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【摘 要】 随着我国各项信贷业务的迅速发展，房地产信贷业务也逐渐开展起来。房地产业不但是资金密集型行业还存在着很高的风险性，这些都决定了房地产信贷风险的必然存在。本文分析了我国房地产信贷风险形成的原因并提出防范的措施，以期通过本文的阐述有利于推动我国房地产信贷业务的健康发展。
【关键词】 房地产 信贷风险 开发商 银行
Abstract ： This paper analyzes the reasons of the formation of the real estate credit risk and puts forward prevention measures， hoping to facilitate the healthy development of Chinese real estate credit business.
近年来，随着城市化与消费结构的不断升级，房地产业发展势头十分迅猛。房地产开发投资增长率逐年上升，极大带去了GDP的增长，成为国民经济增长的新亮点。虽然房产业发展势头迅猛，但是由于其投资大、项目建造周期长又存在许多不确定因素，是一个风险性较高的产业，再加上与金融业的天然联系必然存在信贷风险。目前，我国部分地区房地产市场如火如荼，有向畸形方向发展的趋势。因此政府与金融机构应时刻保持警惕，积极做好防范措施，严防房地产信贷风险。
1.我国房地产存在的信贷风险问题
1.1房地产企业引发的信贷风险
房地产开发商没有按照合同要求实施项目工程，就将楼房交付出去，一旦客户在使用中发现与事实不符，就会与银行发生债务纠纷，严重损害了银行的利益与名誉。具体表现为：一是正常违约。房地产企业在收到客户的购房款后，由于房屋价格、施工材料、建造资金和施工安全等因素的影响楼盘交付不及时或交付后未履行合同标准，很容易产生购房人与开发商的合同纠纷，以致购房人终止交纳购房借款，使银行也陷入纠纷。二是恶意诈骗。众所周知，我国的现代管理仍远远落后于发达国家，即使国家银行的管理也存在不足。一些开发商受利益的驱使，铤而走险与一些利益熏心的银行人员勾结，钻法律的空隙，诈骗银行资金。
1.2由借款人引发的风险
住房信贷风险是由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险。首先，借贷人不能按期或无力偿还贷款。造成这一违约状况的原因很复杂，如借款人在购房时，一般都有良好的经济收入和稳妥的家庭状况，但当这一条件因家庭、工作、健康等情况改变时，就会使借款人无力或不可按期付清贷款，甚至必要时放弃所购房屋，使银行利益受损。目前银行有关规避借贷风险的体制还不完善。在借款人贷款时，对其进行必要的审查；在发生借贷关系以后，很少关心借款人还款能力的变化。我国商业银行还难以做到对借款人持续有效的监督。其次，借款人不愿再付房贷。借款人依据合同按期支付贷款，需要一个很长的时期，由于房地产受周期波动风险以及外部金融风险的影响，有时房价会大幅度下降，甚至低于借款人的按揭期额，这时借款人就思虑再三，长此下去不如再购置一套新房，致使银行不能将成本回收，造成巨大损益。当然，如果是在房地产市场经济扩张时期，是不会发生此类情况的。第三，“天有不测风去”，当出现如自然灾害等不可抗力因素时，借款人就有可能失去履行合同的能力，这也是信贷风险产生的一个重要方面。
1.3房屋产权抵押带来的风险
目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是抵押物产权归属不明晰；二是，许多借贷人将私宅抵押出去以获得贷款，但是无力还本付息时，银行受民事诉讼法有关条款的限制，不能强制借贷人交出私宅，引发抵押风险；三是借款人在私宅抵押评估时常弄虚作假，使评估价值与实际不符，银行在将利益变现时受损；四是抵押物的处置难，如一旦借款人失去还款能力或违约，银行就要将借款人的抵押物变现，这时就存在一个难以变现的风险。
1.4银行自身引发的风险
就银行企业自身而言，既是利用房屋借贷而从中渔利的受益者，也是房屋信贷风险的真正受害者。银行应当认真面对风险，采取各种有效的措施，积极主动的防范风险。商业银行是为购房者和房地产开发商提供贷款的委托者，在获得各种信息时就处于劣势。一些信用记录差且很具冒险精神的人，通过各种手段粉饰自己的身份，骗取银行的信任，并从商业银行获得贷款，从而给商业银行带来风险。由于房屋信贷给银行带来巨大的效益，所以许多商业银行为了吸引客户，不得不降低对客户的审查程序，放宽相关制度的限制，甚至私自调整首付比例，使信贷环境存在极大的风险。这种只顾眼前利益，盲目吸引客户的策略，十之八九会让银行付出惨重的代价。由银行自身因素引发的信贷风险，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。
2.降低房贷风险的几点措施
2.1严格准入房地产开发项目贷款
金融机构要遵循我国提出的稳健财政政策制度对项目进行可行性和风险性充分分析的基础上谨慎贷款。首先，优选开发商。在与开发商发生信贷关系前，银行企业应当充分、准确了解房地产企业的经营状况、开发资质以及资信程度等情况，选择与符合标准的优等企业进行合作，并对前景看好的优等项目予以支持。其次，严格审查程序。许多风险都是由于审查程序不严格，给别有用心的开发商以可乘之机。再次，有比例性。房地产金融机构应尽量提高抵押贷款的比例，确定合理的抵押率，尤其是要尽量避免常出现的有施工单位作为房地产开发企业抵押人的情况发生。最后，企业符合了借贷条件，不等于就得到了银行的认可。银行应当严格跟踪控制贷款用途，对房地产开发资金实行统一的会计和统计管理，并及时掌握工程施工进度按需发放额度；以住房按揭贷款作为房地产开发贷款的条件之一，保证后续按揭业务的拓展，实现整个资金体系的循环运行。
2.2加强个人住房贷款的监管
首先，房地产企业应当适应时代发展的需要，规范个人住房贷款的管理办法与标准，建立健全完善的个人住房信用登记制度。其次，应进一步控制居民第二套住房的贷款比例和额度，完善担保办法，健全个人住房贷款的担保制度，同时要加强担保执业机构的业务管理和监管，推行标准化文本，有效防范贷款风险。第三，抵押物评估不准确是造成信贷风险的一个重要方面。因此银行企业必须严格抵押物评估工作，使实际比例绝不得超过80%的要求，坚决不允许出现“零首付” 贷款发放的情况。最后要严格遵照个人住房贷款利率政策，杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。
2.3提高房地产信贷业预警能力
提高房地产信贷业的预警能力，应仔细分析每一个细节，保证信贷体系的正常运作。首先，一定要加强信贷人员的素质培训，通过有效的激励机制增加他们的积极性和工作热情度。其次，房地产企业应当积极的借鉴国外或国内知名企业的先进管理方法，提高自身的业务水平和市场判断能力。第三，建立一整套的分析预测机制，加强对市场、客户、前景的分析预测，提高房地产信贷预警能力。
结束语
房地产业结构庞大，其稳定、持续的发展对国民经济的增长有重要的意义。因此，我们必须用理性思考问题，采取严格准入房地产开发项目贷款、加强个人住房贷款的监管和提高房地产信贷业预警能力等措施防范信贷风险。作者的意见不能以偏概全，望广大同行积极提出更多好的防范措施，为房地产业的健康发展尽一份力。
参考文献：
[1]中国经济信息网.中国房地产行业发展报告[J].北京：中国经济出版社.2004.
[2]张波.银行业的双重转型与全面市场风险[J].金融论坛，2008，（5）.
[3]易宪容.房地产与金融市场[M].北京：社会科学文献出版社，2007.
（作者单位：哈尔滨铁路房建置业集团公司）
【关键词】 房地产 信贷风险 开发商 银行
Abstract ： This paper analyzes the reasons of the formation of the real estate credit risk and puts forward prevention measures， hoping to facilitate the healthy development of Chinese real estate credit business.
近年来，随着城市化与消费结构的不断升级，房地产业发展势头十分迅猛。房地产开发投资增长率逐年上升，极大带去了GDP的增长，成为国民经济增长的新亮点。虽然房产业发展势头迅猛，但是由于其投资大、项目建造周期长又存在许多不确定因素，是一个风险性较高的产业，再加上与金融业的天然联系必然存在信贷风险。目前，我国部分地区房地产市场如火如荼，有向畸形方向发展的趋势。因此政府与金融机构应时刻保持警惕，积极做好防范措施，严防房地产信贷风险。
1.我国房地产存在的信贷风险问题
1.1房地产企业引发的信贷风险
房地产开发商没有按照合同要求实施项目工程，就将楼房交付出去，一旦客户在使用中发现与事实不符，就会与银行发生债务纠纷，严重损害了银行的利益与名誉。具体表现为：一是正常违约。房地产企业在收到客户的购房款后，由于房屋价格、施工材料、建造资金和施工安全等因素的影响楼盘交付不及时或交付后未履行合同标准，很容易产生购房人与开发商的合同纠纷，以致购房人终止交纳购房借款，使银行也陷入纠纷。二是恶意诈骗。众所周知，我国的现代管理仍远远落后于发达国家，即使国家银行的管理也存在不足。一些开发商受利益的驱使，铤而走险与一些利益熏心的银行人员勾结，钻法律的空隙，诈骗银行资金。
1.2由借款人引发的风险
住房信贷风险是由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险。首先，借贷人不能按期或无力偿还贷款。造成这一违约状况的原因很复杂，如借款人在购房时，一般都有良好的经济收入和稳妥的家庭状况，但当这一条件因家庭、工作、健康等情况改变时，就会使借款人无力或不可按期付清贷款，甚至必要时放弃所购房屋，使银行利益受损。目前银行有关规避借贷风险的体制还不完善。在借款人贷款时，对其进行必要的审查；在发生借贷关系以后，很少关心借款人还款能力的变化。我国商业银行还难以做到对借款人持续有效的监督。其次，借款人不愿再付房贷。借款人依据合同按期支付贷款，需要一个很长的时期，由于房地产受周期波动风险以及外部金融风险的影响，有时房价会大幅度下降，甚至低于借款人的按揭期额，这时借款人就思虑再三，长此下去不如再购置一套新房，致使银行不能将成本回收，造成巨大损益。当然，如果是在房地产市场经济扩张时期，是不会发生此类情况的。第三，“天有不测风去”，当出现如自然灾害等不可抗力因素时，借款人就有可能失去履行合同的能力，这也是信贷风险产生的一个重要方面。
1.3房屋产权抵押带来的风险
目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是抵押物产权归属不明晰；二是，许多借贷人将私宅抵押出去以获得贷款，但是无力还本付息时，银行受民事诉讼法有关条款的限制，不能强制借贷人交出私宅，引发抵押风险；三是借款人在私宅抵押评估时常弄虚作假，使评估价值与实际不符，银行在将利益变现时受损；四是抵押物的处置难，如一旦借款人失去还款能力或违约，银行就要将借款人的抵押物变现，这时就存在一个难以变现的风险。
1.4银行自身引发的风险
就银行企业自身而言，既是利用房屋借贷而从中渔利的受益者，也是房屋信贷风险的真正受害者。银行应当认真面对风险，采取各种有效的措施，积极主动的防范风险。商业银行是为购房者和房地产开发商提供贷款的委托者，在获得各种信息时就处于劣势。一些信用记录差且很具冒险精神的人，通过各种手段粉饰自己的身份，骗取银行的信任，并从商业银行获得贷款，从而给商业银行带来风险。由于房屋信贷给银行带来巨大的效益，所以许多商业银行为了吸引客户，不得不降低对客户的审查程序，放宽相关制度的限制，甚至私自调整首付比例，使信贷环境存在极大的风险。这种只顾眼前利益，盲目吸引客户的策略，十之八九会让银行付出惨重的代价。由银行自身因素引发的信贷风险，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。
2.降低房贷风险的几点措施
2.1严格准入房地产开发项目贷款
金融机构要遵循我国提出的稳健财政政策制度对项目进行可行性和风险性充分分析的基础上谨慎贷款。首先，优选开发商。在与开发商发生信贷关系前，银行企业应当充分、准确了解房地产企业的经营状况、开发资质以及资信程度等情况，选择与符合标准的优等企业进行合作，并对前景看好的优等项目予以支持。其次，严格审查程序。许多风险都是由于审查程序不严格，给别有用心的开发商以可乘之机。再次，有比例性。房地产金融机构应尽量提高抵押贷款的比例，确定合理的抵押率，尤其是要尽量避免常出现的有施工单位作为房地产开发企业抵押人的情况发生。最后，企业符合了借贷条件，不等于就得到了银行的认可。银行应当严格跟踪控制贷款用途，对房地产开发资金实行统一的会计和统计管理，并及时掌握工程施工进度按需发放额度；以住房按揭贷款作为房地产开发贷款的条件之一，保证后续按揭业务的拓展，实现整个资金体系的循环运行。
2.2加强个人住房贷款的监管
首先，房地产企业应当适应时代发展的需要，规范个人住房贷款的管理办法与标准，建立健全完善的个人住房信用登记制度。其次，应进一步控制居民第二套住房的贷款比例和额度，完善担保办法，健全个人住房贷款的担保制度，同时要加强担保执业机构的业务管理和监管，推行标准化文本，有效防范贷款风险。第三，抵押物评估不准确是造成信贷风险的一个重要方面。因此银行企业必须严格抵押物评估工作，使实际比例绝不得超过80%的要求，坚决不允许出现“零首付” 贷款发放的情况。最后要严格遵照个人住房贷款利率政策，杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。
2.3提高房地产信贷业预警能力
提高房地产信贷业的预警能力，应仔细分析每一个细节，保证信贷体系的正常运作。首先，一定要加强信贷人员的素质培训，通过有效的激励机制增加他们的积极性和工作热情度。其次，房地产企业应当积极的借鉴国外或国内知名企业的先进管理方法，提高自身的业务水平和市场判断能力。第三，建立一整套的分析预测机制，加强对市场、客户、前景的分析预测，提高房地产信贷预警能力。
结束语
房地产业结构庞大，其稳定、持续的发展对国民经济的增长有重要的意义。因此，我们必须用理性思考问题，采取严格准入房地产开发项目贷款、加强个人住房贷款的监管和提高房地产信贷业预警能力等措施防范信贷风险。作者的意见不能以偏概全，望广大同行积极提出更多好的防范措施，为房地产业的健康发展尽一份力。
参考文献：
[1]中国经济信息网.中国房地产行业发展报告[J].北京：中国经济出版社.2004.
[2]张波.银行业的双重转型与全面市场风险[J].金融论坛，2008，（5）.
[3]易宪容.房地产与金融市场[M].北京：社会科学文献出版社，2007.
（作者单位：哈尔滨铁路房建置业集团公司）