地开花，如雨后春笋般涌现。有关数据显示，北京的房地产市场上小产权房大概占了20%左右，而且已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000 万平方米;在西安估计已经占到25%到30%;深圳这样的城市占的比重就更高，可达40%;太原市“小产权”房面积高达2700多万平方米，平均每一个太原市民就拥有10平米的小产权房。
二、小产权房产生的原因及其合理性分析
（一）小产权房问题产生的根源是我国特有的城乡二元土地制度
我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”同一种土地资源，我们却将其人为分割成城市和农村两种土地制度，各自享受的权利也极不对等。城市土地可以通过“招拍挂”程序实现自由流转，而农村土地只能被政府征收，转变为国有土地后上市交易。
（二）快速城市化和高房价催生对小产权房的需求
根据国家统计局公布的数据，2013年我国城市化水平已经达到53.7%。城市化水平的快速提升导致城市住房需求的增加，而城市房价的飙升、住房保障制度的不完善使得中低收入群体不得不购买价格有优势的小产权房。
（三）可观的经济利益是小产权房开发的内生动力
独立研究机构“REICO 工作室”以北京市为例计算了国有土地“招拍挂”成交价格与农村土地征收费用的巨大差异，前者最高达到后者的61倍。开发小产权房的收益远远高于农民在现有集体土地征收制度中所获得的收益，两者之间的巨大落差成为村集体开发小产权房的动力。
三、小产权房的治理路径
目前，小产权房尚处于法律的“边缘地带”、“模糊地带”、“灰色地带”。有效化解小产权房开发及交易衍生的问题的关键，并不取决于简单的、生硬的行政政策性压制或强制性拆除所形成的威慑效应，而在于如何从源头上疏导小产权房利益相关方的利益诉求，最终化解小产权房的产权属性及产权保障困局。小产权房治理的总体思路应当是在严守规划和用途管制的前提下，坚持制度创新，兼顾政府、集体、农民、购房者等各方利益，对小产权房进行分类处理。 （一）建设在“城中村”的小产权房
“城中村”是我国城镇化进程中一种特殊的二元地域空间，村民成了被城区包围的“失地农民”。在城市化进程中，城中村的土地绝大多数已被各级政府以各种名义征用殆尽，即使有一小部分留存，村民个人或村集体出于经济利益考虑，基本都已经改作他用。农业生产经营长周期、低利润和高风险的自然属性，以及农业比较效益低的经济特征，决定了农业生产利用土地资源的回报程度远不及工商业。“种粮不如种菜、种菜不如种花、种花不如建房”的现象在城中村尤为明显。可以说，城中村已无实际意义上的农用地和未利用地，绝大多数都已用于经营性建设。
对于此类小产权房，在符合规划和用途管制的前提下，只要建筑质量合格，应当大胆创新，允许其获得合法身份。对于由此带来的增值收益，可以通过征收土地增值税、房产税等措施来平衡政府、集体、村民、购房者之间的利益分配。
（二）建设在城市近郊的小产权房
1.占用耕地的小产权房
我国对耕地实行特殊保护，实行最严格的耕地保护制度，严格控制耕地转为非耕地。对于占用耕地的小产权房原则上应予以拆除，拆除成本巨大或无法恢复原貌的，要求相关责任人按照“占补平衡”的原则恢复同等面积和质量的耕地，并处以其他处罚措施震慑此类违法行为。
2. 对于符合城市规划和土地利用规划、建筑设计施工质量合格的，没有非法占用耕地和基本农田的，可视作城市住房体系的一部分而加以正式化，但在二次交易环节加以限制。也可以将其纳入保障性住房规划，通过政府采购的方式，将之用作为廉租房或者公租房之类的保障性住房，使之成为保障性住房的重要组成部分。
四、小产权房治理的配套政策
从源头上解决小产权房问题的关键在破除城乡二元土地结构，真正实现同地同权。为了合理利用土地资源，避免出现“一抓就死、一放就乱”的尴尬局面，小产权房的治理还应该配合一系列政策同步推进。例如，将“城中村”纳入城市规划体系严格管理，加强市县、乡镇的土地利用规划管理;实行新型土地用途分区，严格遵守用途管制;加强集体土地税收管理，用财税手段平衡小产权房利益相关方的不同诉求，一劳永逸地解决小产权房问题。
参考文献：
[1]REICO工作室，《我国”小产权房”问题研究：现状和出路》，2012年2月。
[2]程浩，《中国小产权房：现状、成因与问题》，《中共中央党校学报》，2009年第2期。
[3]程 浩，《产权理论视野下小产权房有限合法化的政策建构》，《特区实践与理论》，2013年第4期。
[4]张曙光，《“小产权房”显现农民与政府利益博弈》，《财经网》，2010年2月8日。
[5]郑振源，《清理小产权房的正道》，2012年7月6日，《南方周末》。
作者简介：
孟之尤，男，（1989-），山西怀仁人，山西财经大学研究生在读，经济法学专业，研究方向：国际经济法。