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【摘 要】 房地产开发存在周期长、投入资金大的缺点，为了更好地进行资金的运作和减少资金的投入，本文从房地产开发工程管理中存在的问题、房地产开发成本控制中存在的问题及原因、房地产开发工程管理应改进的地方，以及加强工程成本管理的几点建议对房地产开发的项目工程管理及成本控制进行阐述、探讨。
【关键词】 房地产;工程管理;成本;控制
一、前言
随着国家的经济不断发展，人们对于房屋的需求越来越大，房地产开发也日益增多，同时由于房地产开发具有高风险、高回报的特点，造成房地产开发市场竞争更加激烈。因此，如何对房地产项目管理以及相关的成本进行控制，成为房地产开发企业提高自身竞争能力的手段和途径。
二、房地产开发工程管理中存在的问题
1.前期工作准备不充分
作为开发企业，往往只关注土地的地理位置和周边的商业环境以及配套设施，对于建筑工程本身的前期准备关注的不够多，以至于前期工作准备不够充分。尤其是对施工技术资料掌握不够充分，以至于房地产开发企业为了加快开发速度或者由于对此工作不够了解，就盲目的进行上马。严重的造成在将房屋交由业主使用时仍用临时水电的情况。
2.有关施工许可的规定重视不够
房地产开发企业在决定进行开发之后，就希望能够在最短的时间内将工程完工，以便更快的进行销售，将资金回笼获得利益，并进行下一步的投资。但是，由于政府办理各种证件的麻烦和花费的时间太多，导致不少房地产开发企业对于办理卡法许可证都不是特别重视和热衷，以至于许多的工程都是在没有完全将证件办理玩以前就开始施工建设。甚至有的企业进行擦边操作，只办理基坑施工准许证，但是施工时进行连续施工，以至于主管部门发现时，对其进行处罚，导致施工延迟等结果。
3.工程验收及备案管理不到位
对于房地产开发企业而言，在工程竣工之后就可以进行“交楼”，对于工程验收的办理也是越快越好。有的企业在进行施工过程中，对于验收过程中的中间环节不够重视，以至于在进行验收阶段缺乏相应的材料，严重影响验收的进程，以至于不能够及时办理验收，造成造成备案滞后和拖延交付使用的后果。
三、房地产开发成本控制中存在的问题及原因
1.不重视决策阶段的成本控制
决策阶段是房地产开发企业进行成本控制过程中最重要的一个阶段，虽然在此阶段消耗的资金较少，但是对于整个施工过程的成本控制而言是积极重要的。但是，由于现在我国的房地产开发一直处于卖方市场，导致许多的企业对于决策阶段的成本控制不够重视，只重视建设房屋和销售，以至于企业将许多的开发资金消耗于无形之中，没能够获得更多的经济效益。
图1
2.只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制
对于一项工程，最直观的就是工程的施工。因此，许多的企业对于工程施工阶段的成本控制极其重视，甚至达到了对于“一砖一瓦”的成本控制，虽然这样可以在一定程度上减少成本的消耗，但是对于真个工程而言，减少的消耗没有多少。对于设计阶段，企业知识进行设计费用的控制，而对于设计出的工程的成本没有进行控制，导致设计单位内部技术与经济之间相分离，以至于施工设计不够合理，造成巨大的浪费。
3.不重视计划，导致成本失控
很久以来，房地产开发企业对于开发计划可谓是严重的不重视，对于企业的后期发展也没有详细的计划，以至于忽略了长期发展计划的制定和实施。这项错误的决定将会给企业的发展带来致命的错误，导致企业资金运作的不连续，甚至会产生资金断链，造成企业对于工程成本的严重失控。
4.招标投标没有真正起到成本控制的作用
现在，许多的房地产企业真正进行招投标的不足50%，以至于招投标工作不能够顺利的进行。在项目实施时，招标人可以将各个项目进行分解，然后对于分别寻找承包人，以实现对项目的控制，这样对于整个工程的成本控制起到了严重的阻碍作用。
四、房地产开发工程管理应改进的地方
1.始终掌握工程管理的控制权
房地产开发企业应当将其拥有的核心资源以及施工能力就是对房地产的需求等进行的预判和预测。但是无论如何，企业都不能放弃对建筑物本身的成本的控制。开发企业应该对整个工程的建设进行控制，积极地协调工程质量、施工速度、各施工单位之间的配合，具备统筹施工的能力，同时具备富有经验的领导组织。尤其是工程总监，应当全面、详细的掌握各个部门的工程状况，并制定详细的施工计划，督促各个部门按照计划进行施工，早日完成施工任务。
2.在策划阶段做好全局控制计划
在策划阶段，工程的施工管理人员就应当介入，然后将工程建设和销售等之间进行很好地配合。这样可以对于整个层面进行优化，有利于企业对于工程进行全面的控制和管理。
3.总结经验，吸取精华，为下个房地产开发项目打下良好的基础
如果说对工程建设前期报建、竣工验收等程序工作的掌握，是在熟悉相关法律法规基础上的运用。那么对于房地产开发过程中的项目的管理和成本的控制将是一种经验的体现。对于工程管理人员，不仅仅要通过实际的工程项目的锤炼，同时还要积极的总结经验，吸收其中的精华，并形成良好的规章制度，为组织的发展提供自身的一份力量。现在许多的企业之所以越做越顺，就是因为企业建立良好的规章制度，并且善于总结以往的施工经验，吸收其中的精华部分，并形成良好的企业文化。
五、加强工程成本管理的几点建议
1.加强土地购买阶段的市场调查和可行性研究
房地产开发企业应当根据房地产市场的发展周期，在适时的阶段买入土地进行战略储备。在进行土地购买之前，企业应当制定三大目标，即保底最低利润目标、保底最低销售目标和最高的综合成本目标，并且将这三大目标严格的贯彻实施到整个开发的全过程。 2.注重资金的时间价值，尽量缩短开发周期
在目前的实际操作工程中，企业在获得土地之后，没能够及时的进行施工，以至于企业的资金不能够及时的进行运作，这样不仅仅是会有巨额的贷款利息负担，同时，还减慢了资金的回收速度，加重了企业资金运作的负担。因此，企业应当与设计企业进行良好的合作，在完成土地竞拍之后，设计企业及时的进行设计，并及早的交付使用，这样在最短的时间内进行施工，加快工期的完成，缩短建设周期，从而节省巨额的资金使用费，同时减少了资金的回收速度。
3.设计阶段实行设计方案招投标、限额设计、开展价值工程、加强图纸会审
首先，在设计阶段对设计方案进行招投标。将竞争机制引入到设计阶段，这样可以在不提高资金消耗的基础上最大程度的提高设计的先进性、合理性。
其次，对于设计单位进行限额设计。企业应当将成本进行分解，然后对于各个部门的成本进行控制，并将其作为合同的一部分，这样不仅可以降低工程成本，还可以提高设计师的成本控制意识，杜绝无意义的设计，并且对于设计进行造价咨询，更好地进行成本控制。
再者，积极开展价值工程。根据价值工程公式，价值=功能/成本，提高产品价值。
最后，加强图纸的审查。设计单位应当尽可能的将工程的变更控制在施工进行之前;在设计正是出图之前，各个部门都应当对设计图纸的合理性等进行审查，以求更好地提高设计的质量，避免因为考虑不够周全，导致施工时对设计进行变更，造成经济损失。
六、结语
总的来说，房地产开发是一项极其复杂的工程，它不仅仅包含对项目的管理，同时还包含对于工程成本的控制，对于醒目管理和成本控制应当贯穿于一个项目的始终，只有如此才能够最大限度进行管理，并尽可能的降低工程成本，从而提高企业的核心竞争力，在激烈的市场竞争中获得一席之地。
参考文献：
[1]朱学文.房地产开发工程管理分析研究[J]《中国房地产业》-2011年11期-
[2]杨瑞坤.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J]《城市建设理论研究（电子版）》-2013年21期-
[3]周亚丽.房地产开发项目成本控制探讨[J]《城市建设理论研究（电子版）》-2013年24期-
[4]郑冬梅.浅谈房地产开发过程中的成本控制[J]《中国外资（上半月）》-2011年11期-
【关键词】 房地产;工程管理;成本;控制
一、前言
随着国家的经济不断发展，人们对于房屋的需求越来越大，房地产开发也日益增多，同时由于房地产开发具有高风险、高回报的特点，造成房地产开发市场竞争更加激烈。因此，如何对房地产项目管理以及相关的成本进行控制，成为房地产开发企业提高自身竞争能力的手段和途径。
二、房地产开发工程管理中存在的问题
1.前期工作准备不充分
作为开发企业，往往只关注土地的地理位置和周边的商业环境以及配套设施，对于建筑工程本身的前期准备关注的不够多，以至于前期工作准备不够充分。尤其是对施工技术资料掌握不够充分，以至于房地产开发企业为了加快开发速度或者由于对此工作不够了解，就盲目的进行上马。严重的造成在将房屋交由业主使用时仍用临时水电的情况。
2.有关施工许可的规定重视不够
房地产开发企业在决定进行开发之后，就希望能够在最短的时间内将工程完工，以便更快的进行销售，将资金回笼获得利益，并进行下一步的投资。但是，由于政府办理各种证件的麻烦和花费的时间太多，导致不少房地产开发企业对于办理卡法许可证都不是特别重视和热衷，以至于许多的工程都是在没有完全将证件办理玩以前就开始施工建设。甚至有的企业进行擦边操作，只办理基坑施工准许证，但是施工时进行连续施工，以至于主管部门发现时，对其进行处罚，导致施工延迟等结果。
3.工程验收及备案管理不到位
对于房地产开发企业而言，在工程竣工之后就可以进行“交楼”，对于工程验收的办理也是越快越好。有的企业在进行施工过程中，对于验收过程中的中间环节不够重视，以至于在进行验收阶段缺乏相应的材料，严重影响验收的进程，以至于不能够及时办理验收，造成造成备案滞后和拖延交付使用的后果。
三、房地产开发成本控制中存在的问题及原因
1.不重视决策阶段的成本控制
决策阶段是房地产开发企业进行成本控制过程中最重要的一个阶段，虽然在此阶段消耗的资金较少，但是对于整个施工过程的成本控制而言是积极重要的。但是，由于现在我国的房地产开发一直处于卖方市场，导致许多的企业对于决策阶段的成本控制不够重视，只重视建设房屋和销售，以至于企业将许多的开发资金消耗于无形之中，没能够获得更多的经济效益。
图1
2.只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制
对于一项工程，最直观的就是工程的施工。因此，许多的企业对于工程施工阶段的成本控制极其重视，甚至达到了对于“一砖一瓦”的成本控制，虽然这样可以在一定程度上减少成本的消耗，但是对于真个工程而言，减少的消耗没有多少。对于设计阶段，企业知识进行设计费用的控制，而对于设计出的工程的成本没有进行控制，导致设计单位内部技术与经济之间相分离，以至于施工设计不够合理，造成巨大的浪费。
3.不重视计划，导致成本失控
很久以来，房地产开发企业对于开发计划可谓是严重的不重视，对于企业的后期发展也没有详细的计划，以至于忽略了长期发展计划的制定和实施。这项错误的决定将会给企业的发展带来致命的错误，导致企业资金运作的不连续，甚至会产生资金断链，造成企业对于工程成本的严重失控。
4.招标投标没有真正起到成本控制的作用
现在，许多的房地产企业真正进行招投标的不足50%，以至于招投标工作不能够顺利的进行。在项目实施时，招标人可以将各个项目进行分解，然后对于分别寻找承包人，以实现对项目的控制，这样对于整个工程的成本控制起到了严重的阻碍作用。
四、房地产开发工程管理应改进的地方
1.始终掌握工程管理的控制权
房地产开发企业应当将其拥有的核心资源以及施工能力就是对房地产的需求等进行的预判和预测。但是无论如何，企业都不能放弃对建筑物本身的成本的控制。开发企业应该对整个工程的建设进行控制，积极地协调工程质量、施工速度、各施工单位之间的配合，具备统筹施工的能力，同时具备富有经验的领导组织。尤其是工程总监，应当全面、详细的掌握各个部门的工程状况，并制定详细的施工计划，督促各个部门按照计划进行施工，早日完成施工任务。
2.在策划阶段做好全局控制计划
在策划阶段，工程的施工管理人员就应当介入，然后将工程建设和销售等之间进行很好地配合。这样可以对于整个层面进行优化，有利于企业对于工程进行全面的控制和管理。
3.总结经验，吸取精华，为下个房地产开发项目打下良好的基础
如果说对工程建设前期报建、竣工验收等程序工作的掌握，是在熟悉相关法律法规基础上的运用。那么对于房地产开发过程中的项目的管理和成本的控制将是一种经验的体现。对于工程管理人员，不仅仅要通过实际的工程项目的锤炼，同时还要积极的总结经验，吸收其中的精华，并形成良好的规章制度，为组织的发展提供自身的一份力量。现在许多的企业之所以越做越顺，就是因为企业建立良好的规章制度，并且善于总结以往的施工经验，吸收其中的精华部分，并形成良好的企业文化。
五、加强工程成本管理的几点建议
1.加强土地购买阶段的市场调查和可行性研究
房地产开发企业应当根据房地产市场的发展周期，在适时的阶段买入土地进行战略储备。在进行土地购买之前，企业应当制定三大目标，即保底最低利润目标、保底最低销售目标和最高的综合成本目标，并且将这三大目标严格的贯彻实施到整个开发的全过程。 2.注重资金的时间价值，尽量缩短开发周期
在目前的实际操作工程中，企业在获得土地之后，没能够及时的进行施工，以至于企业的资金不能够及时的进行运作，这样不仅仅是会有巨额的贷款利息负担，同时，还减慢了资金的回收速度，加重了企业资金运作的负担。因此，企业应当与设计企业进行良好的合作，在完成土地竞拍之后，设计企业及时的进行设计，并及早的交付使用，这样在最短的时间内进行施工，加快工期的完成，缩短建设周期，从而节省巨额的资金使用费，同时减少了资金的回收速度。
3.设计阶段实行设计方案招投标、限额设计、开展价值工程、加强图纸会审
首先，在设计阶段对设计方案进行招投标。将竞争机制引入到设计阶段，这样可以在不提高资金消耗的基础上最大程度的提高设计的先进性、合理性。
其次，对于设计单位进行限额设计。企业应当将成本进行分解，然后对于各个部门的成本进行控制，并将其作为合同的一部分，这样不仅可以降低工程成本，还可以提高设计师的成本控制意识，杜绝无意义的设计，并且对于设计进行造价咨询，更好地进行成本控制。
再者，积极开展价值工程。根据价值工程公式，价值=功能/成本，提高产品价值。
最后，加强图纸的审查。设计单位应当尽可能的将工程的变更控制在施工进行之前;在设计正是出图之前，各个部门都应当对设计图纸的合理性等进行审查，以求更好地提高设计的质量，避免因为考虑不够周全，导致施工时对设计进行变更，造成经济损失。
六、结语
总的来说，房地产开发是一项极其复杂的工程，它不仅仅包含对项目的管理，同时还包含对于工程成本的控制，对于醒目管理和成本控制应当贯穿于一个项目的始终，只有如此才能够最大限度进行管理，并尽可能的降低工程成本，从而提高企业的核心竞争力，在激烈的市场竞争中获得一席之地。
参考文献：
[1]朱学文.房地产开发工程管理分析研究[J]《中国房地产业》-2011年11期-
[2]杨瑞坤.房地产开发项目工程管理问题及对策研究[J]《城市建设理论研究（电子版）》-2013年21期-
[3]周亚丽.房地产开发项目成本控制探讨[J]《城市建设理论研究（电子版）》-2013年24期-
[4]郑冬梅.浅谈房地产开发过程中的成本控制[J]《中国外资（上半月）》-2011年11期-