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摘要：近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，作为国民经济支柱之一的房地产业虽然也得到了飞速的发展，但还是显露出一些不足，制约着房地产业的进一步发展。本文通过多种途径收集了大量数据来说明重庆市荣昌县房地产市场的现状、主要问题，并提出促进荣昌房地产市场健康稳定发展的建议。
关键词：房地产业 发展现状 主要问题 建议
0 引言
随着人类社会经济的不断发展，房地产业已经成为了中国国民经济的重要支柱产业，它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用。然而，近几年来，我国房地产的价格直线上升，超过了普通市民的承受能力。这对我国经济的长远发展带来了很多不良影响。本文通过有关数据资料，分析荣昌县当前房地产市场运行中的问题与不足，提出解决这些问题的建议，希望为荣昌县房地产市场的健康运行提供一些参考意见。
1 荣昌房地产现状分析
1.1 荣昌县概况 荣昌县为重庆市辖县，位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里。东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。全县总面积1079平方公里，总人口83万人，其中城镇人口22万人，耕地面积123.49万亩。
1.2 房地产开发投资情况 2010年全县固定资产投资持续较快增长，累计完成固定资产投资138.21亿元，同比增长45.2%。包含建设与改造投资119.26亿元，同比增长44.1%；房地产开发投资18.95亿元，同比增长52.9%。
1.3 土地供应情况 本县2010年度通过招拍挂出让开发用地38宗，总面积1149.572亩。土地成交单价最高310.61万元/亩，位于西部宜居区拍卖的地块（濑溪河滨水组团），最低6.2万元/亩，位于昌州街道。从成交单价最高和最低可以看出，土地在不同地区表现的价值差异过大，这与县城区域的发展方向有一定的关系。
1.4 房地产开发企业基本情况 全县房地产开发企业共35家，其中二级资质企业4家，暂二资质4家；三级资质企业7家，暂三资质10家；四级资质企业7家，暂四资质3家。县外入荣开发的企业21家。
1.5 房地产开发项目基本情况 据统计，2010年1-12月份全县房地产完成投资26.86亿元，同比增长23%，全县已获批准的新建开发项目共45个，总面积约120.23万m2，同比减少5%，施工面积261.87万m2，竣工47个开发项目，面积为94.86万m2，同比增长115%。共收取配套费1.34亿元。同比去年新开工量有所减少、竣工量有较大幅度增长，成交量有所放缓。
1.6 预、销售情况 2010年1-12月全县共批准商品房预售面积约为95.08万m2，实现预售面积约为109.17万m2，其中住宅为103.61万m2，商业用房为5.56万m2；实现预售金额约为23.65亿元。商品房均价为2520元/平方米(包括各乡镇)。随着一系列的调控政策出台，第四季度销售情况未出现萎缩状态。相反，12月份销售量和销售额均创本年最高值，分别是41.24万m2和53153.25万元。
2010年全年存量房总共成交3077套，共成交存量房面积约为29.82万m2，成交金额约为4.33亿元。第四季度存量房市场未受调控政策影响，呈总量和总价齐升的良好局面。
1.7 购房者构成情况 由于国家出台的一系列房地产政策，加大力度限制购买二套住房条件，从另一个角度影响投资性购房者，使投资性购房者比例下降。购房者仍以刚性需求为主，农业人口进城购房约占42.3%，昌元城区居民购房约占20.4%，其他乡镇居民购房约占19.8%，外来人员购房约占17.5%。与以往构成情况相比，波动不大。
2 当前荣昌房地产开发市场存在的主要问题 从以上现状看出，荣昌县房地产业仍存在一些问题和不足，主要表现在以下六方面。
2.1 土地价格上涨过快 土地价格快速上涨，尤其是县一级地段，县城镇土地资源缺少，土地开发成本提高，土地供应不足不可避免地在一定程度上推动了商品房价格的上升。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。此外，随着国土部出台50%首付的土地新政，对大部分开发商尤其是中小企业形成较大的压力。
2.2 房地产开发企业资质等级[1]不高 荣昌县房地产开发企业注册资本偏低，资质等级不高，实力较弱，导致市场竞争力不强。目前，全县没有一级资质开发企业，二级资质开发企业仅4家，三级开发企业占企业总数的48.6%，四级开发企业占企业总数的28.6%。
2.3 部分公共基础设施建设滞后
随着政府行政中心区的北移，北部新区房地产建设得到较好的发展，荣昌县品位高、规模大的小区大部分集中在北部新区，但是由于公共资源配置不到位，给居民生活带来很多不便，北部新区缺乏医院、超市、学校等配套场所，致使北部新区的入住率不高。
2.4 住宅供应结构与居民需求结构的矛盾较突出
廉租房和低价位商品住宅的供应量远远不能满足市场的需求。随着住宅价格的增长，中低收入群体住房困难问题更加突出。该群体因收入处于中下水平，无力支付日趋攀高的房款，为解决住房问题，他们只能把需求定位在普通小户型住宅和廉租房上面。现有的廉租房和低价位商品住宅的供应量不能满足这部分需求。
2.5 房地产中介不发达
荣昌县的中介企业以租赁、二手房买卖等居间业务为主，绝大部分规模小，从业人员素质低，行为不规范，没有一家连锁中介企业。中介企业不发达的原因是中介操作不规范。中介公司提供的是一种信息服务，在中介服务中，一旦将所掌握的信息报露给委托人，便失去了对该信息的独占，部分委托人一旦得到信息后，为了逃避支付报酬的义务，想方设法“跳单”，以各种理由和方式摆脱中介公司，致使中介公司的合法权益受到损害。这种现象不仅荣昌存在，其他城市也普遍存在。
2.6 企业品牌意识较弱
随着政府宏观调控力度的加大，房地产市场秩序日益规范，竞争日益激烈，房地产开发企业优胜劣汰的进程也进一步加快。核心竞争力是企业获取持续竞争优势的来源和基础。荣昌县房地产业除去企业本身实力弱外，大部分缺乏品牌意识，不愿意投入过多资金打造品牌文化，这样不利于企业做大做强，也不利于长远利益。
3 对规范本县房地产业的几点建议
为保持本县房地产市场的持续健康发展，笔者提出以下几点建议。
3.1 加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡
据国土资源部的调查统计，地价占房价平均比例为23.2%，土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡。笔者认为可以通过以下做法实现该目的。①加大政府宏观调控力度，提高土地统征、储备和管理能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤地谋取暴利的行为。②规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨土地进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。③在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。④信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。
3.2 加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度[2] 近年来，房地产开发呈现持续快速发展的良好势头，为推动经济发展、美化城市、改善居民生活做出了一定贡献，但房价上涨过快，无形中降低了居民购房的能力。因此，政府要加强对房地产市场的调控，稳定房价，防止房价的大起大落，促进房地产业健康稳定发展。同时要加强对房地产行业的管理，健全和完善本市房地产管理体系，有效抑制投资、投机性购房。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以，强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
3.3 做好中长远规划，保持房地产开发投资适度规模发展
一是要因地制宜合理编制房地产开发和土地供应规划，重点保证保障性住房建设的土地供应。二是加强房屋拆迁计划管理，把房屋拆迁总量控制在住房供应量的合理范围之内，防止由于拆迁规模过大，加剧普通商品房供需矛盾。
3.4 增强企业实力，提高市场竞争力 在国家房地产调控政策下，必然会引起房地产开发企业进行重新洗牌，一批没有资金实力的小企业将会被淘汰出局。自身规模较小的企业，必须要采取各种方式，走兼并调整的道路；有实力的企业，也要集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。面对激烈的市场竞争，房地产开发企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强市场竞争力。政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，培养造就几个全县、全市乃至全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。
3.5 进一步放活二手房交易市场 健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。目前，本县的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动荣昌房地产业的健康有序发展。
3.6 用品牌文化打造核心竞争力[3]
品牌文化是地产文化的最高境界。无论是一个企业还是楼盘，只要形成了自己的品牌文化，就有了自己的核心竞争力。力图引进某种异国风格，追求楼盘的文化内涵，最终形成企业的品牌文化，这种做法在荣昌房地产业界有一定的影响，也取得了一些成绩，如拓新的“比昨天做得更好”，金科的“建筑人居梦想”等等都是房地产企业构建“品牌文化”的有益尝试，这些尝试也获得了消费者的热烈响应。但是，除部分10强企业以外，荣昌真正拥有品牌文化、能为消费者广泛认同的开发企业却并不多。因此，荣昌房地产企业必须高度重视品牌文化建设，打造本企业的核心竞争力。笔者认为：荣昌房地产品牌文化应当贯彻以下原则：一是要坚持科学发展观，严格执行国家建筑规范，从项目规划、户型设计、建筑外观到环境、景观、绿化、配套、建设，直至售后服务等，都要全面贯彻以人为本的理念。二是要立足荣昌地理环境，在继承传统、兼收并蓄的基础上，努力形成新的巴渝特色，打造“新荣昌名片”。三是担当社会责任、建设和谐社区应当成为房地产品牌文化的有机组成部分。四是品质与信誉应当成为房地产品牌文化的核心内容。品牌代表企业对消费者的一种负责任的态度，这是品牌最本质的东西，也是它的价值所在。
4 结论
本文研究结果仅基于荣昌县房地产业的发展、存在的问题与不足，提出了一些建议，旨在促进本县房地产业健康持续发展。而真正要达到该目的，需要政府相关部门予以大力支持，并出台一些强有力的措施，从而促进国民经济的良性发展。
参考文献：
[1]中国房地产估价师与经纪人学会.房地产基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社，2008：第60页.
[2]中国房地产估价师与经纪人学会.房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社，2008：第52~58页.
[3]姚玲珍.房地产市场营销[M].上海财经大学出版社，2004年：209~231页.
作者简介：
胡芳珍，（1973~），女，湖北武汉人，硕士，高级经济师。主要研究方向：房地产经营管理、估价、市场营销、企业管理等。
雷思思，（1988~），女，重庆人，大专，主要研究方向：房地产经营管理、估价、市场营销、企业管理等。
关键词：房地产业 发展现状 主要问题 建议
0 引言
随着人类社会经济的不断发展，房地产业已经成为了中国国民经济的重要支柱产业，它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用。然而，近几年来，我国房地产的价格直线上升，超过了普通市民的承受能力。这对我国经济的长远发展带来了很多不良影响。本文通过有关数据资料，分析荣昌县当前房地产市场运行中的问题与不足，提出解决这些问题的建议，希望为荣昌县房地产市场的健康运行提供一些参考意见。
1 荣昌房地产现状分析
1.1 荣昌县概况 荣昌县为重庆市辖县，位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里。东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。全县总面积1079平方公里，总人口83万人，其中城镇人口22万人，耕地面积123.49万亩。
1.2 房地产开发投资情况 2010年全县固定资产投资持续较快增长，累计完成固定资产投资138.21亿元，同比增长45.2%。包含建设与改造投资119.26亿元，同比增长44.1%；房地产开发投资18.95亿元，同比增长52.9%。
1.3 土地供应情况 本县2010年度通过招拍挂出让开发用地38宗，总面积1149.572亩。土地成交单价最高310.61万元/亩，位于西部宜居区拍卖的地块（濑溪河滨水组团），最低6.2万元/亩，位于昌州街道。从成交单价最高和最低可以看出，土地在不同地区表现的价值差异过大，这与县城区域的发展方向有一定的关系。
1.4 房地产开发企业基本情况 全县房地产开发企业共35家，其中二级资质企业4家，暂二资质4家；三级资质企业7家，暂三资质10家；四级资质企业7家，暂四资质3家。县外入荣开发的企业21家。
1.5 房地产开发项目基本情况 据统计，2010年1-12月份全县房地产完成投资26.86亿元，同比增长23%，全县已获批准的新建开发项目共45个，总面积约120.23万m2，同比减少5%，施工面积261.87万m2，竣工47个开发项目，面积为94.86万m2，同比增长115%。共收取配套费1.34亿元。同比去年新开工量有所减少、竣工量有较大幅度增长，成交量有所放缓。
1.6 预、销售情况 2010年1-12月全县共批准商品房预售面积约为95.08万m2，实现预售面积约为109.17万m2，其中住宅为103.61万m2，商业用房为5.56万m2；实现预售金额约为23.65亿元。商品房均价为2520元/平方米(包括各乡镇)。随着一系列的调控政策出台，第四季度销售情况未出现萎缩状态。相反，12月份销售量和销售额均创本年最高值，分别是41.24万m2和53153.25万元。
2010年全年存量房总共成交3077套，共成交存量房面积约为29.82万m2，成交金额约为4.33亿元。第四季度存量房市场未受调控政策影响，呈总量和总价齐升的良好局面。
1.7 购房者构成情况 由于国家出台的一系列房地产政策，加大力度限制购买二套住房条件，从另一个角度影响投资性购房者，使投资性购房者比例下降。购房者仍以刚性需求为主，农业人口进城购房约占42.3%，昌元城区居民购房约占20.4%，其他乡镇居民购房约占19.8%，外来人员购房约占17.5%。与以往构成情况相比，波动不大。
2 当前荣昌房地产开发市场存在的主要问题 从以上现状看出，荣昌县房地产业仍存在一些问题和不足，主要表现在以下六方面。
2.1 土地价格上涨过快 土地价格快速上涨，尤其是县一级地段，县城镇土地资源缺少，土地开发成本提高，土地供应不足不可避免地在一定程度上推动了商品房价格的上升。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。此外，随着国土部出台50%首付的土地新政，对大部分开发商尤其是中小企业形成较大的压力。
2.2 房地产开发企业资质等级[1]不高 荣昌县房地产开发企业注册资本偏低，资质等级不高，实力较弱，导致市场竞争力不强。目前，全县没有一级资质开发企业，二级资质开发企业仅4家，三级开发企业占企业总数的48.6%，四级开发企业占企业总数的28.6%。
2.3 部分公共基础设施建设滞后
随着政府行政中心区的北移，北部新区房地产建设得到较好的发展，荣昌县品位高、规模大的小区大部分集中在北部新区，但是由于公共资源配置不到位，给居民生活带来很多不便，北部新区缺乏医院、超市、学校等配套场所，致使北部新区的入住率不高。
2.4 住宅供应结构与居民需求结构的矛盾较突出
廉租房和低价位商品住宅的供应量远远不能满足市场的需求。随着住宅价格的增长，中低收入群体住房困难问题更加突出。该群体因收入处于中下水平，无力支付日趋攀高的房款，为解决住房问题，他们只能把需求定位在普通小户型住宅和廉租房上面。现有的廉租房和低价位商品住宅的供应量不能满足这部分需求。
2.5 房地产中介不发达
荣昌县的中介企业以租赁、二手房买卖等居间业务为主，绝大部分规模小，从业人员素质低，行为不规范，没有一家连锁中介企业。中介企业不发达的原因是中介操作不规范。中介公司提供的是一种信息服务，在中介服务中，一旦将所掌握的信息报露给委托人，便失去了对该信息的独占，部分委托人一旦得到信息后，为了逃避支付报酬的义务，想方设法“跳单”，以各种理由和方式摆脱中介公司，致使中介公司的合法权益受到损害。这种现象不仅荣昌存在，其他城市也普遍存在。
2.6 企业品牌意识较弱
随着政府宏观调控力度的加大，房地产市场秩序日益规范，竞争日益激烈，房地产开发企业优胜劣汰的进程也进一步加快。核心竞争力是企业获取持续竞争优势的来源和基础。荣昌县房地产业除去企业本身实力弱外，大部分缺乏品牌意识，不愿意投入过多资金打造品牌文化，这样不利于企业做大做强，也不利于长远利益。
3 对规范本县房地产业的几点建议
为保持本县房地产市场的持续健康发展，笔者提出以下几点建议。
3.1 加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡
据国土资源部的调查统计，地价占房价平均比例为23.2%，土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡。笔者认为可以通过以下做法实现该目的。①加大政府宏观调控力度，提高土地统征、储备和管理能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤地谋取暴利的行为。②规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨土地进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。③在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。④信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。
3.2 加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度[2] 近年来，房地产开发呈现持续快速发展的良好势头，为推动经济发展、美化城市、改善居民生活做出了一定贡献，但房价上涨过快，无形中降低了居民购房的能力。因此，政府要加强对房地产市场的调控，稳定房价，防止房价的大起大落，促进房地产业健康稳定发展。同时要加强对房地产行业的管理，健全和完善本市房地产管理体系，有效抑制投资、投机性购房。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以，强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
3.3 做好中长远规划，保持房地产开发投资适度规模发展
一是要因地制宜合理编制房地产开发和土地供应规划，重点保证保障性住房建设的土地供应。二是加强房屋拆迁计划管理，把房屋拆迁总量控制在住房供应量的合理范围之内，防止由于拆迁规模过大，加剧普通商品房供需矛盾。
3.4 增强企业实力，提高市场竞争力 在国家房地产调控政策下，必然会引起房地产开发企业进行重新洗牌，一批没有资金实力的小企业将会被淘汰出局。自身规模较小的企业，必须要采取各种方式，走兼并调整的道路；有实力的企业，也要集中资本，优势互补，做强做大，迎接挑战。面对激烈的市场竞争，房地产开发企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强市场竞争力。政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，培养造就几个全县、全市乃至全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。
3.5 进一步放活二手房交易市场 健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。目前，本县的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动荣昌房地产业的健康有序发展。
3.6 用品牌文化打造核心竞争力[3]
品牌文化是地产文化的最高境界。无论是一个企业还是楼盘，只要形成了自己的品牌文化，就有了自己的核心竞争力。力图引进某种异国风格，追求楼盘的文化内涵，最终形成企业的品牌文化，这种做法在荣昌房地产业界有一定的影响，也取得了一些成绩，如拓新的“比昨天做得更好”，金科的“建筑人居梦想”等等都是房地产企业构建“品牌文化”的有益尝试，这些尝试也获得了消费者的热烈响应。但是，除部分10强企业以外，荣昌真正拥有品牌文化、能为消费者广泛认同的开发企业却并不多。因此，荣昌房地产企业必须高度重视品牌文化建设，打造本企业的核心竞争力。笔者认为：荣昌房地产品牌文化应当贯彻以下原则：一是要坚持科学发展观，严格执行国家建筑规范，从项目规划、户型设计、建筑外观到环境、景观、绿化、配套、建设，直至售后服务等，都要全面贯彻以人为本的理念。二是要立足荣昌地理环境，在继承传统、兼收并蓄的基础上，努力形成新的巴渝特色，打造“新荣昌名片”。三是担当社会责任、建设和谐社区应当成为房地产品牌文化的有机组成部分。四是品质与信誉应当成为房地产品牌文化的核心内容。品牌代表企业对消费者的一种负责任的态度，这是品牌最本质的东西，也是它的价值所在。
4 结论
本文研究结果仅基于荣昌县房地产业的发展、存在的问题与不足，提出了一些建议，旨在促进本县房地产业健康持续发展。而真正要达到该目的，需要政府相关部门予以大力支持，并出台一些强有力的措施，从而促进国民经济的良性发展。
参考文献：
[1]中国房地产估价师与经纪人学会.房地产基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社，2008：第60页.
[2]中国房地产估价师与经纪人学会.房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社，2008：第52~58页.
[3]姚玲珍.房地产市场营销[M].上海财经大学出版社，2004年：209~231页.
作者简介：
胡芳珍，（1973~），女，湖北武汉人，硕士，高级经济师。主要研究方向：房地产经营管理、估价、市场营销、企业管理等。
雷思思，（1988~），女，重庆人，大专，主要研究方向：房地产经营管理、估价、市场营销、企业管理等。