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摘 要：澳大利亚和新西兰的农业财产评估准则发展较为完善，且在全球具有很高的知名度。但我国却尚未有一个较为完善的农业财产评估准则。因此，制定我国的农业财产评估准则具有重大意义。本文通过对澳大利亚和新西兰的农业财产评估准则的背景以及基本框架的介绍，以此对构建我国的农业财产评估准则提供建议。
关键词：澳大利亚和新西兰评估准则；农业财产评估；启示
澳大利亚与新西兰资产评估准则（AUSTRALIA AND NEW ZEALAND VALUATION AND PROPERTY STANDARDS），以下简称“澳新评估准则”）是由澳大利亚财产学会和新西兰财产学会共同制定的，是财产评估行业的知名准则。农业财产评估准则的制定是与澳新两国的国情密切相关的。澳大利亚农业用地（包括耕地、草场和林地，草场面积占90%以上，耕地和林地面积都比较小）占国土面积的一半以上，农业特别是畜牧业发达，被誉为“骑在羊背上的国家”。新西兰农业用地约占国土面积的2/3，农业各种产品收入占国民收入的3/4，以农产品为原料的出口值占出口总值的近一半。畜牧业产值占农业产值的80%左右。同时，澳新两国农业产业化程度高、高度依赖国际市场、农业财产交易频繁，这也为澳新农业财产评估准则的制定与完善提供了客观条件和现实基础。
一、澳新农业财产评估准则的基本框架
澳新农业财产评估准则主要分为四个部分（如图）。澳新财产评估准则委员会通过这四部分对农业财产评估准则进行了详细的阐释。
图 澳新农业财产评估准则的基本结构
1.总则
在总则中，重点阐释了农业财产评估准则的目标、地位及其适用范围，以及与国际评估准则中农业财产评估准则之间的关系。本指南旨在为在澳新从事任何农业财产估值的成员提供建议及一些专业的支持。虽然它们不是强制的，但也可以作为比较和评估从业人员工作绩效水平的方法。且应该结合其他的指南和行为准则一起使用，其目的不在于概述各类农业财产的评估方法，但可以对某些需要处理的农业财产类型及其使用作出评价。至于与国际评估准则的关系，本指南旨在与国际评估准则委员会发布的准则和指南相一致，当然也有对与IVS准则偏离的情况的说明。
2.评估注意事项
本指南特别指出了从业人员在进行农业财产评估时需要考虑的一些因素，以提供给从业人员一些建议，这里仅就一些比较特殊的条款进行阐述。
（1）关于土地使用权和原住民权利的问题。准则委员会认为在进行估值时，应该考虑到土地的使用权性质和持有的收益，该收益通常可来自于产权、租赁搜索或者是查询其他的土地持有者。同时，应该对具有不完全产权的农业土地的估值进行适当地描述，比如租赁权益估值等。澳新大部分地区的农业土地可能受支配于原住民权利或者《怀唐依条约》。从业人员应该考虑任何已知的或者是潜在的对原住民权利或《怀唐依条约》声明的可能影响，并且在评估报告中提供关于如何处理这些问题的陈述。
（2）关于规划和法律的约束。准则委员会认为特定的规划或者法律的约束，比如禁止住宅建设、沿海和景观保护政策、森林保护区、环境排放规定、水资源利用情况以及废水处理情况等在很大程度上会影响农业土地的估值，因而从业人员在进行估值时亟需考虑这个问题。
（3）关于土地利用问题。很多时候现存的土地利用情况不一定代表了最高和最优的土地利用效率，并且极有可能针对其他可供选择的农业用途，土地会拥有更高的价值。因此，准则委员会提出，对于土地最高和最优的利用可能会随着时间的变化而变化，从业人员必须考虑市场周期或趋势的变化，以及由于土地用途转换而可能遭受的潜在支出。
（4）关于区域的可达性和区位属性问题。从实际的案例中，我们可以发现社区设施（如学校、商店、医疗服务等）和交通基础设施（如主干道、港口、铁路等）等基础设施的服务可达性对于区域作为居住场所的吸引力、农业经营及盈利能力的角度来评估农业土地价值有很大的影响。所以在估值中也应该考虑到农业土地的区位属性，并且需要在评估报告中提出明确的意见。
（5）关于土地的自然条件。尽管现在的农业技术较为发达，可以改善土地的条件以适应农业的发展，但是在大部分时候，农业的发展靠的还是自然条件。比如气候、地形、土壤等因素。就气候来说，澳新气候多变，尤其是降雨，对农业生产力有较大影响，因而也会影响农业土地估值。此外，还需要考虑极端天气规律性带来的长期影响。在地形方面，澳新也是地形多变，并且这些地形因素，如纬度、海拔等也极大地影响着土地的估值。还有土壤的类型等也对生产力有较大的影响，因此，在进行估值时也要考虑到土壤的具体情况。
（6）关于地区污染、害虫和杂草方面问题。很多时候，由于农业用途造成的地区污染，例如剪（牛或羊）毛之前使用的浴羊药液、内含有化学药品的化肥或喷雾、燃料储存罐以及废旧物垃圾场等，也会对农业土地估值产生一定的影响，因此从业人员应该予以考虑该问题，并在需要时进行报告。与地区污染问题相似，害虫和杂草以及在持续经营基础上实施的控制害虫和杂草的农业管理措施，也极有可能对农业土地生产力及估值造成影响，须在评估报告中予以细化。
（7）关于水资源问题。不论是种植业还是畜牧业，水资源作为一种不可或缺的资源对农业生产力有较大影响。在进行农业财产估值时必须考虑水资源以及政府制定的各项可能影响水资源分配的法律和法规。
（8）关于农业土地过去承载能力或生产史。准则委员会通过长期实践指出，在农业土地估值中，一个重要的考虑因素就是农业土地的过去承载能力或生产史。同时准则委员会还提供了一些如树木和果园的产量、其他集约化经营农业的生命周期等数据，以帮助从业人员进行估值。 （9）关于农业企业的贸易表现问题。准则委员会从大量案例中总结出过去和现在的贸易表现可能与特定的农业企业的市场价值是相关的。相关案例包括家禽和水产养殖经营。
3.术语
该部分准则委员会尝试着提供了一些与该农业财产评估准则相关的术语，这些术语使用在一些与之相关的特定场合是合适的。这些用于农业土地估价行业的常用术语包括有广亩、干绵羊当量（dse）以及库存单位等。
4.商品和劳务税（GST）
基于谨慎性的考虑，澳新评估准则比较重视在估价中考虑商品和劳务税因素，因此，从业人员在报告中应该明确说明GST的处理。
二、对构建我国农业财产评估准则的启示
就我国目前的资产评估准则体系而言，尚未有相关的农业财产评估方面的准则出台。农业是国民经济的基础，农业的发展状况直接影响着、左右着国民经济全局的发展。并且，经过长时间的发展，我国的农业有了长足的发展，通过积极调整农业产业结构，优化农产品结构，利用农业科学技术进步，提高土地产出率和劳动生产率，节约和有效利用土地、淡水资源等，促进了农业发展水平的提高。在此基础上，农业财产的交易情况开始增加，因此，笔者认为，我国有必要构建自己的农业财产评估准则，而澳新农业财产评估准则恰好对我国构建农业财产评估准则具有重要的启示与借鉴意义。
1.构建农业财产评估准则需要结合我国具体的实际情况，充分考虑到我国的经济、政治、文化、社会、法律等环境因素，循序渐进、逐步推进。不同的国家，国情不同，农业发展情况也各异，尤其我国是一个农业大国，农业的发展受到历史、地理、人口等条件的制约，因此，在构建我国的农业财产评估准则时必须植根于我国的基本国情，农业发展状况，遵循我国的文化理念，否则评估准则很可能会无法施行或者有可能会损害到农业财产交易双方的利益。
2.构建农业财产评估准则应当结合本国评估准则的优势，取其所长，率先带动某方面农业财产评估准则的制定。澳新评估准则继承了英国以不动产评估为主线的评估体系，偏重于不动产评估，没有涉及到无形资产和企业价值方面，因而在其农业财产评估准则中也是着重强调了农业土地等不动产的估值，针对农业无形资产评估甚少提及。而目前，我国发展比较成熟的评估准则主要有《资产评估准则——无形资产》、《资产评估准则——企业价值》等。有了较好的理论基础和成熟的实践过程，可以将其率先引入农业无形资产评估，进而再逐步推进关于农业其他方面财产的评估，这样更容易被大众所接受，也更利于准则的推广和实施。同时农业财产评估准则的发展也可以依托这些夯实的基础，在此基础上发展。
3.构建农业财产评估准则应该注重与我国企业会计准则的衔接。现代评估业与会计行业有着紧密的联系，评估准则和会计准则之间的关系也变得越来越重要，两者之间形成了相互依赖的关系，这在英国等欧洲国家尤为明显。因此，我国在构建农业财产评估准则时应该结合《企业会计准则——生物资产》，并恰当地应用于涉及到与农业生产相关的生物资产的评估中，促进更完善更健全地构建我国的农业财产评估准则。
4.构建农业财产评估准则需要参考澳新农业财产评估准则的成功案例。由于澳新农业财产评估准则施行历史比较悠久，且卓有成效。同时澳新农业财产评估准则发展较为成熟，实际案例较多，因此在涉及实际工作时考虑的问题比较全面。我国应该借鉴该农业财产评估准则的成功经验，取长补短，在充分结合我国农业实际情况的基础上，推动我国农业财产评估准则的产生和发展。
参考文献：
[1]克莱德.伊斯陶夫：澳大利亚资产评估准则的发展概况[J].中国资产评估，2008（10）
[2]郭化林.中外资产评估准则比较研究[D].立信会计出版社，2012
[3]The Australian Property Institute.Australia And New Zealand Valuation And Property Standards.http：//propertystandards.propertyinstitute-wa.com/index.html
关键词：澳大利亚和新西兰评估准则；农业财产评估；启示
澳大利亚与新西兰资产评估准则（AUSTRALIA AND NEW ZEALAND VALUATION AND PROPERTY STANDARDS），以下简称“澳新评估准则”）是由澳大利亚财产学会和新西兰财产学会共同制定的，是财产评估行业的知名准则。农业财产评估准则的制定是与澳新两国的国情密切相关的。澳大利亚农业用地（包括耕地、草场和林地，草场面积占90%以上，耕地和林地面积都比较小）占国土面积的一半以上，农业特别是畜牧业发达，被誉为“骑在羊背上的国家”。新西兰农业用地约占国土面积的2/3，农业各种产品收入占国民收入的3/4，以农产品为原料的出口值占出口总值的近一半。畜牧业产值占农业产值的80%左右。同时，澳新两国农业产业化程度高、高度依赖国际市场、农业财产交易频繁，这也为澳新农业财产评估准则的制定与完善提供了客观条件和现实基础。
一、澳新农业财产评估准则的基本框架
澳新农业财产评估准则主要分为四个部分（如图）。澳新财产评估准则委员会通过这四部分对农业财产评估准则进行了详细的阐释。
图 澳新农业财产评估准则的基本结构
1.总则
在总则中，重点阐释了农业财产评估准则的目标、地位及其适用范围，以及与国际评估准则中农业财产评估准则之间的关系。本指南旨在为在澳新从事任何农业财产估值的成员提供建议及一些专业的支持。虽然它们不是强制的，但也可以作为比较和评估从业人员工作绩效水平的方法。且应该结合其他的指南和行为准则一起使用，其目的不在于概述各类农业财产的评估方法，但可以对某些需要处理的农业财产类型及其使用作出评价。至于与国际评估准则的关系，本指南旨在与国际评估准则委员会发布的准则和指南相一致，当然也有对与IVS准则偏离的情况的说明。
2.评估注意事项
本指南特别指出了从业人员在进行农业财产评估时需要考虑的一些因素，以提供给从业人员一些建议，这里仅就一些比较特殊的条款进行阐述。
（1）关于土地使用权和原住民权利的问题。准则委员会认为在进行估值时，应该考虑到土地的使用权性质和持有的收益，该收益通常可来自于产权、租赁搜索或者是查询其他的土地持有者。同时，应该对具有不完全产权的农业土地的估值进行适当地描述，比如租赁权益估值等。澳新大部分地区的农业土地可能受支配于原住民权利或者《怀唐依条约》。从业人员应该考虑任何已知的或者是潜在的对原住民权利或《怀唐依条约》声明的可能影响，并且在评估报告中提供关于如何处理这些问题的陈述。
（2）关于规划和法律的约束。准则委员会认为特定的规划或者法律的约束，比如禁止住宅建设、沿海和景观保护政策、森林保护区、环境排放规定、水资源利用情况以及废水处理情况等在很大程度上会影响农业土地的估值，因而从业人员在进行估值时亟需考虑这个问题。
（3）关于土地利用问题。很多时候现存的土地利用情况不一定代表了最高和最优的土地利用效率，并且极有可能针对其他可供选择的农业用途，土地会拥有更高的价值。因此，准则委员会提出，对于土地最高和最优的利用可能会随着时间的变化而变化，从业人员必须考虑市场周期或趋势的变化，以及由于土地用途转换而可能遭受的潜在支出。
（4）关于区域的可达性和区位属性问题。从实际的案例中，我们可以发现社区设施（如学校、商店、医疗服务等）和交通基础设施（如主干道、港口、铁路等）等基础设施的服务可达性对于区域作为居住场所的吸引力、农业经营及盈利能力的角度来评估农业土地价值有很大的影响。所以在估值中也应该考虑到农业土地的区位属性，并且需要在评估报告中提出明确的意见。
（5）关于土地的自然条件。尽管现在的农业技术较为发达，可以改善土地的条件以适应农业的发展，但是在大部分时候，农业的发展靠的还是自然条件。比如气候、地形、土壤等因素。就气候来说，澳新气候多变，尤其是降雨，对农业生产力有较大影响，因而也会影响农业土地估值。此外，还需要考虑极端天气规律性带来的长期影响。在地形方面，澳新也是地形多变，并且这些地形因素，如纬度、海拔等也极大地影响着土地的估值。还有土壤的类型等也对生产力有较大的影响，因此，在进行估值时也要考虑到土壤的具体情况。
（6）关于地区污染、害虫和杂草方面问题。很多时候，由于农业用途造成的地区污染，例如剪（牛或羊）毛之前使用的浴羊药液、内含有化学药品的化肥或喷雾、燃料储存罐以及废旧物垃圾场等，也会对农业土地估值产生一定的影响，因此从业人员应该予以考虑该问题，并在需要时进行报告。与地区污染问题相似，害虫和杂草以及在持续经营基础上实施的控制害虫和杂草的农业管理措施，也极有可能对农业土地生产力及估值造成影响，须在评估报告中予以细化。
（7）关于水资源问题。不论是种植业还是畜牧业，水资源作为一种不可或缺的资源对农业生产力有较大影响。在进行农业财产估值时必须考虑水资源以及政府制定的各项可能影响水资源分配的法律和法规。
（8）关于农业土地过去承载能力或生产史。准则委员会通过长期实践指出，在农业土地估值中，一个重要的考虑因素就是农业土地的过去承载能力或生产史。同时准则委员会还提供了一些如树木和果园的产量、其他集约化经营农业的生命周期等数据，以帮助从业人员进行估值。 （9）关于农业企业的贸易表现问题。准则委员会从大量案例中总结出过去和现在的贸易表现可能与特定的农业企业的市场价值是相关的。相关案例包括家禽和水产养殖经营。
3.术语
该部分准则委员会尝试着提供了一些与该农业财产评估准则相关的术语，这些术语使用在一些与之相关的特定场合是合适的。这些用于农业土地估价行业的常用术语包括有广亩、干绵羊当量（dse）以及库存单位等。
4.商品和劳务税（GST）
基于谨慎性的考虑，澳新评估准则比较重视在估价中考虑商品和劳务税因素，因此，从业人员在报告中应该明确说明GST的处理。
二、对构建我国农业财产评估准则的启示
就我国目前的资产评估准则体系而言，尚未有相关的农业财产评估方面的准则出台。农业是国民经济的基础，农业的发展状况直接影响着、左右着国民经济全局的发展。并且，经过长时间的发展，我国的农业有了长足的发展，通过积极调整农业产业结构，优化农产品结构，利用农业科学技术进步，提高土地产出率和劳动生产率，节约和有效利用土地、淡水资源等，促进了农业发展水平的提高。在此基础上，农业财产的交易情况开始增加，因此，笔者认为，我国有必要构建自己的农业财产评估准则，而澳新农业财产评估准则恰好对我国构建农业财产评估准则具有重要的启示与借鉴意义。
1.构建农业财产评估准则需要结合我国具体的实际情况，充分考虑到我国的经济、政治、文化、社会、法律等环境因素，循序渐进、逐步推进。不同的国家，国情不同，农业发展情况也各异，尤其我国是一个农业大国，农业的发展受到历史、地理、人口等条件的制约，因此，在构建我国的农业财产评估准则时必须植根于我国的基本国情，农业发展状况，遵循我国的文化理念，否则评估准则很可能会无法施行或者有可能会损害到农业财产交易双方的利益。
2.构建农业财产评估准则应当结合本国评估准则的优势，取其所长，率先带动某方面农业财产评估准则的制定。澳新评估准则继承了英国以不动产评估为主线的评估体系，偏重于不动产评估，没有涉及到无形资产和企业价值方面，因而在其农业财产评估准则中也是着重强调了农业土地等不动产的估值，针对农业无形资产评估甚少提及。而目前，我国发展比较成熟的评估准则主要有《资产评估准则——无形资产》、《资产评估准则——企业价值》等。有了较好的理论基础和成熟的实践过程，可以将其率先引入农业无形资产评估，进而再逐步推进关于农业其他方面财产的评估，这样更容易被大众所接受，也更利于准则的推广和实施。同时农业财产评估准则的发展也可以依托这些夯实的基础，在此基础上发展。
3.构建农业财产评估准则应该注重与我国企业会计准则的衔接。现代评估业与会计行业有着紧密的联系，评估准则和会计准则之间的关系也变得越来越重要，两者之间形成了相互依赖的关系，这在英国等欧洲国家尤为明显。因此，我国在构建农业财产评估准则时应该结合《企业会计准则——生物资产》，并恰当地应用于涉及到与农业生产相关的生物资产的评估中，促进更完善更健全地构建我国的农业财产评估准则。
4.构建农业财产评估准则需要参考澳新农业财产评估准则的成功案例。由于澳新农业财产评估准则施行历史比较悠久，且卓有成效。同时澳新农业财产评估准则发展较为成熟，实际案例较多，因此在涉及实际工作时考虑的问题比较全面。我国应该借鉴该农业财产评估准则的成功经验，取长补短，在充分结合我国农业实际情况的基础上，推动我国农业财产评估准则的产生和发展。
参考文献：
[1]克莱德.伊斯陶夫：澳大利亚资产评估准则的发展概况[J].中国资产评估，2008（10）
[2]郭化林.中外资产评估准则比较研究[D].立信会计出版社，2012
[3]The Australian Property Institute.Australia And New Zealand Valuation And Property Standards.http：//propertystandards.propertyinstitute-wa.com/index.html