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【摘 要】对于城市的高速发展，土地成了一种奇缺资源。工业园区的发展就是对土地资源进行开发、二次开发，实现土地资源利用的最大化。作者总结了莘庄工业区土地开发中的新颖的思路，给出了土地资源二次开发的策略和方法。
【关键词】工业区；土地资源；二次开发
当前工业区发展面临的问题主要是国家土地新政对工业园区土地资源利用的调整以及工业园区已经开发的土地中存在资源浪费，使工业园区土地开发出现瓶颈。产生土地源瓶颈的主要原因主要是:从土地资源本身来说，土地是一种稀缺资源，土地资源的利用也是有极限的。从经济发展史来看，工业区过去的经济增长主要靠资金和土地资源的投入，导致了现在土地资源几近枯竭。从工业园区开发实际情况来看，为了完成招商指标而降低门槛，实际上是以资源与投资的不对价。从企业发展史来看，对土地资源的利用也有一逐步提高认识和提高产业能级的过程。从工业园区与落户企业相互之间的关系看，没有考虑到工业园区与落户企业如何实现资源共享，协调发展。因此，工业园区进行二次开发是非常必要的。
1.实施资源集约化，使有限空间实现无限发展
空间是工业区发展的承载体与基础，随着工业区发展越快、越趋成熟，就越是需要空间。贯彻落实好土地集约的发展思路，按照“用好总量，盘活存量，优化增量，提高质量”的原则，挖掘资源潜力，推进二次开发，实现园区经济平稳、健康发展。
①搬出劣质企业，让优质企业落户，采取“腾笼换鸟、集零为整”的策略，这方面还有一定潜力可挖。而且随着产业的梯级转移以及上海市目前正在大力加强的对外合作交流与对口支援工作，我们还可以顺势而为。
②盘活存量土地，坚决杜绝已入驻企业对土地的闲置，对依法取得土地使用权而未按合同规定时间开发利用的，采取有偿收回土地使用权、权益保留、土地使用置换或依法无偿收回闲置土地使用权等方式进行处理。
③培育优质资产，实现自有、长期、稳定的收益。针对欧洲优质中小企业居多的特点，规划94亩土地，投资建造定制厂房，吸引欧洲中小企业落户。一方面，项目投资带来税收和吸纳劳动力等其他方面效应，另一方面，又有稳定的租金收入，一石二鸟。
④加强与周边各个工业区的联系。尤其是主导产业方面与我们是相异的那些工业园区。如果它们也有加强主导产业的发展方针而且也面临着与我们一样的土地困境，大家可以想方设法进行入驻企业的互换，给各自的企业寻找一种更好的产业环境。目前这种需要还不是很迫切，但我们相信以后这方面是有很大的潜力可以发掘的。
⑤突破工业区发展空间的限制，向高度发展。珍视剩余的土地，高效利用收回的土地，发展多层甚至高层的厂房，吸引没有大型机械设备的企业入驻，实行弹性地租，高层厂房的租用费可以大大低于直接的土地租用费（相关的费用就如土地第一次开发一样，从税收上补充），鼓励有条件的企业向高层厂房搬迁。将搬迁到高层厂房的企业空出来的土地继续变成多层甚至高层的厂房。这方面我们也可以花大力气进行滚动开发，而且是工业区以后拓展新的战略空间的主要方式。同时鼓励企业在原来的土地面积上增资，提高企业的建筑容积率。
2.推進产业集群化，形成特色产业竞争力
产业集群的培养是工业园区第二次发展成功与否的关键，是工业园区发展战略安排所要考虑的首要问题，其他的一切应该围绕这个问题来进行。要努力把工业区的企业优势转变成工业区的产业优势，改变企业各自为战的状态，使之能整合起来，形成群体的、有机的发展力量。我们应该在分析中国、世界产业格局的背景下，仔细审视自己前一阶段入驻企业中所形成的具有潜在产业集群的企业，挑选有发展条件且具有重大发展前景的产业，进行各方面的培植，使之形成规模比较大的产业集群。
站在全球化大趋势下和开发区发展的历史经验中，我们认为一个区域的产业必须要形成特色才有竞争力，必须让特色产业更集群才有发展潜力。工业区有可能形成产业集群的六个产业，各有自己的特色与面临的特殊情况。微电子通讯行业的规模在工业区最大，同时也有自己的龙头企业与最为前沿的研发企业，也形成了一定的产业链，形成企业集群的基础很强，可以做大，也可以做强；工业区里的汽车行业规模也比较大，有规模与实力较大的整车生产企业，同时也有规模与实力较大的零配件企业但是汽车产业比较复杂，涉及到的方面比较多，且受土地资源限制比较严重，可以做强、很难做大；工业区的新材料企业科技实力较强，但受到原材料方面运输的限制，可以想办法使其做强，但难以再继续做大；工业区里影响力最大、也最有发展前景的则是光电子显示产业与航天产业。具有世界级竞争潜力的上广电NEC，掌握了光电子显示产业的核心链，具有极其强大的带动力，所以平板显示产业容易做大、做强；航天产业是属于国家战略产业，在国际上来说，也是具有极强科研实力的产业，在工业区专门开辟出一块土地来建设航天城，所以它可以做大，也可以做强；工业区的服装产业比较小，但产业链却比较完善，以后也可以继续发展。
根据工业区的实际情况与现有的的产业基础，我们可以着重将平板显示产业与航天产业发展成具有国际竞争力的产业集群，将微电子通讯作为潜在的产业群进行培育，同时努力发展汽车、新材料产业，形成一定程度的集群，成两山绝顶、众山绵延的产业格局。
工业区发展产业集群的措施：首先设立专门培育产业集群的组织机构和出台相关的政策。在目前产业发展推进中心的基础上，设立一个类似于产业发展办公室的机构，采取开放式的运行办法，吸引工业区大力培育的产业集群方面企业的相关人员入内，就产业发展、促成产业集群方面的问题进行交流与讨论，使同一产业中的企业加强内部的协调和规范，并制定工业区产业等方面的行规，对相关入驻企业的审查；对产业链方面的关注与填补等等。产业发展办公室可以经常举行一些同一产业内相关企业的集体活动，加深相互的理解，在这当中，发现自己的客户，与自己的客户一起发展等。其次，招商引资工作的注意力不再集中在大型的其它产业方面的企业，而是要聚焦到中小型的微电子通讯产业、汽车产业及新材料方面的企业，尤其是处于价值链关键处的企业。之所以锁定在中小型企业，一方面是因为工业区土地面临的困境，另一方面是我们在这三个产业方面有着自己的龙头企业，现在最需要的应该是属于产业集群中起螺丝钉作用的中小企业。这点也与我们向高处要空间的战略相符合。中小企业不需要大型的机械化生产，所以在远离地面的高层上也可以进行生产。光电子显示产业与航天产业方面，我们为其提供的地理空间已经相当可观，关键是要提高它们的容积率。 3.倡导高质量服务和服务产业化，推进二次开发
工业区经过十年多的发展，已引进一批具有行业领先地位、资金和技术密集、具有较高知名度的项目，逐渐形成了配套完善、企业集群的先进制造业基地。这些企业已从起步时单体的生产制造发展为制造、设计、研发、采购、销售为一体的现代制造业和现代服务业结合的集群产业。随着土地资源的枯竭，发展现代服务已成为新一轮发展优势的首要条件。工业区抓住了世界产业转移和上海城市扩张的难得机遇，从纯粹的一产成功地转到二产，今后要把生产性服务业推到一个前所未有的高度，大力促进和推广生产服务业，使工业区到2020年达到二、三产业经济贡献并重，基本接近市九代会提出的目标，顺利完成工业区的二次开发任务。
服务业主导制造业已经并正在成为现代经济的发展趋势，发展生产服务业可以提升制造业的质量。生产生活服务企业，他们的特点是占地少、消耗低、效益好、服务面广，如新落户的固安捷拥有全面多样的产品组合，近30,000种国际、国内知名品牌工业用品，提供设备维修、保养和运作等解决方案。又如奥西奴，值得推广的模式在于：拥有自己的品牌，但生产外包，自己着力做大销售环节，为某些生产型企业发展为服务型企业树立了榜样。
总体而言，在强化中间制造业的同时，拓展上端的头脑经济，开辟下端的服务经济，实现二三产业互动，相互促进是今后工业区的发展之路。
与此同时，工业区坚持“做强制造业，发展服务业”的方针，不断提升自身管理的服务职能。目前，工业区有政策、运营、信息、法律、科技、配套、咨询和培训等八个方面的服务，通过全方位、个性化的品牌服务，优化投资环境。
具体措施如下：
①留住骨干企业。环境、服务、沟通、协调是我們今后的主要职能，通过加强这八个字四个方面，不断优化投资环境，促使骨干企业在工业区继续健康发展。关心企业的税收情况，深入企业实际的经营，掌握动态，进行分析，对税收的异常情况开展针对性的工作，保证税收不外流。
②创建国家生态工业园区。2007年是国家生态工业园区创建的关键年，我们根据国家环保总局的要求、专家建议和实际调查，制定了创建规划。在创建过程中，积极引导园区内企业之间相互利用废料，建立起本地工业系统内物质-能量循环利用的网络，在对生态环境保护共识的基础上，促进废料再生利用的信息交流。对于污染重的企业，可以通过提高地价，降低优惠率，使其排除在招商的项目之外。
③推动促进企业科技创新。加大落实和宣传科技创新的各项政策措施，形成鼓励科技创新的社会氛围，激发企业创新活力，吸引行业技术领先跨国公司的研发中心，鼓励落户企业建立技术开发中心， 以科技进步推动高新企业的发展，打造科技服务平台，推动企业通过科技创新实现产业升级。
4.结束语
莘庄工业区在1995年正式成立以来，走过了一条较为艰难的道路。在面对各种困难、困惑的同时也不断地进行着自己的努力，随着形势的不同而不断地调整着自己的发展方式，从而奠定了工业区目前的格局。如今，我们实际上已经踏上工业区二次开发的征程，在这个过程中,作为园区的管理者,应当站在未来发展的高度看，以审时度势、高瞻远瞩的时代姿态，在有限的空间寻求无限的发展。
参考文献
[1]上海市莘庄工业区“十一五”经济和社会发展规划纲要》
[2]《当今工业园区的运作规律与发展趋势》（《企业研究》杂志）
[3]《莘庄工业区逐步转变经济增长方式的主要思路》
[4]《莘庄工业区发展战略新思考》
[5]《上海市莘庄工业区发展战略理论与实践研究》
【关键词】工业区；土地资源；二次开发
当前工业区发展面临的问题主要是国家土地新政对工业园区土地资源利用的调整以及工业园区已经开发的土地中存在资源浪费，使工业园区土地开发出现瓶颈。产生土地源瓶颈的主要原因主要是:从土地资源本身来说，土地是一种稀缺资源，土地资源的利用也是有极限的。从经济发展史来看，工业区过去的经济增长主要靠资金和土地资源的投入，导致了现在土地资源几近枯竭。从工业园区开发实际情况来看，为了完成招商指标而降低门槛，实际上是以资源与投资的不对价。从企业发展史来看，对土地资源的利用也有一逐步提高认识和提高产业能级的过程。从工业园区与落户企业相互之间的关系看，没有考虑到工业园区与落户企业如何实现资源共享，协调发展。因此，工业园区进行二次开发是非常必要的。
1.实施资源集约化，使有限空间实现无限发展
空间是工业区发展的承载体与基础，随着工业区发展越快、越趋成熟，就越是需要空间。贯彻落实好土地集约的发展思路，按照“用好总量，盘活存量，优化增量，提高质量”的原则，挖掘资源潜力，推进二次开发，实现园区经济平稳、健康发展。
①搬出劣质企业，让优质企业落户，采取“腾笼换鸟、集零为整”的策略，这方面还有一定潜力可挖。而且随着产业的梯级转移以及上海市目前正在大力加强的对外合作交流与对口支援工作，我们还可以顺势而为。
②盘活存量土地，坚决杜绝已入驻企业对土地的闲置，对依法取得土地使用权而未按合同规定时间开发利用的，采取有偿收回土地使用权、权益保留、土地使用置换或依法无偿收回闲置土地使用权等方式进行处理。
③培育优质资产，实现自有、长期、稳定的收益。针对欧洲优质中小企业居多的特点，规划94亩土地，投资建造定制厂房，吸引欧洲中小企业落户。一方面，项目投资带来税收和吸纳劳动力等其他方面效应，另一方面，又有稳定的租金收入，一石二鸟。
④加强与周边各个工业区的联系。尤其是主导产业方面与我们是相异的那些工业园区。如果它们也有加强主导产业的发展方针而且也面临着与我们一样的土地困境，大家可以想方设法进行入驻企业的互换，给各自的企业寻找一种更好的产业环境。目前这种需要还不是很迫切，但我们相信以后这方面是有很大的潜力可以发掘的。
⑤突破工业区发展空间的限制，向高度发展。珍视剩余的土地，高效利用收回的土地，发展多层甚至高层的厂房，吸引没有大型机械设备的企业入驻，实行弹性地租，高层厂房的租用费可以大大低于直接的土地租用费（相关的费用就如土地第一次开发一样，从税收上补充），鼓励有条件的企业向高层厂房搬迁。将搬迁到高层厂房的企业空出来的土地继续变成多层甚至高层的厂房。这方面我们也可以花大力气进行滚动开发，而且是工业区以后拓展新的战略空间的主要方式。同时鼓励企业在原来的土地面积上增资，提高企业的建筑容积率。
2.推進产业集群化，形成特色产业竞争力
产业集群的培养是工业园区第二次发展成功与否的关键，是工业园区发展战略安排所要考虑的首要问题，其他的一切应该围绕这个问题来进行。要努力把工业区的企业优势转变成工业区的产业优势，改变企业各自为战的状态，使之能整合起来，形成群体的、有机的发展力量。我们应该在分析中国、世界产业格局的背景下，仔细审视自己前一阶段入驻企业中所形成的具有潜在产业集群的企业，挑选有发展条件且具有重大发展前景的产业，进行各方面的培植，使之形成规模比较大的产业集群。
站在全球化大趋势下和开发区发展的历史经验中，我们认为一个区域的产业必须要形成特色才有竞争力，必须让特色产业更集群才有发展潜力。工业区有可能形成产业集群的六个产业，各有自己的特色与面临的特殊情况。微电子通讯行业的规模在工业区最大，同时也有自己的龙头企业与最为前沿的研发企业，也形成了一定的产业链，形成企业集群的基础很强，可以做大，也可以做强；工业区里的汽车行业规模也比较大，有规模与实力较大的整车生产企业，同时也有规模与实力较大的零配件企业但是汽车产业比较复杂，涉及到的方面比较多，且受土地资源限制比较严重，可以做强、很难做大；工业区的新材料企业科技实力较强，但受到原材料方面运输的限制，可以想办法使其做强，但难以再继续做大；工业区里影响力最大、也最有发展前景的则是光电子显示产业与航天产业。具有世界级竞争潜力的上广电NEC，掌握了光电子显示产业的核心链，具有极其强大的带动力，所以平板显示产业容易做大、做强；航天产业是属于国家战略产业，在国际上来说，也是具有极强科研实力的产业，在工业区专门开辟出一块土地来建设航天城，所以它可以做大，也可以做强；工业区的服装产业比较小，但产业链却比较完善，以后也可以继续发展。
根据工业区的实际情况与现有的的产业基础，我们可以着重将平板显示产业与航天产业发展成具有国际竞争力的产业集群，将微电子通讯作为潜在的产业群进行培育，同时努力发展汽车、新材料产业，形成一定程度的集群，成两山绝顶、众山绵延的产业格局。
工业区发展产业集群的措施：首先设立专门培育产业集群的组织机构和出台相关的政策。在目前产业发展推进中心的基础上，设立一个类似于产业发展办公室的机构，采取开放式的运行办法，吸引工业区大力培育的产业集群方面企业的相关人员入内，就产业发展、促成产业集群方面的问题进行交流与讨论，使同一产业中的企业加强内部的协调和规范，并制定工业区产业等方面的行规，对相关入驻企业的审查；对产业链方面的关注与填补等等。产业发展办公室可以经常举行一些同一产业内相关企业的集体活动，加深相互的理解，在这当中，发现自己的客户，与自己的客户一起发展等。其次，招商引资工作的注意力不再集中在大型的其它产业方面的企业，而是要聚焦到中小型的微电子通讯产业、汽车产业及新材料方面的企业，尤其是处于价值链关键处的企业。之所以锁定在中小型企业，一方面是因为工业区土地面临的困境，另一方面是我们在这三个产业方面有着自己的龙头企业，现在最需要的应该是属于产业集群中起螺丝钉作用的中小企业。这点也与我们向高处要空间的战略相符合。中小企业不需要大型的机械化生产，所以在远离地面的高层上也可以进行生产。光电子显示产业与航天产业方面，我们为其提供的地理空间已经相当可观，关键是要提高它们的容积率。 3.倡导高质量服务和服务产业化，推进二次开发
工业区经过十年多的发展，已引进一批具有行业领先地位、资金和技术密集、具有较高知名度的项目，逐渐形成了配套完善、企业集群的先进制造业基地。这些企业已从起步时单体的生产制造发展为制造、设计、研发、采购、销售为一体的现代制造业和现代服务业结合的集群产业。随着土地资源的枯竭，发展现代服务已成为新一轮发展优势的首要条件。工业区抓住了世界产业转移和上海城市扩张的难得机遇，从纯粹的一产成功地转到二产，今后要把生产性服务业推到一个前所未有的高度，大力促进和推广生产服务业，使工业区到2020年达到二、三产业经济贡献并重，基本接近市九代会提出的目标，顺利完成工业区的二次开发任务。
服务业主导制造业已经并正在成为现代经济的发展趋势，发展生产服务业可以提升制造业的质量。生产生活服务企业，他们的特点是占地少、消耗低、效益好、服务面广，如新落户的固安捷拥有全面多样的产品组合，近30,000种国际、国内知名品牌工业用品，提供设备维修、保养和运作等解决方案。又如奥西奴，值得推广的模式在于：拥有自己的品牌，但生产外包，自己着力做大销售环节，为某些生产型企业发展为服务型企业树立了榜样。
总体而言，在强化中间制造业的同时，拓展上端的头脑经济，开辟下端的服务经济，实现二三产业互动，相互促进是今后工业区的发展之路。
与此同时，工业区坚持“做强制造业，发展服务业”的方针，不断提升自身管理的服务职能。目前，工业区有政策、运营、信息、法律、科技、配套、咨询和培训等八个方面的服务，通过全方位、个性化的品牌服务，优化投资环境。
具体措施如下：
①留住骨干企业。环境、服务、沟通、协调是我們今后的主要职能，通过加强这八个字四个方面，不断优化投资环境，促使骨干企业在工业区继续健康发展。关心企业的税收情况，深入企业实际的经营，掌握动态，进行分析，对税收的异常情况开展针对性的工作，保证税收不外流。
②创建国家生态工业园区。2007年是国家生态工业园区创建的关键年，我们根据国家环保总局的要求、专家建议和实际调查，制定了创建规划。在创建过程中，积极引导园区内企业之间相互利用废料，建立起本地工业系统内物质-能量循环利用的网络，在对生态环境保护共识的基础上，促进废料再生利用的信息交流。对于污染重的企业，可以通过提高地价，降低优惠率，使其排除在招商的项目之外。
③推动促进企业科技创新。加大落实和宣传科技创新的各项政策措施，形成鼓励科技创新的社会氛围，激发企业创新活力，吸引行业技术领先跨国公司的研发中心，鼓励落户企业建立技术开发中心， 以科技进步推动高新企业的发展，打造科技服务平台，推动企业通过科技创新实现产业升级。
4.结束语
莘庄工业区在1995年正式成立以来，走过了一条较为艰难的道路。在面对各种困难、困惑的同时也不断地进行着自己的努力，随着形势的不同而不断地调整着自己的发展方式，从而奠定了工业区目前的格局。如今，我们实际上已经踏上工业区二次开发的征程，在这个过程中,作为园区的管理者,应当站在未来发展的高度看，以审时度势、高瞻远瞩的时代姿态，在有限的空间寻求无限的发展。
参考文献
[1]上海市莘庄工业区“十一五”经济和社会发展规划纲要》
[2]《当今工业园区的运作规律与发展趋势》（《企业研究》杂志）
[3]《莘庄工业区逐步转变经济增长方式的主要思路》
[4]《莘庄工业区发展战略新思考》
[5]《上海市莘庄工业区发展战略理论与实践研究》